上訴人（原審被告、反訴原告）：北京市環(huán)球橡膠廠，住所地北京市豐臺區(qū)永外?；鬯?*。

法定代表人：孫小鷹，廠長。

委托訴訟代理人：王穎，北京市尚元律師事務所律師。

委托訴訟代理人：徐超衛(wèi)，北京市尚元律師事務所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：北京金苗惠某商貿有限公司，住所地北京市豐臺區(qū)和義久敬莊通久路南側********。

法定代表人：俞冰清，經理。

委托訴訟代理人：黃海波，北京市漢卓律師事務所律師。

委托訴訟代理人：陳昱，北京市漢卓律師事務所律師。

上訴人北京市環(huán)球橡膠廠（以下簡稱環(huán)球橡膠廠）因與被上訴人北京金苗惠某商貿有限公司（以下簡稱金苗惠某公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市豐臺區(qū)人民法院（2019）京0106民初25417號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月8日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

環(huán)球橡膠廠上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回金苗惠某公司的一審訴訟請求，支持我廠一審訴訟請求，本案訴訟費由金苗惠某公司承擔。事實與理由：1.涉案房屋一層有合法規(guī)劃手續(xù)部分的租賃合同應為有效，一審認定合同全部無效屬認定錯誤。2.一審判決我廠退還金苗惠某公司260萬元租金錯誤。即使租賃合同被認定無效，金苗惠某公司2018年七八月份才停止施工改造，自2018年2月1日起至其停止施工改造期間也應按合同約定的租金標準支付占有使用費。3.金苗惠某公司施工改造未辦理施工手續(xù)，未取得消防驗收，也未完好或恢復原狀后交還我廠，不滿足合同約定的保證金退還條件。我廠按現(xiàn)狀接受租賃資產后，其改造過的消防管道多次出現(xiàn)跑漏水現(xiàn)象，我廠組織搶修花費了人力、物力、財力。故對一審判決退還金苗惠某公司100萬元保證金不能認可。4.我廠不存在故意隱瞞“違建”行為，不存在主觀惡意，金苗惠某公司對其施工改造行為負有全部或主要責任，施工改造費用及公證費應全部或主要由其承擔，一審酌定我廠承擔60%責任無依據、顯失公平。5.租賃合同約定辦公用房不在租賃資產范圍內，且金苗惠某公司在《關于北京金苗惠某商貿有限公司辦公用房分配方案及相關事宜》中已承諾免費為我廠裝修辦公室，租賃合同到期或終止時，裝飾裝修無償歸我廠所有，金苗惠某公司不向我廠要求支付任何費用。金苗惠某公司也實際占有、使用過裝修后的辦公樓部分。故一審判決我廠承擔辦公樓115733元裝修價值無依據、顯失公平。6.我廠反訴請求應得到支持。租賃合同無效或部分無效，不影響《承諾函》的效力，而《承諾函》明確記載金苗惠某公司違反約定進行裝修改造行為的違約責任。金苗惠某公司施工改造行為給我廠造成了嚴重損失，我廠已就此提交多項證據并申請法院鑒定。

金苗惠某公司辯稱：同意一審判決。不同對方的上訴請求。

金苗惠某公司向一審法院起訴請求：1.確認雙方簽訂的租賃合同無效；2.環(huán)球橡膠廠向金苗惠某公司退還保證金100萬元支付利息（利息以100萬元為基數，按照中國人民銀行同期貸款利率從2018年2月1日起計算至實際付清之日止）；3.環(huán)球橡膠廠向金苗惠某公司退還租金260萬元并支付利息（利息以260萬元為基數，按照中國人民銀行同期貸款利率自2018年2月1日起計算至實際付清之日止）；4.環(huán)球橡膠廠向金苗惠某公司賠償維修改造費1492848.9元及公證費6150元；5.訴訟費用、評估費用由環(huán)球橡膠廠負擔。

環(huán)球橡膠廠向一審法院提出反訴請求：1.要求金苗惠某公司向環(huán)球橡膠廠支付違約金130萬元（按6個月的租金主張）；2.要求金苗惠某公司向環(huán)球橡膠廠支付因無法辦理消防驗收及消防管道不合格造成的損失80萬元；3.反訴費用由金苗惠某公司負擔。

