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北京金谷科工貿(mào)集團(tuán)公司與劉某某商品房預(yù)售合同糾紛二審民事判決書

2021-02-22 塵埃 評(píng)論0

北京市第三中級(jí)人民法院
民 事 判 決 書
(2021)京03民終2092號(hào)

上訴人(原審被告):北京金谷科工貿(mào)集團(tuán)公司,住所地北京市平谷區(qū)濱河開(kāi)發(fā)區(qū)**區(qū)西北側(cè)。

法定代表人:郭東凱,總經(jīng)理。

委托訴訟代理人:馬金升,北京市方橋律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審原告):劉某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住北京市平谷區(qū)。

上訴人北京金谷科工貿(mào)集團(tuán)公司(以下簡(jiǎn)稱金谷公司)因與被上訴人劉某某商品房預(yù)售合同糾紛一案,不服北京市平谷區(qū)人民法院(2020)京0117民初5932號(hào)民事判決,向本院提起上訴。本院于2021年1月14日立案后,根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開(kāi)展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》,依法適用第二審程序,由審判員獨(dú)任審理,于2021年1月22日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人金谷公司之委托訴訟代理人馬金升,被上訴人劉某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

金谷公司上訴請(qǐng)求:請(qǐng)求撤銷一審判決,判決駁回劉某某一審的訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由:一、2014年3月5日,北京華欣金谷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱華欣公司)向金谷公司承諾:華欣公司負(fù)責(zé)給現(xiàn)金谷家園20、21號(hào)樓業(yè)主辦理房本,所需費(fèi)用全部由華欣公司負(fù)責(zé),與金谷公司無(wú)關(guān);如業(yè)主要求追繳逾期辦理產(chǎn)權(quán)證違約金等責(zé)任,全部由華欣公司負(fù)責(zé),由華欣公司負(fù)責(zé)給付,與金谷公司無(wú)關(guān)。劉某某應(yīng)向華欣公司主張權(quán)利,雖然華欣公司已經(jīng)破產(chǎn),也不能讓金谷公司代人受過(guò)。二、經(jīng)政府協(xié)調(diào)由金谷公司為業(yè)主辦理房產(chǎn)證,金谷公司認(rèn)真履行職責(zé),無(wú)任何懈怠,但由于金谷家園項(xiàng)目不符合規(guī)劃,導(dǎo)致辦證延期,金谷公司沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò),現(xiàn)判決由金谷公司再支付違約金,會(huì)使已經(jīng)債臺(tái)高筑的金谷公司瀕臨破產(chǎn)的邊緣,于社會(huì)穩(wěn)定不利。三、為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),金谷公司沒(méi)有盈利行為,相反為了業(yè)主早日拿到房本,減少業(yè)主辦證成本,金谷公司已經(jīng)自掏腰包,自己搭進(jìn)去幾十萬(wàn)元,沒(méi)有功勞還有苦勞。四、一審判決第三項(xiàng)讓金谷公司返還劉某某產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)、契稅、房產(chǎn)登記費(fèi)7260元,但是這些錢都是華欣公司收取,金谷公司沒(méi)有得到一分錢,卻讓金谷公司返還,實(shí)屬代人受過(guò)。并且金谷公司還負(fù)擔(dān)了初始登記費(fèi)用和測(cè)繪費(fèi)用,此款沒(méi)有讓劉某某負(fù)擔(dān)。

劉某某辯稱,認(rèn)可一審判決,不同意金谷公司的上訴請(qǐng)求。與劉某某簽訂房屋買賣合同的相對(duì)方是金谷公司,劉某某不清楚金谷公司與華欣公司之間有何約定。金谷公司主張劉某某應(yīng)向華欣公司主張違約責(zé)任,缺少事實(shí)和法律依據(jù)。且華欣公司現(xiàn)已破產(chǎn),本案應(yīng)由金谷公司承擔(dān)違約責(zé)任。

