上訴人（原審被告）：北京玖壹創(chuàng)富投資控股有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)工人體育場北路**院**樓**1501。

法定代表人：單武，經(jīng)理兼執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：袁雨露，北京市藍鵬律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地山西省臨汾市堯都區(qū)。

委托訴訟代理人：宿家誠，北京市高界律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：黃英龍，北京市高界律師事務(wù)所律師。

上訴人北京玖壹創(chuàng)富投資控股有限公司（以下簡稱玖壹創(chuàng)富公司）因與被上訴人王某某房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2019）京0105民初87304號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月14日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

玖壹創(chuàng)富公司上訴請求：撤銷一審判決。事實和理由：一、王某某一審未提交任何證明其損失的證據(jù)，玖壹創(chuàng)富公司認為王某某的損失應(yīng)以雙方協(xié)商解除合同時玖壹創(chuàng)富公司欠付的租金141204.88元為準。對于雙方解除合同后王某某的損失應(yīng)由其自行承擔，玖壹創(chuàng)富公司并無主觀欠付租金的惡意。一審法院未能考慮雙方實際情況，過錯程度。違約金的立法本意是彌補一方的損失，玖壹創(chuàng)富公司向王某某支付的保證金可以折抵大部分租金，在折抵后，王某某的損失僅為玖壹創(chuàng)富公司未支付的租金即141204.88元，玖壹創(chuàng)富公司愿意在合理的期限內(nèi)向王某某支付剩余租金，因此足以彌補王某某的全部損失，王某某已于2019年9月12日主動與玖壹創(chuàng)富公司解除了《房屋租賃合同》，且王某某擬定的房屋租金價格比相同辦公樓的其他場地租金高出很多，對于房屋空置的原因，其自身存在一定的責任。二、玖壹創(chuàng)富公司認為違約金約定過高，向一審法院請求予以減少，一審法院卻強加一個不合理的舉證責任給玖壹創(chuàng)富公司，屬于適用法律錯誤。一審法院未對王某某實際損失進行考察，未能兼顧合同履行情況，玖壹創(chuàng)富公司的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素予以衡量并判決玖壹創(chuàng)富公司承擔48萬元的違約金，顯然過分高于造成的損失。三、一審法院判決玖壹創(chuàng)富公司向王某某支付遲延履行違約金已足以彌補王某某解除合同后的損失，另行判決玖壹創(chuàng)富公司支付48萬元巨額違約金違背公平原則。四、一審法院判決玖壹創(chuàng)富公司支付的遲延履行違約金及由于逾期繳納租金達到合同約定的天數(shù)從而引發(fā)解除合同的違約金屬于重復(fù)主張，且違約金標準過高。五、依據(jù)同案同判的原則，本案應(yīng)與其他同類案件適用同樣的標準確定違約金，并衡量違約金是否過高。

王某某辯稱，不同意玖壹創(chuàng)富公司的上訴請求，一審法院認定事實清楚，適用法律正確。損失包括利息損失和房屋空置期間的損失。涉案房屋現(xiàn)在還處于空置狀態(tài)，一審法院綜合考慮多種因素，認定三個月租金的違約金，適用法律正確。

王某某向一審法院起訴請求：1.判令玖壹創(chuàng)富公司向王某某支付自2019年6月15日至2019年9月12日止的租金445799.26元及自應(yīng)付之日至交清之日止的遲延履行違約金（按萬分之六標準計算）；2.判令玖壹創(chuàng)富公司向王某某支付因玖壹創(chuàng)富公司違約導(dǎo)致王某某解除租賃合同的違約金178113.67元（總計違約金48萬元，扣除押金301886.33元）。