一審法院認定事實：北京市豐臺區(qū)?；鬯?號（南院）的土地使用者系環(huán)球橡膠廠，土地用途為工業(yè)用地。1999年10月19日，北京市豐臺區(qū)城市規(guī)劃管理局出具1999-豐規(guī)要字-0093號《規(guī)劃要點通知書》，同意環(huán)球橡膠廠在大紅門申報的外來人口臨時居住點工程，并就規(guī)劃建地面積、建設控制規(guī)模等進行了回復。

1999年11月14日，環(huán)球橡膠廠取得《建設工程規(guī)劃許可證附件》，載明：建設位置位于豐臺區(qū)永外?；鬯?號，建設項目為居住點1#—居住點9#，結構類型為砌體，層數為2層，同時寫明了建設規(guī)模、高度等。2000年1月，環(huán)球橡膠廠取得上述規(guī)劃工程的《建設工程開工證》，建筑面積為13292平方米。

2001年8月15日，環(huán)球橡膠廠取得《北京市消防局豐臺消防監(jiān)督處建設工程驗收意見書》，載明：你單位輕紡批發(fā)市場工程（位于豐臺區(qū)永外?；鬯?*，建筑面積8119平方米，，地上**高度3.3米，耐火等級為二級）現(xiàn)已竣工……經驗收，耐火等級、消防水源……等基本符合消防要求。驗收結果：此次驗收合格。你單位應對建筑消防設施定期進行維修保養(yǎng)，保證完好有效；今后如進行改建、內部裝修改造、用途變更等應向消防監(jiān)督部門申報審批。

2017年9月25日，大紅門地區(qū)功能疏解工作辦公室和大紅門街道辦事處出具《關于北京市環(huán)球橡膠廠建設綜合便民服務中心請示的批復》，載明：……原則上同意貴廠按照相關規(guī)定辦理有關手續(xù)后，建設綜合便民服務中心……此合作項目應符合首都產業(yè)發(fā)展定位……合同期限應控制在五年以內。

