上訴人（原審被告）：北京金玉滿堂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地北京市通州區(qū)江米店街**院**樓**2113。

法定代表人：喬娟，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：慈艷麗，北京陳曉瓊律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：徐靖，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市朝陽區(qū)。

委托訴訟代理人：孫新影，河北唐潤律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：唐某東方房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，，住所地河北省唐某市高新區(qū)同濟(jì)道北側(cè)

法定代表人：方合群，董事長。

委托訴訟代理人：宋瑋煜，男，唐某東方房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司職員。

委托訴訟代理人：陳玉柱，河北北辰律師事務(wù)所律師。

上訴人北京金玉滿堂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱金玉滿堂公司）因與被上訴人徐靖、唐某東方房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱東方公司）中介合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初17162號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月15日立案后，根據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員魯南獨(dú)任審理，于2021年1月22日公開開庭審理了本案。上訴人金玉滿堂公司之委托訴訟代理人慈艷麗，被上訴人徐靖之委托訴訟代理人孫新影，被上訴人東方公司之委托訴訟代理人陳玉柱到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

金玉滿堂公司上訴請求：1.撤銷一審判決，依法改判金玉滿堂公司不予返還徐靖團(tuán)購服務(wù)費(fèi)87000元；2.本案的一、二審訴訟費(fèi)用由徐靖、東方公司承擔(dān)。

事實(shí)與理由：一審法院認(rèn)定事實(shí)不清，金玉滿堂公司已經(jīng)提供了全部中介服務(wù)，不應(yīng)返還87000元。一、本案團(tuán)購服務(wù)費(fèi)實(shí)為中介服務(wù)費(fèi)，本案團(tuán)購費(fèi)是金玉滿堂公司通過努力洽商與東方公司達(dá)成的通過多人購買房屋享受到的優(yōu)惠價(jià)格，是比正常購房價(jià)低的價(jià)格。2017年3月25日，金玉滿堂公司經(jīng)中介人員王某個人介紹徐靖要買房，王某帶徐靖到東方公司建設(shè)的河北唐某漁人碼頭售樓處，然后由金玉滿堂公司內(nèi)場銷售人員接待并進(jìn)行全流程的項(xiàng)目講解，實(shí)地考察，房屋帶看，首訪認(rèn)購，徐靖當(dāng)天向東方公司交納認(rèn)籌金20000元和中介服務(wù)費(fèi)20000元。3月27日，金玉滿堂公司協(xié)助徐靖與東方公司進(jìn)行認(rèn)購和簽約、辦手續(xù)，復(fù)訪簽約，徐靖向東方公司交納房款199197元，其中東方公司支付給金玉滿堂公司中介服務(wù)費(fèi)70000元。金玉滿堂公司認(rèn)為金玉滿堂公司的工作人員帶徐靖去買房看房，提供了完善完整的中介服務(wù)，徐靖通過金玉滿堂公司的服務(wù)享受到了團(tuán)購服務(wù)費(fèi)的優(yōu)惠，已經(jīng)促成了徐靖與東方公司簽訂了《漁人碼頭一期4號樓認(rèn)購協(xié)議》（以下簡稱《認(rèn)購協(xié)議》），金玉滿堂公司收取的中介費(fèi)即團(tuán)購服務(wù)費(fèi)不應(yīng)返還，一審法院判決金玉滿堂公司返還87000元沒有事實(shí)和法律依據(jù)。二、即使一審法院認(rèn)定該筆團(tuán)購費(fèi)應(yīng)予返還，也不應(yīng)由金玉滿堂公司返還，而應(yīng)由東方公司返還。導(dǎo)致徐靖沒有買成房屋的根本原因是東方公司未取得相關(guān)手續(xù)違約造成的，而不是由于金玉滿堂公司的原因造成的，金玉滿堂公司對此是沒有任何過錯的。徐靖與東方公司的《認(rèn)購協(xié)議》第五條特別聲明中明確：“甲方聲明，本認(rèn)購協(xié)議中乙方認(rèn)購的房屋用地規(guī)劃正在調(diào)整，相關(guān)審批及建設(shè)手續(xù)甲方在積極辦理中，乙方聲明對上述情況已經(jīng)充分了解并完全同意自行承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切法律后果”等等內(nèi)容，金玉滿堂公司認(rèn)為，東方公司已通過《認(rèn)購協(xié)議》明確告知徐靖未取得相關(guān)手續(xù)，雙方都是明知的，金玉滿堂公司并沒有隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事項(xiàng)或提供虛假情況，損害委托人的利益。金玉滿堂公司已經(jīng)盡到審慎義務(wù)，東方公司已經(jīng)通過《認(rèn)購協(xié)議》明確告知徐靖該事實(shí)情況，至于東方公司未按照《認(rèn)購協(xié)議》約定的時間辦理完畢相關(guān)手續(xù)是東方公司后來的違約行為造成的，對此金玉滿堂公司不存在任何過錯，也與金玉滿堂公司無關(guān)。所以一審法院認(rèn)定金玉滿堂公司未盡到審慎義務(wù)是錯誤的，據(jù)此判決金玉滿堂公司返還87000元是沒有法律依據(jù)的，此款應(yīng)由違約方東方公司返還。綜上所述，金玉滿堂公司提供完成了中介服務(wù)，徐靖就應(yīng)當(dāng)支付中介服務(wù)費(fèi)用，金玉滿堂公司已經(jīng)盡到了審慎義務(wù)，徐靖、東方公司都明知涉案房屋手續(xù)問題。由于東方公司后來違約造成徐靖未購買成房屋，其過錯責(zé)任在于東方公司，該筆團(tuán)購服務(wù)費(fèi)應(yīng)由違約方東方公司來支付，不應(yīng)由金玉滿堂公司人返還。三、一審法院對于金玉滿堂公司調(diào)取《情況說明》的申請未予準(zhǔn)許是錯誤的。金玉滿堂公司申請調(diào)取的《情況說明》，明確了金玉滿堂公司與東方公司之間的代理、銷售關(guān)系，是東方公司從徐靖手中收取的房款中來支付給金玉滿堂公司的傭金，并非徐靖給付金玉滿堂公司的，這一點(diǎn)金玉滿堂公司在一審中也多次提到，該筆費(fèi)用是由東方公司收取的，應(yīng)該由東方公司來返還，不應(yīng)由金玉滿堂公司返還。

