上訴人（原審原告、反訴被告）：孫某，男，xxxx年xx月xx日出生，住山東省東阿縣。

委托代理人：包鋼，北京市君祥律師事務所律師。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：馬某，女，xxxx年xx月xx日出生，現住北京市朝陽區(qū)。

上訴人孫某與被上訴人馬某房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2020）京0105民初46677號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月14日立案后，依法適用獨任制開庭進行了審理。上訴人孫某之委托代理人包鋼，被上訴人馬某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

孫某上訴請求：撤銷一審判決第四、五、六項，改判不支持馬某損害賠償500元、沙發(fā)占有使用費1萬元、提前退租及遲延支付租金違約金30550元。事實理由：一、一審法院認定事實不清。1.孫某詢問馬某“轉完租金，房屋租賃這事就這樣了對吧”，馬某回答“對”，在押金退還的事情上，雙方約定驗完房子退押金。2.馬某要求孫某交鑰匙再次找中介出租房屋，因疫情，孫某無法郵寄鑰匙，馬某更換門鎖，致使孫某無法進入房屋。3.馬某強行將沙發(fā)扣留至今，應是馬某支付孫某沙發(fā)占用費，而不是孫某支付占用費。二、一審法院適用法律不當。1.馬某違反誠實信用原則。2.馬某無任何損害。在訴訟中為達成調解或者和解目的做出對案件事實的認可不得在其后的訴訟中作為對其不利的證據。實際損失不是自認即是事實，事實查不清時，可以適用自認。本案中，馬某無實際損失，是應能查清的事實。三、一審嚴重違反法定程序。一審是由書記員一人審理的，違反法律規(guī)定。

馬某辯稱，同意一審判決，不同意孫某的上訴意見。一審法院事實認定清楚，適用法律正確。

孫某向一審法院起訴請求：1.確認雙方之間簽訂的房屋租賃合同已于2020年2月26日解除；2.判令馬某退還房屋押金13000元；3.判令馬某返還留在租賃房屋內的沙發(fā)一套。

馬某向一審法院反訴請求：1.判令孫某支付提前退租所產生的違約金13000元；2.判令孫某支付因欠繳租金所產生的違約金17550元；3.判令孫某賠償在墻壁上釘釘子的損失費8000元；4.判令孫某支付沙發(fā)的占有使用費35000元；5.判令孫某賠償因未返還門禁卡所產生的損失費300元；6.判令孫某賠償紗窗維修費200元。

一審法院認定事實：2019年7月26日，馬某（出租人/甲方）與孫某（承租人/乙方）簽訂了《房屋租賃合同-大悅公寓-2-×》（以下簡稱合同），合同約定由孫某本人承租馬某所有的位于北京市朝陽區(qū)朝陽北路99號樓25層2單元×室（以下簡稱涉案房屋）。房屋租賃期限一年，自2019年7月28日至2020年7月27日。月租金13000元，租賃期限內租金共計156000元。租金每3個月交付一次，第一次租金連同一個月押金、制冷費3357.75元應在合同簽訂后的當日內交付，共計55357.75元整。第二次租金應于2019年10月25日前交付共計39000元整。第三次租金應于2020年1月25日前交付共計39000元。乙方應向甲方交付一個月房屋租金作為押金，該押金共計人民幣13000元。押金作為所租房屋的墻體、玻璃門、整體櫥柜、儲物柜、家電、家具等重要物品損壞維修費用和水、電、有限電視及上網費等應交單未按時交納的滯納金。該費用不能充抵末期租金。合同期滿后，乙方完成下述工作，則甲方應將所收房屋押金按合同規(guī)定扣除應扣部分后剩余部分全部返還乙方。1）乙方結清水、電、電話、網絡、有線電視、衛(wèi)生、制冷費、辦公物業(yè)費等全部費用，應交費用全部交清，收據齊全。各期房屋結清。2）甲方、乙方辦理房屋移交手續(xù)后，甲乙根據物業(yè)交接單查看室內物品和電器。如有物品嚴重損壞，乙方應負責修復，無法修復按物業(yè)交割單物品價值賠償。乙方確保所有物品完好，所損壞物品賠付完畢。設施恢復到入住前狀態(tài)。如有物品損壞未賠、應交費用未結清、未恢復室內衛(wèi)生清潔、則押金不再返還乙方。乙方禁止在墻壁上打孔、釘釘子、如打孔一個5000元，釘釘子一個釘子孔2000元。經甲乙雙方協商一致，可以解除本合同。租賃期限內，甲方需提前收回該房屋，應提前三十日通知對方，如非乙方責任引起的退租甲方應按月租金的100%向乙方支付違約金并應退還相應租金和押金。租賃期限內，乙方提前退租的，應提前三十日通知甲方，如非甲方責任引起的退租，乙方應按月租金的100%支付違約金給甲方。且甲方不予退還相應租金。乙方承租期間逾期交付租金，每逾期一日，應向甲方支付欠繳租金金額千分之三的違約金。

