上訴人（原審被告）：北京薇妮娜斯國際服飾有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)大柳樹**。

法定代表人：朱麗飛，執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：劉強，北京儒德律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：厚勇，北京儒德律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：北京盛某某來商貿(mào)有限公司，，住所地北京市門頭溝區(qū)石龍經(jīng)濟開發(fā)區(qū)永安路****樓**

法定代表人：趙秀梅，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：張賽男，北京市振邦律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：鄒伙發(fā)，北京市振邦律師事務(wù)所律師。

原審第三人：屈玉承，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市朝陽區(qū)。

委托訴訟代理人：辛雪松，北京市隆安律師事務(wù)所律師。

上訴人北京薇妮娜斯國際服飾有限公司（以下簡稱薇妮娜斯公司）因與被上訴人北京盛某某來商貿(mào)有限公司（以下簡稱盛某某來公司）、原審第三人屈玉承房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2019）京0105民初4863號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月13日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人薇妮娜斯公司的委托訴訟代理人劉強、厚勇，被上訴人盛某某來公司的委托訴訟代理人張賽男、鄒伙發(fā)，原審第三人屈玉承之委托訴訟代理人辛雪松到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

薇妮娜斯公司上訴請求：1.維持一審判決第三項；2.撤銷一審判決第一項、第二項；3.發(fā)回重審或改判薇妮娜斯公司無需向盛某某來公司賠償裝飾裝修損失，改判薇妮娜斯公司無需向盛某某來公司賠償家具、家電損失，改判薇妮娜斯公司無需負擔鑒定費及鑒定人出庭費；4.全部訴訟費用由盛某某來公司承擔。事實和理由：一、盛某某來公司在一審中無原告主體資格。涉案合同上無盛某某來公司蓋章，薇妮娜斯公司系與張立斌個人簽訂《房屋租賃合同》，薇妮娜斯公司始終未與盛某某來公司就合同事宜進行過任何溝通，盛某某來公司非涉案合同主體。二、薇妮娜斯公司不應(yīng)向盛某某來公司賠償裝飾裝修損失。張立斌對涉案房屋不存在大額裝修投資。盛某某來公司就裝飾裝修未提交任何履行情況證據(jù)，不能證明裝飾裝修已經(jīng)實際履行。張立斌對自己裝修的部分沒有采取保全措施，導致其無證據(jù)證明其對涉案房屋進行過裝修。薇妮娜斯公司基于對政府人員的信任承租了涉案房屋并對外轉(zhuǎn)租，薇妮娜斯公司不存在過錯。薇妮娜斯公司在承租前已向盛某某來公司充分說明了涉案房屋情況，盛某某來公司在對涉案房屋情況知情的情況下，自愿承擔風險依然租賃涉案房屋。《造價鑒定意見書》，存在程序不合法，結(jié)論錯誤，不能成為一審法院認定涉案房屋盛某某來公司裝修價值的依據(jù)。《造價鑒定意見書》是在鑒定人無法區(qū)分張立斌、薇妮娜斯公司各自裝修部分的情況下做出的，薇妮娜斯公司租賃給張立斌的房屋已進行了裝修。鑒定違反法定程序?！对靸r鑒定意見書》中用殘值的計算方法得出現(xiàn)值的數(shù)額，鑒定結(jié)論計算方法錯誤。拆除工程費用不應(yīng)轉(zhuǎn)化為盛某某來公司裝修損失。薇妮娜斯公司針對《造價鑒定意見書》已向一審法院遞交了《造價鑒定異議書》及《對〈造價鑒定意見書〉及鑒定人出庭情況的意見》。三、薇妮娜斯公司無需向盛某某來公司賠償家具、家電損失。家具家電都是可以自由移動的，其家具家電被移出涉案房屋后依然可以在別處正常使用。房屋內(nèi)全部可移動的家具、電器等均被拉走，無一遺落。張立斌對于家具、家電并無損失。張立斌騰退房屋時，其家具家電完全可以在搬離后繼續(xù)使用，沒有必要做低價處理。盛某某來公司提交的《產(chǎn)品買賣合同》《公寓全套家電購銷合同》《工程項目購銷合同》《公寓家電購銷合同》系與案外人簽訂，無案外人向其履行的證據(jù)，無證據(jù)證明相應(yīng)合同真實存在，無法證明盛某某來公司的家具家電損失確實發(fā)生。鑒定費、鑒定人出庭費不應(yīng)由薇妮娜斯公司承擔。本次全部訴訟費用應(yīng)由盛某某來公司承擔。

