上訴人（原審被告）：馬某，女，xxxx年xx月xx日出生，住北京市東城區(qū)。

委托訴訟代理人：周學(xué)騰，北京市證信律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：畢玉蓉，北京市證信律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：中國新時(shí)代控股集團(tuán)有限公司，住所地北京市西城區(qū)平安里西大街26號。

法定代表人：劉國平，董事長。

委托訴訟代理人：翁飛，北京大成律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：付勇，北京大成律師事務(wù)所律師。

上訴人馬某因與被上訴人中國新時(shí)代控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱新時(shí)代公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2019）京0105民初27747號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

馬某上訴請求：撤銷一審判決，駁回新時(shí)代公司的訴訟請求或發(fā)回重審；本案一、二審訴訟費(fèi)用由新時(shí)代公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：一審法院對本案的事實(shí)定性錯(cuò)誤，將不屬于人民法院主管工作范圍內(nèi)的事項(xiàng)，納入法院管轄范圍。一審新時(shí)代公司以房屋租賃合同糾紛提起訴訟，掩蓋事實(shí)真相，一審法院罔顧《租房合同》實(shí)質(zhì)上是單位內(nèi)部分房的形式要件，而非普通市場化房屋租賃的事實(shí)，以租房形式代替分房實(shí)質(zhì)進(jìn)行審理，得出了錯(cuò)誤的結(jié)論。本案的基本事實(shí)是單位依據(jù)《國務(wù)院辦公廳中央軍委辦公廳關(guān)于印發(fā)軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部住房保障辦法的通知》（國辦法［2000］62號）（以下簡稱兩辦文件）等相關(guān)政策，分房給轉(zhuǎn)業(yè)軍人，但因單位自身原因未按政策將涉案房屋以房改房的形式出賣給我，即未落實(shí)政策，現(xiàn)在由于上級單位要求其進(jìn)行內(nèi)部房屋清理，為應(yīng)對上級，簡單粗暴地以一份從未執(zhí)行過的《租房合同》將我訴至法庭，試圖以法院判決的形式阻止國家對轉(zhuǎn)業(yè)軍人住房政策的落實(shí)。

新時(shí)代公司辯稱，認(rèn)可一審判決，本案屬于租賃合同糾紛，馬某應(yīng)準(zhǔn)時(shí)交納租金。

新時(shí)代公司向一審法院起訴請求：1．要求確認(rèn)新時(shí)代公司與馬某簽訂的《房屋租賃合同》于2018年6月25日解除；2、要求馬某將北京市朝陽區(qū)光熙門北里×號樓×號房屋騰空并交還新時(shí)代公司；3、判令馬某向新時(shí)代公司支付2000年11月6日至2018年6月25日期間的租金32025.1元；4、判令馬某向新時(shí)代公司支付房屋占有使用費(fèi)（自2018年6月26日至實(shí)際騰退之日止，按照每月6500元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2000年11月6日，新時(shí)代公司作為甲方與馬某作為乙方簽訂《租房合同》，約定，根據(jù)乙方申請，甲方同意將光熙門北里×號樓×房（以下簡稱×號房屋）租給乙方使用，租期暫定兩年，自簽訂合同之日起；租金每平米3.05元，共計(jì)151.3元/月，按月交納，由甲方代扣。本租金隨政府標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整而調(diào)整。物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)等由甲方代交，從乙方住房補(bǔ)貼中扣除，多退少補(bǔ)。乙方不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)接，不得損壞室內(nèi)設(shè)施，并遵守宿舍小區(qū)各項(xiàng)規(guī)定。乙方調(diào)出公司，本合同終止。本合同到期后，視實(shí)際情況，雙方協(xié)商可續(xù)簽。后雙方并未再簽訂書面合同，庭審中，新時(shí)代公司表示雙方形成事實(shí)上的租賃合同關(guān)系，并表示在租賃期內(nèi)按照151.3元/月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算租金。

另查，新時(shí)代公司系朝陽區(qū)光熙門北里33號樓的房屋所有權(quán)人，庭審中，新時(shí)代公司表示×號房屋目前未辦理分戶獨(dú)立的房產(chǎn)證，×號房屋的面積為68.54平方米。