合同簽訂后，馬某依約將涉案房屋交付給了孫某，同時交付的還有合同附件三《房屋交割清單》中包括3把門禁卡在內的其他物品。孫某在2019年7月26日當天向馬某支付了47000元，并于2019年7月27日前分多筆轉賬結清了第一期租金和押金。2020年2月23日孫某向馬某發(fā)微信稱：“您好，因為疫情原因回不了北京，我租的大悅公寓×的房子準備退掉，麻煩您看怎么很合適，到這個月28號是整七個月的時間。但我所有的家具都在里面，疫情期間物業(yè)也不讓搬。謝謝您的理解，生活用品都拿走了，就差大件沒拿了”，馬某回復稱：“疫情過后再說”。孫某于2020年2月24日再次向馬某發(fā)微信稱：“跟您說實話，主要是工作變動有點大，一時半會的回不去北京了，要不然我們這邊也不可能來退這個房子”，馬某回稱：“孫某，你好！剛才看了一下咱們2019年7月26日簽訂的合同，你于2019年10月25日應交第二季度房屋租金39000元，2020年1月25日應交第三季度租金39000元，至今還沒有交，截止到目前，你已經拖欠4個月52000元的房屋租金錢了，請你先把拖欠的房租錢轉賬給我。然后咱們再商量退租事宜”。2020年2月25日馬某向孫某發(fā)微信消息稱：“制冷費3357.75元，制冷時段：從5月15日至10月15日，共計153天。咱們合同起始時間為2019年7月28日，按你實際使用的天數（2019年7月28日-2019年10月15日），一共是80天，費用是：1755元。我可以退你1600元的制冷費，你直接轉給我50400元”，孫某回稱：“我把這些錢給你轉過去，咱這個是就這樣了對吧”，馬某稱：“對”。2020年2月27日，孫某向馬某轉賬50000元，馬某確認收到并認可了該金額。審理中，雙方共同確認截止到2020年2月27日的租金已經全部支付完畢。

2020年2月25日，孫某向馬某發(fā)微信消息稱：“姐，押金還能退點不”，馬某回稱：“孫某，你先把欠繳的租金轉過來，然后我驗收完房子，沒問題的話就退你押金……”2020年3月21日，雙方至涉案房屋內進行交接騰退，在此過程中馬某發(fā)現室內墻壁上有新釘的釘子孔，因釘子孔的賠償問題雙方發(fā)生分歧，導致交接騰退工作沒有全部完成，孫某購買的一套沙發(fā)遺留在了涉案房屋，另外其他物品已由其全部搬走，馬某未向孫某退還押金。審理中，就室內墻壁被釘子孔損壞的賠償問題及押金退還問題，孫某、馬某當庭達成一致意見，由馬某向孫某退還押金9000元，剩余4000元作為孫某對馬某墻壁損失的賠償不再退還，就該意見法院予以確認。