盛某某來公司辯稱，同意一審判決，不同意薇妮娜斯公司的上訴請求及理由。第一，關(guān)于主體問題。房屋租賃合同中都是盛某某來公司，而不是張立斌，收據(jù)也是盛某某來公司。第二，關(guān)于裝飾裝修損失。在雙方簽訂的房屋租賃合同中，已經(jīng)明確了盛某某來公司是有免租期的，免租期就是用來裝修的，也就是說雙方簽訂和履行合同對于盛某某來公司有明確裝修是知情并認可的。第三，一審我們提交的裝飾裝修合同，以及轉(zhuǎn)裝修款的流水，裝修款全部付清了。第四，一審中薇妮娜斯公司沒有說對房屋進行了裝修，勘查的時候薇妮娜斯公司沒有說他們有裝修。鑒定是符合法律程序的，是非常嚴謹?shù)?，完全是按照法律?guī)定來進行的鑒定。

屈玉承述稱，涉案房屋鄉(xiāng)政府可以出具相關(guān)的文件，可以辦理營業(yè)執(zhí)照等有關(guān)的經(jīng)營手續(xù)，所以有關(guān)規(guī)劃是否取得規(guī)劃許可證，跟是否能夠正常使用該房屋沒有任何的關(guān)系。

盛某某來公司向一審法院起訴請求：判決薇妮娜斯公司向原盛某某來公司賠償裝飾裝修損失1516182元、家具處理損失343500元、家電處理損失336816元；本案訴訟費用由薇妮娜斯公司承擔。

一審法院認定事實：2016年6月30日，薇妮娜斯公司與屈玉承簽訂租賃合同，由薇妮娜斯公司承租屈玉承提供的涉訴房屋，約定用途：公司辦公會議、個人文創(chuàng)工作室、網(wǎng)絡(luò)傳媒、附屬倉儲和員工宿舍食堂，約定租金每年500000元，約定租賃期限2016年7月1日至2024年7月1日。

2017年3月11日，薇妮娜斯公司作為甲方與盛某某來公司作為乙方簽訂《房屋租賃合同》（以下簡稱涉訴租賃合同），約定盛某某來公司承租薇妮娜斯公司提供的涉訴房屋。乙方承租用途為公寓。租賃期限自2017年5月1日至2024年4月29日。租金2020年5月1日前每年140萬元。乙方在不改變和破壞該場地房屋主體和外形情況下，可對該場地房屋的內(nèi)部格局進行妥善合理改動裝修，但不包括改建、擴建。本合同履行期間，如遇國家征用土地，或者鄉(xiāng)政府實施鄉(xiāng)域改造計劃統(tǒng)一規(guī)劃使用土地，本合同自行終止。甲方應(yīng)當退還乙方已交納但尚未到期租金，乙方不得損壞甲方原有主體建筑，自行騰退撤離該房屋，不能拆除或者撤離的裝修及設(shè)備，甲方不予任何賠償或補償。盛某某來公司提交的合同首頁承租方標明為盛某某來公司，且蓋有公司公章。合同尾部乙方簽章處由張立斌簽字，未加蓋公章。對于張立斌的身份，盛某某來公司主張系盛某某來公司的管理人員，并負責涉訴房屋裝修和采購。薇妮娜斯公司也提交涉訴租賃合同，內(nèi)容與盛某某來公司提交合同一致。合同首頁承租方標明為盛某某來公司，但未加蓋公司公章。盛某某來公司為證明其作為涉訴租賃合同承租主體，提供了薇妮娜斯公司開具收據(jù)，載明：今收到北京盛某某來商貿(mào)有限公司交來2017年5月1日至11月1日五十萬元。薇妮娜斯公司主張前述收據(jù)是其所開，但系根據(jù)張立斌要求出具。盛某某來公司另提供張立斌出具的《說明》，載明張立斌為盛某某來公司的股東，負責公司日常經(jīng)營管理，代表公司簽訂涉訴租賃合同。

涉訴合同簽訂之后，薇妮娜斯公司于2017年3月11日向盛某某來公司交付涉訴房屋。盛某某來公司主張于2018年1月2日將涉訴房屋交還給薇妮娜斯公司。薇妮娜斯公司認可涉訴房屋已經(jīng)騰退，但對于具體騰退時間無法核實。屈玉承認可涉訴房屋已經(jīng)騰退，涉訴房屋現(xiàn)由屈玉承控制。

