上訴人（原審被告）：解某某，男，xxxx年xx月xx日出生,住北京市大興區(qū)。

委托訴訟代理人：羅超，北京市劍泰律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：馮某某，女，xxxx年xx月xx日出生，住河北省邢臺市橋**。

委托訴訟代理人：尚西國，北京市中洲律師事務所律師。

委托訴訟代理人：南波，北京市中洲律師事務所律師。

上訴人解某某因與被上訴人馮某某房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市豐臺區(qū)人民法院（2020）京0106民初27582號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月4日立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

解某某上訴請求：撤銷一審判決第二項，改判我不向馮某某支付2016年1月1日至2016年12月31日期間房屋占有使用費132000元。事實和理由：1.我系職務行為，代表將成立的北京萬聯(lián)汽車救援服務有限公司（以下簡稱萬聯(lián)公司）簽訂合同，個人不應承擔法律責任。2.租金已經(jīng)給付，且有免租情形。2015年底涉案房屋暖氣改建費用由我支出，馮某某同意免除我3個月的房租。暖氣改建完成后，涉案小區(qū)因物業(yè)拖欠供電部門電費被供電部門停電，加上涉案房屋外部道路施工，我使用房屋的目的不能達到，馮某某同意免除我剩余9個月的房租。3.合同無效，馮某某違建，雙方都有過錯，即使支付房屋使用費，也應當按照一半的房租標準支付。4.雙方在簽訂合同時，馮某某虛構房屋事實情況，隱瞞房屋無建設工程規(guī)劃許可證的事實，合同簽訂后不能注冊公司，經(jīng)常停水停電，馮某某應承擔相應的過錯責任，房屋占有使用費應減少或免除。5.馮某某索要房租的訴訟請求已超過訴訟時效。2017年我向馮某某支付2017年房租，馮某某從未向我索要2016年房租，原因是2016年因修路、停電、暖氣改造等，其已明確不收取2016年房租。

馮某某辯稱，同意一審判決，不同意解某某的上訴請求和理由。

馮某某向一審法院起訴請求：解某某支付馮某某2016年1月1日至2016年12月31日期間的租金132000元。

一審法院認定事實：2014年5月10日，出租人（甲方）馮某某與承租人（乙方）解某某簽訂《房屋租賃協(xié)議書》，約定甲方將位于××8201號房屋出租給乙方使用。房屋租賃期共12個月，自2014年6月1日起至2015年5月31日止；房屋每月租金為壹萬壹仟元；租金支付方式為季付（首次付款時加付壹個月租金作為押金），每季起始前10天付下一季度租金。

庭審中，雙方對已付押金和租金的交納時間、期間、金額無異議，具體情況為：2014年5月支付44000元，包括押金11000元和2014年6月1日至2014年8月31日的租金33000元；2014年8月26日支付2014年9月1日至2014年11月30日租金

33000元；2014年11月26日支付2014年12月1日至2015年2月28日租金33000元；2015年3月14日支付2015年3月1日至2015年5月31日租金33000元；2015年6月14日支付2015年6月1日至2015年8月31日租金33000元；2015年9月23日支付2015年9月1日至2015年11月30日租金33000元；2016年12月30日支付2017年1月1日至2017年3月31日租金33000元；2017年4月29日支付2017年4月1日至2017年6月30日租金33000元。庭審中，解某某認可在2015年12月1日至2016年12月31日期間沒有支付租金，并稱：“1.2015年年底涉案房屋停止供暖，房屋不能使用，我說我就不租了，馮某某和物業(yè)經(jīng)理溝通后由馮某某和物業(yè)經(jīng)理找了施工隊改暖氣，改建費用由我支出，馮某某同意免除3個月租金。2.改暖氣后由集體供暖改為自采暖，自采暖的費用由我支付，馮某某同意每年減6000元租金，共減免2年12000元。3.2016年年初涉案房屋所在小區(qū)因物業(yè)公司拖欠供電公司的錢，整個小區(qū)停電，涉案房屋我無法使用，馮某某同意2016年不再繳納房租。4.此外，物業(yè)公司在涉案房屋外部道路施工修路，房屋不能使用”。為證明其主張，解某某提交蔡重建出具的《情況說明》和照片在案佐證。經(jīng)法院詢問，解某某未提交蔡重建的有效聯(lián)系方式，亦未申請證人出庭作證。庭審中，解某某同意將房屋押金抵扣租金。