就沙發(fā)遺留在涉案房屋內的問題，孫某稱系馬某不允許其搬走，馬某稱系因為雙方無法就釘子孔的賠償問題達成一致意見，而后孫某借故自行離開了涉案房屋，沒有完成實際騰退，甚至孫某有可能主動放棄了對爭議沙發(fā)的所有權，雙方各執(zhí)一詞，但均未向法院出示相應證據。結合馬某還未向孫某退還押金這一客觀事實，法院認為馬某的意見更具有可信性。因沙發(fā)并未實際搬離涉案房屋，孫某提出了返還沙發(fā)的訴訟請求，馬某認為該沙發(fā)實際影響了其對涉案房屋的再次出租，并提出了自合同解除至孫某實際騰退其他室內物品的2020年3月21日期間的占有使用費及2020年3月21日沙發(fā)占用涉案房屋期間的占用費主張。

馬某向孫某主張紗窗維修費200元及門禁卡損失費300元。孫某在第一次庭審中表示同意該兩項主張，但在最后一次開庭時孫某委托訴訟人又以重新向當事人核實了相關情況為由不再同意賠償。

一審法院認為，孫某、馬某簽訂的《房屋租賃合同-大悅公寓-2-×》系雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同。

一、合同的解除。經當事人協商一致，可以解除合同。根據審理查明情況可知，自2020年2月23日孫某提出解除合同后，雙方于2020年2月25日通過微信溝通對合同解除事宜達成了一致意見，即孫某：“我把這些錢給你轉過去，咱這個是就這樣了對吧”，馬某稱：“對”。此后孫某于2020年2月27日向馬某轉賬50000元，故經協議，法院確認雙方之間的租賃合同已于2020年2月27日解除。

二、合同解除的法律后果。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。（1）雙方就墻壁釘子孔賠償及剩余押金退還問題已經達成一致意見，法院不持異議。（2）紗窗及門禁卡賠償問題，雖然馬某未就該項主張向法院提交相關證據，但孫某委托訴訟代理人于2020年8月10日本案的第一次開庭時明確承認了該兩項訴訟請求，孫某委托訴訟代理人代理權限為特別授權，且授權委托書中未明確排除具體事項，其對馬某的該兩項訴訟請求的承認應視為自認，該自認具有免除馬某就該項主張上舉證責任的效力。雖然在本案最后一次開庭的2020年10月23日，孫某委托訴訟代理人以重新與當事人本人核實為由拒絕承認該訴訟請求，但該理由不符合法律規(guī)定，亦未提出并證明之前的自認是在受脅迫或者重大誤解下作出的。故法院認為馬某關于紗窗修理、門禁卡賠償的訴訟請求應予支持。（3）沙發(fā)返還問題，雙方均確認爭議沙發(fā)為孫某購買，其享有沙發(fā)的所有權，孫某有權主張返還沙發(fā)，法院予以支持。

三、占有使用費問題。房屋租賃合同無效、解除后，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。本案合同于2020年2月27日解除，2020年3月21日孫某騰退了其除沙發(fā)以外的其他家具、物品，該期間所產生的房屋占有使用費應由孫某負擔，相關費用亦可按合同約定標準按比例計算。而2020年3月21日之后，孫某未搬離的沙發(fā)不會對涉案房屋整體使用產生影響，且孫某于2020年5月19日向法院提交起訴書時即要求返還沙發(fā)，故對于2020年3月21日之后的占用費，法院不予支持。對于2020年2月27日合同解除之日起至2020年3月21日孫某騰退之日的占有使用費核定金額為10000元。

