上訴人（原審原告）：王浩，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省武漢市黃陂區(qū)。

委托訴訟代理人：呂君，北京市智舟律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）：北京市豐臺區(qū)馬某某街道楓竹苑社區(qū)居民委員會，住所地北京市豐臺區(qū)。

負(fù)責(zé)人：付瑜，主任。

委托訴訟代理人：肖巍，北京市高通律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）：北京市豐臺區(qū)人民政府馬某某街道辦事處，機(jī)構(gòu)地址北京市豐臺區(qū)。

負(fù)責(zé)人：王峰，主任。

委托訴訟代理人：鄒凱，北京市常鴻律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：梁莉莉，北京市常鴻律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

上訴人王浩因與上訴人北京市豐臺區(qū)馬某某街道楓竹苑社區(qū)居民委員會（以下簡稱楓竹苑居委會）、北京市豐臺區(qū)人民政府馬某某街道辦事處（以下簡稱馬某某街道辦事處）排除妨害糾紛一案，不服北京市豐臺區(qū)人民法院（2017）京0106民初23230號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月6日立案后，依法組成合議庭，開庭審理了本案。上訴人王浩之委托訴訟代理人呂君，上訴人楓竹苑居委會之委托訴訟代理人肖巍、負(fù)責(zé)人付瑜，上訴人馬某某街道辦事處之委托訴訟代理人鄒凱到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

王浩上訴請求：1.請求判決楓竹苑居委會、馬某某街道辦事處向我支付2012年4月18日至實(shí)際騰退之日止的房屋使用費(fèi)（按照每天每平方米3元計(jì)算）；2。一、二審訴訟費(fèi)用由楓竹苑居委會、馬某某街道辦事處負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：一審法院認(rèn)定我是北京市豐臺區(qū)角門XX號XX路X號樓X層X號房屋（以下簡稱涉案房屋）的所有權(quán)人。楓竹苑居委會、馬某某街道辦事處無正當(dāng)理由占用涉案房屋，從而判決其騰退涉案房屋交于我，認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。但是，一審法院以楓竹苑居委會、馬某某街道辦事處不存在非法強(qiáng)占涉案房屋的情形等理由駁回我主張2012年4月18日至騰退之日止的房屋使用費(fèi)的訴訟請求，違背了法律對物權(quán)保護(hù)的規(guī)定，適用法律錯(cuò)誤。我依法對涉案房屋享有直接支配和排他的不動產(chǎn)物權(quán)，依法對涉案房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。楓竹苑居委會、馬某某街道辦事處無權(quán)占有涉案房屋，且經(jīng)過我?guī)状未吒?，拒不返還騰退涉案房屋，長達(dá)8年的時(shí)間，給我造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失，侵害了我的物權(quán)。故楓竹苑居委會、馬某某街道辦事處應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第三十七條的規(guī)定，賠償我的經(jīng)濟(jì)損失。

楓竹苑居委會辯稱，北京名流未來置業(yè)公司把原來規(guī)劃給居委會的一層用房出售給了工商銀行，目的是為了規(guī)避無償給居委會辦公用房。答辯理由同我方的上訴意見。我方不應(yīng)該給王浩支付房屋使用費(fèi)，也不應(yīng)該騰退涉案房屋。

馬某某街道辦事處辯稱，我方不是實(shí)施侵權(quán)行為主體，沒有實(shí)施任何侵權(quán)行為，也未教唆或者指使楓竹苑居委會實(shí)施任何侵權(quán)行為。根據(jù)《中華人民共和國民法典》的規(guī)定，居民委員會是獨(dú)立法人，獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任，獨(dú)立實(shí)施民事行為。一審法院判決我方承擔(dān)連帶騰退義務(wù)以及王浩要求我方連帶支付使用費(fèi)，沒有任何事實(shí)依據(jù)，王浩的陳述和事實(shí)不符。根據(jù)一審法院判決書，王浩向楓竹苑居委會發(fā)函，沒有給馬某某街道辦事處發(fā)函，所以王浩的陳述和法院查明的事實(shí)不符。本案是排除妨害糾紛，王浩請求支付使用費(fèi)不在本案受理范圍內(nèi)。綜上，我方不同意王浩的上訴請求。

