上訴人（原審被告、反訴原告）：北京太陽(yáng)圣火廣場(chǎng)科技發(fā)展有限責(zé)任公司，住所地北京市房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)長(zhǎng)陽(yáng)環(huán)島西側(cè)**樓**301。

法定代表人：李英，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：陸家恩，北京市中經(jīng)律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：北京東某泰昌商貿(mào)有限公司，住所地北京市房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)長(zhǎng)陽(yáng)環(huán)島西側(cè)**樓****。

法定代表人：朱亞玲，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：張金海，北京市智遠(yuǎn)律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：陳冬梅，北京市智遠(yuǎn)律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

上訴人北京太陽(yáng)圣火廣場(chǎng)科技發(fā)展有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱：太陽(yáng)圣火公司）因與被上訴人北京東某泰昌商貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：東某泰昌公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市房山區(qū)人民法院（2019）京0111民初25175號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月19日立案受理后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

太陽(yáng)圣火公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決第四項(xiàng)、第五項(xiàng)，依法改判駁回對(duì)方的原審全部訴訟請(qǐng)求，支持我方的原審反訴請(qǐng)求。事實(shí)和理由：一、東某泰昌公司已明確知曉房屋存在瑕疵，其承諾自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，且明確表示放棄追究我方責(zé)任權(quán)利。在雙方簽訂的租賃意向書(shū)和租賃合同中，我方已經(jīng)明確告知對(duì)方涉案房屋產(chǎn)權(quán)情況。在這種情況下，東某泰昌公司仍然進(jìn)行承租并自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，且在租賃合同第13條第2款中明確了互不追究責(zé)任，損失自負(fù)的意思表示，故東某泰昌公司的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)當(dāng)支持；二、雙方約定的免租期為2019年1月20日至2019年3月20日，2019年1月28日東某泰昌公司向我方提交延長(zhǎng)免租期申請(qǐng)，要求延遲至2019年4月5日，延長(zhǎng)15日房租在第二年房租中減免；但由于租賃合同沒(méi)有執(zhí)行到第二年，因此延長(zhǎng)15天免租期不應(yīng)當(dāng)計(jì)算在免租期內(nèi)，因此一審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。

東某泰昌公司辯稱同意一審判決，不同意上訴人的上訴請(qǐng)求、事實(shí)及理由。

東某泰昌公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.確認(rèn)雙方于2019年1月4日簽訂的房屋及土地使用權(quán)租賃合同無(wú)效；2.判令太陽(yáng)圣火公司退還東某泰昌公司658820元租金；3.判令太陽(yáng)圣火公司退還東某泰昌公司5萬(wàn)元裝修押金；4.判令太陽(yáng)圣火公司自2019年2月1日起以658820元為基數(shù)，按照同期銀行貸款利率計(jì)算賠償東某泰昌公司經(jīng)濟(jì)損失，直至退還租金之日止；5.判令太陽(yáng)圣火公司賠償東某泰昌公司608118元經(jīng)濟(jì)損失；6.訴訟費(fèi)由太陽(yáng)圣火公司承擔(dān)。

