上訴人（原審原告）：北京永樂廣順養(yǎng)殖園，住所地北京市通州區(qū)永樂店鎮(zhèn)大務村×號。

經營者：楊春，總經理。

委托訴訟代理人：李繼生，北京市安都律師事務所律師。

委托訴訟代理人：周茹浩，北京市安都律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：雙益恒通投資管理（北京）有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)。

法定代表人：黃壽昌，總經理。

委托訴訟代理人：王海，北京市中濟律師事務所律師。

委托訴訟代理人：常鶴，男，1984年1月19日出生，漢族，雙益恒通投資管理（北京）有限公司職工，住北京市豐臺區(qū)。

上訴人北京永樂廣順養(yǎng)殖園（以下簡稱永樂廣順養(yǎng)殖園）因與被上訴人雙益恒通投資管理（北京）有限公司（以下簡稱雙益恒通公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初9682號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月21日立案后，依法組成合議庭，對本案進行了審理。本案現已審理終結。

永樂廣順養(yǎng)殖園上訴請求：撤銷一審判決，依法改判支持永樂廣順養(yǎng)殖園的一審全部訴訟請求或發(fā)回重審。事實和理由：雙益恒通公司自始至終未與永樂廣順養(yǎng)殖園辦理交接手續(xù)，至今尚有部分第三方租戶的租賃合同原件在雙益恒通公司手中，且案涉庫房的水、電費用至今沒有結清。一審關于免租期內房租及利息的認定是錯誤的。雙益恒通公司一審并未提供證據證明其與第三方租戶之間的租戶關系已經完全轉移給永樂廣順養(yǎng)殖園，也未提供證據證明其已經完全履行了案涉《和解協議》。一審法院認定雙益恒通公司已經履行《和解協議》的事實屬于認定事實錯誤?！逗徒鈪f議》中約定的88000元借款真實情況是雙益恒通公司預付的第二年度租金。既然一審法院對預付租金一事未作出認定，那么按照《和解協議》是合法有效的邏輯，該88000元系借款，屬于民間借貸法律關系，與本案房屋租賃不是同一法律關系，不能在同一案件中處理。一審采信案外人北京咔啦酷科技文化有限公司出具的《證明》屬于適用法律嚴重錯誤。

雙益恒通公司辯稱，同意一審判決，不同意永樂廣順養(yǎng)殖園的上訴請求。

永樂廣順養(yǎng)殖園向一審法院起訴請求：1.判令解除雙方簽訂的租賃合同；2.判令雙益恒通公司支付永樂廣順養(yǎng)殖園82天免租期的房租109632.88元；3.判令雙益恒通公司賠償免租期房租資金的利息損失，截止2019年2月1日暫計為10963.29元，并計算至實際付清之日止。

雙益恒通公司向一審法院反訴請求：判令永樂廣順公司支付轉讓費10萬元，并自2019年7月31日起，按照銀行同期貸款利率支付利息至完全償清為止。

一審法院認定事實：2018年4月3日，永樂廣順養(yǎng)殖園、雙益恒通公司簽訂《租賃合同》，約定永樂廣順養(yǎng)殖園將位于北京市通州區(qū)永樂店鎮(zhèn)大務村×號的地塊及房屋租賃給雙益恒通公司使用，租期自2018年7月1日至2030年6月30日共計12年，租金為488000元/年，租金支付方式為年付，每年6月1日支付，租金每兩年遞增一次，遞增率為前一年租金的8%。免租期為2個月零20天，免租期限為2018年4月10日至2018年6月30日止，由2018年7月1日正式起租。合同落款處加蓋有永樂廣順養(yǎng)殖園和雙益恒通公司的公章并由雙方代表人簽字。

為證明涉案院落的來源，永樂廣順養(yǎng)殖園向法庭提交了北京通惠泉養(yǎng)殖場和北京市通州區(qū)小務鄉(xiāng)大務村村民委員會簽訂的《合同書》以及北京通惠泉養(yǎng)殖場與永樂廣順養(yǎng)殖園的法定代表人楊春簽訂的轉租合同，可見涉案院落系北京通惠泉養(yǎng)殖場自北京市通州區(qū)小務鄉(xiāng)大務村村民委員會租賃后轉租給永樂廣順養(yǎng)殖園使用。

