上訴人（原審被告、反訴原告）：北京市順義糧油有限公司，住所地北京市順義區(qū)府前西街。

法定代表人：陳富成，執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：游志雄，北京市逸峰律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：郭詠梅，女，1967年11月16日出生。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：北京文輝海達貿(mào)易有限公司，住所地北京市順義區(qū)牛欄山京密路西側(cè)（牛山收儲西庫）。

法定代表人：于文，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：謝斌，北京市慶成律師事務(wù)所律師。

原審第三人：包建，男，1978年7月10日出生。

委托訴訟代理人：王曉玉，北京孔時律師事務(wù)所律師。

上訴人北京市順義糧油有限公司（以下簡稱順義糧油公司）因與被上訴人北京文輝海達貿(mào)易有限公司（以下簡稱文輝海達公司）、原審第三人包建租賃合同糾紛一案，不服北京市順義區(qū)人民法院（2019）京0113民初27142號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月4日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

順義糧油公司上訴請求：認可原審判決第二項、第四項，請求撤銷一審判決第一項、第三項，駁回文輝海達公司要求順義糧油公司給付新建建筑物賠償款的訴訟請求，判決文輝海達公司給付順義糧油公司自2019年1月11日起至2020年6月30日的違約金268242.24元。事實和理由：1.雙方合同第十條沒有實際履行，其效力也存在問題；2.一審的裁判依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十四條，在當事人沒有明確約定的情況下，對違法建設(shè)適用的過錯賠償，賠償對象是“擴建造價費用”；而證明“擴建造價費用”的主體，應(yīng)當是承租人也就是擴建人，而不應(yīng)當是出租人；在承租人不能證明的情況下，本應(yīng)由其承擔舉證不能的責任；一審按違法建筑的凈值來推定“擴建造價費用”，不合理。3.一審判決順義糧油公司給付文輝海達公司115萬元，極大的超出了順義糧油公司在簽約時的合理認知，顯失公平，應(yīng)予糾正；《租賃合同》約定的租金每年不過6萬元；即使加上后來增加的租金，亦不過每年91162.97元；順義糧油公司出租十余年房屋，連同違約金共收取不過120萬；既得不到合法建筑，也得不到違法建筑，卻要賠償承租人115萬元；對承租人來講，其證明不了自己的實際投資，且實際使用自建房屋12年之久，卻能夠獲得115萬賠償，極不公允。4.標的物也已經(jīng)被強制拆除，卻要順義糧油公司單方賠償115萬元，嚴重損害了國有企業(yè)的合法權(quán)益。5.文輝海達公司2008年建成3815.03平方米違法建設(shè)，按3000平米計租，年租金不過15000元，但其使用收效與正常建筑并無區(qū)別；在長達12年的時間內(nèi)，文輝海達公司因此獲得的使用利益估值遠遠超出其投資成本。6.租賃合同到期后，順義糧油公司即已經(jīng)催請文輝海達公司到期騰退、搬離，文輝海達公司拒不搬離，轉(zhuǎn)而提起訴訟；順義糧油公司基于對司法審理活動的必要尊重，在訴訟期間沒有單方采取驅(qū)離措施，并無過錯，一審減免文輝海達公司應(yīng)當承負的違約金，亦無法律根據(jù)。

文輝海達公司辯稱，同意一審判決，不同意順義糧油公司的上訴請求和理由。

包建述稱，雖然對一審判決數(shù)額不認可，但包建沒有上訴，不同意順義糧油公司的上訴請求和理由。

文輝海達公司向一審法院起訴請求：1.順義糧油公司賠償新增建筑物賠償款497.08萬元；2.訴訟費、評估費由順義糧油公司負擔。

順義糧油公司向一審法院提出反訴請求：1.請求法院判令文輝海達公司給付順義糧油公司自2019年1月1日起至2019年1月10日止按日249.76元（91162.97元/365天=249.76元）計算的房屋占有使用費2497.60元；2.請求法院判令文輝海達公司給付順義糧油公司自2019年1月11日起至2020年6月30日按每日499.52元計算的違約金268242.24元；3.請求法院判令文輝海達公司給付順義糧油公司電費1928.06元（截止至2020年6月30日）；4.反訴費用由文輝海達公司承擔。