太陽(yáng)圣火公司向一審法院提出反訴，請(qǐng)求：1、東某泰昌公司承擔(dān)房屋裝修損失298077元；2、訴訟費(fèi)由東某泰昌公司承擔(dān)。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2018年12月25日，太陽(yáng)圣火公司（甲方，出租方）與東某泰昌公司（乙方，承租方）簽訂了《太陽(yáng)圣火廣場(chǎng)商業(yè)租賃意向書(shū)》，雙方約定：乙方自愿承租甲方出租的5號(hào)樓原職工食堂，面積為417平米，其中地上一層面積為417平方米，二層面積為0平方米。因本樓沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證，需要出租方提供廣場(chǎng)內(nèi)其他地址供承租方注冊(cè)使用。乙方經(jīng)營(yíng)類別為汽車輪胎、洗車、快修經(jīng)營(yíng)品牌為米其林。未經(jīng)甲方書(shū)面同意乙方不得變更經(jīng)營(yíng)類別、品牌及轉(zhuǎn)租。租賃期限為伍年。乙方所承租的商鋪第一年每天每平方米的租金人民幣4.5元，其中現(xiàn)金結(jié)算4元，0.5元消費(fèi)代金券。年租金合計(jì)人民幣608820元，大寫：陸拾萬(wàn)零捌佰貳拾元整，消費(fèi)代金券合計(jì)76100元，大寫：柒萬(wàn)陸仟壹佰元整，以后的每年按照每天每平米5%遞增。乙方應(yīng)承擔(dān)的其它費(fèi)用包括：物業(yè)費(fèi)0.2/元/天/平方米，電費(fèi)1.5元/度，水費(fèi)10元/噸；自行承擔(dān)關(guān)于所租賃商鋪的空調(diào)安裝及取暖費(fèi)用，消防改造及報(bào)批的費(fèi)用。為示合作誠(chéng)意，乙方與本租賃意向書(shū)簽訂之日向甲方支付意向保證金10萬(wàn)元，簽訂正式《租賃合同》時(shí)，意向保證金自動(dòng)轉(zhuǎn)為租賃保證金。不足的，乙方同時(shí)予以補(bǔ)足。甲方盡快將乙方審批資料報(bào)集團(tuán)總部審批，審批通過(guò)。乙方須在本租賃意向書(shū)簽訂后于2018年12月31日之前，在太陽(yáng)圣火公司簽訂商鋪?zhàn)赓U合同及相關(guān)附件，并按照甲方要求提供相關(guān)合法證件資料，如在約定時(shí)間內(nèi)未完成合同簽訂，則甲方不予退還訂金或意向保證金。本租賃意向書(shū)作為甲方和乙方簽訂正式《租賃合同》的依據(jù)。