徐靖辯稱，同意一審判決，不同意金玉滿堂公司的上訴請求。事實(shí)和理由：金玉滿堂公司并沒有提供全部的合法的中介服務(wù)，是徐靖自己看房，徐靖自己與售樓處工作人員簽訂《認(rèn)購協(xié)議》，金玉滿堂公司沒有提供實(shí)際的中介居間服務(wù)。金玉滿堂公司主張售樓處的工作人員是金玉滿堂公司的工作人員，1.這一點(diǎn)在一審時金玉滿堂公司并沒有提交任何證據(jù)，即便金玉滿堂公司以此為理由主張?zhí)峁┝酥薪榉?wù)，但是，其明知所售的樓盤五證不全，沒有盡到審慎的義務(wù)，那該中介服務(wù)也是違法的；2.就金玉滿堂公司新提出的中介服務(wù)費(fèi)與團(tuán)購服務(wù)費(fèi)并不是由徐靖直接給金玉滿堂公司的這一點(diǎn)，徐靖不予認(rèn)可，是金玉滿堂公司給徐靖出具了金額為90000元團(tuán)購服務(wù)費(fèi)的收款收據(jù)，在徐靖的刷卡小票中也顯示，一共是有90000元是到了這個北京的公司。

東方公司辯稱，同意一審判決，不同意金玉滿堂公司的上訴請求，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請求駁回金玉滿堂公司的訴訟請求。事實(shí)和理由：東方公司已經(jīng)與徐靖協(xié)商一致解除《認(rèn)購協(xié)議》，并且退還了全部認(rèn)購費(fèi)。涉案團(tuán)購服務(wù)費(fèi)由金玉滿堂公司直接收取，根據(jù)一審中徐靖提供的POS機(jī)刷卡小票以及金玉滿堂公司向徐靖出具的收款收據(jù)，均可以證明由金玉滿堂公司直接收取了團(tuán)購服務(wù)費(fèi)，而非由東方公司向金玉滿堂公司支付。因此，涉案費(fèi)用東方公司沒有義務(wù)承擔(dān)返還責(zé)任。

