上訴人（原審被告）：北京北空空調器有限公司，住所地北京市海淀區(qū)清河永泰莊。

法定代表人：王思涵，董事長。

委托訴訟代理人：程東，北京市高朋律師事務所律師。

委托訴訟代理人：徐鑫，北京市高朋律師事務所實習律師。

被上訴人（原審原告）：北京金夢園物業(yè)管理有限責任公司，住所地北京市西城區(qū)玉桃園****樓**1-102-02。

法定代表人：劉蘊華，董事長。

委托訴訟代理人：何金珠，女，北京金夢園物業(yè)管理有限責任公司員工。

委托訴訟代理人：張亞飛，北京市中永律師事務所律師。

上訴人北京北空空調器有限公司因與被上訴人北京金夢園物業(yè)管理有限責任公司物業(yè)服務合同糾紛一案，不服北京市西城區(qū)人民法院（2019）京0102民初20651號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月19日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

北京北空空調器有限公司（下稱空調器公司）上訴請求：1.撤銷一審判決并依法改判我公司無需給付北京金夢園物業(yè)管理有限責任公司（下稱金夢園物業(yè)公司）2015年6月20日至2019年5月31日期間的物業(yè)費101702.78元；2.本案的一、二審訴訟費用由金夢園物業(yè)公司承擔。事實和理由：一、一審判決認定事實有誤，本案并不存在金夢園物業(yè)公司為我公司提供物業(yè)服務的事實。一審認定的依據(jù)是《物業(yè)管理委托合同》，該合同系金夢園物業(yè)公司與其關聯(lián)公司之前簽訂的合同，僅對合同雙方主體具有約束力，其內容在沒有業(yè)主授權的情況下對小區(qū)業(yè)主并不具有約束力。一審法院按照合同內容及其中收費標準認定我公司需按照該合同內容向金夢園物業(yè)公司支付物業(yè)費顯然屬于認定事實有誤，適用法律不當。二、雙方當事人之間并未實際形成物業(yè)管理委托關系，金夢園物業(yè)公司要求我公司支付物業(yè)費缺少請求權基礎，雙方因合作建設西城區(qū)玉桃園一區(qū)12號樓項目共同簽訂《關于玉桃園一區(qū)甲12號樓分配方案》，該分配方案就雙方合作建設的項目面積、產權分配等事項作出相應約定，但我公司認為該約定僅表明我公司有意向委托金夢園物業(yè)公司管理該部分物業(yè)。金夢園物業(yè)公司提交的用以證明雙方之間存在物業(yè)委托關系的所謂《物業(yè)管理委托合同》中我公司的公章系偽造，故雙方之間并不存在委托關系。金夢園物業(yè)公司主張的物業(yè)費計算標準明顯過高，顯然不合理。三、本案中，金夢園物業(yè)公司提交的主要證據(jù)中空調器公司的公章鑒定系偽造，我公司向一審法院提交申請要求將本案相關材料移送公安機關立案并中止審理，一審法院并未依法移送并予以回應，程序不當。關于本案我公司公章被偽造的情況已經向北京市公安局西城分局新街口派出所，且已經被受理。

金夢園物業(yè)公司辯稱，同意一審判決，不同意空調器公司的上訴請求。一、一審判決認定事實清楚，我公司作為依法設立物業(yè)服務管理單位，承擔包括北京市西城區(qū)玉桃園一區(qū)甲12樓及其院落在內的整個物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務管理工作。二、空調器公司應當向我公司支付物業(yè)費，且收費標準沒有違反當時現(xiàn)行法律、行政法規(guī)及地方性法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。三、空調器上訴狀中所聲稱的公章偽造、一審程序明顯不當，沒有任何事實依據(jù)，一審法院在判決中已經明確表述對《物業(yè)管理委托合同》不予采納，依據(jù)其他證據(jù)已經完全能夠證明雙方的物業(yè)服務關系以及金夢園物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務的事實。

金夢園物業(yè)公司向一審法院起訴請求：1．判令空調器公司向金夢園物業(yè)公司支付1998年5月至2019年5月所拖欠物業(yè)費601197．60元，滯納金446586.79元（暫計算至2019年7月1日），且繼續(xù)支付滯納金至實際向金夢園物業(yè)公司清償前項訴請物業(yè)費之日止；2．判令空調器公司向金夢園物業(yè)公司支付所欠物業(yè)啟動資金35662.70元，逾期付款利息損失36342．57元（暫計算至2019年7月1日），且繼續(xù)支付逾期付款利息至實際向金夢園物業(yè)公司清償前項訴請物業(yè)啟動資金之日止；3．判令空調器公司承擔本案訴訟費用。利息損失按照是中國人民銀行的同期貸款利率計算，滯納金的依據(jù)是雙方簽訂的公共契約的約定，每日滯納金為應繳款項的萬分之二。