2019年6月7日，永樂廣順養(yǎng)殖園（甲方）與雙益恒通公司（乙方）簽訂《和解協議》，約定自2019年6月30日起，甲乙雙方終止2018年4月簽訂的庫房租賃合同。乙方與標的租戶的所有合同由甲方繼續(xù)執(zhí)行，包括但不限于收取租金、違約金、滯納金、違約責任、水電費、寬帶費等。甲方承擔乙方與標的租戶簽署的租賃合同中的所有約定。乙方目前已收取的標的租戶的租金及押金（押金為75200元）作為部分轉讓費歸乙方所有，無需退還甲方。甲方應在7月30日前再支付乙方剩余轉讓費100000元（轉讓費中包含甲方借款88000元，詳見借條）。如甲方無法按照上述約定時間支付全部轉讓費，乙方有權利且甲方自愿將標的庫房2020年7月30日前的標的租戶租金，由乙方直接向標的租戶收取。如標的租戶拒絕向乙方直接支付租金，乙方有權利按照標的合同的違約條款，停止標的租戶經營并終止標的合同，由乙方繼續(xù)招租并收取租金。本協議蓋章生效后，甲乙雙方不再承擔原合同的任何責任。本協議蓋章生效后，乙方應在7個工作日內，與甲方及標的租戶進行交接。該協議加蓋有永樂廣順養(yǎng)殖園及雙益恒通公司的公章，并由雙方法定代表人簽字。

庭審中，關于《和解協議》的效力，永樂廣順養(yǎng)殖園稱因雙益恒通公司未按《和解協議》約定履行轉租戶合同移交、水電結算等的交接義務，其已于2019年10月15日向雙益恒通公司發(fā)送《解除《和解協議》通知書》且已被接收，故《和解協議》無效，原《租賃合同》仍為有效。雙益恒通公司則稱其未接收《解除《和解協議》通知書》，該《和解協議》應為有效，原《租賃合同》已終止，永樂廣順養(yǎng)殖園應按《和解協議》的約定給付雙益恒通公司轉讓費10萬元。

關于《和解協議》中所載的10萬元轉讓費，雙益恒通公司稱其中包含楊春的借款88000元，簽訂《和解協議》時雙方約定將該88000元借款作為轉讓費，對此雙益恒通公司提交了楊春本人簽字捺印的借條兩張、對應的轉賬記錄及雙益恒通公司的法定代表人黃壽昌與楊春溝通還款事宜的微信聊天記錄。借條一書寫日期為2018年9月29日，內容為：“借款人楊春（身份證號×××）于2018年9月29日向出借人借款人民幣貳萬元，小寫20000元，如不能歸還，愿承擔所產生的一切法律責任”。借條二書寫日期為2019年3月7日，主要內容為“借款人楊春出借人黃壽昌，茲因借款人近來手頭不便，而向出借人借款，共借人民幣68000元，出借人以銀行轉賬的形式轉至借款人指定的賬戶”。此外，黃壽昌與楊春2019年8月18日的微信聊天內容為：“楊總您好，我們公司的錢什么時候能還，公司最近急需用錢；現在一個房還沒租出去呢，我想還需要寬限些日子；那么多戶去，為什么一個沒有租出去；今年跟去年到處都在拆的時候不一樣了我也急呀；今年通州拆遷力度最大的一年，價格別報高了，拿出您的誠意跟租戶談，應該肯定能成交的；是我就是這么做的，要不還你們來干得了，我可能沒這本事；您要自己找找談話的原因，我一個朋友在大興快到固安18000平米的庫，有退租的，基本沒有空租，空一周都租出去了；對方位置不同吧”。永樂廣順公司對此不予認可，稱雙方當時約定由雙益恒通公司預付第一年租金中的88000元用于維修房屋，并將該88000元用于抵扣第二年的租金，故該88000元并非借款而是預付租金，兩張借條是雙益恒通公司的法定代表人欺騙楊春簽的。

