上訴人（原審原告、反訴被告）：北京富力通某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市通州區(qū)江米店街**院**樓**201。

法定代表人：楊培軍，董事長。

委托訴訟代理人：吳夢嬌，女，xxxx年xx月xx日出生，滿族，北京富力通某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職員。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：北京金恒通某裝飾工程有限公司，住所地北京市通州區(qū)中關村科技園區(qū)通州園金橋科技產(chǎn)業(yè)基地環(huán)科中路******101-1118。

法定代表人：仝澤民，總經(jīng)理。

被上訴人（原審被告）：仝澤民，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市朝陽區(qū)。

被上訴人（原審被告）：仝利，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市朝陽區(qū)。

被上訴人（原審被告）：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市朝陽區(qū)。

四被上訴人共同委托訴訟代理人：李樹文，北京市開創(chuàng)律師事務所律師。

四被上訴人共同委托訴訟代理人：陳亦飛，北京市開創(chuàng)律師事務所律師。

上訴人北京富力通某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱富力公司）因與被上訴人北京金恒通某裝飾工程有限公司（以下簡稱金恒通某公司）、仝澤民、仝利、李某商品房預售合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初3142號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月21日立案受理后，根據(jù)《全國人民代表大會常務委員會關于授權最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理，于2021年2月5日公開開庭審理了本案。上訴人富力公司的委托訴訟代理人吳夢嬌，被上訴人金恒通某公司、仝澤民、仝利、李某的委托訴訟代理人李樹文到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

富力公司上訴請求：1.撤銷一審判決第三項，改判金恒通某公司、仝澤民、仝利、李某承擔預售合同總價款10%及逾期應付房款3%的違約金，即在一審判決違約金的基礎上增加承擔違約金568512元（合同總價款8779118元*10%+逾期應付房款7020000元*3%-一審判決違約金520000元=568512元）；2.一、二審訴訟費由金恒通某公司、仝澤民、仝利、李某承擔。事實和理由：一、一審判決任意酌定的違約金數(shù)額遠遠無法彌補富力公司的實際損失，對富力公司顯失公平。一審酌定的違約金約為總房款的6%，但自2017年起，北京市房價下跌18.5%，通州區(qū)下跌尤為嚴重，且解除合同的情況下，富力公司支付的銷售成本無法收回、金恒通某公司欠繳房款的行為導致巨大的資金周轉(zhuǎn)損失，當前融資利率非常高，大量的退款使富力公司資金周轉(zhuǎn)情況惡化。雙方簽訂的《北京市商品房預售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》（以下簡稱《預售合同》）對于逾期付款違約責任有明確約定，金恒通某公司作為違約方應當承擔的違約責任不能因解除合同而減少或免除，應按照合同約定承擔違約責任。二、一審法院判令合同解除所適用的法律條款嚴重錯誤，認定解約的法律依據(jù)不足，解約事由不成立，金恒通某公司不享有合同解除權。首先金恒通某公司不享有《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定的合同法定解除權。其次，一審以“事實上不能履行”作為合同繼續(xù)履行的例外情形，判決解除合同，但本案涉及的明顯是金錢之債，本身不存在法律或事實上不能履行的例外情形。而根據(jù)《全國法院民商事審判工作會議紀要》第48條規(guī)定，違約方不享有單方解除合同的權利。因此在金恒通某公司逾期付款的情況下，富力公司享有合同解除權，一審判決合同解除，理應依據(jù)《預售合同》關于逾期付款的約定判決金恒通某公司承擔違約責任。三、一審法院以金恒通某公司無具體經(jīng)營業(yè)務及資產(chǎn)認定《預售合同》在事實上難以強制繼續(xù)履行屬于事實認定錯誤。

金恒通某公司、仝澤民、仝利、李某辯稱，同意一審判決，不同意富力公司的上訴請求。合同中有明確約定，金恒通某公司起訴要求解除合同，返還購房款，并提供了充足的證據(jù)，富力公司存在虛假宣傳、誘導金恒通某公司購房的行為，交房后房屋存在嚴重的質(zhì)量問題。一審中富力公司提供了宣傳資料及聊天記錄等證據(jù)，因為金恒通某公司沒有能力購買，所以選擇按照合同約定解除合同。不存在違約金約定過低、金恒通某公司作為違約方和過錯方的情況。富力公司通過上訴拖延履行。

