上訴人(原審被告)：北京富力通某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市通州區(qū)江米店街**院**樓**201。

法定代表人：楊培軍，董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：隋清蕊，女，北京富力通某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職員。

委托訴訟代理人：李瑤，男，北京富力通某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職員。

被上訴人(原審原告)：北京博某源文化傳播有限公司，住所地北京市懷柔區(qū)橋梓鎮(zhèn)興橋大街******。

法定代表人：田昆，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：李樹文，北京市開創(chuàng)律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：陳亦飛，北京市開創(chuàng)律師事務(wù)所律師。

上訴人北京富力通某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱富力公司）因與被上訴人北京博某源文化傳播有限公司（以下簡(jiǎn)稱博某源公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初13512號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月12日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

富力公司上訴請(qǐng)求：1.在一審判決第三項(xiàng)認(rèn)定的違約金基礎(chǔ)上，判令博某源公司再支付違約金200341.1元；2.二審案件受理費(fèi)由博某源公司負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：第一，博某源公司作為違約方和過(guò)錯(cuò)方，應(yīng)當(dāng)按照《預(yù)售合同》相關(guān)約定承擔(dān)違約責(zé)任。第二，富力公司實(shí)際損失遠(yuǎn)超合同約定的違約金數(shù)額，博某源公司主張違約金過(guò)高但未提交任何證據(jù)證明，應(yīng)當(dāng)按照合同約定對(duì)于違約金判項(xiàng)予以改判。一審判決未按照合同約定判令違約金數(shù)額，無(wú)視合同具體約定以及博某源公司過(guò)錯(cuò)程度，未考慮富力公司損失情況，任意調(diào)整違約金數(shù)額，既未通過(guò)違約金補(bǔ)足富力公司的實(shí)際損失，也沒(méi)有通過(guò)違約金的懲戒作用維護(hù)社會(huì)公平，對(duì)富力公司明顯不公。

博某源公司服從一審判決，不同意富力公司的上訴意見，請(qǐng)求維持原判。

博某源公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1．解除博某源公司與富力公司于2016年9月22日簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》，富力公司協(xié)助辦理上述合同的聯(lián)機(jī)備案注銷手續(xù)；2．富力公司返還博某源公司購(gòu)房款1000411元及代收印花稅1656元，并支付利息（以已付房款及印花稅總額為基數(shù)，自買受之日起至2019年8月19日按中國(guó)人民銀行發(fā)布的金融機(jī)構(gòu)人民幣同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算利息，自2019年8月20日起按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算至款項(xiàng)付清之日止）；3．富力公司返還博某源公司已付的逾期付款違約金18678元；4．本案訴訟費(fèi)由富力公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年9月22日，富力公司作為出賣人與博某源公司作為買受人簽訂《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》（合同編號(hào)YXX）（以下簡(jiǎn)稱合同），約定由博某源公司購(gòu)買富力公司開發(fā)建設(shè)的涉案房屋，房屋所在土地用途為辦公，房屋預(yù)測(cè)建筑面積為79.4平方米，房屋總價(jià)款為3310411元。合同第十一條“逾期付款責(zé)任”約定：買受人未按照約定的時(shí)間付款的，按照下列第1種方式處理：1、按照逾期時(shí)間，分別處理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計(jì)算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之貳的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起90日內(nèi)向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過(guò)60日（該日期應(yīng)當(dāng)與第（1）項(xiàng)中的日期相同）后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人應(yīng)當(dāng)自解除合同送達(dá)之日起90日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款的3%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。合同第十二條約定：（一）出賣人應(yīng)當(dāng)在2018年11月30日前向買受人交付該商品房。（二）該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2項(xiàng)所列條件：1、該商品房已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書。合同附件五“付款方式及期限的約定”載明：買受人應(yīng)于2016年8月9日交納定金10萬(wàn)元整；首期房款：于簽署《預(yù)售合同》當(dāng)日，即2016年9月22日交納總房款的10%（含定金），合計(jì)340411元；二期房款：于2016年10月22日前交納總房款的10%，合計(jì)33萬(wàn)元；三期房款：于2016年12月22日前交納總房款的10%，合計(jì)33萬(wàn)元；四期房款：于2017年3月22日前交納總房款的20%，合計(jì)66萬(wàn)元；五期房款：于2017年11月30日前交納總房款的20%，合計(jì)66萬(wàn)元；六期房款：于2018年11月30日前交納總房款的30%，合計(jì)99萬(wàn)元。如買受人未按期支付任何一期房款，出賣人可根據(jù)合同第十一條關(guān)于逾期付款的違約責(zé)任，向買受人收取違約金；買受人需一次性付清全部房款以及違約金后方可辦理收樓手續(xù)。買受人逾期付款超過(guò)60天的，出賣人有權(quán)按照合同第十一條的約定解除合同。合同附件九“補(bǔ)充協(xié)議”約定：第6條：自合同簽訂之日起，由于買受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期辦理按揭手續(xù)的，買受人應(yīng)按合同第十一條承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任；逾期超過(guò)60日的，出賣人有權(quán)解除合同，辦理解除合同所需的費(fèi)用由買受人承擔(dān)，且買受人應(yīng)按商品房總價(jià)款的10%向出賣人支付違約金，并應(yīng)承擔(dān)本合同第十一條關(guān)于逾期付款的違約責(zé)任。第7條：買受人因自身原因要求退房，或發(fā)生出賣人有權(quán)解除合同的情形的，買受人應(yīng)向出賣人支付總房款10%作為違約金并承擔(dān)解除合同的所有費(fèi)用。已收樓入住的買受人每月還應(yīng)按其總房款的0.6%的標(biāo)準(zhǔn)向出賣人支付房屋折舊費(fèi)，造成房屋損壞的，應(yīng)予以賠償。其他已繳稅費(fèi)不予退還。此外，合同還約定了其他內(nèi)容。

