上訴人（原審被告）：單某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市房山區(qū)。

委托訴訟代理人：周莉鑫，黑龍江路平律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：王超，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市通州區(qū)。

委托訴訟代理人：盧志杰，北京濟桓律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：北京銀某新型建材有限公司，住所地北京市通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)一街村。

法定代表人：劉勇，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：王正中，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，北京銀某新型建材有限公司法務部主任，住遼寧省大連市甘井子區(qū)。

委托訴訟代理人：劉青，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，北京銀某新型建材有限公司法務部職員，住安徽省廣德縣。

被上訴人（原審被告）：劉勇，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省廣德縣。

委托訴訟代理人：王正中，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，北京銀某新型建材有限公司法務部主任，住遼寧省大連市甘井子區(qū)。

委托訴訟代理人：劉青，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，北京銀某新型建材有限公司法務部職員，住安徽省廣德縣。

上訴人單某某因與被上訴人王超、劉勇、北京銀某新型建材有限公司（以下簡稱銀某公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初22207號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月22日立案受理后，根據(jù)《全國人民代表大會常務委員會關于授權最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理，于2021年2月22日公開開庭審理了本案。上訴人單某某的委托訴訟代理人周莉鑫，被上訴人王超的委托訴訟代理人盧志杰，被上訴人劉勇、銀某公司的委托訴訟代理人劉青、王正中到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

單某某上訴請求：撤銷一審判決第二項、第三項，改判銀某公司向王超返還購房款956110元。事實和理由：1.一審法院對單某某與王超系《辦公用房預售合同》的實際權利義務承受人的認定錯誤，上述合同的實際權利義務承受人應為銀某公司和王超。一審法院認定銀某公司與王超系合同相對方。銀某公司授權單某某轉售涉案房屋。單某某與銀某公司因借貸關系而獲得涉案房屋轉售權并以收取的款項作為銀某公司償還借款的一種方式。單某某在與王超協(xié)商購房事宜時向王超出具了《借款合同》、銀某公司出具的《辦公用房預售合同》及收據(jù)，在此之后王超也向銀某公司主張過交付房屋，王超應知曉涉案房屋出售方及交付方是銀某公司。王超按每平米23000元的價格購房不是單某某自行定價的結果，而是根據(jù)市場價值并且盡快收回借款為前提而產(chǎn)生的結果。銀某公司未行使法定撤銷權撤銷單某某所持合同的效力，存在重大過錯。2.一審法院判決單某某承擔退還王超購房款適用法律錯誤。銀某公司是合同的相對方，上述合同無效后，應由銀某公司承擔退還購房款的義務。

王超辯稱，同意一審判決，不同意上訴人的上訴請求。

劉勇、銀某公司辯稱，同意一審判決，不同意上訴人的上訴請求。

王超向一審法院起訴請求：1．請求法院判令銀某公司、單某某、劉勇返還王超坐落于北京市通州區(qū)×××105號房屋購房款956110元整；2．請求法院判令銀某公司、單某某、劉勇賠償王超資金占用損失（以956110元為基數(shù)，自2014年11月18日至銀某公司、單某某、劉勇實際全部付清之日止，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算）；3．本案訴訟費用由銀某公司、單某某、劉勇承擔。庭審中明確訴訟請求：1.確認王超與銀某公司簽訂的《辦公用房預售合同》無效；2.判令銀某公司、單某某、劉勇連帶返還王超坐落于北京市通州區(qū)×××105號房屋購房款956110元整；3.銀某公司、單某某、劉勇賠償王超資金占用損失（以956110元為基數(shù)，自2014年11月18日至銀某公司、單某某、劉勇實際全部付清之日止，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算）；4．本案訴訟費用由銀某公司、單某某、劉勇承擔。

一審法院認定事實：2014年10月16日，銀某公司（作為出賣人）與王超（作為買受人）簽訂《辦公用房預購合同》，約定出賣人與買受人在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎上就辦公用房預售事宜達成如下協(xié)議：出賣人經(jīng)批準，在地塊上建設的項目暫定名為UP生活。房屋的基本情況為該房屋為項目中的×××105號。房屋預測面積共41.57平方米。按照建筑面積計算，該房屋單價為每平方米5000元，總價款為207850元。合同還約定了其他事宜。2014年10月16日，銀某公司作出一份收據(jù)，載明今收到1-3-105房款，41.57m2＊5000元／m2，人民幣貳拾萬柒千捌佰伍拾元，收據(jù)加蓋了銀某公司公章。涉案房屋并未竣工驗收合格，且未取得商品房預售許可證。關于購房款的支付，王超稱其通過裴桂芬向單某某轉款956110元，裴桂芬對此表示認可，單某某亦表示認可。王超在交付完購房款后，銀某公司、劉勇、裴桂芬并未實際交付涉案房屋。關于銀某公司開具的收據(jù)及其簽訂的合同事宜，因銀某公司同單某某之間存在借貸關系，在涉案房屋未出售給王超之前，銀某公司已經(jīng)先行開具了收據(jù)，同時已向單某某提供了銀某公司蓋章的《辦公用房預售合同》，買受人一欄空缺。