富力向一審法院起訴請求：1.判令金恒通某公司支付富力公司剩余房款7020000元，仝澤民、仝利、李某承擔連帶償還責任；2.判令金恒通某公司支付富力公司逾期付款違約金，以剩余房款為基數(shù)按照日萬分之二計算至實際付款之日止。暫計至2019年10月31日金額為967730元，仝澤民、仝利、李某承擔連帶償還責任；3.判令金恒通某公司支付富力公司面積補差款16915元，仝澤民、仝利、李某承擔連帶償還責任；4.判令金恒通某公司支付富力公司前期物業(yè)服務費，共計18145.08元（計算方法為每平米物業(yè)費9元＊實測建筑面積168.01平米＊12個月），仝澤民、仝利、李某承擔連帶償還責任；上述金額共計：人民幣8022790.08元。5．本案訴訟費由金恒通某公司、仝澤民、仝利、李某承擔。

金恒通某公司向一審法院反訴請求：1.判令解除金恒通某公司與富力公司于2017年2月24日簽訂的《預售合同》，且要求富力公司協(xié)助金恒通某公司辦理網(wǎng)簽注銷手續(xù)。2.判令富力公司返還金恒通某公司已付房價款人民幣1759118元及印花稅4390元，并支付利息（以已付房款為基數(shù)，自買受之日起至2019年8月19日按中國人民銀行發(fā)布的金融機構人民幣同期同類貸款基準利率計算利息，自2019年8月20日起按全國銀行同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算至款項付清之日止）。3.本案訴訟費用由富力公司承擔。

一審法院認定事實：2017年2月24日，富力公司與金恒通某公司簽訂了編號為Y2016233的《預售合同》，約定金恒通某公司購買富力公司開發(fā)的北京市通州區(qū)×××2821號房屋，總房款8779118元。房屋所在土地用途為辦公，預測套內(nèi)建筑面積共114.18平方米，房屋層高4.2米?！额A售合同》第六條約定，金恒通某公司采取分期付款的方式付款，金恒通某公司首付房款879118元，剩余房款分五期支付，具體付款方式及期限的約定見附件五?！额A售合同》附件五約定，金恒通某公司應于2016年12月11日交納定金100000元，2017年2月24日交納首期房款879118元（總房款的10％，含定金10萬元），于2017年3月24日前交納二期房款880000元（總房款的10％），于2017年5月24日前交納三期房款880000元（總房款的10％），于2017年8月24日前交納四期房款1750000元（總房款的20％），于2018年6月30日前交納五期房款2640000元（總房款的30％），于2018年12月30日前交納六期房款1750000元（總房款的20％），約定：如買受人未按期支付任何一期房款，出賣人可根據(jù)合同第十一條關于逾期付款的違約責任，向買受人收取違約金；買受人需一次性付清全部房款以及違約金后方可辦理收樓手續(xù)；買受人逾期付款超過60天的，出賣人有權按照合同第十一條的約定解除合同。《預售合同》第十一條“逾期付款責任”約定：買受人未按照約定的時間付款的，按照下列第1種方式處理：1．按照逾期時間，分別處理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之內(nèi)，自約定的應付款期限屆滿之日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之貳的違約金，并于實際支付應付款之日起90日內(nèi)向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過60日（該日期應當與第（1）項中的日期相同）后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人應當自解除合同送達之日起90日內(nèi)按照累計的逾期應付款的3％向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款?！额A售合同》附件九“補充協(xié)議”第6條約定：自合同簽訂之日起，由于買受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期辦理按揭手續(xù)的，買受人應按合同第十一條承擔逾期付款的違約責任；逾期超過60日的，出賣人有權解除合同，辦理解除合同所需的費用由買受人承擔，且買受人應按商品房總價款的10％向出賣人支付違約金，并應承擔本合同第十一條關于逾期付款的違約責任?！把a充協(xié)議”第7條：買受人因自身原因要求退房，或發(fā)生出賣人有權解除合同的情形的，買受人應向出賣人支付總房款10％作為違約金并承擔解除合同的所有費用。已收樓入住的買受人每月還應按其總房款的0.6％的標準向出賣人支付房屋折舊費，造成房屋損壞的，應予以賠償。其他已繳稅費不予退還。富力公司出具的《通州富力中心交付使用通知書》載明：金恒通某公司須支付面積補差款16915元?！额A售合同》第二十三條第2款約定：前期物業(yè)管理期間，本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務費標準為：9元／平方米·月。