另查，王慧強于2008年8月28日與北京海瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂房屋買賣合同，購買了北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)××8201號。解某某原系萬聯(lián)公司的法定代表人。2017年7月1日，萬聯(lián)公司與王慧強就涉案房屋簽訂《租房協(xié)議書》。因租賃合同履行期間發(fā)生爭議，王慧強將萬聯(lián)公司訴至法院。經(jīng)審理查明，涉案房屋未取得規(guī)劃審批手續(xù)。2019年12月16日，法院作出（2018）京0106民初10095號民事判決書，判決：一、王慧強與北京萬聯(lián)汽車救援服務有限公司于2017年7月1日簽訂的《租房協(xié)議書》無效；二、北京萬聯(lián)汽車救援服務有限公司于判決生效之日起七日內將北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)××8201號內自建房一間拆除，并將北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)××8201號房屋騰空返還給王慧強；三、北京萬聯(lián)汽車救援服務有限公司于判決生效之日起七日內按照每月11000元的標準給付王慧強自2018年4月1日至騰退之日止的房屋使用費；四、駁回王慧強的其他訴訟請求；五、駁回北京萬聯(lián)汽車救援服務有限公司的反訴請求。2020年7月14日，北京市第二中級人民法院作出（2020）京02民終4115號民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。

再查，馮某某系王慧強之母。案件審理中，王慧強向法院提交《說明》，認可其委托母親馮某某簽署涉案租賃合同。

一審法院認為，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，馮某某與解某某于2014年5月10日簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》因違反法律禁止性規(guī)定，應屬無效。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。庭審中，解某某主張因停暖、停電及外部道路施工，造成涉案房屋不能使用，但未提交證據(jù)證明，法院對此不予采信。解某某實際占用使用涉案房屋，應當支付占用期間的使用費。馮某某要求參照合同約定的租金標準支付，于法有據(jù)，法院予以支持。解某某同意以押金抵扣租金，法院不持異議。庭審中，解某某提交蔡重建出具的《情況說明》用以證明馮某某同意減免和抵扣部分租金。法院認為，無正當理由未出庭的證人以書面等方式提供的證言，不得作為認定案件事實的根據(jù)，故法院對蔡重建的證人證言不予采信，亦對解某某的相關抗辯意見不予采信。判決：一、馮某某與解某某于2014年5月10日簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》無效；二、解某某于判決書生效之日起十日內給付馮某某2016年1月1日至2016年12月31日期間房屋占有使用費132000元。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

二審中，關于一審判決查明“2014年5月10日，出租人（甲方）馮某某與承租人（乙方）解某某簽訂《房屋租賃協(xié)議書》”一節(jié)，解某某稱其系代表公司簽訂，為職務行為。馮某某對此不予認可。關于一審判決查明“雙方對已付押金和租金的交納時間、期間、金額”，解某某稱此處記載中遺漏了2016年支付給馮某某的一筆40000元租金，對應的租賃期限其記不清了，轉賬記錄找不到了。馮某某對此不予認可。

對于一審判決查明的事實，本院予以確認。

本院認為，解某某上訴主張2014年5月10日其簽訂涉案《房屋租賃協(xié)議書》系職務行為，是代表即將成立的萬聯(lián)公司所為。但是，馮某某對于解某某該項上訴主張不予認可，且解某某系涉案《房屋租賃協(xié)議書》記載的承租人，根據(jù)其所述的其擔任萬聯(lián)公司法定代表人的情節(jié)亦不足以證明其該項主張，故本院對于其該項主張不予采信。關于解某某上訴主張馮某某同意免除房租、明確不收取2016年房租一節(jié)，解某某未提供充分證據(jù)，本院不予支持。關于解某某主張2016年支付給馮某某一筆40000元租金一節(jié)，馮某某對此不予認可，且解某某亦未提交證據(jù)證明，亦無法說明該筆費用對應的租賃期限，故本院對于解某某該項上訴主張不予采信。關于解某某主張房屋無建設工程規(guī)劃許可證，合同簽訂后不能注冊公司一節(jié)，雙方合同約定租賃該房屋僅作為住使用，馮某某亦不認可解某某主張的注冊公司的用途，故本院對于解某某該項主張不予采信。關于解某某主張合同無效，即便支付房屋使用費也應按照一半房租標準以及房屋經(jīng)常停水停電，馮某某應承擔相應過錯責任，房屋占有使用費應減少或免除一節(jié)，依據(jù)并不充分，本院對于解某某該項主張不予支持。關于解某某主張馮某某的訴訟請求超過訴訟時效一節(jié)，經(jīng)本院審查，解某某在一審期間未提出訴訟時效抗辯，且本案亦不存在基于新的證據(jù)證明馮某某的請求權已過訴訟時效期間的情形，故本院對于解某某在二審期間提出該項抗辯，不予支持。

綜上，解某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決結果正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費2940元，由解某某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　何江恒

審 判 員　孟　龍

審 判 員　劉苑薇

二〇二一年一月十八日

法官助理　云　姣

書 記 員　祝　石