一審法院認定事實：涉訴租賃物位于順義區(qū)京密路西側(cè)（牛山收儲庫西庫）院內(nèi)，該宅院對應(yīng)的《國有土地使用證》登記的土地使用者為北京市順義牛欄山糧食收儲庫（以下簡稱糧食收儲庫），宅院地上物對應(yīng)的《房屋所有權(quán)證》（京房權(quán)證順國字第XXXX號）登記的房屋所有權(quán)人亦為糧食收儲庫。2017年10月31日，北京市順義糧油總公司變更名稱為北京市順義糧油有限公司。

2008年10月20日，出租方糧食收儲庫（甲方）與承租方北京順鑫鑫悅面粉有限公司（乙方，下稱面粉公司）簽訂《租賃合同》（下稱2008年租賃合同），主要內(nèi)容如下：第一條租賃物基本情況：（一）租賃物坐落于北京市順義區(qū)牛欄山環(huán)島南側(cè)藍營庫區(qū)內(nèi)。（二）租賃物包括：土地使用面積20畝、面粉車間面積810平方米、辦公樓635平方米、成品庫181平方米及相關(guān)附屬配套設(shè)施。（詳見附屬設(shè)施清單）。第二條土地、房屋及附屬設(shè)施用途：該合同項下土地、房屋及附屬設(shè)施用途為：二層辦公樓一座……乙方保證，在租賃期內(nèi)未征得甲方書面同意，不擅自改變該合同項下的土地及房屋的用途。第三條土地、房屋及附屬設(shè)施的提供及改造：（一）由甲方提供租賃范圍內(nèi)適合使用的水、電設(shè)施，乙方不得擅自對上述設(shè)施進行移動、改造。（二）未經(jīng)甲方書面允許，乙方不得對該合同項下的土地、房屋及相關(guān)配套附屬設(shè)施進行裝修、裝飾、改造、新建、改建、擴建。（三）甲方有權(quán)定期進入租賃范圍內(nèi)檢查租賃物的使用情況。第四條租賃期限：（一）租賃期限為10年，自2009年1月1日起至2018年12月31日止。（二）租賃期滿，甲方有權(quán)收回該合同項下的土地及房屋。乙方有意繼續(xù)承租的，應(yīng)提前30日內(nèi)向甲方提出書面續(xù)租要求，征得甲方同意后甲乙雙方重新商定租金并簽訂租賃合同，乙方有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。（三）合同期滿，如乙方無意續(xù)租應(yīng)提前30日通知甲方。第五條租金標準及支付方式：（一）租金標準：自合同簽訂之日起，第一年的年租金為陸萬元整（￥60000元）；乙方新增建筑物面積每年按5-10元每平米向甲方支付租金，與當年租金（60000元）合并計算，（具體租金由補充協(xié)議確定）……第六條租賃保證金：（一）本合同簽訂之日，乙方應(yīng)當向甲方支付相當于半年租金的租賃保證金，具體金額為：30000元；（一）租賃期滿或合同解除后，租賃保證金除抵扣應(yīng)由乙方承擔的費用、租金以及乙方應(yīng)承擔的違約賠償責任外，剩余部分應(yīng)如數(shù)返還乙方……第八條土地、房屋及附屬設(shè)施的交付及返還：（一）交付……（二）返還：租賃期滿或合同解除后，乙方應(yīng)在10日內(nèi)返還該租賃物及其附屬設(shè)施。甲乙雙方驗收認可后在《土地、房屋及附屬設(shè)施設(shè)備清單》上簽字蓋章。