上訴人(原審原告)：北京市朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局第一管理所，住所地北京市朝陽(yáng)區(qū)勁松**。

法定代表人：趙國(guó)永，所長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：孟麗娜，北京市康達(dá)律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：薛萌，北京市康達(dá)律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審被告)：北京諾亞天佳美容院，住，住所地北京市豐臺(tái)區(qū)大成里秀園**樓**/div>

法定代表人：吳延清，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：?jiǎn)瘫?，男?963年10月14日出生，北京諾亞天佳美容院?jiǎn)T工，住北京市豐臺(tái)區(qū)。

委托訴訟代理人：宋文，北京弘昭律師事務(wù)所律師。

上訴人北京市朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局第一管理所（以下簡(jiǎn)稱房管局第一管理所）因與被上訴人北京諾亞天佳美容院（以下簡(jiǎn)稱美容院）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院（2020）京0105民初26870號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月22日立案受理后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開(kāi)展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員孫妍獨(dú)任審理，于2021年3月2日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人房管局第一管理所之委托訴訟代理人孟麗娜、薛萌、被上訴人美容院之委托訴訟代理人宋文、喬彬到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

房管局第一管理所上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，支持房管局第一管理所的一審訴訟請(qǐng)求或發(fā)回重審；一、二審訴訟費(fèi)由美容院承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、一審法院認(rèn)定基本事實(shí)不清。1．一審法院未查明涉案房屋的產(chǎn)權(quán)情況等。根據(jù)房管局第一管理所一審提交的《房屋所有權(quán)證》顯示，朝陽(yáng)區(qū)勁松八區(qū)×樓北平房（以下簡(jiǎn)稱涉案房屋）系北京市朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局所有的房屋，建筑面積101．5平方米，產(chǎn)別為國(guó)有產(chǎn)，設(shè)計(jì)用途為辦公。一審中，房管局第一管理所提供了產(chǎn)權(quán)人北京市朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局出具的情況說(shuō)明，證明房管局第一管理所為該局下屬單位。房管局第一管理所《事業(yè)單位法人證書》顯示，房管局第一管理所的業(yè)務(wù)范圍為：“為人民群眾提供房管服務(wù)。房屋管理、房屋及其設(shè)備維護(hù)修繕、房屋供暖（相關(guān)社會(huì)服務(wù)）”。因此，房管局第一管理所出租的房屋為合法建筑，經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)人的認(rèn)可出租，且符合房管局第一管理所業(yè)務(wù)范圍，房管局第一管理所為合法的房屋出租人。2．一審法院未查明房屋租賃合同已期滿終止以及房管局第一管理所履行了告知義務(wù)。2018年12月21日，房管局第一管理所（甲方，下同）與美容院（乙方，下同）簽訂《房屋租賃合同》，約定由美容院承租涉案房屋，房屋租賃期自2019年1月1日至2019年12月31日，共12個(gè)月，月租金為10166．67元，年租金為122000元，房屋（設(shè)計(jì)）用途為辦公。《房屋租賃合同》第七條“合同的變更和解除”第6點(diǎn)約定：“租賃期滿前，乙方若要繼續(xù)租賃房屋，應(yīng)在租賃期滿前三個(gè)月向甲方提出書面續(xù)租要求。雙方協(xié)商一致后，可重新簽訂房屋租賃合同?！北景钢校廊菰阂粚忞m口頭表示有續(xù)租的意愿，但未提供過(guò)任何證據(jù)證明。相反，五份《通知》顯示，房管局第一管理所已在租賃期限屆滿前多次書面告知美容院不再續(xù)簽合同，且房管局第一管理所在租賃期限屆滿后未收取過(guò)美容院的房屋租金，雙方的租賃關(guān)系自2019年12月31日期滿終止，不存在不定期租賃的問(wèn)題。一審法院未查明該事實(shí)。3．一審法院未查明合同期滿終止后的雙方的權(quán)利義務(wù)。（1）房管局第一管理所有權(quán)收回房屋?！斗课葑赓U合同》第六條“租賃房屋的交回”第1點(diǎn)約定：“合同期滿或解除后，除本合同另有約定和乙方（美容院）要續(xù)租外，乙方應(yīng)在十日內(nèi)騰房，甲方（房管局第一管理所）隨即收回房屋?！保?）房屋的內(nèi)、外裝修以及不可拆卸或拆卸后將影響房屋使用的設(shè)備歸房管局第一管理所所有。《房屋租賃合同》第六條“租賃房屋的交回”第2點(diǎn)約定：“租賃期滿，乙方在騰退房屋時(shí)應(yīng)清理全部自行添置的設(shè)備設(shè)施。對(duì)于房屋的內(nèi)、外裝修以及乙方添置的不可拆卸或拆卸后將影響房屋使用的設(shè)備，經(jīng)甲方同意由甲方留存的，乙方同意將其無(wú)償歸甲方所有，甲方不同意留存的，甲方有權(quán)要求乙方負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀，如乙方不予恢復(fù)或怠于恢復(fù)，甲方有權(quán)自行或委托第三人負(fù)責(zé)恢復(fù)，相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)?！北景钢校廊菰阂粚徶鲝埛?，但未提供任何證據(jù)，且根據(jù)《房屋租賃合同》第三條第5點(diǎn)“乙方未經(jīng)甲方同意擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，造成甲方損失的承擔(dān)賠償責(zé)任”之約定，亦不涉及房管局第一管理所的補(bǔ)償問(wèn)題。二、一審法院判決駁回房管局第一管理所訴訟請(qǐng)求適用法律錯(cuò)誤。1．房管局第一管理要求美容院騰退房屋系依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十五條規(guī)定。2．房管局第一管理所要求美容院承擔(dān)違約責(zé)任系依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定、《房屋租賃合同》第八條“違約責(zé)任”第4點(diǎn)約定。本案中，房管局第一管理所按照年租金標(biāo)準(zhǔn)要求美容院賠償損失，未超出違約金的約定，應(yīng)予支持。一審法院未就該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求進(jìn)行審查并作出認(rèn)定。三、根據(jù)朝陽(yáng)區(qū)財(cái)政局《關(guān)于做好國(guó)有資產(chǎn)出租、出借專項(xiàng)整改工作的通知》，房管局第一管理所收回房屋具有正當(dāng)理由。