《預售合同》簽訂后，富力公司、金恒通某公司雙方辦理了涉案《預售合同》的聯(lián)機備案，金恒通某公司向富力公司交付購房款879118元（含定金10萬元）、二期房款880000元以及富力公司代收的印花稅4390元，后未再向富力公司支付剩余房款。

本案在審理過程中，金恒通某公司稱購房時富力公司工作人員引導其認為房屋可做雙層空間設計，并且做出購房后即可將涉案房屋出售賺取差價的虛假宣傳和承諾，其因聽信該宣傳與承諾，才在無購買能力的情況下簽訂《預售合同》，現(xiàn)已無法繼續(xù)履行。就其主張，金恒通某公司提供了富力公司宣傳照片、樣板間照片、現(xiàn)場照片、2019年度企業(yè)年度報告書及資產(chǎn)負債表等證據(jù)予以佐證。金恒通某公司、仝澤民、仝利、李某明確表示其無能力繼續(xù)履行涉案《預售合同》。富力公司對金恒通某公司、仝澤民、仝利、李某的上述主張均不予認可。經(jīng)一審法院詢問，金恒通某公司表示愿意承擔違約金以解除《預售合同》，但要求調(diào)低《預售合同》約定的違約金。

一審法院認為，本案爭議焦點是富力公司是否存在違約行為，及是否支持金恒通某公司的解約請求。具體分析如下：第一，富力公司是否存在違約行為的問題。本案中，金恒通某公司主張富力公司有涉案房屋可進行雙層空間設計和購買后即可出售賺取差價的虛假宣傳與承諾的違約行為。一審法院認為，首先，富力公司、金恒通某公司雙方訂立的《預售合同》第三條即對商品房的層高作出了約定，層高為4.2米，金恒通某公司認為涉案房屋的實際層高未達到合同約定的標準，但金恒通某公司所提供的證據(jù)不能證明涉案房屋存在層高問題。其次，商品房買賣合同屬于一種標的額相對較大、與買賣雙方切身利益密切相關的合同，當事人在簽訂合同時對合同訂立后可能出現(xiàn)的市場風險及各種履行障礙均應當有一定程度的預見和判斷，各方對簽約均負有相對較高的審慎注意義務。無論富力公司在銷售時是否存在虛假宣傳與承諾的行為，金恒通某公司均應對于應否簽約進行審慎思考，對購買房屋后可能面臨的市場風險做出獨立的判斷，金恒通某公司選擇簽約，即應受《預售合同》條款約束，故上述金恒通某公司主張富力公司存在違約行為依據(jù)不足，一審法院不予采納。金恒通某公司未按照《預售合同》約定支付房款，其行為已經(jīng)構成違約，故其要求富力公司承擔賠償利息損失的違約責任的反訴請求，依據(jù)不足，一審法院不予支持。第二，是否支持金恒通某公司解約請求的問題。一審法院認為，房屋買賣合同簽訂后，一方當事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔相應違約責任為代價解除合同，而另一方堅持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實困難的，應當判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合合同法第一百一十條規(guī)定情形的除外。本案中雙方約定了退房條款，且本案中，金恒通某公司明確表示不同意繼續(xù)履行涉案《預售合同》并表示公司目前已不具備繼續(xù)履行《預售合同》的能力，同時愿意以承擔相應違約金為代價解除《預售合同》，一審法院認為，結合合同約定的退房條款以及金恒通某公司注冊成立的目的及實際經(jīng)營狀況來看，涉案《預售合同》在事實上已難以強制繼續(xù)履行，故對于金恒通某公司要求解除《預售合同》并要求富力公司退還已付款及印花稅的反訴請求，一審法院予以支持。并且基于《預售合同》所辦理的聯(lián)機備案手續(xù)亦應予以注銷，故金恒通某公司要求富力公司配合辦理注銷網(wǎng)簽手續(xù)的反訴請求一審法院予以支持。金恒通某公司表示愿意支付解除《預售合同》違約金，一審法院不持異議，但認為違約金數(shù)額過高，具體數(shù)額由一審法院按照《預售合同》的具體約定，兼顧《預售合同》的履行情況、當事人的過錯程度、預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則調(diào)整為520000元。關于富力公司要求金恒通某公司繼續(xù)履行《預售合同》并交付剩余購房款7020000元以及逾期付款違約金、房屋面積差價款和物業(yè)管理費的訴訟請求，以及仝澤民、仝利、李某對上述款項承擔連帶清償責任的訴訟請求，在《預售合同》已被判令解除的情況下，其上述請求，缺乏合同依據(jù)，一審法院對此不予支持。一審法院判決：一、解除富力公司與金恒通某公司于2017年2月24日簽訂的《北京市商品房預售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》，富力公司于判決生效之日起七日內(nèi)配合金恒通某公司辦理上述合同的聯(lián)機備案注銷手續(xù)；二、富力公司返還金恒通某公司已付房款1759118元、代收印花稅4390元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；三、金恒通某公司給付富力公司違約金520000元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；四、駁回富力公司的訴訟請求；五、駁回金恒通某公司的其他反訴請求。如果未按照判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。本院對一審查明的事實予以確認。