關于《和解協議》的其他履行情況，永樂廣順養(yǎng)殖園稱雙益恒通供公司轉租的租戶至今仍在使用涉案庫房，對此其提交了2020年5月18日拍攝的反映庫房使用現狀的視頻。此外，雙益恒通公司向第三方租戶收取了2020年7月30日前的全部租金，對此，永樂廣順養(yǎng)殖園向法庭提交了雙益恒通公司2018年與六戶第三方租戶簽訂的《倉庫租賃合同》復印件。永樂廣順養(yǎng)殖園稱基于上述可見《和解協議》約定的轉讓并未成功實施，雙益恒通公司仍需按照原租賃合同的約定向永樂廣順養(yǎng)殖園支付第二年的租金。

雙益恒通公司對永樂廣順養(yǎng)殖園所述均不予認可，并稱：一方面，《和解協議》簽訂后，雙益恒通公司已履行交接義務。雙益恒通公司在《和解協議》簽訂后即向所有租戶發(fā)放了雙方共同起草蓋章的《關于變更合同主體的通知》，對此，雙益恒通公司向法庭提交了租戶程爽、北京咔啦酷科技文化有限公司的證明和北京咔啦酷科技文化有限公司留存的該通知復印件，二租戶均稱2019年6月收到了合同主體由雙益恒通公司變更為楊春的通知。此外，雙益恒通公司將水電進行了交接，以微信轉賬的形式結清了水電費，對此其提交了的微信轉賬記錄載明雙益恒通公司的職工常鶴于2019年1月26日向楊春微信轉賬6762.8元、2019年2月21日轉賬2006.32元、2019年4月17日轉賬2089.6元、2019年5月23日轉賬2018.4元。另一方面，雙益恒通公司收取的租金僅限于合同約定的交納日期在2019年7月1日之前的，2019年7月1日之后并未再收取過租金。對此，租戶程爽的證明稱其曾向楊春支付延期房租及臨時押金，北京咔啦酷科技文化有限公司的證明和付款回單載明其于2019年7月向楊春支付了2019年度至2020年度的租金151100元。經法庭詢問，永樂廣順養(yǎng)殖園認可2019年7月1日后收取了部分租戶的租金。

一審法院認為，依法成立的合同，自成立時生效。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。

本案中，租賃合同、《和解協議》的簽訂均系雙方真實表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，且根據《和解協議》的約定，租賃合同已于2019年6月30日終止。對于永樂廣順養(yǎng)殖園稱因雙益恒通公司未履行《和解協議》的義務故己方已行使解除權致《和解協議》無效的辯解意見，法院不予采信，理由如下：一方面，《和解協議》未就協議解除權的行使條件進行規(guī)定，故永樂廣順養(yǎng)殖園不享有約定解除權。另一方面，永樂廣順公司雖稱雙益恒通公司未依約履行交接義務且收取了2020年7月30日前的租金，但依據本案查明的事實，雙益恒通公司已于2019年6月將租賃合同主體變更事宜通知租戶，2019年7月1日后永樂廣順養(yǎng)殖園亦收取租戶租金。此外，根據雙益恒通公司提交的雙方法定代表人黃壽昌與楊春間2019年8月18日的微信聊天記錄可見，雙益恒通公司屆時已將涉案庫房交予永樂廣順養(yǎng)殖園用于對外出租。永樂廣順養(yǎng)殖園提交的證據不足以證明雙益恒通公司存在未履行《和解協議》主要義務的違約行為，故《和解協議》履行過程中亦未發(fā)生法定解除權可茲適用的情形。綜上，法院認定永樂廣順養(yǎng)殖園不享有協議解除權，其發(fā)送《解除《和解協議》通知書》的行為不致使《和解協議》無效，《和解協議》仍為有效。