甲乙雙方應(yīng)結(jié)清各自應(yīng)當承擔的費用。而對于乙方裝飾、裝修的部分，無償歸甲方所有。返還后對于該租賃物內(nèi)乙方未經(jīng)甲方同意遺留的物品，視為乙方遺棄物，甲方有權(quán)自行處置……第十條乙方新增建筑物的處置：乙方在合同期內(nèi)所建的固定建筑物，由雙方共同確認建筑物價值，自投入使用時起，按稅法規(guī)定計提折舊，合同到期后，按凈值雙方協(xié)商解決。第十一條轉(zhuǎn)租：（一）除甲乙雙方另有約定以外，乙方需事先征得甲方書面同意，方可在租賃期內(nèi)將該合同項下的土地、房屋及其附屬設(shè)施部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。（二）受轉(zhuǎn)租方對該合同項下的土地、房屋及其附屬設(shè)施造成損壞的，應(yīng)由乙方向甲方承擔賠償責任。第十二條合同的解除：（一）經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。（二）有下列情形之一的，本合同終止，甲乙雙方互不承擔違約責任：1.合同約定的土地使用范圍內(nèi)的房屋因城市建設(shè)需要被依法列入房屋拆遷范圍的。2.因地震、火災(zāi)等不可抗力致使該合同項下的土地、房屋及其附屬設(shè)施毀損，滅失或造成其他損失的。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方解除合同，收回本合同項下的全部土地、房屋及附屬設(shè)施的使用權(quán)：1.不支付或者不按照約定支付租金達30日的。2.欠繳各項費用達30000元的。3.擅自改變本合同項下的土地、房屋及其附屬設(shè)施用途的。4.擅自拆改變動或損壞房屋主體結(jié)構(gòu)的。5.擅自拆除或增設(shè)構(gòu)、建筑物的。6.擅自將該合同項下的土地、面粉加工和辦公房屋及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓給第三人的。7.利用該合同項下的土地、房屋及其附屬設(shè)施從事違法活動的。8.違反安全責任書內(nèi)容，經(jīng)書面通知不能整改或因責任事故造成重大損失的。第十三條違約責任：（一）租賃期內(nèi)，甲方需提前收回該合同項下的土地、房屋及其附屬設(shè)施的，應(yīng)提前3個月通知乙方，將已收取的租金余額退還乙方。（二）租賃期內(nèi)，因乙方違反本合同而甲方提出解除合同時，乙方應(yīng)按合同未履行部分租金的20％向甲方支付違約金。（三）乙方未按照約定時間返還面粉加工廠時，應(yīng)按照違約天數(shù)乘以應(yīng)租賃年度租金的兩倍支付違約金。第十四條合同期滿、終止或解除后的處理：（一）本合同約定的租賃期間屆滿時，乙方在合同期內(nèi)投資新建、改建、擴建的不動產(chǎn)無償歸甲方所有，動產(chǎn)歸乙方所有。（二）本合同約定的租賃期限屆滿、終止或解除的情形出現(xiàn)時，乙方應(yīng)向甲方辦理租賃物交接手續(xù)，交接時乙方應(yīng)保證工作人員的撤離、將屬于自有的設(shè)備騰清，并將租賃范圍內(nèi)的垃圾雜物等清理干凈……