楓竹苑居委會上訴請求：1.撤銷一審判決，依法改判駁回王浩的訴訟請求或發(fā)回重審；2。一、二審訴訟費(fèi)用由王浩負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：1.原北京名流未來置業(yè)有限公司將北京市豐臺區(qū)角門XX號XX路X號樓一層居委會及其他配套用房出售給工商銀行旨在規(guī)避無償移交居委會辦公用房。根據(jù)《北京市社區(qū)居民委員會辦公用房管理若干規(guī)定》(北京市人民政府第78號令，后修改為第169號令)(以下簡稱《規(guī)定》)之第九條：工程竣工后，工程所在地的街道辦事處應(yīng)當(dāng)參加居住區(qū)公共配套設(shè)施驗(yàn)收。沒有建設(shè)居委會辦公用房或者未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的不得通過驗(yàn)收。居民入住后一個(gè)月內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將居委會辦公用房無償交給所在地街道辦事處管理，并辦理交接手續(xù)。馬某某街道辦事處并未參與該工程的竣工驗(yàn)收，開發(fā)商原北京名流未來置業(yè)有限公司也沒有將該樓一層交付街道辦事處用于社區(qū)居委會辦公和服務(wù)用房。開發(fā)商于2012年3月將一層賣給了工商銀行，依據(jù)《規(guī)定》之“十一條：任何組織和個(gè)人不得侵占居委會辦公用房的規(guī)定”我方認(rèn)為，開發(fā)商將一層居委會用房及配套設(shè)施賣給工商銀行，旨在規(guī)避無償移交居委會辦公用房。根據(jù)合同法第五十二條的規(guī)定，該買賣合同無效，應(yīng)予撤銷。2.楓竹苑居委會、楓竹苑社區(qū)黨委、楓竹苑社區(qū)服務(wù)站無需騰退涉案房屋。根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號：2002規(guī)建字0809號，發(fā)件日期：2002年6月27日。2012年3月，位于北京市豐臺區(qū)角門**樓XX路**樓**配套公建房屋為居委會50平方米；衛(wèi)生站43平方米，便民店144平方米，規(guī)劃配套公建面積273平方米，銀行一層共建筑面積393.09平方米。根據(jù)北京市人民政府第78號令《北京市社區(qū)居民委員會辦公用房管理若干規(guī)定》第九條第二款“居民入住后一個(gè)月內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將居委會辦公用房無償交給所在地街道辦事處管理，并辦理交接手續(xù)”（本規(guī)定自2001年7月1日起施行）建設(shè)單位北京名流未來置業(yè)有限公司未按該規(guī)定與馬某某街道辦事處辦理居委會辦公用房的交接手續(xù)，并于2012年4月24日將北京市豐臺區(qū)角門XX號樓XX路XX號樓1層出售給中國工商銀行股份有限公司北京豐臺支行。按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證2002規(guī)建字0809號配套公建用房面積不得出售。鑒于一層居委會及其他配套設(shè)施被北京名流未來置業(yè)有限公司出售給工商銀行，故經(jīng)開發(fā)商同意，楓竹苑居委會、楓竹苑社區(qū)黨委、楓竹苑社區(qū)服務(wù)站在三層辦公，故不存在騰退房屋的問題，由于開發(fā)商違規(guī)出售行為，導(dǎo)致居委會置換占用三層房存在非法強(qiáng)占的情形。3。一審法院適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。一審法院引用《北京市關(guān)于推進(jìn)社區(qū)規(guī)范化建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施方案》的規(guī)定：社區(qū)服務(wù)站接受街道辦事處領(lǐng)導(dǎo)，社區(qū)黨組織接受上一級黨組織領(lǐng)導(dǎo)，要求馬某某街道辦事處承擔(dān)騰退義務(wù)，屬于適用法律不當(dāng)，上述規(guī)定屬于地方部門工作文件。根據(jù)《居民委員會組織法》第二條第二款規(guī)定，不設(shè)區(qū)的市、市轄區(qū)的人民政府或者它的派出機(jī)構(gòu)對居民委員會的工作給予指導(dǎo)、支持和幫助，該規(guī)章屬于地方性法規(guī)，按照立法法的規(guī)定，下位法應(yīng)遵循上位法的原則，地方性法規(guī)的效力高于地方部門工作文件，顯然不能作為案件審理依據(jù)。4.涉案房屋已經(jīng)行政規(guī)劃審批作為物業(yè)管理用房，不因房屋產(chǎn)權(quán)人的變更而變更。北京市高級人民法院（以下簡稱北京高院）《關(guān)于二中院民一庭就如何處理開發(fā)商出售小區(qū)物業(yè)用房糾紛問題請示的答復(fù)》，依據(jù)法不溯及既往和尊重歷史的原則，對于房屋行政管理機(jī)關(guān)就該類房屋已經(jīng)做出權(quán)屬登記的，人民法院在處理該類糾紛時(shí)應(yīng)當(dāng)予以尊重，不宜輕易改變已經(jīng)形成的不動產(chǎn)權(quán)利格局。但應(yīng)特別指出，如該房屋已經(jīng)行政規(guī)劃審批作為物業(yè)管理用房的，不因房屋產(chǎn)權(quán)人的變更而變更其規(guī)劃用途，房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求將房屋交由小區(qū)物業(yè)公司作為物業(yè)管理用房使用”根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號：2002規(guī)建字0809號及前述北京高院的答復(fù)，王浩應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求將房屋交由居委會、社區(qū)黨委、社區(qū)服務(wù)站辦公用房使用。