徐靖向一審法院起訴請求：1.金玉滿堂公司、東方公司返還徐靖團(tuán)購服務(wù)費(fèi)90000元；2.金玉滿堂公司、東方公司向徐靖支付逾期付款利息，以90000元為基數(shù)，自2017年3月28日至2019年8月19日，按照中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算，自2019年8月20日至實(shí)際支付之日止，按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報(bào)價(jià)利率計(jì)算；3.訴訟費(fèi)由金玉滿堂公司、東方公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2017年3月25日，徐靖經(jīng)案外人王某推薦到唐某市東方漁人碼頭售樓處看房，認(rèn)購東方漁人碼頭一期4幢1單元602房屋一套。當(dāng)日，徐靖向東方公司交納認(rèn)購金20000元。

2017年3月27日，東方公司（甲方、開發(fā)商）與徐靖（乙方、認(rèn)購人）簽訂《認(rèn)購協(xié)議》，約定：徐靖自愿認(rèn)購東方漁人碼頭一期4幢1單元602房屋，單價(jià)為每平方米5280元，建筑面積預(yù)計(jì)為58.56平方米。徐靖同意向東方公司交納房屋認(rèn)購金129197元，認(rèn)購金待雙方簽署商品房買賣合同后，自動轉(zhuǎn)為購房款。本認(rèn)購協(xié)議中徐靖認(rèn)購的房屋土地漁人碼頭一期4號樓用地規(guī)劃正在調(diào)整，相關(guān)審批及建設(shè)手續(xù)東方公司在積極辦理中，簽訂正式商品房買賣合同日期暫定為2018年6月30日。此外，該協(xié)議還約定了其他內(nèi)容。當(dāng)日，徐靖向東方公司交納認(rèn)購金109197元，并向金玉滿堂公司支付團(tuán)購服務(wù)費(fèi)90000元。金玉滿堂公司向徐靖出具收據(jù)一張，確認(rèn)收到團(tuán)購服務(wù)費(fèi)90000元。

另查，東方公司與徐靖簽訂認(rèn)購協(xié)議時未取得漁人碼頭一期4號樓的建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等，其于2019年12月31日才取得4號樓的建筑工程施工許可證，2020年5月12日取得4號樓的《商品房現(xiàn)售備案通知書》，其向一審法院提交涉案樓棟的建筑工程施工許可證、《商品房現(xiàn)售備案通知書》（載明符合現(xiàn)售條件，現(xiàn)予以備案）及不動產(chǎn)權(quán)證書。徐靖與東方公司一直未簽訂正式的商品房買賣合同。2020年4月8日，徐靖以商品房預(yù)售合同糾紛為由將東方公司及唐某東方房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司路南分公司（以下簡稱東方公司路南分公司）訴至河北省唐某高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院，要求解除徐靖與東方公司簽訂的《漁人碼頭一期4號樓認(rèn)購協(xié)議》及東方公司、東方公司路南分公司返還認(rèn)籌金129217元并支付逾期付款利息。2020年6月17日，河北省唐某高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院作出（2020）冀0291民初160號民事調(diào)解書，調(diào)解協(xié)議如下：一、解除徐靖與東方公司于2017年3月27日簽訂的《漁人碼頭一期4號樓認(rèn)購協(xié)議》；二、東方公司于2020年6月30日前退還徐靖認(rèn)籌金129197元、向徐靖支付利息2萬元；三、雙方就本案再無其他糾紛。后東方公司按照調(diào)解書的內(nèi)容履行了全部給付義務(wù)。

