上訴人(原審被告)：北京富力通某房地產開發(fā)有限公司，住所地北京市通州區(qū)江米店街**院**樓**201。

法定代表人：楊培軍，董事長。

委托訴訟代理人：隋清蕊，女，北京富力通某房地產開發(fā)有限公司職員。

委托訴訟代理人：李瑤，男，北京富力通某房地產開發(fā)有限公司職員。

被上訴人(原審原告)：北京安躍邁來科技有限公司，住所地北京市懷柔區(qū)橋梓鎮(zhèn)興橋大街******。

法定代表人：田昆，總經理。

委托訴訟代理人：李樹文，北京市開創(chuàng)律師事務所律師。

委托訴訟代理人：陳亦飛，北京市開創(chuàng)律師事務所律師。

上訴人北京富力通某房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱富力公司）因與被上訴人北京安躍邁來科技有限公司（以下簡稱安躍邁來公司）商品房預售合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2020）京0112民初13511號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

富力公司上訴請求：1.在一審判決第三項認定的違約金基礎上，判令安躍邁來公司再支付違約金198505.8元；2.二審案件受理費由安躍邁來公司負擔。事實和理由：第一，安躍邁來公司作為違約方和過錯方，應當按照《預售合同》相關約定承擔違約責任。第二，富力公司實際損失遠超合同約定的違約金數額，安躍邁來公司主張違約金過高但未提交任何證據證明，應當按照合同約定對于違約金判項予以改判。一審判決未按照合同約定判令違約金數額，無視合同具體約定以及安躍邁來公司過錯程度，未考慮富力公司損失情況，任意調整違約金數額，既未通過違約金補足富力公司的實際損失，也沒有通過違約金的懲戒作用維護社會公平，對富力公司明顯不公。

安躍邁來公司服從一審判決，不同意富力公司的上訴意見，請求維持原判。

安躍邁來公司向一審法院起訴請求：1．解除安躍邁來公司與富力公司于2016年9月22日簽訂的《北京市商品房預售合同》，富力公司協(xié)助辦理上述合同的聯(lián)機備案注銷手續(xù)；2．富力公司返還安躍邁來公司購房款995058元及代收印花稅1648元，并支付利息（以已付房款及印花稅總額為基數，自買受之日起至2019年8月19日按中國人民銀行發(fā)布的金融機構人民幣同期貸款基準利率計算利息，自2019年8月20日起按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算至款項付清之日止）；3．富力公司返還安躍邁來公司已付的逾期付款違約金18678元；4．本案訴訟費由富力公司承擔。

一審法院認定事實：2016年9月22日，富力公司作為出賣人與安躍邁來公司作為買受人簽訂《北京市商品房預售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》（合同編號Yxx）（以下簡稱合同），約定由安躍邁來公司購買富力公司開發(fā)建設的涉案房屋，房屋所在土地用途為辦公，房屋預測建筑面積為79.4平方米，房屋總價款為3295058元。合同第十一條“逾期付款責任”約定：買受人未按照約定的時間付款的，按照下列第1種方式處理：1、按照逾期時間，分別處理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之內，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之貳的違約金，并于實際支付應付款之日起90日內向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過60日（該日期應當與第（1）項中的日期相同）后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人應當自解除合同送達之日起90日內按照累計的逾期應付款的3%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。合同第十二條約定：（一）出賣人應當在2018年11月30日前向買受人交付該商品房。（二）該商品房交付時應當符合下列第1、2項所列條件：1、該商品房已取得規(guī)劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表；2、有資質的房產測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告書。合同附件五“付款方式及期限的約定”載明：買受人應于2016年8月9日交納定金10萬元整；首期房款：于簽署《預售合同》當日，即2016年9月22日交納總房款的10%（含定金），合計335058元；二期房款：于2016年10月22日前交納總房款的10%，合計33萬元；三期房款：于2016年12月22日前交納總房款的10%，合計33萬元；四期房款：于2017年3月22日前交納總房款的20%，合計66萬元；五期房款：于2017年11月30日前交納總房款的20%，合計66萬元；六期房款：于2018年11月30日前交納總房款的30%，合計98萬元。如買受人未按期支付任何一期房款，出賣人可根據合同第十一條關于逾期付款的違約責任，向買受人收取違約金；買受人需一次性付清全部房款以及違約金后方可辦理收樓手續(xù)。買受人逾期付款超過60天的，出賣人有權按照合同第十一條的約定解除合同。合同附件九“補充協(xié)議”約定：第6條：自合同簽訂之日起，由于買受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期辦理按揭手續(xù)的，買受人應按合同第十一條承擔逾期付款的違約責任；逾期超過60日的，出賣人有權解除合同，辦理解除合同所需的費用由買受人承擔，且買受人應按商品房總價款的10%向出賣人支付違約金，并應承擔本合同第十一條關于逾期付款的違約責任。第7條：買受人因自身原因要求退房，或發(fā)生出賣人有權解除合同的情形的，買受人應向出賣人支付總房款10%作為違約金并承擔解除合同的所有費用。已收樓入住的買受人每月還應按其總房款的0.6%的標準向出賣人支付房屋折舊費，造成房屋損壞的，應予以賠償。其他已繳稅費不予退還。此外，合同還約定了其他內容。