2010年3月10日，出租方糧食收儲庫（甲方）與承租方面粉公司（乙方）簽訂《租賃合同補充協(xié)議》（下稱2010年補充協(xié)議），主要內(nèi)容如下：一、甲方與乙方就坐落于北京市順義區(qū)牛欄山環(huán)島南側(cè)藍營庫區(qū)內(nèi)的房屋租賃事宜已經(jīng)于2008年10月20日達成租賃共識并簽訂了為期10年的租賃合同。合同第五條“租金標準及支付方式”中規(guī)定：“乙方新增建筑物面積每年按5-10元向甲方支付租金，并與當年租金（60000元）合并計算（具體租金由補充協(xié)議確定）。自第二年起，每兩年在上一年度租金基礎(chǔ)上遞增5％，直至合同期滿?！弊?010年1月1日起，乙方新建倉房兩座，建筑積3000平方米按照原租賃合同規(guī)定，應(yīng)做補充協(xié)議。二、乙方新建倉房分別位于藍營庫區(qū)內(nèi)辦公樓南側(cè)及西側(cè)。三、甲乙雙方經(jīng)協(xié)商，乙方新建倉房按每年每平方米5元向甲方交納租金，此部分租金與原合同租金一并計算交納，直至合同期滿……

2014年7月7日，甲方糧食收儲庫、乙方面粉公司、丙方北京市順義糧油總公司（以下簡稱糧油總公司）簽訂《三方協(xié)議》（下稱2014年三方協(xié)議），主要內(nèi)容如下：甲乙雙方于2008年10月20日簽訂《租賃合同》《北京市順義牛欄山糧食收儲庫與北京順鑫鑫悅面粉有限公司生產(chǎn)安全消防協(xié)議書》及2010年3月10日簽訂《租賃合同補充協(xié)議》，約定甲方將坐落于北京市順義區(qū)牛欄山環(huán)島南側(cè)藍營庫區(qū)部分土地及房屋租賃給乙方用于面粉加工，租賃期限為2009年1月1日至2018年12月31日?，F(xiàn)依據(jù)甲方上級單位的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略部署，需變更《租賃合同》及《北京市順義牛欄山糧食收儲庫生產(chǎn)安全消防責任書》的合同主體。經(jīng)甲乙丙三方友好協(xié)商，達成如下協(xié)議：此協(xié)議簽訂之日起，甲方在《租賃合同》及《北京市順義牛欄山糧食收儲庫與北京順鑫鑫悅面粉有限公司生產(chǎn)安全消防協(xié)議書》中的權(quán)利和義務(wù)全部轉(zhuǎn)移給丙方，由丙方繼續(xù)履行原合同中約定的權(quán)利和義務(wù)，至合同終止……

2015年11月10日，甲方糧油總公司、乙方面粉公司、丙方于文簽訂《三方協(xié)議》（下稱2015年三方協(xié)議），主要內(nèi)容如下：甲乙雙方于2008年10月20日簽訂《租賃合同》《北京市順義牛欄山糧食收儲庫與北京順鑫鑫悅面粉有限公司生產(chǎn)安全消防協(xié)議書》、2010年3月10日簽訂《租賃合同補充協(xié)議》、2014年7月7日簽訂《三方協(xié)議》，約定甲方將坐落于北京市順義區(qū)牛欄山環(huán)島南側(cè)藍營庫區(qū)部分土地及房屋租賃給乙方用于面粉加工，租賃期限：自2009年1月1日起至2018年12月31日止?，F(xiàn)因乙方企業(yè)轉(zhuǎn)制，需變更《租賃合同》《北京市順義牛欄山糧食收儲庫與北京順鑫鑫悅面粉有限公司生產(chǎn)安全消防協(xié)議書》《租賃合同補充協(xié)議》的合同主體。經(jīng)甲乙丙三方友好協(xié)商，達成如下協(xié)議：一、此協(xié)議簽訂之日起，乙方在《租賃合同》《北京市順義牛欄山糧食收儲庫與北京順鑫鑫悅面粉有限公司生產(chǎn)安全消防協(xié)議書》《租賃合同補充協(xié)議》中的權(quán)利和義務(wù)全部轉(zhuǎn)移給丙方，由丙方繼續(xù)履行原合同中約定的權(quán)利和義務(wù)，至合同終止……

2016年2月28日，甲方于文、乙方文輝海達公司簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》（下稱2016年轉(zhuǎn)讓協(xié)議），主要內(nèi)容如下：因乙方成立新公司，現(xiàn)需將甲方于2015年11月10日簽訂的《三方協(xié)議》變更合同主體，協(xié)議如下：此協(xié)議簽訂之日起，甲方在《租賃合同》《北京市順義牛欄山糧食收儲庫與北京順鑫鑫悅面粉有限公司生產(chǎn)安全消防協(xié)議書》《租賃合同補充協(xié)議》中的權(quán)利和義務(wù)全部轉(zhuǎn)移給乙方，由乙方繼續(xù)履行原合同中約定的權(quán)利和義務(wù)，至合同終止……自2016年起，糧油總公司、順義糧油公司向文輝海達公司所繳租金開具發(fā)票。

2019年9月17日，北京市順義區(qū)城市管理綜合行政執(zhí)法局出具京順城管限拆字（2019）第110005號限期拆除決定書，要求文輝海達公司限期拆除相關(guān)建設(shè)?，F(xiàn)涉訴建設(shè)已被相關(guān)部門強制拆除。