一審法院認定事實：2019年5月19日王某某作為甲方（出租方）與玖壹創(chuàng)富公司作為乙方（承租方）簽訂《房屋租賃合同》，約定玖壹創(chuàng)富公司承租王某某所有的涉案房屋；租賃期間為2019年5月15日至2021年5月14日，共計2年，每個自然月租金為150943.16元，租金每3個月為一支付周期，先付后用。首期租金452829.48元即2019年5月15日至2019年8月14日的租金（原文為2019年5月15日至2021年8月14日，系筆誤）交清時間為合同租期開始前5日；涉案房屋前一租戶在原租賃合同履行中交納的保證金301886.33元，繼續(xù)作為本案合同的保證金（即押金），該保證金用于本案合同租賃期屆滿或依法或依約定解除時，直接沖抵乙方應(yīng)承擔的各種款項（包括但不限于欠付的租金、供暖費、水電費等各項費用及乙方違約時應(yīng)承擔的違約金、賠償金、房屋占有使用費等）；乙方未經(jīng)甲方書面同意延遲交納租金的，每延遲一日，應(yīng)按照遲延交納數(shù)額的萬分之六向甲方支付違約金，直至租金交清為止；乙方有逾期交清租金或者其他費用達七日的，甲方有權(quán)單方解除合同，并有權(quán)要求乙方支付相當于三個月租金金額（即人民幣48萬元）的違約金；對于乙方同時存在的多個違約情形，甲方可以分別向乙方主張違約責任。

雙方均認可玖壹創(chuàng)富公司僅支付了2019年6月14日之前的房租，并于2019年9月12日搬離涉案房屋。

王某某稱其損失為涉案房屋空置一年多，截至開庭之日依舊沒有租出。

一審法院認為，當事人對自己主張的事實應(yīng)當提供相應(yīng)的證據(jù)，不能證明者應(yīng)當承擔相應(yīng)的法律后果。

王某某與玖壹創(chuàng)富公司簽訂的《房屋租賃合同》系真實意思表示，且未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬有效，各方應(yīng)據(jù)此履行。玖壹創(chuàng)富公司未按期繳納房租，構(gòu)成違約，且最終導(dǎo)致合同解除，應(yīng)當承擔違約責任。關(guān)于解除合同違約金，《房屋租賃合同》中約定“乙方有逾期交清租金或者其他費用達七日的，甲方有權(quán)單方解除合同，并有權(quán)要求乙方支付相當于三個月租金金額（即人民幣48萬元）的違約金；對于乙方同時存在的多個違約情形，甲方可以分別向乙方主張違約責任?！?，玖壹創(chuàng)富公司答辯認為履行金約定過高但未對違約金過高進行舉證，考慮到合同實際履行時間與未履行租期比例及違約金數(shù)額等綜合因素，法院對三個月租金的解約違約金約定予以支持。

關(guān)于押金優(yōu)先沖抵租金還是違約金。雙方均認可玖壹創(chuàng)富公司僅支付了2019年6月14日前房租，且均認可玖壹創(chuàng)富公司于2019年9月12日搬離，實際房租欠付期間為2019年6月15日至2019年9月12日，根據(jù)雙方對租金價格的約定，玖壹創(chuàng)富公司總計拖欠房租為443091.21元，法院予以認可。《房屋租賃合同》第3.5條約定“原租賃合同履行中繳納的保證金301886.33元，繼續(xù)作為本合同的保證金（即押金）。該保證金用于本案合同租賃期屆滿或依法或依約定解除時，直接沖抵乙方應(yīng)承擔的各種款項（包括但不限于欠付的租金、供暖費、水電費等各項費用及乙方違約時應(yīng)承擔的違約金、賠償金、房屋占有使用費等）”，本條未約定保證金折抵時優(yōu)先折抵違約金亦或是欠付租金，法院認為，在雙方未做約定的前提下，保證金應(yīng)優(yōu)先沖抵在先發(fā)生及負擔更重的債務(wù)，從邏輯順序上講，欠付租金必然發(fā)生在先，且相比于解約違約金，雙方約定欠付租金需交納遲延履行違約金，其負擔明顯重于解約違約金；另考慮已經(jīng)判令玖壹創(chuàng)富公司按照三個月租金的標準支付了違約金；故法院認定玖壹創(chuàng)富公司已交納的保證金301886.33元優(yōu)先折抵拖欠房租，折抵后玖壹創(chuàng)富公司尚欠房租141204.88元。

