上訴人（原審被告）：盛某，女，xxxx年xx月xx日出生，住北京市豐臺區(qū)。

委托訴訟代理人：施某1（盛某之女），住北京市豐臺區(qū)。

上訴人（原審第三人）：施某2，男，xxxx年xx月xx日出生，住北京市朝陽區(qū)。

委托訴訟代理人：楊某（施某2之女婿），住北京市豐臺區(qū)。

被上訴人（原審原告）：張某，女，xxxx年xx月xx日出生，住黑龍江省佳木斯市向陽區(qū)。

委托訴訟代理人：楊曉飛，北京故理律師事務所律師。

上訴人盛某、施某2因與被上訴人張某抵押權糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2020）京0105民初19148號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月12日立案后，依法組成合議庭，進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

盛某上訴請求：1.撤銷一審判決，將本案發(fā)回重審或改判駁回張某的全部訴訟請求；2.本案訴訟費由張某承擔。事實和理由：第一，盛某向玄某所借款項用于盛某資金周轉，并非盛某家庭使用，且借款周期較短，因而盛某未將借款之事告知配偶施某2。第二，僅在借款合同簽訂后2日，在玄某一再要求下，迫使盛某與其簽訂了《借款抵押合同》，將盛某與配偶施某2共有的房屋作為抵押物抵押給玄某。玄某與盛某簽訂《借款抵押合同》及辦理抵押登記事宜，施某2均不知曉。涉案房屋抵押權的登記設立損害了第三人施某2的合法權益，應屬無效。第三，雖然該借款不是盛某家庭所用，但盛某與其他共同借款人一致同意愿意向張某積極履行大興法院生效判決的還款義務。此外，施某2已經向法院提出離婚訴訟，盛某已經收到法院送達的起訴狀。

施某2辯稱，同意盛某的上訴意見。

張某辯稱，一審中，施某1作為代理人已經明確認可張某不止一次去過涉案房屋找盛某，當時施某2也在，告知了債務情況和抵押情況。盛某、楊某、施某1是抵押權糾紛的主債權債務的當事人，這個家庭已經欠巨額債務，其對自己的經濟狀況應該是知曉的。施某2在張某上門找過他并告知債務和抵押權的情況下并未提出任何異議，但在本案抵押權糾紛案件中提出了異議，兩個情形互相矛盾，施某2主張之前不知情沒有事實依據。張某認為一審法院判決有事實根據和法律依據，合情合理，應予維持。

施某2上訴請求：1.撤銷一審判決，將本案發(fā)回重審或改判駁回張某的全部訴訟請求；2.本案訴訟費由張某承擔。事實和理由：第一，一審法院對本案標的房產性質判斷錯誤，該房產不是商品房，而是福利性房改房（成本價），抵押人盛某（借款合同借款人）不具有處分權。第二，抵押權人玄某不符合法律上的善意第三人的定義，一審法院判定玄某屬于善意第三人事實判斷和法律適用錯誤。第三，一審法院判定抵押權有效，法律適用錯誤；本案張某因其已故丈夫玄某將民間借貸債權轉讓給其，取得出借人的法律地位。因而本案主合同是民間借貸合同，抵押擔保合同是從合同。抵押權為借款擔保設置，故本案審理應首先使用擔保法律規(guī)范。

張某辯稱，第一，根據擔保法司法解釋第54條，第三人有理由相信共有人有處分權的應予以支持，其他共有人知道或應當知道，但未提出異議的視為抵押有效。事實上，張某不止一次告知施某2債務和抵押的情況，他在之后直到本案一審開庭從未提出任何異議，根據該規(guī)定，張某有理由相信抵押有效。第二，施某2認為玄某是職業(yè)放貸人，應該進一步舉證，但其并未舉證。

盛某辯稱，施某2上訴的事實屬實。房改房屬于央產房，玄某在央產房登記大廳辦理相關手續(xù)，所以玄某在央產房交易大廳見過共有產權登記，央產房交易大廳檔案中明確登記了房屋是盛某和施某2共有的。

張某向一審法院起訴請求：判決張某對X京房他證朝字第×××號項下的抵押物拍賣、變賣所得的價款在本金555735.9元及違約金（以555735.9元為基數(shù)，自2016年1月15日起至實際還清借款之日止按年利率24％的標準計算）、案件受理費13240元及遲延履行期間的債務利息范圍內優(yōu)先受償。

施某2向一審法院提出訴訟請求：1.判令張某與盛某簽訂的《借款抵押合同》無效；2.撤銷編號為X京房他證朝字第×××號房屋他項權證的登記。

一審法院認定事實：2014年7月22日，玄某（貸款人，甲方）和楊某（借款人，乙方）、施某1（借款人，乙方）、盛某（借款人，乙方）簽訂《借款合同》，雙方約定借款本金為2100000元，借款利息為同期銀行貸款利息4倍，借款期限為45日，借款期限以實際支付借款日起算，乙方應于到期日之前向甲方歸還全部借款本息，乙方違反約定逾期還款的應向甲方支付違約金，日違約金按乙方應還總額的千分之一計算。

