上訴人（原審原告、反訴被告）：北京西摩服飾有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)東三環(huán)中路**院**樓**1101。

法定代表人：許振根，董事長。

委托訴訟代理人：劉欣亞，北京市致衡律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告、反訴原告）：北京凱德嘉某西直門房地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司，住所，住所地北京市西城區(qū)西直門外大街**西環(huán)廣場**div>

法定代表人：朱文環(huán)，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：郝偉，北京市中倫文德律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：田卓亞，北京市中倫文德律師事務(wù)所實習律師。

上訴人北京西摩服飾有限公司（以下簡稱西摩服飾公司）因與上訴人北京凱德嘉某西直門房地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司（以下簡稱凱德嘉某公司）租賃合同糾紛一案，不服北京市西城區(qū)人民法院(2020)京0102民初23922號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年3月8日立案后，依法適用二審獨任制，開庭對本案進行了審理。上訴人西摩服飾公司之委托訴訟代理人劉欣亞，上訴人凱德嘉某公司之委托訴訟代理人郝偉、田卓亞到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

西摩服飾公司上訴請求：改判支持我公司一審訴訟請求第四項，即免除我公司2020年8、9月份租金、物業(yè)費及市場推廣費共計306404元。事實和理由：1.一審判決認定我公司缺乏證據(jù)證明2020年8、9月期間無法正常經(jīng)營是凱德嘉某公司采取斷電等措施所致，屬于認定事實不清。我公司提交了2020年7月28日凱德嘉某公司向我公司發(fā)送的函件，該函件顯示，我公司如不能在7月31日前支付租金，其將采取停止能源供應的措施阻止我公司繼續(xù)經(jīng)營，雖然凱德嘉某公司提交證據(jù)證實是我公司自己閉店，但該證據(jù)明顯斷章取義，是其要求我公司停止經(jīng)營并離店的，隨后保安也要求我公司不得營業(yè)。2.根據(jù)一審法院審理的凱德嘉某公司的多起同類訴訟中，其向多家商戶發(fā)出停止能源供應的函件，并在庭審中認可了其給商戶斷電的事實，一審法院多個判決均認定不能正常營業(yè)期間的責任由其承擔。經(jīng)一審法院最先承辦相關(guān)案件的法官調(diào)解，商戶們交納了沒有爭議的租金，凱德嘉某公司允許商戶2020年10月恢復經(jīng)營，也說明其是采取了斷電措施的。3.對于斷電期間的責任，最高法院2020年5月20日已出臺相關(guān)指導意見，指出因資金周轉(zhuǎn)困難或營業(yè)收入明顯下降未能如期交納租金的，不能定性為違約，而凱德嘉某公司在7月底還采取停止能源供應的措施阻止商戶經(jīng)營，所造成的損失和不利后果應全部由其自行承擔。

凱德嘉某公司辯稱，不同意西摩服飾公司的上訴請求。1.我公司在疫情期間沒有停止對商戶的能源供應。2.西摩服飾公司擅自停止營業(yè)離開商場，這一行為已經(jīng)構(gòu)成嚴重違約。后我公司向其發(fā)函要求其恢復營業(yè)，但直到2020年10月雙方協(xié)商后西摩服飾公司才恢復正常營業(yè)。