金玉滿堂公司稱就涉案項(xiàng)目其與東方公司系代理銷售關(guān)系，雙方未簽訂書面代理銷售協(xié)議，其提交《情況說明》一份予以證明。東方公司對此不予認(rèn)可。金玉滿堂公司申請一審法院向河北省唐某市路南區(qū)經(jīng)偵大隊(duì)調(diào)取《情況說明》原件。金玉滿堂公司陳述，徐靖系王某向其介紹的客源，王某并非金玉滿堂公司員工，金玉滿堂公司為徐靖提供了流程講解、房屋帶看、首訪認(rèn)購、實(shí)地考察、認(rèn)購簽約、辦手續(xù)、復(fù)訪簽約等居間服務(wù)，東方公司已與徐靖簽訂認(rèn)購協(xié)議書，金玉滿堂公司居間服務(wù)完成，團(tuán)購服務(wù)費(fèi)系居間服務(wù)費(fèi)之性質(zhì)，團(tuán)購價(jià)格系金玉滿堂公司與東方公司努力洽談才得到的優(yōu)惠價(jià)格，如徐靖個人與東方公司交涉無法獲得這樣的優(yōu)惠。徐靖對此不予認(rèn)可，稱涉案樓盤信息系從王某處獲得，其以為王某系東方公司的員工，其自行前往唐某市漁人碼頭售樓處看房，金玉滿堂公司從未帶其看過房或提供任何居間服務(wù)，簽訂認(rèn)購協(xié)議、支付款項(xiàng)等都是在東方公司的售樓處辦理的，其在售樓處刷卡付款，并未注意憑條上寫的商戶名稱為“北京金玉滿堂房地產(chǎn)有限公司”，其一直認(rèn)為支付的90000元系房款，其拿到收據(jù)時僅注意到數(shù)額無誤并未注意收據(jù)上加蓋印章的公司名稱，直至起訴時才發(fā)現(xiàn)團(tuán)購服務(wù)費(fèi)收據(jù)上加蓋的是金玉滿堂公司的印章。東方公司稱徐靖到售樓處看房、簽訂認(rèn)購協(xié)議及付款等都是東方公司的工作人員接待辦理的，該公司與金玉滿堂公司不存在代理銷售關(guān)系，90000元團(tuán)購服務(wù)費(fèi)與東方公司無關(guān)，其不應(yīng)承擔(dān)返還責(zé)任。

金玉滿堂公司稱收取90000元團(tuán)購服務(wù)費(fèi)后其向王某支付傭金45000元，王某收到45000元傭金后返給徐靖20000元。為此金玉滿堂公司提交該公司法定代表人喬娟向王某轉(zhuǎn)賬45000元的電子銀行回單、與王某的通話錄音、微信轉(zhuǎn)賬記錄予以證明。徐靖認(rèn)可收到王某返款3000元而非20000元，至于金玉滿堂公司支付給王某的傭金與其無關(guān)，金玉滿堂公司應(yīng)向王某主張而不應(yīng)對抗徐靖。經(jīng)詢問，徐靖認(rèn)為其與金玉滿堂公司建立居間合同關(guān)系，但金玉滿堂公司未提供任何居間服務(wù)。

一審法院認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》第四百二十五條規(guī)定，居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事項(xiàng)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。金玉滿堂公司作為專業(yè)的房屋中介機(jī)構(gòu)，在提供居間服務(wù)時，應(yīng)盡到審慎的注意義務(wù)，其在明知東方公司未取得施工許可證、商品房預(yù)售許可證等的情況下仍銷售涉案房屋，其未忠實(shí)履行自己的居間服務(wù)義務(wù)。因涉案房屋五證不全，導(dǎo)致徐靖長達(dá)三年之久未能簽訂正式的商品房買賣合同，最終解除了與東方公司簽訂的認(rèn)購協(xié)議，東方公司退還了全部房款，徐靖的購房目的未能實(shí)現(xiàn)，金玉滿堂公司理應(yīng)退還全部團(tuán)購服務(wù)費(fèi)。鑒于王某曾向徐靖返款3000元，故金玉滿堂公司應(yīng)退還徐靖87000元。徐靖主張的逾期付款利息，缺乏依據(jù)，一審法院不予支持。金玉滿堂公司稱王某向徐靖返款20000元，徐靖不予認(rèn)可，金玉滿堂公司亦未提交證據(jù)證明，故一審法院對金玉滿堂公司的該抗辯意見不予支持。徐靖將全部團(tuán)購服務(wù)費(fèi)支付給了金玉滿堂公司，至于金玉滿堂公司向王某支付的45000元系該公司與王某之間的法律關(guān)系，不能依此對抗徐靖，金玉滿堂公司可另行向王某主張。徐靖要求東方公司承擔(dān)連帶責(zé)任，缺乏依據(jù)，一審法院不予支持。金玉滿堂公司為證明與東方公司之間的代理銷售關(guān)系，申請一審法院向河北省唐某市路南區(qū)經(jīng)偵大隊(duì)調(diào)取《情況說明》原件，根據(jù)本案查明的情況，一審法院認(rèn)為無調(diào)取《情況說明》之必要，故對金玉滿堂公司調(diào)取證據(jù)的申請不予準(zhǔn)許。