一審審理中，文輝海達公司申請就位于租賃場地內(nèi)其增建的建筑、在院內(nèi)進行的水泥硬化地面、建設(shè)的羽毛球館現(xiàn)值進行評估，法院依法委托北京中必達資產(chǎn)評估有限責任公司進行評估，文輝海達公司支付評估費用4萬元。經(jīng)評估，該評估機構(gòu)出具中必達評報字[2020]第005號《資產(chǎn)評估報告》，得出以下評估結(jié)論：涉案位于北京市順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn)涉案場地內(nèi)其增建的地上物等資產(chǎn)價值，在評估基準日2019年12月4日的市場價值為497.08萬元。其中58#面粉成品庫1199520元，12#雜糧庫405600元，羽毛球館196350元，13#原糧庫2830460元，院內(nèi)混凝土地面338900元。

一審審理中，第三人包建提交合作協(xié)議，工程合同書、補充協(xié)議、彩鋼頂安裝合同，證明關(guān)于2106平米的13#原糧庫為包建出資建設(shè)，并后期進行了維修，共支付費用300余萬元。文輝海達公司認為因第三人包建不是本案合同主體，其出資不屬于本案審理內(nèi)容。糧油公司不認可證據(jù)證明目的。第三人包建表示，同意根據(jù)合同的相對性原則，2106平米的13#原糧庫的權(quán)利由文輝海達公司主張。

經(jīng)法庭詢問，查證如下：1.涉案租賃合同2018年12月31日終止，不欠付租金。2.租賃合同終止后，涉案租賃場地未進行交接騰退，訴訟中，經(jīng)法院與雙方確認交接時間，雙方于2020年6月30日至租賃現(xiàn)場清點并進行交接。3.文輝海達公司同意支付順義糧油公司電費1928.06元。

一審法院認為，依法成立的合同，受法律保護，對當事人具有法律約束力，當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)。關(guān)于承租主體一節(jié)，案涉2008年租賃合同、2010年補充協(xié)議、2014年三方協(xié)議、2015年三方協(xié)議系合同簽訂方真實意思表示，且內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬合法有效，均應(yīng)遵守履行。上述合同均系對同一標的物的權(quán)利義務(wù)約定，通過2015年三方協(xié)議的約定，涉案租賃合同的出租方變更為糧油總公司、承租方為于文。2016年于文與文輝海達公司簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將租賃合同的權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給文輝海達公司。雖無證據(jù)證明2016年轉(zhuǎn)讓協(xié)議的簽訂經(jīng)過糧油總公司書面同意，但結(jié)合合同的后續(xù)履行情況，涉案租賃合同的租金由文輝海達公司交納，糧油總公司未持異議且向其開具發(fā)票，應(yīng)視為糧油總公司同意于文將租賃合同的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給文輝海達公司。故此，涉案租賃合同的雙方為糧油總公司（即更名后的順義糧油公司）與文輝海達公司。涉案租賃合同約定租賃期自2009年1月1日至2018年12月31日，雙方均無異議，現(xiàn)租賃合同已到期，租賃合同自2018年12月31日終止。

