上訴人（原審被告、反訴原告）：永新華某文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)有限公司，住所地北京市朝陽(yáng)區(qū)光華路**院**樓**1001。

法定代表人：張軍，董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：張迎軍，女，該公司法務(wù)。

委托訴訟代理人：于江濱，北京平水律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：北京展某世紀(jì)投資管理有限公司，住所地北京市東城區(qū)永定門(mén)內(nèi)東街中里****。

法定代表人：潘石屹，董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：闞文穎，北京市中聞律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：張旻，北京市中聞律師事務(wù)所律師。

上訴人永新華某文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：永新華某公司）因與被上訴人北京展某世紀(jì)投資管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：展某公司）租賃合同糾紛一案，不服北京市東城區(qū)人民法院（2020）京0101民初10119號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年3月1日立案受理后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開(kāi)展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2021年3月11日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人永新華某公司之委托訴訟代理張迎軍、于江濱、被上訴人展某公司之委托訴訟代理人張旻到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

永新華某公司上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決第二、三、四、五、七項(xiàng)，依法改判駁回對(duì)方的原審訴訟請(qǐng)求，支持我方的原審反訴請(qǐng)求或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。事實(shí)和理由：一、展某公司鎖閉店鋪共計(jì)84天，給我方造成的損失客觀存在，我方因舉證困難，要求對(duì)實(shí)際損失進(jìn)行評(píng)估鑒定。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，一審法院未準(zhǔn)許我方提出的鑒定申請(qǐng)導(dǎo)致我方不能準(zhǔn)確舉證證明損失數(shù)額，屬程序違法；且我方舉證證明展某公司鎖鋪后，我方不得不支付員工工資并產(chǎn)生裁員費(fèi)用276644.2元的證據(jù)確鑿，這些損失是客觀存在的，一審認(rèn)定我方主張證據(jù)不足，屬認(rèn)定錯(cuò)誤；二、展某公司在合同履行期內(nèi)將店鋪鎖門(mén)、停電的侵權(quán)行為，超出了法律所容許的限度，不屬于合理行使不安抗辯權(quán)，導(dǎo)致我方直至合同解除之日、開(kāi)鎖騰退之日也未能正常使用租賃房屋，造成的損失應(yīng)依法賠償，其無(wú)權(quán)再要求我方支付無(wú)法使用租賃房屋期間的租金、雙倍占用費(fèi)、裝修期間租金、欠租滯納金。我方實(shí)際收到《終止函》的日期是2019年7月23日，租賃合同應(yīng)于該日期終止。我方已向法院提交相關(guān)證據(jù)和代理意見(jiàn)，證明展某公司請(qǐng)求確認(rèn)雙方解除合同日為2020年2月21日不成立，缺乏事實(shí)依據(jù)。盡管我方不同意解除合同，但展某公司一直鎖閉店鋪，我方被迫停業(yè)，無(wú)法經(jīng)營(yíng)下去，但是我方的租金已交付至2019年12月30日，相當(dāng)于已經(jīng)多支付了5個(gè)月的占用費(fèi)，一審判決要求我方再支付展某公司占用費(fèi)、租金和滯納金顯失公平。

展某公司辯稱(chēng)同意一審判決，不同意上訴人的上訴請(qǐng)求、事實(shí)及理由。

展某公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求確認(rèn)雙方就2號(hào)B1210室，B1-117（2C）室（以下簡(jiǎn)稱(chēng)涉案房屋）簽訂的《前門(mén)大街店鋪?zhàn)赓U合同》于2020年2月21日解除；2、判令永新華某公司向展某公司支付2020年1月1日至2020年2月21日期間的欠付租金72197.83元；3、判令永新華某公司向展某公司雙倍支付延期返還房屋期間（2020年2月22日至2020年6月8日）的占用費(fèi)301157.5元；4、判令永新華某公司向展某公司支付因違約導(dǎo)致合同解除的違約金77639.76元；5、判令永新華某公司向展某公司支付拖欠租金的滯納金，以72197.83元為基數(shù)，按照每遲延一日千分之三的標(biāo)準(zhǔn)，自2019年11月26日計(jì)算至實(shí)際給付之日；6、判令永新華某公司向展某公司支付遲延辦理房屋交付手續(xù)導(dǎo)致的違約金，以77639.76元為基數(shù)，按照每遲延一日千分之三的標(biāo)準(zhǔn)，自2020年2月22日計(jì)算至2020年6月8日；7、判令永新華某公司支付展某公司裝修復(fù)原費(fèi)用81033元；8、訴訟費(fèi)由永新華某公司承擔(dān)。