劉某某向一審法院起訴請(qǐng)求:1.要求金谷公司支付初始登記違約金180000元;2.要求金谷公司支付轉(zhuǎn)移登記違約金189625元;3.要求金谷公司返還產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)200元、契稅6995.03元、房產(chǎn)登記費(fèi)80元。

一審法院認(rèn)定事實(shí):2004年12月15日及2005年8月22日,金谷公司與案外人華欣公司就合作開(kāi)發(fā)金谷家園項(xiàng)目簽訂協(xié)議。

2007年1月26日,劉某某(買受人)與金谷公司(出賣人)簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》,約定由劉某某購(gòu)買平谷區(qū)迎賓環(huán)島東南角×號(hào)樓×層×單元1304號(hào)房屋(以下簡(jiǎn)稱涉案房屋)。合同第二十條(一)初始登記約定,出賣人應(yīng)當(dāng)在2008年5月1日前取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣人的責(zé)任未能在約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的,自出賣人應(yīng)當(dāng)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證明之日止,出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬(wàn)分之壹的違約金,并于出賣人實(shí)際取得權(quán)屬證明之日起60日內(nèi)向買受人支付。合同第二十條(二)轉(zhuǎn)移登記約定,買受人同意委托出賣人向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記,委托費(fèi)用待定。如因出賣人的責(zé)任,買受人未能在商品房交付之日起450日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的,自買受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日止,出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬(wàn)分之壹的違約金,并于買受人實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日起60日內(nèi)向出賣人支付。劉某某依約向金谷公司交納房款466335元、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)200元、契稅6980元、房產(chǎn)登記費(fèi)80元共7260元。2008年11月23日,金谷公司將房屋交付劉某某。

2009年4月29日,金谷公司與華欣公司簽訂《協(xié)議書》,約定金谷家園項(xiàng)目建設(shè)、房屋質(zhì)量、逾期交房、逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記、物業(yè)管理等相關(guān)事宜與建筑商或業(yè)主(購(gòu)房戶)發(fā)生糾紛,由華欣公司負(fù)責(zé)并承擔(dān)后果,若金谷公司敗訴,有權(quán)向華欣公司及保證人宋向新追償。

2014年3月5日,華欣公司向金谷公司承諾:華欣公司負(fù)責(zé)給金谷家園20、21號(hào)樓業(yè)主辦理房本,所需費(fèi)用全部由華欣公司負(fù)責(zé),與金谷公司無(wú)關(guān);如業(yè)主追加逾期辦理產(chǎn)權(quán)違約金等責(zé)任,全部由華欣公司負(fù)責(zé)給付,與金谷公司無(wú)關(guān)。

2020年2月28日,劉某某與金谷公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》,約定實(shí)測(cè)面積與《北京市商品房預(yù)售合同》約定暫測(cè)套內(nèi)建筑面積誤差按合同第十四條的約定方式據(jù)實(shí)結(jié)算,合同約定總房款為467051元,實(shí)際結(jié)算總房款466335元,房款差額為-716元。

金谷家園項(xiàng)目存在不符合規(guī)劃等原因,完工后無(wú)法通過(guò)竣工驗(yàn)收。2019年10月17日,華欣公司因資不抵債破產(chǎn)注銷。后經(jīng)政府部門多方協(xié)調(diào),2019年1月,金谷家園由金谷公司接手開(kāi)始為購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)登記。2019年12月2日取得初始登記,2020年4月17日,劉某某取得平谷區(qū)金谷園×號(hào)樓×層×單元1204號(hào)房屋的轉(zhuǎn)移登記。