關于永樂廣順養(yǎng)殖園要求解除租賃合同的訴訟請求，因租賃合同已于2019年6月30日終止，故法院對該項訴訟請求不予支持。關于永樂廣順養(yǎng)殖園要求雙益恒通公司支付免租期內房租及利息的訴訟請求，因租賃合同系雙方協議終止且未就免租期租金問題進行約定，對此亦無法律規(guī)定，故法院對該項訴訟請求不予支持。

關于雙益恒通公司要求永樂廣順養(yǎng)殖園支付10萬元轉讓費的反訴請求，因《和解協議》明確約定永樂廣順養(yǎng)殖園應在7月30日前再支付雙益恒通公司剩余轉讓費100000元（轉讓費中包含借款88000元），現《和解協議》合法有效，雙方均應依約履行，對雙益恒通公司的該項反訴請求，法院依法予以支持。對于永樂廣順養(yǎng)殖園稱該88000元系預付租金而非借款的辯解意見，依據借條、轉賬記錄、微信聊天記錄等證據，足以認定該88000元系借款，此后雙方將其計入轉讓費系雙方真實意思表示，該88000元的性質由此轉為轉讓費。綜上，法院對永樂廣順養(yǎng)殖園的辯解意見不予采信。關于雙益恒通公司要求永樂廣順養(yǎng)殖園支付10萬元轉讓費相應利息的訴訟請求，因雙方未就轉讓費的利息進行約定，法院對此不予支持。綜上，一審法院判決：一、北京永樂廣順養(yǎng)殖園支付雙益恒通投資管理（北京）有限公司轉讓費100000元，于判決生效之日起7日內執(zhí)行清；二、駁回北京永樂廣順養(yǎng)殖園的訴訟請求；三、駁回雙益恒通投資管理（北京）有限公司的其他反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費3492元，由北京永樂廣順養(yǎng)殖園負擔（已交納）。一審反訴案件受理費2300元，由北京永樂廣順養(yǎng)殖園負擔（于判決生效之日起七日內交納）。

二審中，當事人沒有提交新證據。本院經審理查明的事實與一審法院查明的事實一致，本院予以確認。

本院認為，本案中永樂廣順養(yǎng)殖園與雙益恒通公司簽訂了《和解協議》，其中約定終止原《租賃合同》，并對雙方后續(xù)的權利義務進行了相關約定?！逗徒鈪f議》簽訂后，雙益恒通公司已于2019年6月將租賃合同主體變更事宜通知租戶，2019年7月1日后永樂廣順養(yǎng)殖園亦收取租戶租金。此外，根據雙益恒通公司提交的雙方法定代表人黃壽昌與楊春間2019年8月18日的微信聊天記錄可見，雙益恒通公司屆時已將涉案庫房交予永樂廣順養(yǎng)殖園用于對外出租。故永樂廣順養(yǎng)殖園主張因雙益恒通公司未履行《和解協議》的義務故己方已行使解除權致《和解協議》無效，缺乏事實和法律依據，本院不予采信，《和解協議》仍為有效。關于永樂廣順養(yǎng)殖園要求雙益恒通公司支付免租期內房租及利息的主張，因租賃合同已經通過《和解協議》協商終止，《和解協議》中并未約定免租期租金問題，故永樂廣順養(yǎng)殖園的該項訴請亦缺乏合同依據，本院無法支持。關于《和解協議》中涉及的借款88000元，一審法院依據借條、轉賬記錄、微信聊天記錄等證據，認定該88000元系借款，此后雙方將其計入轉讓費系雙方真實意思表示，該88000元的性質由此轉為轉讓費，符合案件實際情況。永樂廣順養(yǎng)殖園主張88000元系預付租金而非借款以及如是借款不能在同一案件中處理的上訴意見，無事實依據，本院不予支持。

綜上所述，永樂廣順養(yǎng)殖園的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費3492元，由北京永樂廣順養(yǎng)殖園負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　萬麗麗

審 判 員　　沈　放

審 判 員　　玄明虎

二〇二一年二月二十六日

法官助理　　陳亢睿

法官助理　　李延昭