永新華某公司向一審法院提起反訴，請(qǐng)求：1、判令展某公司賠償因商鋪鎖門(mén)、停電給永新華某公司造成的店鋪停業(yè)人員開(kāi)支損失276644.2元（2019年11月-2020年9月）；2、判令展某公司返還永新華某公司已支付的保證金77639.76元；3、判令展某公司賠償因商鋪鎖門(mén)、停電給永新華某公司造成的裝修損失20萬(wàn)元；4、判令展某公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2016年12月5日，展某公司（預(yù)出租方、甲方）與永新華某公司（預(yù)承租方、乙方）簽訂《前門(mén)大街店鋪預(yù)租合同》，約定甲方同意將2號(hào)B1210室，B1-117（2C）室即涉案房屋出租給乙方，建筑面積270.11平方米。甲方已向乙方出示該店鋪的《房屋所有權(quán)證》。乙方應(yīng)僅以永新華某文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司的商號(hào)經(jīng)營(yíng)永新華某的品牌。乙方在簽署本合同之前已至現(xiàn)場(chǎng)詳細(xì)視察過(guò)該店鋪，乙方已充分了解本合同附件四所列之該店鋪現(xiàn)狀（包括但不限于該店鋪現(xiàn)有裝修及設(shè)施狀況）并對(duì)該店鋪現(xiàn)狀表示滿意和接受。租賃期限自2017年1月4日至2024年8月31日。第一個(gè)租賃年度（2017年1月4日至2018年1月3日）的日租金為4.5元/日/平方米，增值稅為0.23元/日/平方米，月租金為36971.31元，增值稅為1848.57元……第三個(gè)租賃年度（2019年1月4日至2020年1月3日）的日租金為4.95元/日/平方米，增值稅為0.25元/日/平方米，月租金為40668.44元，增值稅為2033.42元；第四個(gè)租賃年度（2020年1月4日至2021年1月3日）的日租金為4.95元/日/平方米，增值稅為0.25元/日/平方米，月租金為40668.44元，增值稅為2033.42元。管理費(fèi)指乙方對(duì)管理公司提供的管理服務(wù)所應(yīng)付的費(fèi)用。乙方應(yīng)在每個(gè)公歷季度最后一個(gè)公歷月的第25日或之前支付下一個(gè)公歷季度的租金及增值稅、管理費(fèi)及增值稅。若乙方遲延支付合同項(xiàng)下任何應(yīng)付款項(xiàng)及增值稅，應(yīng)按應(yīng)付未付款項(xiàng)金額每日0.3%的標(biāo)準(zhǔn)向甲方及/或管理公司支付滯納金。保證金指為保證乙方完成及充分履行其于合同項(xiàng)下義務(wù)之目的而應(yīng)向甲方及管理公司支付的保證金。乙方應(yīng)向甲方支付租金保證金77639.76元，向管理公司支付管理費(fèi)保證金25930.56元。若乙方不履行其于合同項(xiàng)下任何義務(wù)的，甲方及/或管理公司有權(quán)扣除乙方保證金，以彌補(bǔ)甲方及/或管理公司因乙方違約而蒙受的損失。合同期滿或提前解除，乙方未發(fā)生合同約定的違約事件，已履行復(fù)原義務(wù)并返還該店鋪并付清所有款項(xiàng)及增值稅，完成合同項(xiàng)下乙方應(yīng)履行的全部其他義務(wù)（包括但不限于退還保證金收據(jù)），甲方及/或管理公司應(yīng)在前述條件全部滿足之日起30個(gè)工作日內(nèi)將保證金無(wú)息退還乙方。除甲方書(shū)面同意乙方續(xù)租外，乙方應(yīng)于租賃期滿或提前解除日17：00點(diǎn)前完全履行其將該店鋪恢復(fù)至合同附件四所列交付狀態(tài)或甲方另行書(shū)面同意之狀態(tài)的義務(wù)（簡(jiǎn)稱(chēng)復(fù)原義務(wù)），并將該店鋪返還甲方。返還時(shí)，應(yīng)經(jīng)甲方或管理公司驗(yàn)收并書(shū)面認(rèn)可方可視為乙方已完全履行復(fù)原義務(wù)。乙方結(jié)清全部款項(xiàng)，并將鑰匙返還甲方。若乙方未全面、未充分履行復(fù)原義務(wù)，甲方可要求乙方實(shí)際履行或甲方可選擇代為履行復(fù)原義務(wù)，乙方應(yīng)賠償甲方因此遭受的一切損失。自合同解除日起至乙方辦妥交接手續(xù)之日止，乙方應(yīng)以合同解除日前一日所適用的租金、管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為基數(shù)，向甲方雙倍支付延遲返還期間該店鋪的占用費(fèi)、管理費(fèi)及其他費(fèi)用。乙方應(yīng)在租賃期滿或合同提前解除日后20個(gè)工作日內(nèi)完成該店鋪內(nèi)以該店鋪地址登記注冊(cè)手續(xù)的注銷(xiāo)或遷移。乙方違反本條款，保證金不予退還。乙方單次拖欠租金及管理費(fèi)超過(guò)15個(gè)工作日，甲方可單方解除合同提前收回涉案房屋。且乙方已支付的保證金不予退還，并應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于保證金金額的違約金；乙方遲延辦理該店鋪交付手續(xù)的，每延遲一日乙方應(yīng)按保證金金額0.3%的標(biāo)準(zhǔn)向甲方承擔(dān)違約責(zé)任。甲方向乙方發(fā)出書(shū)面解除通知書(shū)，通知書(shū)中載明日期即為提前解除日。依據(jù)該合同發(fā)出的通知、單據(jù)等均應(yīng)采用書(shū)面形式，并用掛號(hào)或快遞方式發(fā)至合同所示的聯(lián)系地址，投遞后的第三個(gè)工作日即視為送達(dá)。