上述合同簽訂后，雙方辦理了涉案合同的聯(lián)機備案手續(xù)，安躍邁來公司按期向富力公司支付了第一期購房款（含定金）及代收印花稅1648元，逾期支付了第二、三期購房款及違約金18678元，安躍邁來公司共計支付購房款995058元。后安躍邁來公司未再向富力公司支付剩余房款，亦未辦理收房手續(xù)。

一審審理過程中，安躍邁來公司就其解約理由進行了說明，一是其購買房屋時富力公司作了涉案房屋可用于商住兩用等情況的虛假宣傳與承諾，二是其無能力支付剩余房款，三是涉案房屋配套設施質量不合格，四是《預售合同》“補充協(xié)議”第7條賦予了其合同解除權。就第二項主張，安躍邁來公司提交了其企業(yè)所得稅年度納稅申報表、資產負債表、銀行明細、公司法定代表人征信記錄等予以佐證。就第四項主張，安躍邁來公司表示愿意承擔違約金以解除合同，但要求調低合同約定的違約金。富力公司對安躍邁來公司上述主張及證據均不予認可，稱“補充協(xié)議”第7條未賦予安躍邁來公司合同解除權，安躍邁來公司據此要求解除合同需征得富力公司同意，并應當承擔總房款10%的違約金。

一審法院認為，本案爭議焦點是富力公司是否存在違約行為，及應否支持安躍邁來公司解約請求的問題。就此，一審法院具體分析如下：

其一，富力公司是否存在違約行為的問題。

本案中，安躍邁來公司主張富力公司有涉案房屋可用于商住兩用等情況的虛假宣傳與承諾的違約行為。一審法院認為，商品房買賣合同屬于一種標的額相對較大、與買賣雙方切身利益密切相關的合同，當事人在簽訂合同時對合同訂立后可能出現的市場風險及各種履行障礙均應當有一定程度的預見和判斷，各方對簽約均負有相對較高的審慎注意義務。無論富力公司在銷售時是否存在虛假宣傳與承諾的行為，安躍邁來公司均應對于應否簽約進行審慎思考，對購買房屋后可能面臨的市場風險做出獨立的判斷，安躍邁來公司選擇簽約，即應就不能履約承擔違約責任，故上述安躍邁來公司主張富力公司有違約行為的主張依據不足，一審法院不予支持。安躍邁來公司要求富力公司承擔賠償利息損失的違約責任并要求退還已付違約金，均依據不足，一審法院不予支持。關于安躍邁來公司主張涉案房屋存在配套設施質量問題的主張，依據不足，一審法院不予支持。