關(guān)于本案本訴訴訟請求所涉新增建筑的損失一節(jié)，租賃合同雖約定擴建須經(jīng)出租人同意，但出租人知道或者應(yīng)當知道承租人對租賃房屋進行改擴建，但在合理期限內(nèi)未提出異議，或者在合理期限內(nèi)提出異議后又繼續(xù)履行合同或接受承租人履行義務(wù)的，可以視為出租人同意改擴建，或者放棄再提出異議的權(quán)利。根據(jù)查明的事實，在雙方租賃合同履行期間無論糧油收儲庫、面粉公司還是糧油總公司，均未對新建建筑持反對意見，根據(jù)租賃合同后附的租賃物平面圖，均標注有承租人新建建筑，出租人在相應(yīng)的平面圖上蓋章確認且未要求承租人予以拆除，并且出租人對新增建筑另行收取承租人租金，應(yīng)當視為出租人對新增建筑同意。按照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔；（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。2008年租賃合同第十條與第十四條就新增建筑物的處置進行約定。第十條約定承租方在合同期內(nèi)所建的固定建筑物，由雙方共同確認建筑物價值，自投入使用時起，按稅法規(guī)定計提折舊，合同到期后，按凈值雙方協(xié)商解決。合同第十四條約定租賃期間屆滿時，承租方在合同期內(nèi)投資新建、改建、擴建的不動產(chǎn)無償歸甲方所有，動產(chǎn)歸乙方所有。從上述條款內(nèi)容看，兩個條款對新增建筑物的約定互相矛盾，雙方亦對簽訂背景、合同目的做出了相反的陳述。現(xiàn)涉訴租賃場地內(nèi)的新建建筑均未取得合法的建設(shè)規(guī)劃審批手續(xù)，雙方對擴建費用的約定相互矛盾，應(yīng)視為沒有約定。現(xiàn)文輝海達公司主張因新增房屋涉及違建被拆除，新增建筑物的造價費用497.08萬元要求順義糧油公司承擔，該主張過高，遠超出順義糧油公司過錯程度，文輝海達公司系新建建筑的施工方，其應(yīng)當對新建建筑所發(fā)生費用產(chǎn)生的損失承擔主要責任，順義糧油公司作為出租方應(yīng)當承擔次要責任。關(guān)于新增建設(shè)造價費用，現(xiàn)雙方無法確定一致，評估機構(gòu)亦無法就建造成本進行評估，現(xiàn)資產(chǎn)評估報告對現(xiàn)值進行了估值，一審法院參考評估金額，綜合考慮房屋的建設(shè)、使用、折舊等因素對損失金額予以核定，其中關(guān)于院內(nèi)混凝土地面，成新率低且屬于承租人為了自身利用所進行的裝飾殘值，一審法院對此部分予以扣除，同時扣除相應(yīng)建筑的專業(yè)費用及資金成本等。綜合順義糧油公司的過錯程度，一審法院酌定順義糧油公司賠償文輝海達公司115萬元。

關(guān)于本案反訴所涉反訴請求一節(jié)。關(guān)于2019年1月1日至2019年1月10日十日騰退期間的占有使用費，因順義糧油公司主張按照原有日租金249.76元計算，一審法院對此不持異議，故該期間占有使用費為2497.60元。關(guān)于反訴文輝海達公司所主張的2019年1月11日起至2020年6月30日期間的違約金，反訴文輝海達公司順義糧油公司主張根據(jù)2015年租賃合同中第十三條違約責任第三項：“乙方未按約定期限返還面粉加工廠，應(yīng)按照違約天數(shù)乘以應(yīng)租賃年租金的兩倍支付違約金”的約定按照日租金標準249.76元的雙倍的標準主張，雙方之間的租賃期限已屆滿，且在出租人給定的騰退日期后，承租人未自行搬離涉訴場地，確已構(gòu)成違約，故糧油公司有權(quán)向文輝海達公司主張違約金。然而，糧油公司自2018年10月發(fā)出《房屋騰退通知書》后直至一審法院2020年6月22日詢問時才主張對方予以騰退，其自身在該項損失的擴大上亦有懈怠。故此，關(guān)于該違約金的具體數(shù)額，一審法院參照雙方之間的約定，考慮到2019年12月4日拆除部分建筑后租賃標的的可利用情況以及順義糧油公司怠于主張的過錯，酌定為20萬元。關(guān)于截止至2020年6月30日電費1928.06元，文輝海達公司無異議，一審法院予以支持。

另，關(guān)于包建出資一節(jié)，包建可按照其與文輝海達之間合同約定另行主張。

據(jù)此，一審法院判決：一、北京市順義糧油有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)向北京文輝海達貿(mào)易有限公司支付經(jīng)濟損失一百一十五萬元；二、北京文輝海達貿(mào)易有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)向北京市順義糧油有限公司支付自二〇一九年一月一日起至二〇一九年一月十日的占有使用費兩千四百九十七元六角；三、北京文輝海達貿(mào)易有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)向北京市順義糧油有限公司支付自二〇一九年一月十一日起至二〇二〇年六月三十日的違約金二十萬元；四、北京文輝海達貿(mào)易有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)向北京市順義糧油有限公司支付電費一千九百二十八元零六分；五、駁回北京文輝海達貿(mào)易有限公司的其他訴訟請求；六、駁回北京市順義糧油有限公司的其他反訴請求。

本院二審期間，順義糧油公司提交包建另案起訴狀、《合作協(xié)議》，證明文輝海達公司轉(zhuǎn)租獲利情況，每年25萬。文輝海達公司、包建均認可以上證據(jù)的真實性，但對證明目的不認可。本院經(jīng)審理查明的其他事實與一審查明無異。