美容院辯稱，同意一審判決，不同意房管局第一管理所的上訴請(qǐng)求。當(dāng)時(shí)美容院承租的時(shí)候，只有幾個(gè)土坯房，經(jīng)過(guò)房管局第一管理所的同意，美容院已經(jīng)全部推倒重建，投入巨大，房管局第一管理所單方解除，不公平。如果租賃合同可以隨意解除，美容院不可能耗費(fèi)巨資建設(shè)房屋。房管局第一管理所提出的通知文件并非法律法規(guī)，也不符合本案的情形，不能因此單方解除租賃協(xié)議，房管局第一管理所屬于違約方。

房管局第一管理所向一審法院起訴請(qǐng)求：1．判令美容院立刻將北京市朝陽(yáng)區(qū)勁松八區(qū)×樓北平房騰退交還房管局第一管理所；2．判令美容院支付房管局第一管理所房屋占有使用費(fèi)100649元（按照每日339元計(jì)算，自2020年1月11日起暫計(jì)算至起訴之日，并要求支付至實(shí)際騰退之日）；3．訴訟費(fèi)由美容院承擔(dān)。房管局第一管理所起訴的。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：涉案房管局第一管理所起訴狀中稱涉案房屋于2018年12月21日與美容院簽訂相關(guān)租賃合同；美容院則當(dāng)庭陳述涉案房屋系于2010年間與房管局第一管理所方簽訂之租賃合同，當(dāng)時(shí)的合同為兩年一簽，后于2015年間改為一年一簽，美容院當(dāng)庭提交有關(guān)2012年間與他人之轉(zhuǎn)讓費(fèi)收條及2013年間對(duì)涉案房屋改造裝修單據(jù)、照片相佐證，認(rèn)為涉案房屋系其投資翻建、改造，且在租賃關(guān)系存續(xù)期間亦按時(shí)履行交納租金義務(wù)，沒(méi)有違約情形，也向房管局第一管理所表示過(guò)續(xù)租之意愿，目前涉案房屋仍由美容院方使用中，故認(rèn)為房管局第一管理所涉案訴求不合理。案件庭審過(guò)程中，房管局第一管理所出庭代理方對(duì)涉案相關(guān)主要事實(shí)未予明確應(yīng)答，未提交確鑿證據(jù)來(lái)佐證其當(dāng)庭訴求的合理性。

一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明，沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果?，F(xiàn)依據(jù)涉案庭審情況及涉案房屋歷史淵源、目前現(xiàn)狀等綜合考量，一審法院認(rèn)定房管局第一管理所方未能提交確鑿證據(jù)來(lái)佐證其涉案訴求的合理性，故對(duì)房管局第一管理所之涉案訴求不予支持。

判決如下：判令駁回北京市朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局第一管理所涉案之訴訟請(qǐng)求。

