上訴人（原審被告）：北京金谷科工貿(mào)集團公司，住所地北京市平谷區(qū)濱河開發(fā)區(qū)**區(qū)西北側。

法定代表人：郭東凱，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：馬金升，北京市方橋律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：于淼，男，1987年4月2日出生，漢族，住北京市平谷區(qū)。

上訴人北京金谷科工貿(mào)集團公司（以下簡稱金谷公司）因與被上訴人于淼商品房預售合同糾紛一案，不服北京市平谷區(qū)人民法院（2020）京0117民初6235號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月14日立案后，根據(jù)《全國人民代表大會常務委員會關于授權最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理，于2021年1月22日公開開庭審理了本案。上訴人金谷公司之委托訴訟代理人馬金升，被上訴人于淼到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

金谷公司上訴請求：請求撤銷一審判決，判決駁回于淼一審的訴訟請求。事實和理由：一、2014年3月5日，北京華欣金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱華欣公司）向金谷公司承諾：華欣公司負責給現(xiàn)金谷家園20、21號樓業(yè)主辦理房本，所需費用全部由華欣公司負責，與金谷公司無關；如業(yè)主要求追繳逾期辦理產(chǎn)權證違約金等責任，全部由華欣公司負責，由華欣公司負責給付，與金谷公司無關。于淼應向華欣公司主張權利，雖然華欣公司已經(jīng)破產(chǎn)，也不能讓金谷公司代人受過。二、經(jīng)政府協(xié)調由金谷公司為業(yè)主辦理房產(chǎn)證，金谷公司認真履行職責，無任何懈怠，但由于金谷家園項目不符合規(guī)劃，導致辦證延期，金谷公司沒有任何過錯，現(xiàn)判決由金谷公司再支付違約金，會使已經(jīng)債臺高筑的金谷公司瀕臨破產(chǎn)的邊緣，于社會穩(wěn)定不利。三、為業(yè)主辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，金谷公司沒有盈利行為，相反為了業(yè)主早日拿到房本，減少業(yè)主辦證成本，金谷公司已經(jīng)自掏腰包，自己搭進去幾十萬元，沒有功勞還有苦勞。四、一審判決第三項讓金谷公司返還于淼產(chǎn)權代辦費、契稅、房產(chǎn)登記費14176元，但是這些錢都是華欣公司收取，金谷公司沒有得到一分錢，卻讓金谷公司返還，實屬代人受過。并且金谷公司還負擔了初始登記費用和測繪費用，此款沒有讓于淼負擔。

于淼辯稱，認可一審判決，不同意金谷公司的上訴請求。金谷公司和華欣公司是合作關系，兩公司對外是一個整體，他們雙方之間的約定不能對抗善意第三人。與于淼簽訂房屋買賣合同的相對方是金谷公司，應由其向于淼承擔違約責任。

于淼向一審法院起訴請求：1．要求金谷公司支付初始登記違約金182237元；2．要求金谷公司支付轉移登記違約金170950.1元；3．要求金谷公司返還產(chǎn)權代辦費、契稅、房產(chǎn)登記費共14176元。

一審法院認定事實：2004年12月15日及2005年8月22日，金谷公司與案外人華欣公司就合作開發(fā)金谷家園項目簽訂協(xié)議。

2007年1月26日，于淼（買受人）與金谷公司（出賣人）簽訂《北京市商品房預售合同》，約定由于淼購買平谷區(qū)迎賓環(huán)島東南角×層×單元2201號房屋（以下簡稱涉案房屋）。合同第二十條（一）初始登記約定，出賣人應當在2008年5月1日前取得該商品房所在樓棟的權屬證明。如因出賣人的責任未能在約定期限內取得該商品房所在樓棟的權屬證明的，自出賣人應當取得該商品房所在樓棟的權屬證明期限屆滿之次日起至實際取得權屬證明之日止，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之壹的違約金，并于出賣人實際取得權屬證明之日起60日內向買受人支付。合同第二十條（二）轉移登記約定，買受人同意委托出賣人向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記，委托費用待定。如因出賣人的責任，買受人未能在商品房交付之日起450日內取得房屋所有權證書的，自買受人應當取得房屋所有權證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之壹的違約金，并于買受人實際取得房屋所有權證書之日起60日內向出賣人支付。于淼依約向金谷公司交納房款470289元、產(chǎn)權代辦費200元、契稅13896元、房產(chǎn)登記費80元。2008年12月15日金谷公司將房屋交付于淼。

2009年4月29日，金谷公司與華欣公司簽訂《協(xié)議書》，約定金谷家園項目建設、房屋質量、逾期交房、逾期辦理產(chǎn)權登記、物業(yè)管理等相關事宜與建筑商或業(yè)主（購房戶）發(fā)生糾紛，由華欣公司負責并承擔后果，若金谷公司敗訴，有權向華欣公司及保證人宋向新追償。