本院認為，綜合雙方訴辯主張及證據(jù)，本案爭議焦點主要在于租賃合同期間已經(jīng)屆滿時承租人建造的地上物未辦理合法建設(shè)手續(xù)被強制拆除后，相應(yīng)擴建造價費用應(yīng)當如何處理。承租人文輝海達公司作為原告主張順義糧油公司賠償新增建筑物的相應(yīng)損失近500萬元，出租人順義糧油公司主張建筑物已經(jīng)因違建被拆除，并無價值可言，不應(yīng)承擔賠償責任。對此問題，本院認為，本案雖然屬于承租人經(jīng)出租人同意增擴建，且建筑物未辦理合法建設(shè)手續(xù)的情形，但因本案案情涉及幾個問題，應(yīng)結(jié)合事實詳加考量。本院具體分析如下：

第一，順義糧油公司對涉案地上物增建擴建情況是否知曉并同意。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十三條的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。本案中，自合同簽訂后，承租方陸續(xù)在涉案地塊上新增建筑物，雙方就此新增部分亦曾簽訂補充協(xié)議，加收相應(yīng)租金，且此后在平面圖上標注出承租方新建部分以及出租方原有建筑物，并由雙方蓋章予以確認，實際履行過程中順義糧油公司亦收取了該新增建部分的租金。從上述事實來看，可以認定順義糧油公司對新增建筑物情況是認可的。

第二，在出租人同意的情況下，承租人增建新建的地上物因違建被拆除，增擴建費用應(yīng)根據(jù)實際案情進行處理。

首先，從建造成本來看，一般情況下，基于自身利益考慮，承租人在建造之初即會對成本與收益予以平衡。尤其是合同期間較長，且約定了到期后建筑物歸出租方所有的情形，承租人必然通過占有使用或?qū)ν獬鲎獾确绞将@取擴建增建所帶來的額外收益，整體上將建造成本攤銷進合同履行之中。故在合同期滿時，承租人已經(jīng)對增建部分充分予以利用，不存在合同提前解除情況下仍有預(yù)期未能實現(xiàn)價值的情況。本案中，涉案合同第十四條約定，租賃期間屆滿時，承租人在合同期內(nèi)投資新建、改建、擴建的不動產(chǎn)無償歸出租方所有，動產(chǎn)歸承租方所有。合同實際履行中，承租方自簽訂合同后即開始陸續(xù)在涉案地塊上建造房屋，基本上在合同簽訂初期即完成建設(shè)，此后一直加以利用。合同2018年12月31日終止后仍在繼續(xù)占有使用，直至被城管拆除，可以認定承租人已經(jīng)在合同履行期間充分對增建建筑物進行利用，其因建造地上物產(chǎn)生的相關(guān)費用已經(jīng)得到一定的彌補。

其次，從出租人能否獲益的情況來看，雖然不同于房屋的裝飾裝修在合同期滿時價值基本消耗完畢，增建地上物一般能夠產(chǎn)生增值，但仍應(yīng)結(jié)合建筑物是否取得合法手續(xù)的情況進行區(qū)分。根據(jù)我國房屋租賃的相關(guān)法律規(guī)定，如有合法手續(xù)，則出租人取得擴建物的所有權(quán)而受到利益，該行為一般可構(gòu)成不當?shù)美?，如果擴建行為不能取得合法建設(shè)手續(xù)，即意味著該擴建建筑物為非法建筑，面臨被拆除的風險，此時，出租人因擴建物的拆除而無法受益，承租人一般不能主張不當?shù)美蠓颠€擴建費用。本案中，建筑物不僅沒有合法建設(shè)手續(xù)，且已經(jīng)被拆除，自無增值部分可言，雙方直至本案一審訴訟中才進行交接，出租方除租金收益外，未能在承租人退出后因該增建的地上物獲得后續(xù)利益。