關(guān)于遲延履行違約金，雙方約定“乙方未經(jīng)甲方書面同意延遲交納租金的，每延遲一日，應(yīng)按照遲延交納數(shù)額的萬分之六向甲方支付違約金，直至租金交清為止”，故法院予以認可，遲延交納基數(shù)按141204.88元計算，雙方約定“以后各期租金人民幣452829.48元應(yīng)在上一支付周期屆滿前7日提前交清”，故遲延履行違約金自2019年8月8日起算。判決：一、北京玖壹創(chuàng)富投資控股有限公司于判決生效后十日內(nèi)向王某某支付欠付租金一十四萬一千二百零四元八角八分及遲延履行違約金（以一十四萬一千二百零四元八角八分為基數(shù)，自二〇一九年八月八日至實際給付之日止，按照日萬分之六標準計算）；二、北京玖壹創(chuàng)富投資控股有限公司于判決生效后十日內(nèi)向王某某支付解除合同違約金四十八萬元；三、駁回王某某其他訴訟請求。如未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費10250元，由王某某負擔238元（已交納），由北京玖壹創(chuàng)富投資控股有限公司負擔10012元（于判決生效后七日內(nèi)交納）。案件保全費3520元，由北京玖壹創(chuàng)富投資控股有限公司負擔（王某某已預(yù)交，北京玖壹創(chuàng)富投資控股有限公司負擔于判決生效后七日內(nèi)給付王某某）。

本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。玖壹創(chuàng)富公司向本院提交四份判決書，證明目的為一審判決違約金適用標準過高。王某某質(zhì)證意見為：上述四份判決書不屬于證據(jù)范疇，與本案事實無關(guān)聯(lián)，也不屬于新證據(jù)，判決理由和本案不相同。

本院經(jīng)審理查明的其他事實與一審法院一致，本院予以確認。

本院認為，第二審人民法院應(yīng)當對上訴請求的有關(guān)事實和適用法律進行審查。

當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

關(guān)于涉案違約金的認定問題。第一，有關(guān)遲延履行違約金和單方解除違約金，雙方在合同中明確約定“乙方未經(jīng)甲方書面同意延遲交納租金的，每延遲一日，應(yīng)按照遲延交納數(shù)額的萬分之六向甲方支付違約金，直至租金交清為止”“乙方逾期交清租金或者其他費用達七日的，甲方有權(quán)單方解除合同，并有權(quán)要求乙方支付相當于三個月租金金額（即人民幣48萬元）的違約金；對于乙方同時存在的多個違約情形，甲方可以分別向乙方主張違約責任?！保试搩身椷`約金應(yīng)屬玖壹創(chuàng)富公司簽訂合同時應(yīng)預(yù)見到的“因違反合同可能造成的損失”范圍。第二，一審法院綜合合同實際履行時間與未履行租期比例及雙方合同約定的違約金數(shù)額等因素，確定解約違約金數(shù)額，并在確定遲延履行違約金計算基數(shù)時，將押金優(yōu)先折抵租金，同時考慮已判令玖壹創(chuàng)富公司承擔三個月租金的解約違約金情形，酌情確定的遲延履行違約金計算標準亦屬合理。綜上，玖壹創(chuàng)富公司所提一審所判令的遲延履行違約金足以彌補王某某的損失以及一審判令的違約金過高的上訴主張，缺乏依據(jù)，本院不予采納。

綜上所述，北京玖壹創(chuàng)富投資控股有限公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費10012元，由北京玖壹創(chuàng)富投資控股有限公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　玄明虎

審 判 員　　萬麗麗

審 判 員　　沈　放

二〇二一年二月二十三日

法官助理　　盧圓圓