2018年2月1日，甲方（出租人）環(huán)球橡膠廠與乙方（承租人）金苗惠某公司簽訂《租賃合同》，約定：甲乙雙方經協(xié)商一致，就甲方將其相關資產出租給乙方使用等相關事宜達成如下合同。1.1.1甲方保證其在簽署本合同時租賃資產所屬土地已經取得國有土地使用權證（注：甲方出租給乙方的房屋無房產證，部分房屋可能存在不合規(guī)的情況，乙方對此有充分的了解）……1.1.3甲方協(xié)助乙方（乙方負責）申請就本合同依法開展經營所需的政府許可，甲方僅為乙方的申請?zhí)峁┫嚓P證明、圖紙和其他資料……因甲方資料不全、無法提供或提供資料不符合要求等原因而導致乙方無法辦理有關經營及租賃房屋的改造、裝修等審批手續(xù)的，甲方不負任何責任；同時，乙方同意在審批手續(xù)未能辦理的情況下繼續(xù)按照租賃資產現(xiàn)狀進行承租。甲方向乙方提供的資料有（除此處列明的材料，甲方無義務提供其他材料）①營業(yè)執(zhí)照復印件……③中華人民共和國土地使用證復印件豐國用（96）字000450號④北京市人民政府辦公廳“關于北京市外來人口臨時居住點試點建設有關問題的會議紀要”復印件，京政字（1998）第109號文⑤北京市豐臺區(qū)城市規(guī)劃管理局規(guī)劃要點通知書復印件1999-豐規(guī)要字-0093⑥建設工程規(guī)劃許可證附件復印件1999-豐規(guī)建字-0091⑦建設工程開工證復印件京建開字（2000）第0013號⑧北京市消防局豐臺消防監(jiān)督處建筑工程驗收意見書復印件京消（豐）驗收字（2001）第095號……1.2.4……乙方對甲方可提供的與租賃資產有關的現(xiàn)有資料已充分了解，乙方自行辦理有關經營及租賃房屋改造、裝修等審批手續(xù)，并承擔相關政策風險……1.2.10乙方確認，在本合同簽署前，甲方已全面履行了告知義務，乙方已對該租賃標的進行了實地查看，對租賃資產狀況、權屬、位置、用途，房產是否具備產權證等信息有充分、客觀的了解，并自愿在現(xiàn)狀情況下承租租賃資產，并自愿承擔全部租賃后果……2.1租賃資產位于北京市豐臺區(qū)永外?；鬯?號……2.3現(xiàn)有辦公樓（附件五第17、18號樓）不在租賃范圍內，甲、已雙方共同使用……5.2在本合同租賃期限內的租金按以下方式計付：第一年，2018年2月1日到2019年1月31日，租金加稅金合計260萬元……5.3.2第二年，甲方房屋為現(xiàn)狀出租給乙方，房屋改造、維護、裝修等由乙方負責，甲方不承擔任何相關費用……考慮到公用公程及設備設施主要由乙方使用，具有適用性和滿足度等特性，經甲、乙雙方友好協(xié)商，決定由乙方進行公用工程及市政配套工程的建設……甲乙雙方約定，此費用甲方總共出資180萬元人民幣，若費用不夠，超出的費用甲方不再承擔，由乙方負責，如費用有結余，乙方應將剩余款項全部返還。此費用分兩年從乙方所交甲方的租金中減免（從第二年、第三年乙方付甲方的租金中減免）……6.1乙方應當向甲方交納人民幣100萬元作為乙方履行本合同條款的租賃保證金。本合同有效期內，甲方占有租賃保證金不計算利息……8.2甲乙雙方均一致同意按現(xiàn)狀進行租賃資產的交付……9.1乙方負責租賃資產即北京市豐臺區(qū)永外海慧寺1號院內整體房屋建筑及公用工程、設備、設施、市政配套工程的使用和管理。使用和管理的內容包括但不限于：承租資產院內及周邊所屬范圍內的消防安全、治安保衛(wèi)、交通、停車場……10.2乙方在開始對承租資產進行裝修前20日內，須向甲方提供裝修設計所需的內部裝修、園區(qū)、設備安裝及陳設的設計圖和詳細說明，供甲方備案。如涉及建筑主體結構的改造裝修和改造供水、供電，乙方需提前30日向甲方提供具有相應設計資質的單位的設計圖紙，經甲方書面同意后方可施工……17.1在租賃期內因租賃資產的產權糾紛或甲方債務關系導致租賃資產被有關部門查封或強令關閉，并致使乙方不能正常使用租賃資產，甲方應當免除前述不能正常使用期間的租金。乙方有權單方解除本合同……雙方另約定了其他權利義務。

上述合同簽訂后，金苗惠某公司向環(huán)球橡膠廠支付租金260萬元，保證金100萬元。

2018年1月24日，金苗惠某公司出具承諾函，載明：“……現(xiàn)我司就相關事宜再次承諾如下：1.我司對租賃資產的現(xiàn)狀已經有充分、客觀的了解……2.我司對貴司能提供辦理有關經營及租賃房屋改造、裝修等審批手續(xù)的材料已經有充分了解，我司自行辦理相關審批手續(xù)，并自行承擔相關機關無法辦理、不予辦理的風險……”

2018年1月30日，環(huán)球橡膠廠與金苗惠某公司就租賃場地進行了資產交接，交接房屋建筑面積約14500平方米，并交接了水塔、箱式變電柜、水表等設備設施。

2018年3月21日，環(huán)球橡膠廠（甲方）與金苗惠某公司（乙方）就辦公用房分配等相關事宜達成協(xié)議，就辦公用房的使用分配進行了約定，同時約定乙方承諾自愿免費為甲方裝修辦公室。

2016年，北京市豐臺區(qū)城市管理綜合行政執(zhí)法監(jiān)察局（以下簡稱豐臺城管局）向北京市規(guī)劃委員會出具《案件協(xié)查通知單》，載明：“2016年8月5日9時00分，本行政機關執(zhí)法人員接領導交辦檢查發(fā)現(xiàn)北京市環(huán)球橡膠廠在北京市豐臺區(qū)永外?；鬯?號有彩鋼結構房屋405間，面積14115.9平方米。請協(xié)助查明是否屬于城鎮(zhèn)建設工程、是否屬于規(guī)劃許可事項、是否取得建設工程規(guī)劃許可證、是否屬于尚可采取改正消除對規(guī)劃實施的影響的。”2016年8月10日，北京市規(guī)劃委員會出具回函，載明：“經查，位于豐臺區(qū)永外海慧寺**的彩鋼結構房屋405間，未依法取得建設工程規(guī)劃許可證?！?/p>