其二，應否支持安躍邁來公司解約請求的問題。

一審法院認為，房屋買賣合同簽訂后，一方當事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔相應違約責任為代價解除合同，而另一方堅持要求繼續(xù)履行，經審查合同繼續(xù)履行不存在現實困難的，應當判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合《合同法》第一百一十條規(guī)定情形的除外?！逗贤ā返谝话僖皇畻l規(guī)定，當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未要求履行。本案中，安躍邁來公司明確表示不同意繼續(xù)履行涉案合同，并愿意以承擔相應違約金為代價解除合同，理由是其不具備繼續(xù)履行合同的能力，涉案預售合同事實上已不能繼續(xù)履行。經查，涉案合同是分期付款的房屋買賣合同，付款方式為自行支付，合同總標的額為3295058元，安躍邁來公司迄今為止僅支付了約30%的房款。就其繼續(xù)付款能力，安躍邁來公司提交了企業(yè)所得稅年度納稅申報表、資產負債表、銀行明細及其法定代表人的征信記錄等多份證據，一審法院認為上述證據已形成證據鏈，證明即便是已付的約30%的首付款亦是來源于安躍邁來公司法定代表人的借款。綜上，一審法院認為，涉案合同在事實上已難以強制繼續(xù)履行，故對于安躍邁來公司要求解除合同并要求富力公司退還已付款之訴求，一審法院予以支持。安躍邁來公司表示愿意支付解除合同違約金，一審法院不持異議，具體數額由一審法院按照合同的具體約定，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度、預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則調整為20萬元。

綜上，依據《中華人民共和國合同法》第九十七條、第一百零七條、第一百一十條、第一百一十四條之規(guī)定判決：一、解除安躍邁來公司與富力公司于2016年9月22日簽訂的《北京市商品房預售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》（合同編號：Yxx），富力公司于判決生效之日起7日內配合安躍邁來公司辦理上述合同的聯(lián)機備案注銷手續(xù)；二、富力公司返還安躍邁來公司已付房款995058元、代收印花稅1648元，以上共計996706元，于判決生效之日起7日內執(zhí)行清；三、安躍邁來公司賠償富力公司違約金20萬元，于判決生效之日起7日內執(zhí)行清；四、駁回安躍邁來公司的其他訴訟請求。如果未按照判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

二審期間，雙方均未提交新的證據。

本院對一審法院已查明的事實予以確認。

本院認為，因雙方對于2016年9月22日簽訂的《北京市商品房預售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》（合同編號：Yxx）解除均無異議，且一審法院確認的上述內容亦符合合同約定及法律規(guī)定，故本院對此予以確認。結合當事人訴辯意見及本院查明事實，本案二審爭議焦點為：一審法院認定的違約金金額有無不當。富力公司上訴主張，安躍邁來公司系違約方和過錯方，應當按照合同約定承擔違約責任，一審法院認定的違約金數額不足以彌補富力公司損失，顯失妥當。對此本院認為，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。本案中，安躍邁來公司未按照合同約定支付房款，已構成違約，應當承擔違約責任。雙方在預售合同中約定了違約金數額，對此安躍邁來公司在一審中主張違約金過高，請求予以減少。據此本院認為，一審法院可以依據法律規(guī)定，對違約金的數額予以調整。關于其應向富力公司賠償違約金的具體數額，一審法院依據公平原則，綜合合同履行情況、當事人過錯程度、預期利益等因素所酌情確定的違約金數額尚屬適當，并無明顯失當之處，本院不再調整。富力公司關于一審法院認定違約金金額過低的上訴意見不能成立，本院對此不予采信。

綜上所述，富力公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費4270元，由北京富力通某房地產開發(fā)有限公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　侯　軍

審 判 員　　田　璐

審 判 員　　鄭吉喆

二〇二一年二月二十四日

法官助理　　郭欣欣

書 記 員　　崔浩然

-10-

-1-