再次，從雙方合同的約定來看，合同第十條對承租人新增建筑物進行約定：承租人在合同期內(nèi)所建的固定建筑物，由雙方共同確認建筑物價值，自投入使用時起，按稅法規(guī)定計提折舊。合同到期后，按凈值雙方協(xié)商解決。合同第十四條對合同期滿、終止或者解除后的處理進行約定：租賃期間屆滿時，承租人在合同期內(nèi)投資新建、改建、擴建的不動產(chǎn)無償歸出租方所有，動產(chǎn)歸承租方所有。從上述兩條約定來看，第十條主要是針對合同到期后新增建筑物價值如何計算進行約定，即應(yīng)當計提折舊后按照凈值由雙方協(xié)商確定。第十四條明確約定新增建筑物的產(chǎn)權(quán)歸屬，即合同期滿后不動產(chǎn)歸出租方所有。雖然涉案建筑物性質(zhì)上系違法建筑，但從上述兩條約定來看，是雙方均認為合同到期后建筑物仍有可利用價值的基礎(chǔ)上對建筑物歸屬及折舊計算補償?shù)募s定。而實際履行中該建筑物現(xiàn)已拆除，并無相應(yīng)利用價值，承租人據(jù)此再主張賠償損失，缺乏相應(yīng)合同依據(jù)。

最后，從具體損失賠償數(shù)額來看，一審法院所作鑒定，是針對地上物現(xiàn)值進行鑒定，但該鑒定結(jié)果是在地上物仍可繼續(xù)利用情況下的價值確定，并非建造成本。在地上物已經(jīng)被拆除無利用價值的情況下，仍參照該鑒定結(jié)論判斷損失情況，顯然缺乏事實及法律依據(jù)。且從雙方因合同獲益情況來看，合同約定第一年租金6萬元，新增建筑物每年按每平米5-10元加收租金，第二年起，每兩年在上一年度租金基礎(chǔ)上遞增5%，直至合同期滿，據(jù)此計算順義糧油公司十年來每年平均收取租金10萬元左右，現(xiàn)建筑物已經(jīng)拆除，原審法院直接以鑒定結(jié)論按照主次責任確定由順義糧油公司賠償文輝海達公司115萬元，利益顯然失衡，本院予以糾正。

同時，考慮到現(xiàn)實生活中，辦理合法建設(shè)手續(xù)，需要出租人和承租人互相配合。對于未取得相應(yīng)合法建設(shè)手續(xù)的，如出租人、承租人對此均有過錯，擴建造價費用按照雙方過錯分擔。本案中，承租人自建的地上物部分并無合法建設(shè)手續(xù)，對于未能辦理的原因，雙方均未提交相應(yīng)證據(jù)予以證明，因此應(yīng)當根據(jù)雙方過錯酌予確定相應(yīng)責任。關(guān)于順義糧油公司應(yīng)當承擔的具體賠償數(shù)額，本院根據(jù)涉案地上物的勘驗情況，考慮承租方建造花費情況酌予確定。關(guān)于本案原審中雙方提出的其他訴求，原審法院的處理并無不當，本院予以維持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、維持北京市順義區(qū)人民法院（2019）京0113民初27142號民事判決第二項、第三項、第四項；

二、撤銷北京市順義區(qū)人民法院（2019）京0113民初27142號民事判決第一項、第五項、第六項；

三、北京市順義糧油有限公司于本判決生效之日起七日內(nèi)向北京文輝海達貿(mào)易有限公司支付經(jīng)濟損失三十萬元；

四、駁回北京文輝海達貿(mào)易有限公司其他訴訟請求。

五、駁回北京市順義糧油有限公司其他反訴請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

一審案件受理費46566元，由北京文輝海達貿(mào)易有限公司負擔41516元（已交納），由北京市順義糧油有限公司負擔5050元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交至原審法院）。反訴案件受理費2695元，由北京市順義糧油有限公司負擔512元（已交納），由北京文輝海達貿(mào)易有限公司負擔2183元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交至原審法院）。鑒定評估費40000元，由北京文輝海達貿(mào)易有限公司負擔25000元（已交納），由北京市順義糧油有限公司負擔15000元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）。二審案件受理費16950元，由北京文輝海達貿(mào)易有限公司負擔12800元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納），由北京市順義糧油有限公司負擔4150元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　楊　夏

審 判 員　張　弘

審 判 員　申峻屹

二〇二一年三月三十一日

法官助理　史曉霞

法官助理　李寶霞