凱德嘉某公司上訴請求：撤銷一審判決第一項、第四項，將本案發(fā)回重審或依法改判支持我公司反訴請求，駁回西摩服飾公司的訴訟請求；本案一、二審訴訟費由西摩服飾公司承擔。事實和理由：一、一審判決認定事實錯誤。1.西摩服飾公司擅自停止營業(yè)，欠付各種費用的違約事實清楚，應當按照合同約定承擔違約責任，一審法院認定其不構(gòu)成違約屬于認定事實錯誤。雙方所簽《凱德MALL??西直門-商場房屋租賃合同》（以下簡稱《房屋租賃合同》）第10.5條對商戶暫?；蛲Ｖ範I業(yè)的辦理流程有明確約定，西摩服飾公司未按約定辦理，構(gòu)成違約。2020年7月20日，北京市政府將重大衛(wèi)生突發(fā)事件二級響應轉(zhuǎn)至三級響應，社會生產(chǎn)、生活已基本恢復正常，西摩服飾公司于2020年7月31日未經(jīng)我公司同意，擅自閉店，以實際行為拒不履行《房屋租賃合同》，已經(jīng)構(gòu)成違約。2.我公司多次向西摩服飾公司催繳欠費并督促其恢復經(jīng)營，其均置之不理，其行為導致合同無法繼續(xù)履行，我公司為避免損失擴大，只能依約向其發(fā)送解除合同通知。最高法院的指導意見指出租賃合同以繼續(xù)履行為原則，在此情況下，一審法院認定西摩服飾公司單方停止經(jīng)營的行為不構(gòu)成違約是錯誤的。我公司依據(jù)《房屋租賃合同》約定向西摩服飾公司發(fā)出解除合同通知，有合同依據(jù)，向其主張8月至9月期間其欠費的違約金，應當被支持。二、一審判決適用法律錯誤。1.西摩服飾公司始終能夠開展經(jīng)營活動，疫情影響沒有2.5個月之久，我公司在疫情期間已經(jīng)給予減免租金的優(yōu)惠政策，共計減免83332.35元。一審法院判決免除2.5個月高達383005.01元的各項費用，有違公平原則。2.我公司并非國有企業(yè)，自身運營成本和支出費用較高，在疫情期間也遭受了重大損失，在眾多商戶未交租的情況下，不裁員、如期還貸、支付管理費、稅費、發(fā)放員工工資，進行防疫消殺工作，承擔企業(yè)職責。一審法院對此未予考慮，僅片面地保護了承租人的利益。3.北京市其他法院和武漢地區(qū)法院并未作出減免2.5個月租金的判決。一審判決有失公允。

西摩服飾公司辯稱，不同意凱德嘉某公司的上訴請求。一審法院判決免除2.5個月的費用既符合法律規(guī)定也符合國家政策，針對凱德嘉某公司提出的違約事實，我公司認為最高法院已經(jīng)出臺了相關(guān)指導意見，在有明確法律依據(jù)的情況下，凱德嘉某公司還做出單方阻止營業(yè)的措施，明顯有悖于司法解釋。

西摩服飾公司向一審法院起訴請求：1.判令凱德嘉某公司免除并返還我公司2020年2月交納的租金140229.25元、市場推廣服務(wù)費1853.25元、物業(yè)管理費11119.5元、POS機租金452元，以上共計153654元；2.判令凱德嘉某公司減免我公司2020年3月1日至4月30日期間全部的租金、市場推廣服務(wù)費、物業(yè)管理費、POS機租金費用合計307308元；3.判令凱德嘉某公司減免我公司2020年5月1日至2020年7月31日期間一半的租金、市場推廣服務(wù)費、物業(yè)管理費、POS機租金費用合計230481元；4.判令凱德嘉某公司免除我公司2020年8月1日至9月30日的租金、物業(yè)管理費、市場推廣服務(wù)費、pos機租金，共計307308元；5.訴訟費用由凱德嘉某公司負擔。

凱德嘉某公司向一審法院反訴請求：1.判令西摩服飾公司向我公司支付拖欠的2020年3月至9月租金981604.75元、物業(yè)管理費77836.5元，市場推廣費12972.75元、POS機租金3164元及能源費用6098元，扣除減免及已交的部分費用140698.04元，共計欠費940977.96元；2.判令西摩服飾公司向我公司支付逾期付款違約金122736.45元；3.本案訴訟費由西摩服飾公司承擔。