上述合同簽訂后，雙方辦理了涉案合同的聯(lián)機(jī)備案手續(xù)，博某源公司按期向富力公司支付了第一期購(gòu)房款（含定金）及代收印花稅1656元，逾期支付了第二、三期購(gòu)房款及違約金18678元，博某源公司共計(jì)支付購(gòu)房款1000411元。后博某源公司未再向富力公司支付剩余房款，亦未辦理收房手續(xù)。

本案一審審理過(guò)程中，博某源公司就其解約理由進(jìn)行了說(shuō)明，一是其購(gòu)買房屋時(shí)富力公司作了涉案房屋可用于商住兩用等情況的虛假宣傳與承諾，二是其無(wú)能力支付剩余房款，三是涉案房屋配套設(shè)施質(zhì)量不合格，四是《預(yù)售合同》“補(bǔ)充協(xié)議”第7條賦予了其合同解除權(quán)。就第二項(xiàng)主張，博某源公司提交了其企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表、資產(chǎn)負(fù)債表、銀行明細(xì)、公司法定代表人征信記錄等予以佐證。就第四項(xiàng)主張，博某源公司表示愿意承擔(dān)違約金以解除合同，但要求調(diào)低合同約定的違約金。富力公司對(duì)博某源公司上述主張及證據(jù)均不予認(rèn)可，稱“補(bǔ)充協(xié)議”第7條未賦予博某源公司合同解除權(quán)，博某源公司據(jù)此要求解除合同需征得富力公司同意，并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)總房款10%的違約金。

一審法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是富力公司是否存在違約行為，及應(yīng)否支持博某源公司解約請(qǐng)求的問(wèn)題。就此，一審法院具體分析如下：

其一，富力公司是否存在違約行為的問(wèn)題。

本案中，博某源公司主張富力公司有涉案房屋可用于商住兩用等情況的虛假宣傳與承諾的違約行為。一審法院認(rèn)為，商品房買賣合同屬于一種標(biāo)的額相對(duì)較大、與買賣雙方切身利益密切相關(guān)的合同，當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及各種履行障礙均應(yīng)當(dāng)有一定程度的預(yù)見和判斷，各方對(duì)簽約均負(fù)有相對(duì)較高的審慎注意義務(wù)。無(wú)論富力公司在銷售時(shí)是否存在虛假宣傳與承諾的行為，博某源公司均應(yīng)對(duì)于應(yīng)否簽約進(jìn)行審慎思考，對(duì)購(gòu)買房屋后可能面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)做出獨(dú)立的判斷，博某源公司選擇簽約，即應(yīng)就不能履約承擔(dān)違約責(zé)任，故上述博某源公司主張富力公司有違約行為的主張依據(jù)不足，一審法院不予支持。博某源公司要求富力公司承擔(dān)賠償利息損失的違約責(zé)任并要求退還已付違約金，均依據(jù)不足，一審法院不予支持。關(guān)于博某源公司主張涉案房屋存在配套設(shè)施質(zhì)量問(wèn)題的主張，依據(jù)不足，一審法院不予支持。