2018年6月25日，新時(shí)代公司向馬某發(fā)送《關(guān)于騰退新時(shí)代集團(tuán)單元房的函》，載明：你于2000年租住的光熙門北里×號樓×室，為中國新時(shí)代控股集團(tuán)有限公司所有的房產(chǎn)。根據(jù)制度規(guī)定，現(xiàn)進(jìn)行房產(chǎn)清理工作，請配合新時(shí)代集團(tuán)，盡快騰退上述房產(chǎn)，交還新時(shí)代集團(tuán)。請于6月30日之前與新時(shí)代集團(tuán)聯(lián)系，協(xié)商房屋騰退事宜，騰退并交還房屋資產(chǎn)，補(bǔ)繳以往應(yīng)交房屋租金，如需繼續(xù)租用，通過房屋中介按市場價(jià)租賃使用。庭審中，經(jīng)詢，馬某表示其于2018年7月4日收到上述函件。

另查，馬某于1994年參加中國人民解放軍，原在國防科工委后勤部生產(chǎn)部任助理員職務(wù)，于1998年12月15日被批準(zhǔn)轉(zhuǎn)業(yè)。2002年7月10日馬某與新時(shí)代公司簽訂《勞動(dòng)合同書》，成為新時(shí)代公司的員工。2010年，馬某的勞動(dòng)關(guān)系轉(zhuǎn)入保利集團(tuán)。

庭審中，馬某表示其作為轉(zhuǎn)業(yè)軍人，×號房屋系新時(shí)代公司分配的福利分房，雙方并非單純的租賃關(guān)系，并表示根據(jù)2000年9月11日印發(fā)的軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部住房保障辦法的規(guī)定，軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部享受與其轉(zhuǎn)業(yè)時(shí)軍隊(duì)職務(wù)等級相當(dāng)或同等條件地方人員的各項(xiàng)住房待遇。軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部的住房，主要采取購買經(jīng)濟(jì)適用住房、現(xiàn)有住房或租住周轉(zhuǎn)住房以及修建自有住房等方式解決。1999年及其以前批準(zhǔn)轉(zhuǎn)業(yè)的軍隊(duì)干部，按照國家和安置地人民政府的有關(guān)規(guī)定參加房改，享受接收安置單位與其軍隊(duì)職務(wù)等級相當(dāng)或同等條件人員購買、租住、自建住房和住房貨幣分配等各項(xiàng)住房待遇，軍齡計(jì)為所在單位連續(xù)工作時(shí)間。而根據(jù)新時(shí)代集團(tuán)關(guān)于房改的政策，1997年之前參加工作的都可以參加房改，按照上述政策，馬某的軍齡即為連續(xù)工作時(shí)間，視為1997年之前參加工作，×號房屋系新時(shí)代公司給予馬某的福利分房，且應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定享受房改。

新時(shí)代公司對此不予認(rèn)可，表示馬某系1999年4月調(diào)入新時(shí)代公司，2002年7月與新時(shí)代公司簽訂勞動(dòng)合同，而當(dāng)時(shí)新時(shí)代公司的房改政策是1997年12月31日之前在該公司工作的員工才可以參加房改，房改政策已經(jīng)于1999年年初上報(bào)北京市住房改革辦公室。而馬某于1999年4月才調(diào)入，不享受房改待遇。雙方之間仍然系租賃合同關(guān)系。

另，馬某認(rèn)可自簽訂合同至今就×號房屋未向新時(shí)代公司交納過房屋租金，并表示未交房租的原因是單位分配的福利分房，不需要繳納租金，并表示該房屋的物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)均由其本人負(fù)擔(dān)，亦說明該房屋系單位分配的住房。

庭審中，馬某提交新時(shí)代公司向香河園派出所出具的證明，表示在當(dāng)時(shí)辦理戶口時(shí)，新時(shí)代公司向香河園派出所出具的證明中明確寫明了×房屋分配給馬某居住，可知新時(shí)代公司認(rèn)可雙方系房屋分配關(guān)系。