一審法院認定事實：2019年6月18日，凱德嘉某公司（出租方、甲方）與西摩服飾公司（承租方、乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將坐落在北京市西城區(qū)西直門外大街1號西環(huán)廣場6層“凱德MALL·西直門-商場”03層14號房屋（以下簡稱涉案房屋）出租給乙方，房屋類型為商業(yè)，乙方租賃該房屋經(jīng)營“MOFAN（摩凡）-女裝/內(nèi)衣”，商場營業(yè)時間為每年1月1日至12月31日期間內(nèi)每日上午10:00至晚上10:00，甲方有權(quán)經(jīng)提前書面通知乙方調(diào)整前述營業(yè)時間，收銀方式為甲方POS機。租賃期限自2019年11月15日至2021年11月14日，房屋交付日為2019年11月15日。合同價款包括租金、物業(yè)管理費、市場推廣費及本合同約定的其他費用。房屋用于計算租金、物業(yè)管理費、市場推廣費及其他費用的租用面積為123.55平方米，保底租金按租用面積計算，自2019年11月15日至2020年11月14日的含稅保底租金為140229.25元，自2020年11月15日至2021年11月14日的含稅保底租金為143194.45元，物業(yè)管理費每月11119.5元，POS機租用費每月452元/臺，市場推廣費每月1853.25元，其中POS機保證金1356元/臺。乙方應于合同簽訂之前或房屋交付時（以日期在先者為準）向甲方支付房屋租賃保證金468501.6元。乙方應于合同簽訂后5個工作日內(nèi)或該房屋交付乙方的同時或之前（以日期在先者為準），向甲方預付該房屋第一個月的租金、物業(yè)管理費、市場推廣費，其后各月預付的租金、物業(yè)管理費、市場推廣費，應由乙方于每月第一個工作日或之前向甲方付清。雙方另約定，第十條、乙方的違約責任。10.2乙方逾期支付租金和各項費用的，每逾期一日，則應按逾期之款項的0.1%向甲方支付違約金。逾期支付上述任何款項超過15天的，則甲方有權(quán)停止有關(guān)能源、設(shè)施、設(shè)備等的供應或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承擔。

上述《房屋租賃合同》簽訂后，凱德嘉某公司向西摩服飾公司交付了涉案房屋。西摩服飾公司向凱德嘉某公司交納租金及各項費用至2020年2月29日。

西摩服飾公司主張系因新冠疫情原因未交納2020年3月1日之后的各項費用。雙方就費用減免事宜進行了協(xié)商，凱德嘉某公司最終給出的減免方案為：2020年1月25日至2月9日期間的租金減半收取，2020年2月10日至2月17日的租金免除，2020年3月至5月的凈租金（不含物業(yè)管理費、市場推廣費）減免20%。西摩服飾公司則要求2020年3月至5月租金全免，6月至8月租金減半。最終，雙方未能協(xié)商一致。

西摩服飾公司表示其于2020年6月19日向凱德嘉某公司支付了6月一半費用和能源費；于10月14日向凱德嘉某公司支付5月和7月各一半費用。凱德嘉某公司對上述金額予以認可。

西摩服飾公司主張疫情期間其營業(yè)收入大幅減少，并就其主張向法院提交了銷售情況統(tǒng)計表，該表顯示：2019年8-10月每月銷售額在300000元左右，2019年11月為446954元、2019年12月為530180元、2020年1月銷售額為469951元、2月為427元、3月為8890.7元、4月為210275元、5月為368997元、6月為215142元，7月為262850元、8月和9月均無銷售額。凱德嘉某公司對上述銷售額予以認可。

西摩服飾公司另主張因凱德嘉某公司對涉案房屋采取了斷電措施致使其于2020年8月和9月無法營業(yè)，凱德嘉某公司不予認可。西摩服飾公司向法院提交了凱德嘉某公司于2020年7月28日向其發(fā)送的溝通函及其于8月7日發(fā)送的經(jīng)營溝通回函予以證明。凱德嘉某公司表示雖然溝通函中載明如西摩服飾公司在2020年7月30日前不支付租金將采取停止水、電能源供應措施，但考慮到疫情影響因素，其并未實際實施斷電行為。凱德嘉某公司提交了2020年7月31日西摩服飾公司放下卷簾門閉店的視頻和9月11日閉店的視頻，證明西摩服飾公司擅自閉店停止經(jīng)營，構(gòu)成違約。西摩服飾公司認可視頻的真實性，但表示閉店系因凱德嘉某公司斷電導致。庭審中，雙方均認可西摩服飾公司已于2020年10月恢復營業(yè)。

一審法院認為：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，凱德嘉某公司與西摩服飾公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當事人真實的意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效，雙方應當按照合同約定行使權(quán)利并履行義務(wù)。