王浩辯稱，楓竹苑居委會所說的規(guī)劃用房是一層，和我的三層本來就沒有關(guān)聯(lián)性。楓竹苑居委會、楓竹苑社區(qū)黨委、楓竹苑社區(qū)服務(wù)站是三個(gè)不同的單位，楓竹苑居委會可以成為本案的一審被告，楓竹苑社區(qū)黨委和楓竹苑社區(qū)服務(wù)站上級機(jī)關(guān)是馬某某街道辦事處，故馬某某街道辦事處作為領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)而成為訴訟主體。一審判決楓竹苑居委會和馬某某街道辦事處承擔(dān)騰退義務(wù)是有法律規(guī)定的。楓竹苑居委會要求繼續(xù)占有涉案房屋是嚴(yán)重的侵權(quán)行為，涉案房屋已經(jīng)被占用了八年了，到現(xiàn)在一分錢也沒有給，楓竹苑居委會的理由不能成立，請求法院駁回。

馬某某街道辦事處辯稱，同意楓竹苑居委會上訴請求。

馬某某街道辦事處上訴請求：1.請求撤銷一審判決，發(fā)回重審或改判駁回王浩的起訴；2。一、二審訴訟費(fèi)用由王浩負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：一審法院適用法律錯(cuò)誤。根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第三條規(guī)定：“被侵權(quán)人有權(quán)請求侵權(quán)人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任”;第九條規(guī)定：“教唆、幫助他人實(shí)施侵權(quán)行為的，應(yīng)當(dāng)與行為人承擔(dān)連帶責(zé)任。”根據(jù)一審判決書第五頁第四行本院查明部分顯示“涉訴01號房屋，由楓竹苑居委會，楓竹苑社區(qū)黨委，楓竹苑社區(qū)服務(wù)站共同使用”。因此我方未侵害王浩任何權(quán)利，也未唆使、幫助任何人侵害王浩權(quán)利，我方不是侵權(quán)責(zé)任主體，一審法院適用法律錯(cuò)誤，請二審法院予以改判或發(fā)回重審。

楓竹苑居委會辯稱，同意馬某某街道辦事處上訴請求。

王浩辯稱，根據(jù)一審法院現(xiàn)場勘驗(yàn)，楓竹苑居委會占用涉案房屋70平米，楓竹苑社區(qū)黨委占用100平米，楓竹苑社區(qū)服務(wù)站占用120平米，所以100平米和120平米的占用主體是針對馬某某街道辦事處。我認(rèn)為這是馬某某街道辦事處應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任的非常重要的原因。馬某某街道辦事處也有侵權(quán)行為，應(yīng)該承擔(dān)侵權(quán)行為責(zé)任和給我?guī)淼膿p失。

王浩向一審法院起訴請求：1.判令楓竹苑居委會、馬某某街道辦事處騰退涉案房屋；2.判令楓竹苑居委會、馬某某街道辦事處向王浩支付2012年4月18日至實(shí)際騰退之日止的房屋使用費(fèi)（按照每天每平方米3元計(jì)算）；3.訴訟費(fèi)由楓竹苑居委會、馬某某街道辦事處承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：涉訴01號房屋所在建筑共四層結(jié)構(gòu)，于2002年取得規(guī)劃許可，規(guī)劃許可證附件及附圖顯示：首層規(guī)劃包括居委會面積50㎡，衛(wèi)生站面積43㎡，便民店面積144㎡；二層規(guī)劃包括物業(yè)辦公室、網(wǎng)路中心、通訊用房等，三層、四層規(guī)劃主要為辦公室。