合同履行期間，展某公司向永新華某公司交付了涉案房屋，永新華某公司將涉案房屋交由案外商戶(hù)經(jīng)營(yíng)。永新華某公司依約向展某公司交納了租金保證金77639.76元，向物業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)保證金25930.56元，租金交納至2019年12月31日，此后租金未再交納。2020年2月17日，展某公司按照合同所示地址向永新華某公司發(fā)出《終止函》，載明因永新華某公司拖欠租金、管理費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用，租賃合同于2020年2月19日終止。永新華某公司應(yīng)自終止日起3個(gè)工作日內(nèi)一次性付清欠付費(fèi)用，并于合同終止日當(dāng)日下午五時(shí)之前按照租賃合同約定返還房屋。

關(guān)于房屋交接日期，展某公司稱(chēng)永新華某公司于2020年6月8日騰空涉案房屋，并出具交接單；但永新華某公司認(rèn)為展某公司所出具的交接單未有永新華某公司的簽字蓋章確認(rèn)，對(duì)此不予認(rèn)可。永新華某公司于2020年2月底即已騰空涉案房屋，但未提交相應(yīng)證據(jù)。

關(guān)于鎖鋪情況，永新華某公司稱(chēng)第一次是2019年6月6日，鎖了1天，第二次是2019年9月17日，鎖了1天，第三次是2019年10月18日，鎖了3天，第四次是2019年11月11日到2019年12月16日，共46天。2019年12月16日開(kāi)門(mén)后，商戶(hù)就陸續(xù)搬家，到2020年2月底已經(jīng)搬完。永新華某公司并申請(qǐng)證人閆某、薛某出庭作證。閆某到庭稱(chēng)，其是只有文化公司的法定代表人，實(shí)際使用涉案房屋，自2019年6月始展某公司有陸續(xù)鎖門(mén)情況，短的兩三天，長(zhǎng)的半個(gè)月，自從2019年11月份鎖門(mén)后就沒(méi)有開(kāi)過(guò)了。薛某到庭稱(chēng)，其是代表永新華某公司與展某公司對(duì)接租賃事宜，自2019年5月份以來(lái)，公司資金有些緊張，永新華某公司與展某公司溝通晚交租金，但展某公司不同意，永新華某公司晚些交租金，展某公司就鎖門(mén)，直到補(bǔ)交租金后才開(kāi)門(mén)，這對(duì)永新華某公司經(jīng)營(yíng)造成很大影響。直到2019年10月以后，租金實(shí)在交不了，展某公司就鎖門(mén)了一個(gè)月。對(duì)此，展某公司不認(rèn)可兩位證人證言，認(rèn)為該兩位證人與永新華某公司存在關(guān)聯(lián)利害關(guān)系。關(guān)于鎖門(mén)情況，2019年6月6日只鎖了部分房屋，同天又開(kāi)了。2019年10月18日永新華某公司當(dāng)天支付租金了，展某公司不可能鎖門(mén)。2019年11月11日鎖門(mén)了，鎖了兩三天后，永新華某公司協(xié)商要付款，展某公司就打開(kāi)門(mén)了。