一審法院認定事實：空調器公司系北京市西城區(qū)玉桃園一區(qū)甲12號樓-101、101、201、202、301、302號房屋（下稱案涉房屋）的產權人，上述房屋建筑面積共計681.63平方米。金夢園物業(yè)公司依據(jù)北京金夢園房地產咨詢有限責任公司（下稱金夢園咨詢公司）與北京空調器廠（空調器公司改之前名稱）簽訂的《關于玉桃園一區(qū)甲12號樓分配方案》（下稱《分配方案》）及金夢園物業(yè)公司與北京金夢園房地產開發(fā)有限公司（下稱金夢園開發(fā)公司）簽訂的《物業(yè)管理委托合同》于1998年進駐案涉房屋所在小區(qū)，為該小區(qū)提供物業(yè)服務至今，該小區(qū)院內僅有玉桃園一區(qū)甲12號樓一棟樓宇，含地下室一層，地面建，地面建筑**公司未曾向金夢園物業(yè)公司交納過物業(yè)服務費及物業(yè)管理啟動資金。

另查，《分配方案》于1998年簽訂，對北京空調器廠與金夢園咨詢公司就合作建設玉桃園一區(qū)甲12號樓建筑面積產權分配進行約定，其中第二條第4款約定，北京空調器廠的產權總建筑面積743.29平方米，金夢園咨詢公司得產權總建筑面積988.32平方米。其中第二條第7款約定，本樓物業(yè)管理由金夢園咨詢公司方物業(yè)公司負責，物業(yè)管理啟動資金及管理費按雙方所得面積承擔。

簽訂《分配方案后》，金夢園開發(fā)公司委托金夢園物業(yè)公司對玉桃園一區(qū)甲12號樓實行物業(yè)管理，雙方簽訂《物業(yè)管理委托合同》，約定物業(yè)類型為綜合服務樓，金夢園物業(yè)公司提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。該合同還約定了物業(yè)管理服務費收費標準，按照“北京市物業(yè)管理服務收費標準”核算后物業(yè)管理費為3.5元／㎡／月。同時約定業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的，從逾期之日起，按每天應交管理費的萬分之二交納滯納金。

另查，1998年12月19日，北京空調器廠與金夢園咨詢公司及金夢園開發(fā)公司簽訂《協(xié)議》，約定金夢園咨詢公司在與北京空調器廠《分配方案》中所享有的一切權利和責任由金夢園開發(fā)公司承接。2002年3月22日，金夢園開發(fā)公司名稱變更為北京市金夢圓房地產開發(fā)有限公司（下稱金夢圓開發(fā)公司）。2005年8月31日，金夢圓開發(fā)公司將其與空調器公司的債權債務轉讓給北京世紀星城房地產開發(fā)有限公司。

審理中，雙方就事實物業(yè)服務內容、服務費標準及訴訟時效爭議較大。

關于事實物業(yè)服務內容方面，金夢園物業(yè)公司提交安保費、衛(wèi)生費、代收代繳水電煤氣費的票據(jù)、公共水費電費交費單據(jù)、相關設備設施購置及維修發(fā)票、新冠疫情期間小區(qū)封閉管理登記冊等證據(jù)，證明其向案涉房屋提供了事實上的物業(yè)服務；空調器公司對上述證據(jù)的真實性認可，但表示上述支出不包括案涉房屋，雙方物業(yè)自行管理?？照{器公司向法院提交2019年部分月份公共電費交費單據(jù)、2018年案涉小區(qū)內停車費收據(jù)、2019年改造污水井及清理雜物的收據(jù)、2020年更換污水泵收據(jù)及發(fā)票等，證明案涉房屋的物業(yè)管理由其自行負責。金夢園物業(yè)公司表示，停車收費系空調器公司強行收費，污水泵支出并非針對案涉小區(qū)，是旁邊小區(qū)的。

關于服務費標準，空調器公司不認可金夢園物業(yè)公司主張的3.5元／㎡／月的收費標準，認為標準過高。

關于時效問題，金夢園物業(yè)公司向法院提交《關于玉桃園一區(qū)甲12號樓的結算意見》（下稱《結算意見》），該《結算意見》于2004年9月25日由金夢圓開發(fā)公司簽發(fā)，于2004年9月27日由空調器公司職工王永生簽收，相關內容如下：依據(jù)《分配方案》及北京市人民政府令1995年第21號《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》，空調器公司應交納物業(yè)啟動資金為35662.7元；物業(yè)管理費依據(jù)《物業(yè)管理委托合同》每月每平方米3.5元，空調器公司所得使用面積為681.64平方米，時間自1998年5月至今為77個月，應交物業(yè)費總計183701.98元。2017年6月20日，金夢園物業(yè)公司向空調器公司工商注冊地址郵寄《催繳物業(yè)費的通知》，催繳物業(yè)啟動資金35662.7元、尚欠物業(yè)費659190元（收費標準3.5元／㎡／月）及滯納金228574.13元?？照{器公司于2017年6月21日簽收。

另，審理中，空調器公司對金夢園物業(yè)公司提交的主體為空調器公司與金夢園物業(yè)公司的《物業(yè)管理委托合同》《玉桃園甲12號樓公共契約》中空調器公司印章的真?zhèn)渭吧w印時間進行司法鑒定，并申請對《物業(yè)管理委托合同》中落款處兩個簽訂日期是否為同一人書寫進行司法鑒定。北京天平司法鑒定中心于2019年12月23日出具鑒定意見為印鑒與提供的樣本上公章印文不是同一枚公章蓋印，簽訂日期不是同一人書寫。空調器公司支出鑒定費11400元。