2006年4月10日，北京名流未來置業(yè)有限公司向楓竹苑社區(qū)居委會籌備組出具《工作聯(lián)系單》，內(nèi)容為：“今日發(fā)現(xiàn)貴籌備組將三層原有戶門拆掉，換成了防盜門，現(xiàn)向貴單位提出行為不妥之處，并希望給予改正。原有戶門內(nèi)的空間，不屬于貴處所屬空間。即便按照相關(guān)規(guī)定，將來屬于貴單位的使用空間也應(yīng)該在90平米以內(nèi)?！?/p>

2012年3月1日，出賣人北京名流未來置業(yè)有限公司與買受人王浩簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，約定：出賣人以出讓方式取得坐落于豐臺區(qū)角門XX號XX路地塊的國有土地使用權(quán)。該商品房建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為2002規(guī)建字0809號。商品房房屋坐落為豐臺區(qū)角門XX號XX路X號樓X層X，建筑面積共438.89平方米，其中套內(nèi)建筑面積376.61平方米，共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e62.28平方米。該商品房單價(jià)每平方米8157.59元，總價(jià)款3072230元。2012年3月23日，王浩取得涉訴01號房屋X京房權(quán)證豐字第XX**房屋所有權(quán)證書。

2012年4月24日，北京名流未來置業(yè)有限公司（出賣人）與中國工商銀行股份有限公司北京豐臺支行（買受人）簽訂兩份《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，約定：出賣人以出讓方式取得坐落于豐臺區(qū)角門XX號XX路地塊的國有土地使用權(quán)。該商品房建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為2002規(guī)建字0809號。商品房房屋坐落分別為豐臺區(qū)角門XX號XX路X號樓1層01，1層02，1層03，2層03,2層04，2層05，2層06。

2013年4月15日，王浩向楓竹苑居委會發(fā)函，內(nèi)容為：“本人王浩，湖北省洪湖市人，于2012年3月23日購買了北京市豐臺區(qū)角門XX號XX路X號樓X層X房產(chǎn)，并依法取得了由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會頒發(fā)的房屋所有權(quán)證（京房權(quán)證豐字第XXXX號）和北京市豐臺區(qū)人民政府頒發(fā)的土地使用權(quán)證（京豐國用（2012出）00065號）?，F(xiàn)本人所有的房產(chǎn)被你單位占用，今本人特致函貴單位，請貴單位收到本人此函后，盡快騰退房屋。”

另查，北京名流未來置業(yè)有限公司已注銷。

經(jīng)法院現(xiàn)場勘驗(yàn)，涉訴01號房屋，由楓竹苑居委會，楓竹苑社區(qū)黨委，楓竹苑社區(qū)服務(wù)站共同使用，其中楓竹苑居委會單獨(dú)使用面積約為70平方米。楓竹苑社區(qū)黨委單獨(dú)使用面積約為100平方米。楓竹苑社區(qū)服務(wù)站單獨(dú)使用面積約為120平方米。走廊、廁所由上述三個(gè)單位共同使用。

一審?fù)徶校p方均認(rèn)可王浩購買涉訴01號房屋時(shí)，楓竹苑居委會等機(jī)構(gòu)已在該房辦公，王浩購買訴爭房屋價(jià)款低于市場價(jià)。

一審法院認(rèn)為，妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害。依據(jù)房屋所有權(quán)證書，法院認(rèn)定王浩系涉訴01號房屋的所有權(quán)人。楓竹苑居委會，楓竹苑社區(qū)黨委，楓竹苑社區(qū)服務(wù)站無正當(dāng)理由占用房屋，王浩有權(quán)要求楓竹苑居委會騰退房屋。

北京市《關(guān)于推進(jìn)社區(qū)規(guī)范化建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施方案》規(guī)定：社區(qū)服務(wù)站在街道辦事處的領(lǐng)導(dǎo)和政府職能部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)下開展工作，同時(shí)接受社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)、社區(qū)居委會的監(jiān)督和居民群眾的評議……社區(qū)黨組織作為黨在社區(qū)的基層組織。根據(jù)上述規(guī)定，社區(qū)服務(wù)站接受街道辦事處領(lǐng)導(dǎo)，社區(qū)黨組織接受上一級黨組織領(lǐng)導(dǎo)，故王浩主張馬某某街道辦事處承擔(dān)騰退義務(wù)，法院予以支持。