2018年4月9日，環(huán)球橡膠廠與金苗惠某公司共同召開第6次聯(lián)席會議，主持人為環(huán)球橡膠廠朱賢德，朱賢德發(fā)言稱：“……3、施工中注意安全，確保不發(fā)生安全責任事故……5、請金苗公司加快辦公室裝修進度……”環(huán)球橡膠廠孫小鷹發(fā)言要點：“……2、施工改造方案和市場經營方案請盡快提供，做到互相心中有數。3.施工前要具備審批后的詳細圖紙……”金苗惠某公司王華峰發(fā)言要點：“……4.設計方案和經營方案待區(qū)里審批后呈報甲方。5.目前施工進程主要是進行自來水和消防管路改造……”朱賢德在該次會議紀要處簽字。

2018年4月24日，環(huán)球橡膠廠與金苗惠某公司共同召開第8次聯(lián)席會議，會議由環(huán)球橡膠廠的朱賢德主持，朱賢德的發(fā)言要點為：“……3、辦公室電料已準備齊備，何時開工？何時完成……4、施工工藝提示：電器電路、水管管路等公用工程的施工改造要嚴格按照相關施工工藝要求實施。5.施工安全提示：請金苗公司檢查施工單位的施工資質，為確保施工安全，不具備施工資質的施工隊伍不得進場施工；保證總體用電安全……”，金苗惠某公司宋偉發(fā)言要點為：“1、目前進場老舊自來水改造施工方7人……2、辦公室電路裝修改造正在逐步落實中……”環(huán)球橡膠廠的孫小鷹、楊新社另就施工情況等進行了發(fā)言。

經金苗惠某公司申請，一審法院委托北京中源正信資產評估有限公司對北京市?；鬯?號場地消防、給排水、辦公樓施工改造、裝修工程價值進行了評估，金苗惠某公司支付評估費28000元。評估機構于2019年11月22日出具《資產評估報告》，載明：評估值為1364848元，其中非爭議部分223397元，爭議部分1141451元。其中非爭議部分含1、辦公樓裝修非爭議部分115733元；2.商鋪給排水非爭議部分107664元。爭議部分包含：1.鋼板檐溝爭議部分66800元（包含新做鋼板檐溝、舊檐溝刷漆）；2.廠區(qū)消防及給排水改造工程爭議部分1074651元（包含雨水波紋管、污水波紋管、污水PVC管、給水管、消火栓鋼管、砌鑄井及閥門、雨水導流池、路面拆除恢復及挖土方回填等）。關于鋼板檐溝的爭議問題，環(huán)球橡膠廠稱雙方爭議點有二，一是認為部分工程不是金苗惠某公司所做，系原有部分，二是認為金苗惠某公司施工的部分工程質量不合格。關于廠區(qū)消防及給排水改造工程的爭議，環(huán)球橡膠廠稱爭議點在于認為金苗惠某公司施工的工程質量不合格。

一審庭審中，環(huán)球橡膠廠認為金苗惠某公司對消防管線的改造導致其無法通過消防驗收，故申請其對消防管線等恢復至可以通過消防驗收所需的費用進行評估鑒定，但因租賃現(xiàn)場的建筑現(xiàn)狀與環(huán)球橡膠廠原有房屋通過消防驗收時建筑現(xiàn)狀不同，且是否能夠驗收通過系行政部門的行政職責，一審法院未予準許。環(huán)球橡膠廠表示暫不在本案中主張將現(xiàn)場消防管線恢復至原有狀態(tài)的費用。