據(jù)此，一審法院于2020年12月判決如下：一、金玉滿堂公司于判決生效之日起7日內(nèi)返還徐靖團(tuán)購服務(wù)費(fèi)87000元；二、駁回徐靖的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，各方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。另，金玉滿堂公司申請本院向相關(guān)公安機(jī)關(guān)調(diào)取涉案《情況說明》原件。

本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審法院一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。

綜合全案案情及各方當(dāng)事人訴辯稱意見，本案二審爭議焦點(diǎn)為金玉滿堂公司應(yīng)否向徐靖返還團(tuán)購服務(wù)費(fèi)87000元。

首先，涉案《認(rèn)購協(xié)議》明確約定涉案房屋認(rèn)購金為129197元，徐靖已將上述認(rèn)購金向東方公司進(jìn)行了支付。除上述認(rèn)購金外，徐靖另行支付了90000元。金玉滿堂公司認(rèn)可其為徐靖購買涉案房屋提供了中介服務(wù)，上述90000元系中介服務(wù)費(fèi)用，且根據(jù)金玉滿堂公司提交的與王某的通話錄音，可以顯示金玉滿堂公司實(shí)際收到了該90000元。金玉滿堂公司基于該90000元向徐靖開具了團(tuán)購服務(wù)費(fèi)收據(jù)，金玉滿堂公司主張系應(yīng)東方公司的要求而開具該收據(jù)，并非徐靖向其直接支付，而是后由東方公司向其支付，東方公司對此不予認(rèn)可，金玉滿堂公司亦未舉證證明東方公司向其支付該筆款項(xiàng)的事實(shí)?；谏鲜鍪聦?shí)，無論是徐靖直接向金玉滿堂公司直接支付，還是后由東方公司向金玉滿堂公司支付，徐靖與金玉滿堂公司之間均形成中介合同關(guān)系，均可以認(rèn)定徐靖向金玉滿堂公司支付90000元中介費(fèi)用的事實(shí)。金玉滿堂公司主張?jiān)?0000元系由東方公司收取，其不應(yīng)承擔(dān)返還責(zé)任，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

其次，根據(jù)已查明的事實(shí)，在徐靖認(rèn)購涉案房屋時，涉案房屋五證不全，并未取得銷售許可，金玉滿堂公司作為專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，對于未取得銷售許可的房屋不能銷售應(yīng)屬明知，在此情況下，仍為徐靖提供中介服務(wù)并促使徐靖認(rèn)購涉案房屋，致使徐靖一直未能簽訂正式商品房買賣合同，購買涉案房屋的目的不能實(shí)現(xiàn)，并最終解除《認(rèn)購協(xié)議》?；谏鲜鍪聦?shí)，金玉滿堂公司作為專業(yè)中介機(jī)構(gòu)，并未忠實(shí)履行自己的中介服務(wù)義務(wù)，且并未促成徐靖與東方公司簽訂正式商品房買賣合同，故一審法院據(jù)此認(rèn)定金玉滿堂公司應(yīng)返還徐靖相應(yīng)團(tuán)購服務(wù)費(fèi)，并無不當(dāng)，本院予以維持。金玉滿堂公司主張其已履行中介服務(wù)義務(wù)，不應(yīng)返還徐靖團(tuán)購服務(wù)費(fèi)，依據(jù)不足，本院不予支持?；诒驹呵笆稣J(rèn)定，金玉滿堂公司關(guān)于要求調(diào)取《情況說明》的申請，于本案認(rèn)定并無必要，一審法院未予準(zhǔn)許，并無不當(dāng)，本院亦不予準(zhǔn)許。

另，根據(jù)2021年1月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于修改〈民事案件案由規(guī)定〉的決定》，本案案由居間合同糾紛已修改為中介合同糾紛，故本院將本案案由予以變更。

綜上所述，金玉滿堂公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)1975元，由北京金玉滿堂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　魯　南

二〇二一年一月二十七日

法官助理　　溫　迪

法官助理　　李圓圓