雙方合同履行過程中發(fā)生新冠肺炎疫情。由于新冠疫情及國家針對疫情采取的相應管控措施，客觀上對服裝銷售行業(yè)造成了較大的沖擊，西摩服飾公司提交的證據(jù)也證明疫情及相關(guān)管控措施導致該公司的經(jīng)營收入大幅下降，屬于當事人訂立合同時無法預見、不屬于商業(yè)風險的重大變化，法院結(jié)合疫情及管控措施的影響、西摩服飾公司營業(yè)收入的減少情況及雙方當事人的溝通協(xié)商情況，酌情免除西摩服飾公司2020年2月1日至2020年7月31日期間2.5個月的租金、物業(yè)費及市場推廣費。由于西摩服飾公司已經(jīng)交納了2月份全部及5、6、7月份各一半的租金、物業(yè)費及市場推廣費，故減免后西摩服飾公司還應交納該期間一個月的房屋租金、物業(yè)費及市場推廣費。對于2020年8月1日至2020年9月30日期間的租金、物業(yè)費及市場推廣費，西摩服飾公司主張因凱德嘉某公司采取斷電措施導致其無法經(jīng)營不應承擔該期間費用，缺乏證據(jù)支持，且凱德嘉某公司亦不予認可，法院無法采納，故西摩服飾公司應交納該期間兩個月的房屋租金、物業(yè)費及市場推廣費。由于西摩服飾公司未按照合同約定交納各項費用系因疫情原因?qū)е?，不宜認定為違約，對凱德嘉某公司要求西摩服飾公司支付違約金的訴訟請求，法院不予支持。

西摩服飾公司同意支付電費及截至2020年7月的POS機租金，法院不持異議，西摩服飾公司已交納的5、6、7月份各半個月的POS機租金應在POS機租金中扣減。

綜上所述，對西摩服飾公司要求減免2020年2月1日至2020年7月31日期間房屋租金、物業(yè)費、市場推廣費等費用訴訟請求的合理部分，法院予以支持，即減免該期間2.5個月的租金350573.13元、物業(yè)費27798.75元、市場推廣費4633.13元。因2月份的租金、物業(yè)費、市場推廣費等費用已用于抵扣之后的各項費用，對西摩服飾公司要求返還2月份相關(guān)費用的訴訟請求，法院不予支持。對凱德嘉某公司要求西摩服飾公司支付租金、物業(yè)費、市場推廣費反訴請求的合理部分，法院予以支持，即支付1個月的租金140229.25元、物業(yè)費11119.5元、市場推廣費1853.25元。對西摩服飾公司要求免除2020年8月1日至2020年9月30日期間房屋租金、物業(yè)費、市場推廣費等費用的訴訟請求，法院不予支持。對凱德嘉某公司要求西摩服飾公司支付該期間租金、物業(yè)費、市場推廣費反訴請求的合理部分，法院予以支持，即支付兩個月的租金280458.5元、物業(yè)費22239元、市場推廣費3706.5元。對凱德嘉某公司要求西摩服飾公司支付POS機租金反訴請求的合理部分，法院予以支持，即支付2020年3月1日至9月30日期間POS機租金2486元。對凱德嘉某公司要求西摩服飾公司支付電費6098元的反訴請求，法院予以支持。對凱德嘉某公司要求西摩服飾公司支付逾期付款違約金的反訴請求，法院不予支持。據(jù)此，一審法院判決：一、免除北京凱德嘉某西直門房地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司與北京西摩服飾有限公司二〇一九年六月十八日簽訂的《房屋租賃合同》中二〇二〇年二月一日至二〇二〇年七月三十一日期間北京西摩服飾有限公司應交納的房屋租金350573.13元、物業(yè)費27798.75元、市場推廣費4633.13元；二、判決生效之日起七日內(nèi)，北京西摩服飾有限公司支付北京凱德嘉某西直門房地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司房屋租金420687.75元、物業(yè)費33358.5元、市場推廣費5559.75元、POS租金2486元、電費6098元；三、駁回北京西摩服飾有限公司的其他訴訟請求。四、駁回北京凱德嘉某西直門房地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司的其他反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審審理中，雙方對一審判決認定的事實并無異議，本院對于一審判決已經(jīng)認定的事實予以確認。雙方均表示一審判決計算的各項數(shù)額沒有錯誤。

西摩服飾公司提交4張微信聊天記錄截圖，是其工作人員張光臨與凱德嘉某公司工作人員李慧慧、丁怡、谷春的聊天記錄，欲證明2020年8、9月份其無法經(jīng)營的原因系凱德嘉某公司不允許其營業(yè)。凱德嘉某公司對上述證據(jù)的真實性認可，關(guān)聯(lián)性、證明目的均不認可。李慧慧所表述的是西摩服飾公司開業(yè)前在整理東西，怕影響商場環(huán)境，因此說將衛(wèi)生整理好之后再開門，當時雙方已經(jīng)協(xié)商好從2020年10月1日開始營業(yè)；谷春在接到西摩服飾公司發(fā)來的信息后，首先的反應是其不知道；丁怡未明確表示給西摩服飾公司停電。因此上述證據(jù)均未達到證明目的。