一審法院認為，雖《辦公用房預售合同》的簽訂雙方為銀某公司與王超，但結合購房款的交付情況、合同的磋商過程等情況分析，一審法院認定《辦公用房預售合同》的實際權利義務承受人為單某某與王超。理由如下：一、銀某公司在王超購房前已經(jīng)開具收據(jù)，收據(jù)的數(shù)額為207850元，遠遠低于王超實際支付的購房款956110元，且庭審中雙方認可，具體的購房金額系單某某與裴桂芬協(xié)商而定，銀某公司并未參與實際的購房磋商。二、王超將購房款支付給單某某，銀某公司并未實際獲取購房款。而且單某某在獲得購房款后亦未與銀某公司之間就債務減少達成結算意見。三、銀某公司自始至終未認可合同的效力，同時亦未將涉案房屋交付給王超，表明銀某公司對《辦公用房預售合同》持否定態(tài)度。有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。截至開庭當日，涉案房屋并未取得商品房預售許可證明，故《辦公用房預售合同》應屬無效。合同無效后，當事人雙方因該合同取得的財產(chǎn)應當予以返還。故王超要求單某某返還購房款的訴訟請求合法有據(jù)，一審法院予以支持。因銀某公司及劉勇非系合同實際的權利義務承受人，故銀某公司、劉勇不承擔返還購房款的義務。關于王超訴求的利息損失，因王超系具有完全民事行為能力的成年人，其在購房房屋前應先行審核房屋的權屬狀況，現(xiàn)因房屋權屬狀況不符合出售房屋的標準而導致合同無效，王超亦存在相應的過錯，需要承擔相應的責任，故對其要求的利息損失一審法院不予支持。一審法院判決如下：一、王超與銀某公司于2014年10月26日簽訂的《辦公用房預購合同》無效；二、單某某于判決生效之日起七日內退還王超購房款956110元；三、駁回王超的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。

本院補充查明：2014年10月16日，單某某作為出借人（甲方）、劉勇作為借款人（乙方）、王怡青作為擔保人（丙方）簽訂了《借款合同》。合同約定，甲方借出給乙方350萬元，借款期限自2014年10月16日起至2014年11月15日前歸還。乙方同意以位于北京市通州區(qū)×××的1#樓十三套房屋作為抵押擔保，本案王超購買的1#樓一層3單元105#房屋即為上述十三套房屋中的一套，面積41.57平方米，單價5000元，總價207850元。如乙方出現(xiàn)未按協(xié)議約定給付甲方款項時自愿以此上房屋承擔給付義務。甲方將上述房屋轉售后，乙方需按甲方要求為該房屋辦理合同更名及轉簽手續(xù)。乙方處加蓋了銀某公司公章及劉勇人名章。同日，銀某公司出具借條，內容為“今借到單某某現(xiàn)金人民幣350萬元整”。

一審中，王超稱簽訂《辦公用房預購合同》時單某某未向其出示過《借款合同》和借條，其認為合同相對方是單某某，一直認為是單某某的房屋，不知道實際所有權人是誰。

二審中，單某某稱已就上述《借款合同》涉及的350萬元借款提起訴訟，目前正處于一審中。

本院對一審法院查明的事實予以確認。

本院認為，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議。當事人之間成立合同關系，應根據(jù)雙方發(fā)出的要約和承諾的真實意思表示認定。雖然《辦公用房預售合同》上的簽字（蓋章）雙方為銀某公司和王超，但上述合同系銀某公司預先加蓋公章后交付單某某，合同中買受人一欄空缺。價格條款系房屋買賣合同中的主要條款?！掇k公用房預售合同》中已確定了房屋價款，該價款與《借款合同》載明的該套房屋價款及銀某公司預先加蓋公章出具的收據(jù)中的價款金額均一致。而王超實際支付的房屋價款金額系與單某某協(xié)商確定，并非按照合同約定金額支付，且實際成交金額遠高于合同確定的房屋價款。此外，王超系將購房款支付給單某某，并非直接向銀某公司支付，而單某某收取購房款后并未對銀某公司所欠債務予以減免，且已就該債務另行起訴。而銀某公司稱對涉案房屋買賣合同不知情，不認可合同的效力，未收到王超購房款，且未依照合同約定向王超交付房屋。故而一審法院認定王超與單某某系《辦公用房預售合同》的實際權利義務承受人，符合本案事實，并無不當。一審法院認定《辦公用房預售合同》無效，具有充分的事實及法律依據(jù)，且各方當事人均無異議，本院不持異議。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。據(jù)此，單某某應當將收取王超的款項返還。

綜上所述，單某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費13362元，由單某某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　楚　靜

二〇二一年三月十二日

法官助理　　常佳敏

書 記 員　　李星月