一審法院認(rèn)為,劉某某、金谷公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》合法有效,雙方均應(yīng)依約全面履行各自義務(wù)。任何一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,守約方有權(quán)要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任。本案中,金谷公司未能依據(jù)合同約定取得初始登記,未能在合同約定的期限內(nèi)為劉某某辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記,已構(gòu)成違約。但考慮到涉案房屋未能按約辦理產(chǎn)權(quán)登記,存在金谷家園項(xiàng)目不符合規(guī)劃、實(shí)際責(zé)任人華欣公司資不抵債已破產(chǎn)注銷等不可歸責(zé)于金谷公司一方的原因,且劉某某不能提供證據(jù)證明其因逾期辦證造成的實(shí)際損失,故金谷公司辯稱違約金過(guò)高應(yīng)予適當(dāng)調(diào)整的辯解意見(jiàn),一審法院予以采納。劉某某現(xiàn)主張逾期辦理初始登記違約金和轉(zhuǎn)移登記違約金兩項(xiàng),考慮到辦理初始登記與辦理轉(zhuǎn)移登記具有一定因果關(guān)系,金谷公司的兩項(xiàng)違約行為給劉某某造成的損失存在一定重復(fù),故根據(jù)本案的實(shí)際情況、合同約定、違約原因、合同履行情況、劉某某實(shí)際損失、金谷公司過(guò)錯(cuò)程度及經(jīng)濟(jì)狀況等因素酌情確定違約金數(shù)額。劉某某另主張返還產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)、契稅、房產(chǎn)登記費(fèi)共7275.03元,因劉某某主張的契稅數(shù)額計(jì)算錯(cuò)誤,一審法院予以更正。綜上所述,一審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定,判決:一、金谷公司于判決生效后7日內(nèi)支付劉某某初始登記違約金19731元;二、金谷公司于判決生效后7日內(nèi)支付劉某某轉(zhuǎn)移登記違約金634元;三、金谷公司于判決生效后7日內(nèi)返還劉某某產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)、契稅、房產(chǎn)登記費(fèi)共7260元。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院二審期間,當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。本院對(duì)一審法院審理查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為,劉某某與金谷公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》及《協(xié)議書》合法有效,雙方均應(yīng)依約履行?,F(xiàn)金谷公司未按約定時(shí)間為劉某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證,理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。金谷公司上訴主張其與華欣公司曾約定逾期辦理產(chǎn)權(quán)證產(chǎn)生的違約金由華欣公司承擔(dān),劉某某應(yīng)向華欣公司主張,不應(yīng)由金谷公司承擔(dān)。對(duì)此,本院認(rèn)為金谷公司與華欣公司之間的約定系內(nèi)部約定,不具有外部對(duì)抗效力,對(duì)劉某某不具有約束力,故金谷公司該項(xiàng)主張不能成立。另,金谷公司關(guān)于其對(duì)逾期辦證不存在任何過(guò)錯(cuò)以及沒(méi)有任何盈利行為等理由,均不構(gòu)成其不承擔(dān)違約責(zé)任的合法抗辯事由,且一審法院已綜合考慮以上因素對(duì)違約金數(shù)額予以適當(dāng)調(diào)整,故金谷公司的該項(xiàng)主張亦不能成立,本院不予支持。關(guān)于金谷公司上訴主張劉某某的產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)、契稅、房產(chǎn)登記費(fèi)7260元系華欣公司收取,并非金谷公司收取一節(jié),本院經(jīng)審查認(rèn)為,金谷公司作為商品房預(yù)售合同的一方主體,合同約定劉某某委托金谷公司代為辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記,且劉某某亦根據(jù)合同約定按照金谷公司要求交納上述費(fèi)用,現(xiàn)金谷公司未能履行相應(yīng)合同義務(wù)導(dǎo)致劉某某重復(fù)交納上述費(fèi)用,一審法院在此情形下判決金谷公司返還劉某某相應(yīng)費(fèi)用并無(wú)不當(dāng)。故金谷公司的相應(yīng)上訴主張不能成立,本院不予支持。

綜上所述,金谷公司的上訴請(qǐng)求不能成立,應(yīng)予駁回;一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確,應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定,判決如下:

駁回上訴,維持原判。

二審案件受理費(fèi)491元,由北京金谷科工貿(mào)集團(tuán)公司負(fù)擔(dān)(已交納)。

本判決為終審判決。

審 判 員 于洪群

二〇二一年一月二十八日

法官助理 仉亭方

書 記 員 王秋巖

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