2014年7月24日，玄某（抵押權人、乙方）與盛某（抵押人、甲方）簽訂《借款抵押合同》，約定甲方因個人資金周轉問題現(xiàn)將坐落在朝陽區(qū)×房產抵押給乙方，雙方協(xié)商估價210萬元，抵押借款210萬元，期限為45天，利息月息1.8%，抵押擔保范圍為本金及利息。同日，玄某與盛某前往辦理抵押登記手續(xù)，玄某取得了朝陽區(qū)×房產的抵押權，他項權證中登記的債權數(shù)額為210萬元。在《北京市國有土地房屋一般抵押權設立登記申請書》中詢問內容一欄，盛某對于申請登記的房屋或份額是否為夫妻共有一項中回答為否。

2017年5月5日，玄某（甲方、轉讓方）與張某（受讓方、乙方）簽訂《債權轉讓協(xié)議書》，雙方約定甲方自愿將對施某1、楊某、盛某的全部債權600000元及利息、違約金等全部轉讓給乙方，包括申請執(zhí)行的權利和收取執(zhí)行款的權利也全部轉讓給乙方；乙方自愿接受轉讓。北京市東方公證處對上述債權轉讓協(xié)議進行了公證，并出具了公證書。

2017年5月22日，玄某死亡。

2018年4月，本案張某以本案盛某、楊某、施某1為被告提起民間借貸糾紛，請求盛某、楊某、施某1連帶償還借款本金708668.92元、按照月利息2%的標準支付利息、并支付為實現(xiàn)債權而支出的合理費用。后法院經審理判決，盛某、楊某、施某1償還張某借款本金555735.9元并支付違約金（以555735.9元為基數(shù)，自2016年1月15日起至實際還清借款之日止，按年利率24%的標準計算）。判決后，張某申請強制執(zhí)行，但盛某、楊某、施某1無財產可供執(zhí)行，故法院裁定終結執(zhí)行程序。

另查，涉案房屋登記在盛某個人名下。第三人主張其與盛某系夫妻，涉案房屋系夫妻關系存續(xù)期間通過房改購買，涉案房屋應為夫妻共同財產，第三人提交了結婚證、房產證復印以證明其主張。

一審法院認為，關于玄某與盛某所簽《借款抵押合同》效力，根據物權法相關規(guī)定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據；所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。本案中，涉案房屋產權證上明確寫明房屋為盛某單獨所有，并未反映出與第三人的共有關系，玄某有理由依據房產證的公示效力判斷涉案房屋為盛某個人所有。盛某主張玄某在簽訂抵押合同時知曉房屋系夫妻共同財產，但是盛某并未提供證據證明其主張，亦無證據證明玄某與盛某有惡意串通損害第三人利益的情形，故第三人主張抵押合同無效，并無法律依據，法院不予支持。即使該房屋為夫妻共有財產，根據《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國婚姻法＞若干問題的解釋（三）》第十一條規(guī)定：“一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持?！贝藯l系對夫妻一方出賣不動產的效力性規(guī)定，本案中盛某處分的是抵押權，但保護善意第三人權益、維護交易秩序的司法精神對本案仍應適用。玄某信賴房產證的公示公信效力，與盛某簽訂抵押合同并辦理抵押登記，屬于善意第三人，其依法享有對涉案房屋的抵押權。第三人本可以通過登記為共有人保護其權利，但其怠于行使。當事人不應以夫妻共同所有為由而免于不動產登記，進而對抗商事交易行為，有害交易安全。故，法院對于第三人訴請抵押合同無效，并因此要求注銷抵押登記，不予支持。

關于張某抵押權的實現(xiàn)，根據我國物權法相關規(guī)定，設立抵押權，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同。當事人以建筑物抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。本案中，玄某與盛某簽訂了抵押合同，抵押合同中明確約定了被擔保的主債權數(shù)額、債務人履行債務的期限、抵押擔保的范圍等，且雙方辦理了抵押登記，玄某已取得相應的抵押權。抵押權是從屬于主合同的從權利，玄某將對盛某等人的債權轉讓給張某，應認定為擔保該債權的抵押權一并轉讓，盛某以張某不是抵押合同當事人、未辦理抵押登記為由提出的抗辯，法院不予支持。《物權法》第一百九十五條規(guī)定：“債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優(yōu)先受償……抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產?！北景钢?，盛某、楊某、施某1未按雙方約定向張某償還借款本息，現(xiàn)張某主張對盛某名下位于北京市朝陽區(qū)×房產的房屋的折價、拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償，于法有據，法院亦予以支持。但需說明的是，債權人行使擔保物所得價款優(yōu)先受償?shù)姆秶鷳援斒氯思s定為準，玄某與盛某簽訂的抵押合同明確約定了抵押擔保范圍為本金和利息，張某主張的違約金、另案案件受理費、遲延履行期間的債務超出了雙方約定的抵押權擔保范圍，故張某僅能就其主張的剩余本金行使抵押物的優(yōu)先受償權。