關(guān)于家具、家電損失情況，盛某某來公司提交《產(chǎn)品買賣合同》《公寓全套家電購銷合同》《工程項目購銷合同》（格力空調(diào)安裝）、《公寓家電購銷合同》以及銀行流水和相關(guān)收據(jù)，以主張購買家具、家電與低價處理之間發(fā)生差價損失。薇妮娜斯公司對前述證據(jù)真實性均不予認可。屈玉承對前述證據(jù)真實性無法核實。

關(guān)于裝飾裝修損失情況，盛某某來公司向法院申請司法鑒定。法院委托北京博睿豐工程咨詢有限公司（以下簡稱博睿豐咨詢公司）對盛某某來公司進行涉訴房屋裝修現(xiàn)值進行鑒定，博睿豐咨詢公司于2020年3月30日出具《工程造價鑒定意見書》（京博鑒字2020第003號）：盛某某來公司確定部分2017年12月底現(xiàn)值1459188.28元，其中拆除工程58277.11元，新裝修工程1400911.18元；單獨列項部分56993.4元，其中彩鋼板鍋爐房7789.22元，燃氣鍋爐及附屬設(shè)備40887.12元，成品散熱器8317.06元。盛某某來公司對前述鑒定意見不持異議。薇妮娜斯公司對前述鑒定意見不予認可并提出異議。屈玉承對于前述鑒定意見真實性認可，但認為鑒定意見中部分工程系由屈玉承完成裝修，不應(yīng)計入盛某某來公司的裝修損失。

薇妮娜斯公司向法院申請鑒定人出庭，經(jīng)法院通知，博睿豐咨詢公司鑒定人王健、孫萬玲出庭對薇妮娜斯公司提出的異議進行答復。針對答復情況，薇妮娜斯公司仍對鑒定意見存在如下異議：鑒定意見沒有區(qū)分張立斌和薇妮娜斯公司各自裝修部分，涉訴房屋出租之前薇妮娜斯公司已經(jīng)進行了裝修；鑒定人沒有參加現(xiàn)場勘驗；鑒定意見書無鑒定人簽字或蓋章；鑒定意見書并非鑒定人所制；鑒定意見書沒有經(jīng)過復核；鑒定意見書無鑒定人資質(zhì)證明；鑒定原則、方法錯誤，例如現(xiàn)值和殘值混淆；鑒定意見依據(jù)基礎(chǔ)材料有誤；拆除工程費不應(yīng)計入裝修現(xiàn)值；鑒定意見書制作不規(guī)范、缺少必要材料；勘驗過程違反程序。對于該鑒定意見是否采納，以及薇妮娜斯公司異議主張是否成立，法院在之后認為部分一并論述。

另查一，各方當事人未能提交涉訴房屋所有權(quán)證或合法建設(shè)工程規(guī)劃審批手續(xù)。屈玉承表示建設(shè)時有建設(shè)文件，但是現(xiàn)在無法找到。