四、違約責任問題。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。本案中，孫某于合同履行過程中提出解除合同且有遲延支付租金情形，是違約行為。根據合同約定，孫某作為承租人提前退租的，應提前三十日通知對方，并需按月租金的100%支付違約金給出租人，逾期交付租金的，每逾期一日，應向甲方支付欠繳租金金額千分之三的違約金。雖然本案合同已經雙方協議解除，但首先孫某作為違約方并無解除權，且根據法律規(guī)定，合同權利義務的終止，不影響合同中結算和清理條款的效力。故馬某要求孫某承擔其提前退租及遲延支付租金所產生違約責任有事實和法律依據，違約金金額計算正確，法院依法支持。

綜上，依據《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第九十七條、第九十八條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決：一、確認孫某與馬某之間的《房屋租賃合同-大悅公寓-2-×》于二〇二〇年二月二十七日解除；二、馬某于判決生效之日起七日內退還孫某押金九千元，剩余押金四千元不予退還；三、馬某于判決生效之日起七日內向孫某返還由孫某購買的沙發(fā)一套；四、孫某于本判決生效之日起七日內向馬某支付損害賠償金五百元（包括紗窗維修、門禁卡損失）；五、孫某于判決生效之日起七日內向馬某支付占有使用費一萬元；六、孫某于判決生效之日起七日內向馬某支付提前退租及遲延支付租金的違約金三萬零五百五十元；七、駁回孫某的其他訴訟請求；八、駁回馬某的其他反訴請求。如孫某、馬某未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本訴案件受理費六十三元，由孫某負擔（已交納）；反訴案件受理費八百二十六元，由孫某負擔四百一十三元（馬某已預交，孫某于判決生效后7日內給付馬某），由馬某負擔四百一十三元（已交納）。

本院二審期間，各方當事人均未向本院提交新的證據。本院經審理查明的事實與一審法院查明的事實一致。

本院認為，本案雙方當事人對一審判決第一、二、三項均未提起上訴，本院對此亦無異議。孫某針對一審判決確定的財產損害賠償、房屋占有使用費、違約金提出上訴。對此，本院認為，關于財產損害賠償問題。孫某在一審第一次庭審答辯中明確認可門禁卡及紗窗修復費用，而在后續(xù)庭審過程中對此予以否認，但其所做解釋缺乏法律依據，其亦未舉證證明其所否認事實的真實性，一審法院判決其賠償損失，處理正確。孫某主張其認可陳述系為案件調解而作出，但根據一審筆錄記載，其認可陳述系在答辯程序作出，故其該項主張依據不足，本院不予支持。關于房屋占有使用費問題。孫某作為承租人，在租賃合同解除后應當將涉案房屋交還馬某。根據所查事實，截至2020年3月21日，孫某才將除沙發(fā)外的大部分家具搬離涉案房屋，在此期間必然對馬某使用涉案房屋產生影響，孫某應當支付在此期間的占有使用費，一審法院參照租金標準確定的占有使用費數額合理，本院予以維持。關于違約金的問題。孫某在合同期限內提出解除合同，且在合同履行過程中有遲延支付租金的行為，其行為構成違約，應當承擔違約責任。雖雙方協商一致解除合同，但協商解除合同并不當然的免除違約一方的違約責任。孫某主張根據雙方的微信聊天記錄，雙方就合同解除及解除之后的違約責任已達成一致，馬某對此不予認可。根據該微信聊天的內容及前后語境，雙方在此協商的問題系圍繞解除及租金問題，馬某并無明確放棄追究孫某違約責任的意思，孫某亦未就免除其違約責任向馬某提出明確主張。故本院認為綜合現有證據不足以認定雙方已就免除孫某的違約責任達成一致。馬某有權要求孫某承擔違約責任。一審法院根據合同約定，結合孫某的違約行為所確定的違約金數額并無明顯不當，本院予以維持。孫某另上訴主張一審程序嚴重違反，但并未舉證證明其主張，本院對此不予采信。

綜上所述，孫某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費578元，由孫某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　江錦蓮

二〇二一年一月二十九日

法官助理　　王永基