本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。房管局第一管理所向本院提交如下證據(jù)：證據(jù)1，五份《通知》，證明房管局第一管理所已在租賃期限屆滿前多次書面告知美容院不再續(xù)簽合同，每份通知都有美容院的吳延清或喬彬簽收。證據(jù)2，《律師函》、收發(fā)文登記表，證明2019年12月31日，房管局第一管理所向美容院送達(dá)《律師函》。明確要求美容院按照《房屋租賃合同》約定，在合同期屆滿后十日內(nèi)騰退房屋并將房屋返還房管局第一管理所。證據(jù)3，《關(guān)于做好國(guó)有資產(chǎn)出租、出借專項(xiàng)整改工作的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)國(guó)有資產(chǎn)出租出借專項(xiàng)整改、加強(qiáng)出租出借管理的請(qǐng)示》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)出租、出借專項(xiàng)整改工作的通知》，證明2019年4月22日，朝陽(yáng)區(qū)財(cái)政局發(fā)布《關(guān)于做好國(guó)有資產(chǎn)出租、出借專項(xiàng)整改工作的通知》，通知要求對(duì)于合同期在20年內(nèi)在行政事業(yè)單位出租、出借事項(xiàng)，采取有效措施盡快收回，恢復(fù)教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等資產(chǎn)原功能；……到期堅(jiān)決收回；合同到期后仍無(wú)法收回的，通過(guò)訴訟的渠道力主收回。涉案房屋的設(shè)計(jì)用途為辦公，美容院將辦公用房用于經(jīng)營(yíng)，已被朝陽(yáng)區(qū)財(cái)政局列為此次國(guó)有資產(chǎn)出租、出借專項(xiàng)整改工作范圍，房管局第一管理所按照政策要求在《房屋租賃合同》租賃期滿屆滿后采取訴訟方式收回房屋，具有正當(dāng)性。美容院發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)為，全部真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可。美容院確實(shí)收到了《律師函》。但美容院花費(fèi)租金巨大，如果租賃合同可以隨時(shí)解除，美容院不可能投入這么多。房管局第一管理所提出的上述文件，不是法律法規(guī)，不能以此解除合同。

二審中本院查明，房管局第一管理所于2019年6月11日、7月11日、11月1日、12月6日、12月20日向美容院發(fā)出《通知》，要求美容院合同期滿后騰房，合同不再續(xù)簽。吳延清、喬彬代表美容院簽收通知。12月31日，房管局第一管理所就上述通知向美容院發(fā)出的律師函，要求美容院按雙方合同約定在十日內(nèi)騰退房屋，美容院認(rèn)可已收到該函件。

二審?fù)徶?，房管局第一管理所陳述房屋使用費(fèi)用按原合同約定的租金除以365天，費(fèi)用同意為按每日334元計(jì)算。美容院同意按此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算租金。

本院經(jīng)審理查明的其他事實(shí)與一審法院一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，雙方簽訂的《房屋租賃合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合同合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)全面履行各自權(quán)利義務(wù)。雙方于2018年12月21日簽訂《房屋租賃合同》，約定租期至2019年12月31日，且租期屆滿前，房管局第一管理所多次告知美容院到期后將不再續(xù)租，故雙方合同已經(jīng)到期自然終止，房管局第一管理所有權(quán)要求美容院騰退涉案房屋?，F(xiàn)美容院于合同到期后，未按合同約定向房管局第一管理所騰退涉案房屋，應(yīng)當(dāng)向房管局第一管理所交納房屋占有使用費(fèi)。經(jīng)詢，美容院對(duì)于合同終止后房屋占有使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)異議，本院不持異議。房管局第一管理所起訴要求美容院支付自2020年1月11日起至實(shí)際騰退之日止的房屋占有使用費(fèi)，于法有據(jù)，本院予以支持。美容院提出其建設(shè)、裝修涉案房屋，投入巨大，房管局第一管理所無(wú)權(quán)單方解除合同的意見(jiàn)于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，房管局第一管理所的上訴請(qǐng)求成立，應(yīng)予支持；一審判決認(rèn)定事實(shí)有誤，本院予以糾正。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、撤銷北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院（2020）京0105民初26870號(hào)民事判決；

二、北京諾亞天佳美容院于本判決生效之日起十五日內(nèi)向北京市朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局第一管理所騰退北京市朝陽(yáng)區(qū)勁松八區(qū)813樓北平房；

三、北京諾亞天佳美容院于本判決生效之日起十五日向北京市朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局第一管理所支付房屋占有使用費(fèi)（自2020年1月11日起計(jì)算至實(shí)際騰退之日止，按每日334元計(jì)算）。

四、駁回北京市朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局第一管理所其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

一審案件受理費(fèi)35元，由北京諾亞天佳美容院（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）。

二審案件受理費(fèi)70元，由北京諾亞天佳美容院（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　孫妍

二〇二一年三月二十二日

法官助理　　何平