另，關(guān)于涉案房屋裝修狀況，雙方均未提交證據(jù)予以證明。關(guān)于裝修復(fù)原費(fèi)用，展某公司提交案外店鋪的拆除報(bào)告等，以證明涉案房屋的裝修復(fù)原費(fèi)用，但永新華某公司認(rèn)為復(fù)原費(fèi)用未實(shí)際發(fā)生，不能拿案外店鋪?zhàn)鞅取?/p>

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。本案中，展某公司與永新華某公司簽訂的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全面履行自己的義務(wù)。按照合同約定，永新華某公司單次拖欠租金及管理費(fèi)超過(guò)15個(gè)工作日，展某公司可單方解除合同，永新華某公司并應(yīng)向展某公司支付相當(dāng)于保證金金額的違約金；展某公司向永新華某公司發(fā)出書(shū)面解除通知書(shū)，通知書(shū)中載明日期即為提前解除日。根據(jù)已查明事實(shí)，永新華某公司未交納2019年12月31日之后租金，展某公司于2020年2月17日向永新華某公司發(fā)出《終止函》，載明涉案合同自2020年2月19日解除。庭審中，雙方均認(rèn)可涉案合同于2020年2月21日解除，法院對(duì)此予以確認(rèn)。合同解除前的租金，永新華某公司應(yīng)予支付。故展某公司要求永新華某公司支付2020年1月1日至2020年2月21日期間租金的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，法院予以支持。因永新華某公司未交納租金構(gòu)成違約，展某公司有權(quán)解除合同，現(xiàn)展某公司要求永新華某公司支付解約違約金的訴訟請(qǐng)求，亦于法有據(jù)，法院予以支持。根據(jù)合同約定，出現(xiàn)因永新華某公司違約解除合同情況時(shí)，已交納的保證金不予退還，永新華某公司并應(yīng)支付相當(dāng)于保證金金額的違約金。上述“保證金不予退還”也具有違約金性質(zhì)。故對(duì)于展某公司主張的違約金，法院考慮合同已履行時(shí)間、交接情況、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度及展某公司因永新華某公司違約造成的損失等因素，對(duì)違約金數(shù)額依法進(jìn)行確定，同時(shí)將用展某公司已支付的租金保證金予以沖抵。

合同約定，自合同解除日起至永新華某公司辦妥交接手續(xù)之日止，永新華某公司應(yīng)以合同解除日前一日所適用的租金標(biāo)準(zhǔn)為基數(shù)，向展某公司雙倍支付延遲返還期間的占用費(fèi)。鑒于合同解除后至2020年6月8日期間，考慮到永新華某公司主張其2月底已經(jīng)騰房未提交相應(yīng)的證據(jù)，展某公司所持6月8日收房單上也沒(méi)有永新華某公司的簽字確認(rèn)，法院無(wú)法確定永新華某公司的實(shí)際占用期間，又考慮到展某公司因未交租金存在鎖門(mén)行為及疫情因素，故法院將對(duì)房屋占用費(fèi)依法酌定。

展某公司要求永新華某公司支付滯納金的訴訟請(qǐng)求，理由正當(dāng)，法院予以支持，該滯納金實(shí)則拖欠租金的違約金，但違約金約定標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，法院對(duì)此依法酌定。

關(guān)于展某公司要求永新華某公司支付遲延辦理房屋交付手續(xù)導(dǎo)致的違約金一節(jié)，違約金的實(shí)質(zhì)系用于彌補(bǔ)當(dāng)事人因?qū)Ψ降倪`約行為而遭受的損失。鑒于展某公司已向永新華某公司主張了遲延辦理房屋交付手續(xù)期間的房屋占用費(fèi)，故展某公司要求永新華某公司支付該項(xiàng)違約金，依據(jù)不足，法院不予支持。

關(guān)于裝修復(fù)原費(fèi)一項(xiàng)，鑒于展某公司未就其實(shí)際支付的復(fù)原費(fèi)用進(jìn)行舉證，故對(duì)此項(xiàng)法院不予支持。