其二，應(yīng)否支持博某源公司解約請(qǐng)求的問(wèn)題。

一審法院認(rèn)為，房屋買賣合同簽訂后，一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價(jià)解除合同，而另一方堅(jiān)持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，應(yīng)當(dāng)判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合《合同法》第一百一十條規(guī)定情形的除外。《合同法》第一百一十條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。本案中，博某源公司明確表示不同意繼續(xù)履行涉案合同，并愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約金為代價(jià)解除合同，理由是其不具備繼續(xù)履行合同的能力，涉案預(yù)售合同事實(shí)上已不能繼續(xù)履行。經(jīng)查，涉案合同是分期付款的房屋買賣合同，付款方式為自行支付，合同總標(biāo)的額為3310411元，博某源公司迄今為止僅支付了約30%的房款。就其繼續(xù)付款能力，博某源公司提交了企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表、資產(chǎn)負(fù)債表、銀行明細(xì)及其法定代表人的征信記錄等多份證據(jù)，一審法院認(rèn)為上述證據(jù)已形成證據(jù)鏈，證明即便是已付的約30%的首付款亦是來(lái)源于博某源公司法定代表人的借款。綜上，一審法院認(rèn)為，涉案合同在事實(shí)上已難以強(qiáng)制繼續(xù)履行，故對(duì)于博某源公司要求解除合同并要求富力公司退還已付款之訴求，一審法院予以支持。博某源公司表示愿意支付解除合同違約金，一審法院不持異議，具體數(shù)額由一審法院按照合同的具體約定，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度、預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則調(diào)整為20萬(wàn)元。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條、第一百零七條、第一百一十條、第一百一十四條之規(guī)定判決：一、解除博某源公司與富力公司于2016年9月22日簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》（合同編號(hào)：YXX），富力公司于本判決生效之日起7日內(nèi)配合博某源公司辦理上述合同的聯(lián)機(jī)備案注銷手續(xù)；二、富力公司返還博某源公司已付房款1000411元、代收印花稅1656元，以上共計(jì)1002067元，于判決生效之日起7日內(nèi)執(zhí)行清；三、博某源公司賠償富力公司違約金20萬(wàn)元，于判決生效之日起7日內(nèi)執(zhí)行清；四、駁回博某源公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按照判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審期間，雙方均未提交新的證據(jù)。

本院對(duì)一審法院已查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，因雙方對(duì)于2016年9月22日簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》（合同編號(hào)：YXX）解除均無(wú)異議，且一審法院確認(rèn)的上述內(nèi)容亦符合合同約定及法律規(guī)定，故本院對(duì)此予以確認(rèn)。結(jié)合當(dāng)事人訴辯意見及本院查明事實(shí)，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一審法院認(rèn)定的違約金金額有無(wú)不當(dāng)。富力公司上訴主張，博某源公司系違約方和過(guò)錯(cuò)方，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，一審法院認(rèn)定的違約金數(shù)額不足以彌補(bǔ)富力公司損失，顯失妥當(dāng)。對(duì)此本院認(rèn)為，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。本案中，博某源公司未按照合同約定支付房款，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。雙方在預(yù)售合同中約定了違約金數(shù)額，對(duì)此博某源公司在一審中主張違約金過(guò)高，請(qǐng)求予以減少。據(jù)此本院認(rèn)為，一審法院可以依據(jù)法律規(guī)定，對(duì)違約金的數(shù)額予以調(diào)整。關(guān)于其應(yīng)向富力公司賠償違約金的具體數(shù)額，一審法院依據(jù)公平原則，綜合合同履行情況、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度、預(yù)期利益等因素所酌情確定的違約金數(shù)額尚屬適當(dāng)，并無(wú)明顯失當(dāng)之處，本院不再調(diào)整。富力公司關(guān)于一審法院認(rèn)定違約金金額過(guò)低的上訴意見不能成立，本院對(duì)此不予采信。

綜上所述，北京富力通某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)4305元，由北京富力通某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　侯　軍

審 判 員　　田　璐

審 判 員　　鄭吉喆

二〇二一年二月二十四日

法官助理　　郭欣欣

書 記 員　　崔浩然

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