本院認為，依法成立的合同對當事人具有法律約束力，當事人應當依約履行，不得擅自變更或者解除合同。本案中，凱德嘉某公司與西摩服飾公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，當屬合法有效，雙方均應依約履行。

《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》第六條第二款規(guī)定：“承租非國有房屋用于經(jīng)營，疫情或者疫情防控措施導致承租人沒有營業(yè)收入或者營業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按照原租賃合同支付租金對其明顯不公平，承租人請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的，人民法院可以引導當事人參照有關(guān)租金減免的政策進行調(diào)解；調(diào)解不成的，應當結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更合同?！北景钢?，西摩服飾公司因新冠肺炎疫情及防控措施導致營業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按照原合同約定的租金標準支付租金對其明顯不公平，一審法院綜合考慮疫情及管控措施的影響、西摩服飾公司收入的減少情況以及雙方當事人溝通協(xié)商情況，酌情免除西摩服飾公司2020年2月1日至2020年7月31日期間2.5個月的租金、物業(yè)費及市場推廣費，無明顯不當，本院予以支持。

凱德嘉某公司上訴稱一審免除2.5個月的租金過多，片面保護承租人的利益。本院對此認為，新冠肺炎疫情以及相應的防控措施，客觀上對服裝銷售行業(yè)造成的影響不止持續(xù)了2.5個月，一審法院在確定減免的租金數(shù)額及期限時，僅是一次性免除2.5個月租金，對于之后客觀上仍受疫情及疫情防控措施影響的期間并未免除，也未減少。一審法院一次性免除2020年2月1日至2020年7月31日期間的2.5個月的租金，客觀上仍在合理范圍之內(nèi)，本院不再對此作出調(diào)整，對于凱德嘉某公司的上述主張不予支持。

凱德嘉某公司上訴主張西摩服飾公司擅自停止營業(yè)的違約事實清楚，應當按照合同約定承擔違約責任，逾期支付租金構(gòu)成違約亦應當支付違約金?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》第五條第一款規(guī)定：“承租房屋用于經(jīng)營，疫情或者疫情防控措施導致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔違約責任的，人民法院不予支持?！备鶕?jù)本案查明事實，西摩服飾公司在新冠肺炎疫情以及相應防控措施實施之前，并無拖欠租金的行為。西摩服飾公司欠交租金、停止營業(yè)的行為均發(fā)生在新冠肺炎疫情以及實施防控措施之后，且根據(jù)雙方當事人提交的往來函件及郵件，雙方關(guān)于疫情之后是否減免租金以及繼續(xù)履行合同一直處于協(xié)商過程中。綜合以上情況，凱德嘉某公司以西摩服飾公司延期支付租金、擅自閉店為由要求西摩服飾公司承擔違約責任，本院難以支持。

當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。西摩服飾公司上訴稱凱德嘉某公司要求其停止經(jīng)營并離店，安排保安巡視要求其不得營業(yè)，但其并未就此提供證據(jù)，且根據(jù)凱德嘉某公司提供的監(jiān)控錄像顯示，2020年7月31日，確系西摩服飾公司自行關(guān)閉涉案房屋的燈光并放下卷簾門停止營業(yè)，西摩服飾公司未提供有效證據(jù)證實其作出上述行為系應凱德嘉某公司的要求，亦未證實凱德嘉某公司2020年8月1日至9月30日期間對涉案房屋采取了斷電措施，一審法院確定西摩服飾公司承擔上述期間的租金、物業(yè)費及市場推廣費，并無不當，應予維持。

綜上所述，西摩服飾公司與凱德嘉某公司的上訴請求均不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費15651元，由北京西摩服飾有限公司負擔5896元（已交納），由北京凱德嘉某西直門房地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司負擔9755元（已交納）。

本判決為終審判決。

審判員　　白松

二〇二一年三月十二日

書記員　　劉熒

書記員　　韓錚