另，馬某表示當(dāng)時(shí)的辦公室主任系案外人趙某，其可以證明上述房屋系分配給馬某，并提交趙某的書面證人證言，該證言載明：馬某同志是從總裝備部轉(zhuǎn)業(yè)到新時(shí)代控股集團(tuán)公司的軍轉(zhuǎn)干部，按照《國務(wù)院辦公廳中央軍委辦公廳關(guān)于印發(fā)軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部住房保障辦法的通知》，應(yīng)該享受接收安置單位與其軍隊(duì)職務(wù)等級相當(dāng)或同等條件人員參加房改的權(quán)利。公司房改政策是1997年12月31日前在公司工作的員工都可以參加房改。馬某1994年到部隊(duì)工作，軍齡應(yīng)計(jì)為在公司連續(xù)工作期間，符合公司房改條件。馬某依據(jù)兩辦政策規(guī)定向公司提出房改要求，當(dāng)時(shí)的情況是公司房改方案已于1999年上報(bào)北京市住房改革辦公室，因此2000年先以租房形式向其提供住房，在租房期間再依據(jù)兩辦文件按政策辦理房改手續(xù)。我當(dāng)時(shí)兼任集團(tuán)公司辦公室主任，根據(jù)集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)指示與馬某同志簽訂租房協(xié)議，此事屬于歷史遺留問題。庭審中，趙某未出庭作證。

庭審中，新時(shí)代公司表示馬某另行購買過北京市西城區(qū)的一處房產(chǎn)，已經(jīng)享受了公司的福利待遇。馬某對此不予認(rèn)可，表示公司之前享受過房改政策的員工亦可以購買北京市西城區(qū)的房產(chǎn)，上述房屋屬于商品房，公司員工均可以購買，并非福利待遇。

庭審中，馬某表示×號房屋系新時(shí)代公司給予其的福利分房，并表示按照《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》的規(guī)定，其和新時(shí)代公司關(guān)于該房屋的糾紛屬于單位內(nèi)部的分房糾紛，不屬于人民法院主管工作的范圍。新時(shí)代公司對此不予認(rèn)可，表示雙方簽署的合同系《租房合同》，雙方之間系租賃關(guān)系，并非單位內(nèi)部的分房糾紛。

關(guān)于解除合同時(shí)間，經(jīng)詢，新時(shí)代公司表示以法院認(rèn)定的解除合同時(shí)間為準(zhǔn)，如果法院認(rèn)定的解除合同時(shí)間晚于其主張的合同解除期間，對于合同解除之前的租金也僅主張至2018年6月25日。關(guān)于房屋占用費(fèi)的起算時(shí)間，也以法院認(rèn)定為準(zhǔn)。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。新時(shí)代公司和馬某簽訂的《租房合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，法院予以確認(rèn)。雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行各自的義務(wù)。

本案的爭議焦點(diǎn)關(guān)于該×號房屋引起的房產(chǎn)糾紛是否屬于單位內(nèi)部的建房、分房等而引起的占房、騰房糾紛。根據(jù)法院查明的事實(shí)可知，雙方簽署的合同系租房合同，合同中明確約定了租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限以及乙方調(diào)出公司、本合同終止等內(nèi)容，該合同系雙方自愿簽署，應(yīng)當(dāng)遵守，無論從該合同的標(biāo)題以及合同內(nèi)容來看，均不符合單位內(nèi)部建房、分房的特征。雖然馬某表示按照當(dāng)時(shí)的政策，其應(yīng)當(dāng)享受分房待遇，但是其提供的證據(jù)不足以證明系該房產(chǎn)糾紛系單位內(nèi)部的分房關(guān)系，故該案屬于人民法院主管工作的范圍，對于馬某的該項(xiàng)抗辯意見，法院不予采納。

《租房合同》約定了租期暫定兩年，后雙方未簽訂書面合同，但馬某仍然租住在該房屋內(nèi)，新時(shí)代公司對此亦表示認(rèn)可。雙方之間形成不定期租賃合同關(guān)系。按照法律規(guī)定，對于不定期租賃關(guān)系，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同。新時(shí)代公司于2018年6月25日向馬某發(fā)送了《關(guān)于騰退新時(shí)代集團(tuán)單元房的函》，表明了解除合同的意思，故在馬某收到該函件后，雙方的合同視為解除。經(jīng)詢，馬某表示于2018年7月4日收到該函件，故法院依法確認(rèn)合同解除的時(shí)間為2018年7月4日。