一審法院認為，金夢園物業(yè)公司與金夢園開發(fā)公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》系雙方主體的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬合法有效的合同，雙方均應依約履行各自的合同義務。該合同對案涉小區(qū)內所有業(yè)主具有約束力。金夢園物業(yè)公司提交的證據(jù)亦能夠證明金夢園物業(yè)公司已依照合同約定為案涉房屋所在小區(qū)提供了事實上的物業(yè)服務，空調器公司系案涉房屋的產權人，亦應履行交納物業(yè)費的義務。案涉房屋所屬性質為綜合服務樓，上述《物業(yè)管理委托合同》約定收費標準為3.5元／㎡／月，亦未違反當時現(xiàn)行法律、行政法律規(guī)及地方性法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，具有合理性?？照{器公司反駁稱收費標準過高，缺乏法律依據(jù)，法院不予支持。但現(xiàn)有證據(jù)顯示，金夢園物業(yè)公司長期怠于向空調器公司行使追索物業(yè)費及物業(yè)啟動資金的權利，對于已超出訴訟時效的訴訟請求，法院不予支持。金夢園物業(yè)公司提起訴訟前僅于2004年9月及2017年6月向空調器公司追索過物業(yè)費及物業(yè)啟動資金，可見金夢園物業(yè)公司向空調器公司主張物業(yè)啟動資金及利息損失的訴訟請求早已超過訴訟時效，且該部分訴訟請求亦缺乏相關物業(yè)啟動資金的支出依據(jù)，故法院不予支持。就物業(yè)費部分，空調器廠最后簽收催繳通知的日期為2017年6月21日，故法院支持2015年6月20日至2019年5月31日期間的物業(yè)費，經核算金額為113003.09元。2015年6月20日之前的物業(yè)費已超過訴訟時效，法院不予支持?？照{器公司反駁稱其自行管理案涉房屋的物業(yè)，其提交的證據(jù)能夠證明其在停車管理、衛(wèi)生、公共電費交納等方面提供了部分服務，故對其應交納的物業(yè)費總金額法院予以酌減。鑒于空調器廠并非惡意欠費，故對金夢園物業(yè)公司主張滯納金的訴訟請求，法院不予支持。

關于鑒定費，因鑒定結論顯示金夢園物業(yè)公司提交的證據(jù)上的印鑒與樣本上公章印文不是同一枚公章蓋印，簽訂日期不是同一人書寫，該證據(jù)無法采納，故金夢園物業(yè)公司應承擔空調器公司對鑒定費的支出。據(jù)此，一審法院于2020年10月判決如下：一、自判決生效之日起七日內，北京北空空調器有限公司給付北京金夢園物業(yè)管理有限責任公司2015年6月20日至2019年5月31日期間的物業(yè)費合計101702.78元；二、駁回北京金夢園物業(yè)管理有限責任公司的其他訴訟請求。如果北京北空空調器有限公司未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

二審查明的事實與一審一致，本院予以確認。

本院認為，北京空調器廠與金夢園咨詢公司簽訂的《分配方案》、北京空調器廠與金夢園咨詢公司及金夢園開發(fā)公司簽訂的《協(xié)議》以及金夢園開發(fā)公司與金夢園物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》均系各方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效，各方當事人均應按照約定履行各自的義務。金夢園開發(fā)公司作為案涉小區(qū)的建設單位與金夢園物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》對案涉小區(qū)的全部業(yè)主均具有約束力。根據(jù)金夢園物業(yè)公司提交的證據(jù)以及一審法院現(xiàn)場勘驗的結果，金夢園物業(yè)公司已經按照合同約定為案涉房屋所在小區(qū)提供了事實上的物業(yè)服務，空調器公司作為案涉房屋的產權人亦享受了金夢園物業(yè)公司所提供的服務，故其應當按照該合同的約定履行交納物業(yè)費的義務。案涉房屋的性質為綜合服務樓，根據(jù)前述《物業(yè)管理委托合同》的約定案涉房屋的收費標準3.5元／㎡／月，該收費標準并未違反當時的現(xiàn)行法律、行政法規(guī)及地方性法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，亦不高于當時的市場價格，應屬合理?？照{器公司上訴主張收費標準過高，缺乏充分依據(jù)，本院不予支持。空調器公司上訴稱一審程序違法，金夢園公司提交與空調器公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》上的公章經鑒定為偽造，雙方之間并不存在物業(yè)管理委托關系，故應當將該案移送公安機關立案調查。但一審法院并未將該份合同作為證據(jù)采納予以認定，故一審法院并不存在程序違法之處，對于空調器公司的該項上訴主張，本院不予采信。

綜上所述，空調器公司的上訴請求缺乏充分依據(jù)，本院不予支持；一審判決并無不當，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費2334元，由北京北空空調器有限公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　李蔚林

審 判 員　王艷芳

審 判 員　王　元

二〇二一年三月五日

法官助理　朱鑫壤

書 記 員　弓梓瑄