另，金苗惠某公司未實際在涉案租賃場地經營。

環(huán)球橡膠廠認可2019年7、8月份，城管到施工現(xiàn)場告知涉案場地房屋存在違建情況，雙方均認可之后未再進行施工，直至房屋交接。

一審法院認為，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。房屋租賃合同無效，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中，環(huán)球橡膠廠租賃給金苗惠某公司的房屋未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設，雙方簽訂的《租房合同》應屬無效，故法院對金苗惠某公司要求確認合同無效的訴訟請求予以支持。合同無效后，金苗惠某公司應向環(huán)球橡膠廠返還所租賃的房屋。環(huán)球橡膠廠作為出租人，將未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋出租給金苗惠某公司使用，存在過錯。金苗惠某作為承租人，具有審查房屋是否具備合法手續(xù)的義務，其在明知環(huán)球橡膠廠出租的房屋存在部分不合規(guī)的情況下進行承租，亦存在過錯。關于雙方的過錯比例，法院考慮租賃物交接時雙方對租賃現(xiàn)場的確認情況及相關部門對涉案房屋認定為違法建筑的具體情況，酌定金苗惠某公司承擔40%的責任，環(huán)球橡膠廠承擔60%的責任。就金苗惠某公司主張的退還保證金100萬元，因涉案租賃合同無效，金苗惠某公司的該項訴訟請求并無不當，法院予以支持。關于金苗惠某公司主張的退還租金260萬元的訴訟請求，因金苗惠某公司未實際在涉案場地內經營，故法院對金苗惠某公司的該項訴訟請求予以支持。關于金苗惠某公司主張的裝修損失及公證費用，就裝修費用數額來說，根據金苗惠某公司提供的證據，法院認定評估結果中所評估事項均由金苗惠某公司施工進行，該費用中辦公樓裝修非爭議部分115733元，因裝修價值由環(huán)球橡膠廠繼續(xù)使用，故該部分費用由環(huán)球橡膠廠承擔，其余部分由金苗惠某公司和環(huán)球橡膠廠按照過錯比例承擔，環(huán)球橡膠廠應向金苗惠某公司退還裝修改造費用865202元，公證費由環(huán)球橡膠廠按照過錯比例承擔3690元。關于環(huán)球橡膠廠的反訴請求，環(huán)球橡膠廠所要求的違約金，因雙方簽訂的租賃合同無效，無效的合同自始無效，不存在違約的情況，故環(huán)球橡膠廠的該項訴訟請求無合同及法律依據，法院不予支持。關于環(huán)球橡膠廠主張的因無法辦理消防驗收及因消防管道不合格等造成的損失80萬的訴訟請求，無相應的依據，法院不予支持。關于環(huán)球橡膠廠所陳述的各項損失，其可另行主張。判決：一、確認北京金苗惠某商貿有限公司與北京市環(huán)球橡膠廠于2018年2月1日簽訂的《租賃合同》無效；二、北京市環(huán)球橡膠廠于判決生效之日起十日內向北京金苗惠某商貿有限公司退還保證金1000000元；三、北京市環(huán)球橡膠廠于判決生效之日起十日內向北京金苗惠某商貿有限公司退還租金2600000元；四、北京市環(huán)球橡膠廠于判決生效之日起十日內向北京金苗惠某商貿有限公司裝修改造費用865202元以及公證費3690元；五、駁回北京金苗惠某商貿有限公司的其他訴訟請求；六、駁回北京市環(huán)球橡膠廠的反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本院二審期間，雙方均未提交新證據。本院對一審認定的事實予以確認。

本院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中，環(huán)球橡膠廠租賃給金苗惠某公司的房屋未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設，一審法院認定雙方簽訂的《租房合同》無效，并結合實際履行情況及雙方過錯程度等本案具體因素，判令環(huán)球橡膠廠退還金苗惠某公司保證金、租金并承擔相應裝修改造費和公證費，并無不當。結合合同無效的認定以及環(huán)球橡膠廠就其反訴主張所提交的證據情況，一審法院判決駁回環(huán)球橡膠廠的反訴請求，亦無不妥。環(huán)球橡膠廠上訴堅持對本案的異議，因事實及法律依據不足，本院不予支持。

綜上所述，環(huán)球橡膠廠的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費23435元，由北京市環(huán)球橡膠廠負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　王　磊

審 判 員　　時　霈

審 判 員　　胡珊珊

二〇二一年一月二十六日

法官助理　　郭子楓

書 記 員　　曹　靜