關(guān)于永新華某公司要求展某公司賠償因商鋪鎖門(mén)、停電給永新華某公司造成的店鋪停業(yè)人員開(kāi)支損失，依據(jù)不足，法院不予支持。

關(guān)于永新華某公司要求展某公司賠償因商鋪鎖門(mén)、停電給永新華某公司造成的裝修損失，因合同解除系永新華某公司違約所致，故該訴訟請(qǐng)求，法院亦不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十三條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決：一、確認(rèn)北京展某世紀(jì)投資管理有限公司與永新華某文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)有限公司簽訂的《前門(mén)大街店鋪?zhàn)赓U合同》于2020年2月21日解除；二、永新華某文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)有限公司于判決生效后七日內(nèi)向北京展某世紀(jì)投資管理有限公司支付欠付租金（含稅）72197.83元（租金保證金72197.83元予以折抵）；三、永新華某文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)有限公司于判決生效后七日內(nèi)向北京展某世紀(jì)投資管理有限公司支付違約金42701.86元（剩余租金保證金5441.93元予以折抵，尚余37259.93元應(yīng)予支付）；四、永新華某文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)有限公司于判決生效后七日內(nèi)向北京展某世紀(jì)投資管理有限公司支付房屋使用費(fèi)37364元；五、永新華某文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)有限公司于判決生效后七日內(nèi)向北京展某世紀(jì)投資管理有限公司支付滯納金1000元；六、駁回北京展某世紀(jì)投資管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；七、駁回永新華某文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。

本院二審期間，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。二審查明的其他事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，展某公司與永新華某公司簽訂的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全面履行自己的義務(wù)。永新華某公司未交納2019年12月31日之后租金，展某公司于2020年2月17日按照合同所示地址向永新華某公司發(fā)出《終止函》，載明涉案合同自2020年2月19日解除。一審?fù)徶校p方亦認(rèn)可涉案合同于2020年2月21日解除，故本院對(duì)于該解除日予以確認(rèn)。合同解除前的租金，永新華某公司應(yīng)予支付。即永新華某公司應(yīng)當(dāng)支付2020年1月1日至2020年2月21日期間的租金。

合同解除后，至永新華某公司騰退房屋之日止，永新華某公司仍應(yīng)支付相應(yīng)的房屋使用費(fèi)。永新華某公司主張其2月底已經(jīng)騰房未提交相應(yīng)的證據(jù)，展某公司所持6月8日收房單上也沒(méi)有永新華某公司的簽字確認(rèn)，無(wú)法確定永新華某公司的實(shí)際占用期間，考慮到展某公司存在鎖門(mén)行為及疫情因素，一審法院對(duì)房屋使用費(fèi)酌情確定的數(shù)額，并無(wú)不當(dāng)。永新華某公司未依約支付租金，應(yīng)支付拖欠租金的滯納金。一審法院依法酌定滯納金1000元，亦無(wú)不妥。

永新華某公司因自身原因欠付租金構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。一審法院考慮合同已履行時(shí)間、交接情況、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度及展某公司因永新華某公司違約造成的損失等因素，對(duì)違約金數(shù)額依法進(jìn)行確定，同時(shí)將用展某公司已支付的租金保證金予以沖抵，并無(wú)不妥。永新華某公司上訴不同意支付違約金，本院不予支持。

永新華某公司上訴要求展某公司賠償因商鋪鎖門(mén)、停電給永新華某公司造成的店鋪停業(yè)人員開(kāi)支損失及裝修損失。展某公司對(duì)商鋪鎖門(mén)、停電系因永新華某公司欠付租金而采取的以催繳租金為目的的行為，其行為雖有不妥，亦屬事出有因，且該情節(jié)因素已在認(rèn)定房屋使用費(fèi)時(shí)予以考慮。另外，合同解除系永新華某公司一方違約所致，故對(duì)于永新華某公司上訴要求展某公司賠償?shù)赇佂I(yè)人員開(kāi)支損失及裝修損失的主張，本院不予支持。

因保證金已在永新華某公司應(yīng)付的租金及違約金中進(jìn)行抵扣，永新華某公司上訴要求退還保證金，本院不予支持。

綜上所述，永新華某公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)7250元，由永新華某文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　趙胤晨

二〇二一年三月十五日

法官助理　徐維眷

書(shū) 記 員　趙　越