另查二，薇妮娜斯公司自屈玉承處承租整個涉訴租賃樓宇，包括一至三層，薇妮娜斯公司將其中二、三層出租給盛某某來公司。

另查三，盛某某來公司預交鑒定費22400元。薇妮娜斯公司支付鑒定人出庭費用5000元。

一審法院經(jīng)審理認為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定：出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。具體至本案，截止法庭辯論終結(jié)前，各方當事人均未能出示涉訴房屋建設(shè)工程規(guī)劃許可證或其他合法建設(shè)手續(xù)，涉訴租賃合同因違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。關(guān)于涉訴租賃合同主體認定一節(jié)，一審法院認為，涉訴租賃合同在首頁承租方處明確標明為盛某某來公司，在第二頁乙方（承租方）處再次標明為盛某某來公司，下方另起一行代表人處標明為張立斌，合同第四頁落款處張立斌亦未在乙方處簽字，而在代表人處簽字。法律允許民事主體可以通過代理人實施民事法律行為。涉訴合同對乙方主體以及代理人身份的表述連續(xù)、明確且無歧義。再結(jié)合薇妮娜斯公司開具收款收據(jù)體現(xiàn)的承租主體名稱表述，故一審法院對薇妮娜斯公司就盛某某來公司欠缺合同主體身份的辯稱意見，不予采納。關(guān)于盛某某來公司主張裝修損失一節(jié)，法律規(guī)定，合同無效后，有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。盛某某來公司作為承租經(jīng)營主體一方，應(yīng)在承租之前審慎查明租賃房屋是否存在合法手續(xù)，并對經(jīng)營風險進行合理預判。盛某某來公司未盡必要審查義務(wù)和風險評估，即開展較大規(guī)模裝修活動，對相關(guān)損失發(fā)生存在自身過錯。薇妮娜斯公司作為出租一方，對租賃房屋情況理應(yīng)予以掌握，其在租賃房屋欠缺合法手續(xù)情況下對外轉(zhuǎn)租獲利，且未對盛某某來公司加以提醒，亦存在一定過錯。涉訴租賃合同約定租賃用途為公寓，且約定盛某某來公司可對房屋內(nèi)部格局進行改動裝修。據(jù)此，雙方簽訂涉訴租賃合同時應(yīng)對盛某某來公司承租之后根據(jù)經(jīng)營需要開展裝修行為明知。法律規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。本案審理期間法院委托博睿豐咨詢公司對涉訴房屋裝修現(xiàn)值進行司法鑒定。薇妮娜斯公司對鑒定意見所依據(jù)事實基礎(chǔ)和鑒定程序提出異議，經(jīng)鑒定人出庭答復，一審法院審查認為鑒定意見基礎(chǔ)充分，且未出現(xiàn)嚴重違反鑒定程序的情形；薇妮娜斯公司主張鑒定意見混淆現(xiàn)值和殘值區(qū)別，一審法院審查認為，博睿豐咨詢公司根據(jù)盛某某來公司使用涉訴房屋情況進行了折舊計算，并無明顯不妥；薇妮娜斯公司主張鑒定意見未區(qū)分出租方和承租方各自裝修部分，因薇妮娜斯公司與盛某某來公司各自經(jīng)營范圍不同，由此進行裝修活動、成果亦會存在區(qū)別，故一審法院對薇妮娜斯公司該項意見，不予采納；薇妮娜斯公司主張拆除工程不應(yīng)計入損失，根據(jù)盛某某來公司承租涉訴房屋時的狀態(tài)，在開展裝修活動之前勢必進行一定拆除，故拆除工作實質(zhì)已轉(zhuǎn)化形成盛某某來公司裝修損失。此外，關(guān)于鑒定意見單獨列項部分的相關(guān)費用，屬于改、擴建或裝修可拆除部分，不應(yīng)計入盛某某來公司裝修損失，一審法院予以相應(yīng)扣除。據(jù)此，一審法院對鑒定意見中涉及裝修現(xiàn)值損失合理部分，予以認定。并根據(jù)雙方各自過錯責任分析，對盛某某來公司主張裝修損失賠償?shù)脑V求，予以相應(yīng)支持。關(guān)于盛某某來公司主張家具、家電處理損失一節(jié)，一審法院分析如下：首先，盛某某來公司雖提供購銷合同、轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)等證據(jù)，但轉(zhuǎn)賬記錄多為向個人支付，且未輔以發(fā)票，相關(guān)送貨、簽收記錄，故一審法院對于盛某某來公司主張損失數(shù)額，難以全部認定；其次，家具、家電與涉訴房屋均未形成附合，盛某某來公司自行低價處理形成中間價格差，該損失主要與盛某某來公司的處理方式相關(guān)；再次，考慮到涉訴租賃合同約定盛某某來公司承租用途為經(jīng)營公寓，其所購買家具、家電無法正常投入使用勢必形成損失，屬于因合同無效造成的損失范圍。一審法院根據(jù)公平原則，結(jié)合雙方各自對合同無效過錯程度，盛某某來公司對合同履行的信賴程度，盛某某來公司發(fā)生實際損失具體情況，薇妮娜斯公司轉(zhuǎn)租獲利情況等因素，酌情對盛某某來公司主張賠償?shù)暮侠聿糠?，予以支持。判決如下：一、北京薇妮娜斯國際服飾有限公司于判決生效之日起十五日之內(nèi)向北京盛某某來商貿(mào)有限公司賠償裝飾裝修損失729594元；二、北京薇妮娜斯國際服飾有限公司于判決生效之日起十五日之內(nèi)向北京盛某某來商貿(mào)有限公司賠償家具、家電損失50000元；三、駁回北京盛某某來商貿(mào)有限公司的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費24372元，由北京盛某某來商貿(mào)有限公司負擔15692元（已交納），由北京薇妮娜斯國際服飾有限公司負擔8680元（于判決生效之日起七日內(nèi)交納）。鑒定費22400元，由北京盛某某來商貿(mào)有限公司負擔3690元（已交納），由北京薇妮娜斯國際服飾有限公司負擔18710元（于判決生效之日起七日內(nèi)交納）。鑒定人出庭費用5000元，由北京薇妮娜斯國際服飾有限公司負擔（已交納）。