在合同簽訂后至合同解除前，馬某一直未支付該房屋的租金，其對×號房屋進(jìn)行了使用，應(yīng)當(dāng)支付房屋租金，現(xiàn)新時(shí)代公司要求馬某支付2000年11月6日至2018年6月25日的租金32025.1元，對于上述期間的租金，馬某應(yīng)當(dāng)支付。新時(shí)代公司的該項(xiàng)訴訟請求，于法有據(jù)，法院予以支持。

按照法律規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。在《租房合同》解除后，馬某繼續(xù)占有×號房屋無合同依據(jù)，應(yīng)當(dāng)將×號房屋予以騰退，現(xiàn)新時(shí)代公司要求馬某騰退該房屋，符合法律規(guī)定，法院對其該項(xiàng)訴訟請求予以支持。

合同解除后，馬某仍然繼續(xù)占有×號房屋至今，應(yīng)當(dāng)支付房屋占有使用費(fèi)，現(xiàn)新時(shí)代公司要求馬某按照6500元每月的標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)，馬某對此不予認(rèn)可。考慮該房屋的性質(zhì)，雙方之間的關(guān)系、之前的租金等因素、法院結(jié)合新時(shí)代公司的損失以及本案的實(shí)際情況酌情確定房屋占有使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于房屋占有使用費(fèi)的起算時(shí)間，因法院確認(rèn)的合同解除時(shí)間為2018年7月4日，故新時(shí)代公司主張的起算時(shí)間有誤，法院依法予以調(diào)整。

一審判決如下：一、確認(rèn)中國新時(shí)代控股集團(tuán)有限公司與馬某于2000年11月6日簽訂的《租房合同》于2018年7月4日解除；二、馬某于判決生效之日起三十日內(nèi)騰退北京市朝陽區(qū)光熙門北里×號樓×號房屋；三、馬某于判決生效之日起七日內(nèi)向中國新時(shí)代控股集團(tuán)有限公司支付2000年11月6日至2018年6月25日期間的租金32025.1元；四、馬某于判決生效之日起七日內(nèi)向中國新時(shí)代控股集團(tuán)有限公司支付房屋占有使用費(fèi)（自2018年7月5日開始計(jì)算至實(shí)際騰退之日止，按照每月3500元的標(biāo)準(zhǔn)支付）；五、駁回中國新時(shí)代控股集團(tuán)有限公司的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)601元，由馬某負(fù)擔(dān)（于判決生效之日起七日內(nèi)交納）。

本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。馬某提交兩份書面證言，擬證明涉案房屋是分配給馬某。新時(shí)代公司不予認(rèn)可。對于一審法院查明的其他事實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案二審的爭議焦點(diǎn)是：×號房屋引起的房產(chǎn)糾紛是否屬于單位內(nèi)部的建房、分房等而引起的占房、騰房糾紛。根據(jù)法院查明的事實(shí)可知，雙方簽署的合同系租房合同，合同中明確約定了租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限以及乙方調(diào)出公司、本合同終止等內(nèi)容，該合同系雙方自愿簽署，應(yīng)當(dāng)遵守，無論從該合同的標(biāo)題以及合同內(nèi)容來看，均不符合單位內(nèi)部建房、分房的特征。雖然馬某表示按照當(dāng)時(shí)的政策，其應(yīng)當(dāng)享受分房待遇，但是其提供的證據(jù)不足以證明×號房屋系單位內(nèi)部分房，故原審法院按租賃關(guān)系對本案進(jìn)行審理并無不當(dāng)。馬某以上述理由要求撤銷一審判決，本院不能予以支持。

綜上所述，馬某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)601元，由馬某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　林存義

審 判 員　　薛　妍

審 判 員　　趙　霞

二〇二一年四月九日

法官助理　　孫亞男