2019年1月4日，太陽(yáng)圣火公司（甲方，出租方）與東某泰昌公司（乙方，承租方）簽訂了房屋及土地使用權(quán)租賃合同，約定了以下內(nèi)容：1、租賃物位置及面積，租賃物院內(nèi)5號(hào)廳417㎡房屋的使用權(quán)出租給乙方。（詳見(jiàn)附件3：租賃物位置平面圖）。具體情況為：5號(hào)廳為臨時(shí)建筑，無(wú)產(chǎn)權(quán)，占地面積為417㎡，建筑物結(jié)構(gòu)為磚混墻體+巖棉保溫板墻體和屋頂。2、租賃用途，乙方承租上述租賃物用途：主營(yíng)米其林輪胎，配套經(jīng)營(yíng)汽車美容、快修、洗車；經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目需取得政府相關(guān)部門審批，經(jīng)營(yíng)范圍不得超出租賃用途范圍和政府相關(guān)部門審批范圍。甲方在不改變現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的情況下，整體園區(qū)類似乙方經(jīng)營(yíng)內(nèi)容商戶固定在3家內(nèi)，甲方不再招租上述業(yè)態(tài)的商戶。3、租賃期限、轉(zhuǎn)租和優(yōu)先權(quán)，租賃期限：自2019年1月1日起至2024年3月20日止，共5年零2個(gè)月。其中2019年1月1日至2019年1月20日為甲方房屋結(jié)構(gòu)改造期，2019年1月20日-2019年3月20日為乙方裝修免租期。乙方應(yīng)于租賃期屆滿前3個(gè)月，書(shū)面告知甲方是否續(xù)租，如乙方有意繼續(xù)承租的，經(jīng)甲方同意后雙方應(yīng)重新簽訂租賃合同，在同等條件下乙方有優(yōu)先承租權(quán)。租賃期內(nèi)乙方不得以任何形式進(jìn)行第三方分租和轉(zhuǎn)租第三方。4、租金、支付方式及押金，首年年租金：租賃物日租金4.5元/㎡，每年按365天計(jì)算。其中現(xiàn)金結(jié)算4元/㎡/日，首年現(xiàn)金結(jié)算部分租金合計(jì)人民幣608820元。消費(fèi)代金券結(jié)算0.5元/㎡/天，首年消費(fèi)代金券部分合計(jì)76100元。乙方每1年向甲方支付一次租金，于本期租金屆滿前1個(gè)月向甲方支付下一期租金，租金支付按照本條第6項(xiàng)表中所列日期及數(shù)額支付。遞增方式：租金遞增為每年在前一年租金總額基礎(chǔ)上遞增5%，以此類推遞增。定金及押金：甲乙雙方已簽訂意向合同，乙方已交10萬(wàn)意向保證金，簽訂本合同后其中5萬(wàn)元轉(zhuǎn)為押金，剩余5萬(wàn)元轉(zhuǎn)為租金，其余租金在合同規(guī)定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)齊。押金的退還為乙方租賃期滿后，且乙方支付并結(jié)清租金、水、電、冷暖、物業(yè)費(fèi)、通訊費(fèi)、垃圾清運(yùn)等相關(guān)費(fèi)用、租賃物內(nèi)的注冊(cè)地址進(jìn)行工商變更或者注銷后的5個(gè)工作日后無(wú)息退還乙方。5、租賃物移交和裝修免租期其他費(fèi)用及裝修押金，本合同簽訂且甲方收到乙方交付的定金后，將租賃物使用權(quán)移交乙方，交付狀態(tài)為現(xiàn)行存在狀態(tài)。（詳見(jiàn)附件7：租賃物交付確認(rèn)書(shū)）。租賃物交付時(shí)，甲乙雙方應(yīng)派代表到現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)，并簽署《租賃物交付確認(rèn)書(shū)》。甲方同意自2019年1月20日至2019年3月20日止（共2個(gè)月）作為乙方裝修免租期，該期間甲方免收乙方租金，但該期間乙方需承擔(dān)所使用的水、電、衛(wèi)生費(fèi)用并承擔(dān)安全及消防責(zé)任。甲方負(fù)責(zé)在2019年1月20日按照完成雙方確認(rèn)的“米其林結(jié)構(gòu)平面圖”進(jìn)行房屋結(jié)構(gòu)改造，費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)。更換5號(hào)廳的屋頂及現(xiàn)有保溫板，現(xiàn)有面積分為9個(gè)房間，西墻留窗戶并用原有窗戶安裝，北墻為不留門窗；東墻預(yù)留出9個(gè)門洞和南墻留出1個(gè)門洞1個(gè)窗口，由乙方自行根據(jù)需要安裝門窗。新改造后室內(nèi)梁下凈高4米。甲方負(fù)責(zé)提供將水電接駁點(diǎn)引入5號(hào)廳（用點(diǎn)量80KW），并單獨(dú)安裝水表和電表并單獨(dú)計(jì)量計(jì)費(fèi)，水表和電表后的水、電線路由乙方自行按需布線；5號(hào)廳東門前5米內(nèi)不設(shè)置車位，5米外是公共通道和車位。南門外留出行人通道，其余場(chǎng)地乙方不得占用。裝修押金：乙方應(yīng)于進(jìn)場(chǎng)裝修前向甲方支付裝修管理保證金，共計(jì)人民幣10萬(wàn)元。待乙方裝修完畢施工人員無(wú)違規(guī)、違章行為，甲方應(yīng)于乙方工程驗(yàn)收合格后的一個(gè)月內(nèi)無(wú)息退還乙方。合同簽訂后，太陽(yáng)圣火公司于2019年1月28日將租賃物交付給東某泰昌公司。東某泰昌公司向太陽(yáng)圣火公司交納了租金658820元，裝修保證金50000元。

2019年1月28日東某泰昌公司向太陽(yáng)圣火公司提交了免租期申請(qǐng)，內(nèi)容為：尊敬的圣火集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)您好，由于貴公司改造施工期間，未能準(zhǔn)時(shí)按照合同日期給我方交房，延期15日，導(dǎo)致我方準(zhǔn)備入場(chǎng)施工人員延期15日，現(xiàn)申請(qǐng)裝修免租期延期15日。即2019年1月20日至2019年4月5日止。延期15日房租在第二年房租中減免。望貴公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。祝新年快樂(lè)。申請(qǐng)方處有東某泰昌公司蓋章，審批方處有太陽(yáng)圣火公司蓋章。