本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。薇妮娜斯公司提交：證據(jù)1.場地房屋租賃合同，證明薇妮娜斯轉(zhuǎn)租給盛某某來公司是經(jīng)過經(jīng)濟合作社主任同意的，轉(zhuǎn)租是進行了合法審查的，沒有過錯；證據(jù)2.廣告制作安裝合同及收據(jù)，證明薇妮娜斯公司對涉案房屋進行了裝修。屈玉承提交企業(yè)住所（經(jīng)營場地證明），證明涉案房屋雖然沒有規(guī)劃許可證，但是可以辦理營業(yè)執(zhí)照。盛某某來公司未向本院提交新的證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。盛某某來公司認為薇妮娜斯公司提交的證據(jù)不屬于二審新證據(jù)，且對其提交證據(jù)的真實性及證明目的均不認可。屈玉承認為薇妮娜斯公司提交的證據(jù)與其無關(guān)，真實性無法核實。薇妮娜斯公司對屈玉承提交的證據(jù)的真實性及證明目的均認可。盛某某來公司對屈玉承提交的證據(jù)真實性認可，證明目的不認可。

本院二審查明，博睿豐咨詢公司分別于2019年11月15日、11月28日進行兩次現(xiàn)場勘驗，薇妮娜斯公司拒絕在第一次現(xiàn)場勘驗記錄上簽字，拒不參加第二次現(xiàn)場勘驗。本院經(jīng)審理查明的其他事實與一審法院查明一致。

本院認為，各方當事人均未能提供涉訴房屋建設(shè)工程規(guī)劃許可證或其他合法建設(shè)手續(xù)，涉訴租賃合同因違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。合同無效后，有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。薇妮娜斯公司在租賃房屋缺乏合法手續(xù)的情況下對外轉(zhuǎn)租獲利，盛某某來公司在未審查租賃房屋是否存在合法手續(xù)的情況下承租涉訴房屋并進行較大規(guī)模的裝修，雙方對損失發(fā)生均存在過錯。一審法院根據(jù)雙方對合同無效的過錯程度，判決薇妮娜斯公司賠償盛某某來公司部分裝修損失和家具家電損失并無不當，本院予以維持。

對于薇妮娜斯公司提出其系與張立斌簽訂《房屋租賃合同》、盛某某來公司并非合同主體的上訴理由，本院認為，涉訴租賃合同首頁和第二頁承租方處均明確記載為盛某某來公司，薇妮娜斯公司理應(yīng)知曉并認可承租方為盛某某來公司。薇妮娜斯公司主張承租方為張立斌證據(jù)不足，本院不予采信。

對于薇妮娜斯公司提出其對房屋進行了裝修，雙方的裝修已經(jīng)混同，不應(yīng)判決薇妮娜斯公司向盛某某來公司賠償裝修損失的上訴理由，本院認為，首先，薇妮娜斯公司與屈玉承簽訂的租賃合同約定房屋用途是公司辦公會議、個人文創(chuàng)工作室、網(wǎng)絡(luò)傳媒、附屬倉儲和員工宿舍食堂，而涉訴租賃合同約定房屋用途為公寓，兩者在用途上存在重大差別，薇妮娜斯公司的提交的證據(jù)亦不能充分證明其進行的裝修。其次，涉訴租賃合同明確約定盛某某來公司可對房屋內(nèi)部格局進行改動裝修，可見薇妮娜斯公司明知并同意盛某某來公司承租之后對房屋進行重新裝修。在租賃合同無效的情況下，雙方應(yīng)按照導致合同無效的過錯分擔損失。故本院對薇妮娜斯公司的該上訴理由不予采納。

對于薇妮娜斯公司提出鑒定程序不合法、鑒定結(jié)論錯誤的上訴理由，本院認為，博睿豐咨詢公司分別于2019年11月15日、11月28日進行兩次現(xiàn)場勘驗，薇妮娜斯公司拒絕在第一次現(xiàn)場勘驗記錄上簽字，拒不參加第二次現(xiàn)場勘驗。薇妮娜斯公司未能積極配合現(xiàn)場勘驗，未在現(xiàn)場勘驗中指明各自裝修的部分、提出意見。之后，博睿豐咨詢公司針對薇妮娜斯公司提出的異議做出了答復并且出庭接受質(zhì)詢。薇妮娜斯公司關(guān)于鑒定程序不合法、鑒定結(jié)論錯誤的上訴理由缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予采信。

綜上所述，薇妮娜斯公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費11596元，由北京薇妮娜斯國際服飾有限公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　江錦蓮

審 判 員　張印龍

審 判 員　孫　妍

二〇二一年二月二十三日

法官助理　王永基

書 記 員　盧園園