一審法院依據《中華人民共和國物權法》第一百七十九條、第一百八十條、第一百八十五條、第一百九十五條、《中華人民共和國合同法》第一百九十六條、第二百零六條、第二百一十條、第二百一十一條、《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條之規(guī)定，判決：一、張某有權就盛某名下的位于北京市朝陽區(qū)×房產拍賣、變賣所得的價款在本金五十五萬五千七百三十五元九角范圍內優(yōu)先受償；二、駁回張某的其他訴訟請求；三、駁回施某2的訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本院二審期間，施某2提交了2020年12月5日北京市朝陽區(qū)人民法院訴訟服務告知書及多元調解通知書，證明施某2已經在北京市朝陽區(qū)人民法院起訴盛某離婚；玄某沒有要求施某2歸還借款，說明借款不是夫妻共同債務，涉案×號房屋是施某2單位福利房，是夫妻共同財產，現(xiàn)盛某對于×號房屋是否有權利沒有結論，施某2只有×一套住房，張某行使抵押權，損害了施某2的權利。二審中，盛某、張某均未提交新的證據。盛某對施某2提交的上述證據的真實性、關聯(lián)性、合法性及證明目的均認可。張某主張對施某2提交的上述證據的真實性無法核實，認為離婚案件沒有進行實質性庭審，該證據與本案沒有關聯(lián)性，無論盛某與施某2離婚與否，對本案判決沒有影響。關于上述證據的證據效力，本院將結合案件事實予以綜合論述。

二審中，盛某向本院提交調查取證申請書，申請本院調取盛某與施某2的央產房檔案記錄《中央在京單位職工住房檔案》和2014年7月22日盛某在中央在京單位已購公有住房交易大廳調取《中央在京單位職工住房檔案》的調檔記錄。對此本院認為該調查取證申請與本案不具有關聯(lián)性，無調查收集之必要，本院對此不予準許。

本院二審對一審法院審理查明的事實予以確認。

本院認為，《中華人民共和國物權法》第一百零六條規(guī)定，無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀浀怯?，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定。本案中，首先，根據法院查明的事實，涉案房屋的產權證明確記載房屋為盛某單獨所有，盛某在涉案房屋辦理抵押登記時，其在“房屋或份額是否為夫妻共有”一項中回答為“否”。涉案房屋的不動產登記情況具有公示公信效力，玄某作為第三人對于該登記情況享有信賴利益，其依據該房屋產權證的登記情況有理由判斷該房屋為盛某個人所有，其取得該房屋抵押權時具有善意。其次，玄某作為出借人與借款人盛某等簽訂了《借款合同》，并實際向其提供了借款。再次，玄某與盛某簽訂了《抵押借款合同》，并辦理了涉案房屋的抵押登記手續(xù)。故而，玄某已經實際取得了涉案房屋的抵押權。

盛某、施某2上訴主張，玄某在辦理抵押登記時知曉涉案房屋屬于其夫妻共同財產，玄某的抵押權損害了施某2的合法權益。對此本院認為，即使涉案房屋屬于盛某、施某2的夫妻共同財產，但玄某已經善意取得了該房屋的抵押權，故而一審法院判決駁回施某2要求確認抵押合同無效并注銷抵押登記的訴訟請求，于法有據，本院二審予以維持。施某2二審提交的證據不能證明其上訴請求成立，本院二審對此不予采信。

玄某取得涉案房屋的抵押權后，其將對盛某等人的債權轉讓給張某，抵押權作為從權利，與擔保的債權一并轉讓，張某作為債權人、抵押權人有權就涉案房屋的折價、拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償。一審法院判決張某有權就盛某名下的位于北京市朝陽區(qū)×房產拍賣、變賣所得的價款在本金范圍內優(yōu)先受償，具有事實和法律依據，本院二審予以維持。

綜上所述，盛某、施某2的上訴請求均不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費18714元，由施某2負擔9357元（已交納），由盛某負擔9357元（于本判決生效之日起7日內交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　楊淑敏

審 判 員　閆　慧

審 判 員　楚　靜

二〇二一年三月十五日

法官助理　石艷明

法官助理　魏　舉

書 記 員　李星月