2019年8月17日，東某泰昌公司向太陽(yáng)圣火公司送達(dá)撤場(chǎng)通知，內(nèi)容為：由于太陽(yáng)圣火公司出租給我方東某泰昌公司的院內(nèi)5號(hào)廳的房屋已經(jīng)被政府定性為違法建筑，需要拆除，今天將房屋交還于你。當(dāng)日東某泰昌公司將租賃物交還太陽(yáng)圣火公司。

本案審理過(guò)程中，經(jīng)東某泰昌公司申請(qǐng)，法院依法委托北京市京價(jià)價(jià)格評(píng)估有限公司對(duì)租賃物房屋的裝修價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。北京市京價(jià)價(jià)格評(píng)估有限公司出具了京價(jià)（民）字【2020】0006號(hào)價(jià)格評(píng)估報(bào)告。評(píng)估結(jié)論為：價(jià)格評(píng)估標(biāo)的在價(jià)格評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估價(jià)格為：評(píng)估原值608118元；評(píng)估現(xiàn)值571631元。本次評(píng)估基準(zhǔn)日為2020年4月28日。東某泰昌公司支付了評(píng)估費(fèi)元20500元。

經(jīng)太陽(yáng)圣火公司申請(qǐng)，法院依法委托北京市京價(jià)價(jià)格評(píng)估有限公司對(duì)租賃物房屋的裝修價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。北京市京價(jià)價(jià)格評(píng)估有限公司出具了京價(jià)（民）字【2020】0007號(hào)價(jià)格評(píng)估報(bào)告。評(píng)估結(jié)論為：價(jià)格評(píng)估標(biāo)的在價(jià)格評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估價(jià)格為：298077元。本次評(píng)估基準(zhǔn)日為2020年4月28日。太陽(yáng)圣火公司支付了評(píng)估費(fèi)10500元。

2019年3月4日，北京市房山區(qū)城市管理綜合行政執(zhí)法監(jiān)察局向多維聯(lián)合集團(tuán)有限公司送達(dá)了京房城管告字（2019）年第0002118號(hào)告知書(shū)。2019年7月29日北京市房山區(qū)城市管理綜合行政執(zhí)法監(jiān)察局向多維聯(lián)合集團(tuán)有限公司出具了限期拆除決定書(shū)。

本案審理過(guò)程中，太陽(yáng)圣火公司表示，2019年3月4日被調(diào)查，大概過(guò)了一周的時(shí)間，多維聯(lián)合集團(tuán)有限公司將情況告知己方，城管去過(guò)現(xiàn)場(chǎng)很多次，東某泰昌公司也在現(xiàn)場(chǎng)，口頭通知過(guò)東某泰昌公司工作人員。東某泰昌公司表示，在接受城管調(diào)查時(shí)，太陽(yáng)圣火公司并未及時(shí)告知己方。2019年5月初太陽(yáng)圣火公司才告知涉案地面將會(huì)拆除，東某泰昌公司裝修的時(shí)間是從2019年3月初至2019年5月中旬結(jié)束。2019年6月，太陽(yáng)圣火公司才明確告知租賃物涉及非法建筑，將被拆除。

本案審理過(guò)程中，太陽(yáng)圣火公司同意退還東某泰昌公司裝修押金50000元。

一審法院認(rèn)為，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

本案中，涉案房屋被認(rèn)定為違法建筑，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，太陽(yáng)圣火公司與東某泰昌公司簽訂的房屋及土地使用權(quán)租賃合同應(yīng)屬無(wú)效。故對(duì)于東某泰昌公司要求確認(rèn)合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。作為出租方的太陽(yáng)圣火公司將沒(méi)有規(guī)劃許可的房屋對(duì)外出租，應(yīng)對(duì)合同無(wú)效的后果承擔(dān)主要責(zé)任。作為承租方的東某泰昌公司明知涉案房屋沒(méi)有規(guī)劃許可依然簽訂合同，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同無(wú)效的次要責(zé)任。