本院認為，富力公司對原審法院判決解除合同、注銷網(wǎng)簽手續(xù)以及返還已付房款、代收印花稅等項沒有提出上訴，僅對原審法院認定的違約金的數(shù)額提出上訴，因此，二審訴訟中主要審查違約金的認定。

首先，關于金恒通某公司應否承擔違約責任的問題。富力公司以金恒通某公司未能按合同約定支付購房款為由，要求金恒通某公司繼續(xù)履行合同并支付購房款、承擔逾期付款的違約責任等，富力公司的請求是以合同繼續(xù)履行為前提。金恒通某公司提出反訴，以簽訂合同過程中富力公司存在虛假宣傳及其現(xiàn)在已經(jīng)不具備繼續(xù)履行合同的能力為由，要求解除《預售合同》。一審法院經(jīng)審查，認定事實上合同已經(jīng)不能繼續(xù)履行而解除；金恒通某公司不具備履行能力是導致解除合同的原因，因此，金恒通某公司應當按照合同約定承擔解除合同的違約責任。

其次，關于違約金如何確定的問題。富力公司主張按照《預售合同》附件九《補充協(xié)議》第6條的約定，金恒通某公司應當一并支付總房款10%的解除合同的違約金和逾期付款數(shù)額3%的逾期付款違約金。從合同的約定來看，第6條適用的前提是“逾期超過60日的，出賣人有權解除合同”，即出賣人以買受人逾期付款超過60日為由而提出解除合同時，才適用第6條，即總房款10%的解除合同的違約金再加逾期付款數(shù)額3%的逾期付款違約金，而本案是由金恒通某公司提出解除合同，不符合第6條的約定，不能適用該條。另外，《預售合同》附件九《補充協(xié)議》第7條約定“買受因自身原因要求退房，或發(fā)生出賣人有權解除合同的情形的，買受人應向出賣人支付總房款10%作為違約金并承擔解除合同的所有費用”，第7條對于買受人原因解除合同有明確的約定，該條的約定符合本案的情形，故富力公司認為應當適用第6條的意見，本院不予采納。

再次，關于違約金數(shù)額是否酌減的問題。原審法院結合合同約定、合同履行情況、當事人的過錯程度、預期利益等因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則確定的違約金數(shù)額符合本案事實和法律規(guī)定，并無不當。富力公司上訴主張一審法院酌定的違約金過低，但其未能舉證證明其實際損失的具體情況，故本院對此不予采納。

綜上所述，富力公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費14597元，由北京富力通某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　楚　靜

二〇二一年二月八日

法官助理　　常佳敏

書 記 員　　李星月