關(guān)于房屋使用費(fèi)一項(xiàng)，法院結(jié)合以下事實(shí)予以考量：1.楓竹苑居委會及馬某某街道辦事處使用涉訴01號房屋，并非基于租賃關(guān)系，且其占用三層房屋系經(jīng)過原產(chǎn)權(quán)人即開發(fā)商北京名流未來置業(yè)有限公司同意，楓竹苑居委會及馬某某街道辦事處不存在非法強(qiáng)占的情形；2.楓竹苑居委會、楓竹苑社區(qū)黨委、楓竹苑社區(qū)服務(wù)站系辦理公共事務(wù)和公益事業(yè)的單位及部門，其在城市管理和社區(qū)建設(shè)中有著不可替代且不可或缺的作用；3.涉訴01號房屋所在建筑樓宇規(guī)劃的首層居委會及其他配套用房被開發(fā)商另行出售；4.王浩購買涉訴01號房屋時(shí)，楓竹苑居委會、楓竹苑社區(qū)黨委、楓竹苑社區(qū)服務(wù)站已使用房屋多年，王浩對此應(yīng)當(dāng)知情。綜上，王浩主張2012年4月18日至騰退之日止的房屋使用費(fèi)，法院不予支持。

據(jù)此，一審法院于2020年9月判決：一、北京市豐臺區(qū)馬某某街道楓竹苑社區(qū)居民委員會、北京市豐臺區(qū)人民政府馬某某街道辦事處于判決書生效之日起六個(gè)月內(nèi)騰退位于北京市豐臺區(qū)角門XX號XX路X號樓X層X號房屋交予王浩；二、駁回王浩其他訴訟請求。

本院二審期間，各方當(dāng)事人均未就本案事實(shí)提交新的證據(jù)。各方當(dāng)事人對一審查明的事實(shí)均無異議，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害。本案中，王浩系涉案房屋的所有權(quán)人，楓竹苑居委會、楓竹苑社區(qū)黨委、楓竹苑社區(qū)服務(wù)站未提交充分證據(jù)證明其占用涉案房屋的合法性，故王浩有權(quán)要求騰退房屋。關(guān)于騰退房屋的主體，因楓竹苑居委會具備獨(dú)立訴訟主體資格，王浩有權(quán)要求楓竹苑居委會騰退。根據(jù)《北京市社區(qū)服務(wù)站管理辦法》，社區(qū)服務(wù)站是居民委員會的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，在社區(qū)居委會的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和管理下開展工作，而社區(qū)服務(wù)站的工作經(jīng)費(fèi)亦被納入社區(qū)居民委員會的辦公經(jīng)費(fèi)，綜上，本院認(rèn)為楓竹苑居委會應(yīng)當(dāng)為社區(qū)服務(wù)站的占用行為承擔(dān)騰退責(zé)任。考慮到社區(qū)黨委是黨在社區(qū)的基層組織，在街道黨工委的領(lǐng)導(dǎo)下開展工作，一審法院判決由馬某某街道辦事處為此承擔(dān)責(zé)任，無明顯不當(dāng)，本院予以支持。綜上，雖然一審法院在對騰退主體的認(rèn)定上存在不妥之處，但綜合前述分析，上述不妥并不影響一審法院在判項(xiàng)中確定由楓竹苑居委會和馬某某街道辦共同承擔(dān)騰退責(zé)任。

關(guān)于房屋占有使用費(fèi)的問題，考慮到王浩購買涉案房屋時(shí)存在購買瑕疵，且其購買時(shí)明知楓竹苑居委會、楓竹苑社區(qū)服務(wù)站、楓竹苑社區(qū)黨委已經(jīng)使用涉案房屋，而楓竹苑居委會、楓竹苑社區(qū)服務(wù)站、楓竹苑社區(qū)黨委占用涉案房屋并非進(jìn)行營利使用，而是進(jìn)行公共服務(wù)。據(jù)此，一審法院判決駁回王浩要求占有使用費(fèi)的訴訟請求，無明顯不當(dāng)，本院予以支持。

綜上所述，王浩、楓竹苑居委會和馬某某街道辦的上訴請求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決雖然對騰退主體的認(rèn)定存在部分瑕疵，但整體判項(xiàng)并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)27491元，由王浩負(fù)擔(dān)27351元（已交納），由北京市豐臺區(qū)馬某某街道楓竹苑社區(qū)居民委員會負(fù)擔(dān)70元（已交納），由北京市豐臺區(qū)人民政府馬某某街道辦事處負(fù)擔(dān)70元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　王　磊

審 判 員　　王　云

審 判 員　　刁久豹

二〇二一年三月二日

法官助理　　辛明明

書 記 員　　劉梓晨