2014年3月5日，華欣公司向金谷公司承諾：華欣公司負責給金谷家園20、21號樓業(yè)主辦理房本，所需費用全部由華欣公司負責，與金谷公司無關；如業(yè)主追加逾期辦理產(chǎn)權違約金等責任，全部由華欣公司負責給付，與金谷公司無關。

2020年7月16日，于淼與金谷公司簽訂《補充協(xié)議》，約定實測面積與《北京市商品房預售合同》約定暫測套內建筑面積誤差按合同第十四條的約定方式據(jù)實結算，合同約定總房款為470000元，實際結算總房款470289元，房款差額為289元。

金谷家園項目存在不符合規(guī)劃等原因，完工后無法通過竣工驗收。2019年10月17日，華欣公司因資不抵債破產(chǎn)注銷。后經(jīng)政府部門多方協(xié)調，2019年1月，金谷家園由金谷公司接手開始為購房人辦理產(chǎn)權登記。2019年12月2日，金谷公司簽訂涉案房屋的轉移登記，2020年2月24日，于淼取得涉案平谷區(qū)金谷園×號樓×層×單元1901號房屋的轉移登記。

一審法院認為，于淼、金谷公司簽訂的《北京市商品房預售合同》合法有效，雙方均應依約全面履行各自義務。任何一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，守約方有權要求違約方承擔違約責任。本案中，金谷公司未能依據(jù)合同約定取得初始登記，未能在合同約定的期限內為于淼辦理房屋權屬轉移登記，已構成違約。但考慮到涉案房屋未能按約辦理產(chǎn)權登記，存在金谷家園項目不符合規(guī)劃、實際責任人華欣公司資不抵債已破產(chǎn)注銷等不可歸責于金谷公司一方的原因，且于淼不能提供證據(jù)證明其因逾期辦證造成的實際損失，故金谷公司辯稱違約金過高應予適當調整的辯解意見，一審法院予以采納。于淼現(xiàn)主張逾期辦理初始登記違約金和轉移登記違約金兩項，考慮到辦理初始登記與辦理轉移登記具有一定因果關系，金谷公司的兩項違約行為給于淼造成的損失存在一定重復，故根據(jù)本案的實際情況、合同約定、違約原因、合同履行情況、于淼實際損失、金谷公司過錯程度及經(jīng)濟狀況等因素酌情確定違約金數(shù)額。于淼另主張返還產(chǎn)權代辦費、契稅、房產(chǎn)登記費共14176元，于法有據(jù)，一審法院予以支持。

綜上所述，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決：一、金谷公司于判決生效后7日內支付于淼初始登記違約金19898元；二、金谷公司于判決生效后7日內支付于淼轉移登記違約金390元；三、金谷公司于判決生效后7日內返還于淼產(chǎn)權代辦費、契稅、房產(chǎn)登記費共14176元。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本院二審期間，當事人沒有提交新證據(jù)。本院對一審法院審理查明的事實予以確認。

本院認為，于淼與金谷公司簽訂的《北京市商品房預售合同》及《協(xié)議書》合法有效，雙方均應依約履行。現(xiàn)金谷公司未按約定時間為于淼辦理房屋產(chǎn)權證，理應承擔相應違約責任。金谷公司上訴主張其與華欣公司曾約定逾期辦理產(chǎn)權證產(chǎn)生的違約金由華欣公司承擔，于淼應向華欣公司主張，不應由金谷公司承擔。對此，本院認為金谷公司與華欣公司之間的約定系內部約定，不具有外部對抗效力，對于淼不具有約束力，故金谷公司該項主張不能成立。另，金谷公司關于其對逾期辦證不存在任何過錯以及沒有任何盈利行為等理由，均不構成其不承擔違約責任的合法抗辯事由，且一審法院已綜合考慮以上因素對違約金數(shù)額予以適當調整，故金谷公司的該項主張亦不能成立，本院不予支持。關于金谷公司上訴主張于淼產(chǎn)權代辦費、契稅、房產(chǎn)登記費14176元系華欣公司收取，并非金谷公司收取一節(jié)，本院經(jīng)審查認為，金谷公司作為商品房預售合同的一方主體，合同約定于淼委托金谷公司代為辦理房屋權屬轉移登記，且于淼亦根據(jù)合同約定按照金谷公司要求交納上述費用，現(xiàn)金谷公司未能履行相應合同義務導致于淼重復交納上述費用，一審法院在此情形下判決金谷公司返還于淼相應費用并無不當。故金谷公司的相應上訴主張不能成立，本院不予支持。

綜上所述，金谷公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費662元，由北京金谷科工貿(mào)集團公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　于洪群

二〇二一年一月二十八日

法官助理　仉亭方

書 記 員　王秋巖