對(duì)于東某泰昌公司要求太陽(yáng)圣火公司退還租金的訴訟請(qǐng)求，法院根據(jù)申請(qǐng)確定東某泰昌公司的免租期應(yīng)為2019年1月20日至2019年4月5日。故東某泰昌公司實(shí)際占有使用租賃房屋需要支付房屋占有使用費(fèi)的期間應(yīng)為2019年4月6日至2019年8月17日。對(duì)于東某泰昌公司要求退還2019年8月17日之前租金的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。對(duì)于房屋占有使用費(fèi)的支付標(biāo)準(zhǔn)，法院按照雙方約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。對(duì)于東某泰昌公司要求太陽(yáng)圣火公司退還裝修押金的訴訟請(qǐng)求，太陽(yáng)圣火公司表示同意，法院不持異議。對(duì)于東某泰昌公司要求太陽(yáng)圣火公司給付租金利息損失的訴訟請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)，法院不予支持。對(duì)于東某泰昌公司要求賠償?shù)难b修損失，確系因履行涉案房屋租賃合同所支出的合理費(fèi)用，故對(duì)于該訴訟請(qǐng)求法院予以支持。具體數(shù)額由法院根據(jù)雙方的過(guò)錯(cuò)程度，合同無(wú)效造成的損害后果結(jié)合評(píng)估報(bào)告的數(shù)額予以酌定。

對(duì)于太陽(yáng)圣火公司要求賠償裝修損失的反訴請(qǐng)求，確系因履行涉案房屋租賃合同所支出的合理費(fèi)用，故對(duì)于該訴訟請(qǐng)求法院予以支持。具體數(shù)額由法院根據(jù)雙方的過(guò)錯(cuò)程度，合同無(wú)效造成的損害后果根據(jù)評(píng)估報(bào)告的數(shù)額予以酌定。

據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條之規(guī)定，判決：一、北京東某泰昌商貿(mào)有限公司與北京太陽(yáng)圣火廣場(chǎng)科技發(fā)展有限公司于2019年1月4日簽訂的房屋及土地使用權(quán)租賃合同無(wú)效；二、北京太陽(yáng)圣火廣場(chǎng)科技發(fā)展有限公司于判決生效后7日內(nèi)退還北京東某泰昌商貿(mào)有限公司租金407369元；三、北京太陽(yáng)圣火廣場(chǎng)科技發(fā)展有限公司于判決生效后7日內(nèi)退還北京東某泰昌商貿(mào)有限公司裝修押金50000元；四、北京太陽(yáng)圣火廣場(chǎng)科技發(fā)展有限公司于判決生效后7日內(nèi)賠償北京東某泰昌商貿(mào)有限公司裝修損失400141.7元；五、北京東某泰昌商貿(mào)有限公司于判決生效后7日內(nèi)賠償北京太陽(yáng)圣火廣場(chǎng)科技發(fā)展有限公司裝修損失89423.1元；六、駁回北京東某泰昌商貿(mào)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；七、駁回北京太陽(yáng)圣火廣場(chǎng)科技發(fā)展有限公司的其他反訴請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院二審期間，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。二審查明的其他事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，涉案房屋被認(rèn)定為違法建筑，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，太陽(yáng)圣火公司與東某泰昌公司簽訂的房屋及土地使用權(quán)租賃合同應(yīng)屬無(wú)效。作為出租方的太陽(yáng)圣火公司將沒(méi)有規(guī)劃許可的房屋對(duì)外出租，應(yīng)對(duì)合同無(wú)效的后果承擔(dān)主要責(zé)任。作為承租方的東某泰昌公司明知涉案房屋沒(méi)有規(guī)劃許可依然簽訂合同，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同無(wú)效的次要責(zé)任。東某泰昌公司與太陽(yáng)圣火公司各自所主張的裝修損失，均屬于因履行涉案房屋租賃合同所支出的合理費(fèi)用，一審法院根據(jù)雙方的過(guò)錯(cuò)程度、合同無(wú)效造成的損害后果以及評(píng)估報(bào)告結(jié)論，酌情確定的雙方各自負(fù)擔(dān)的裝修損失數(shù)額，并無(wú)不當(dāng)。

太陽(yáng)圣火公司上訴主張，合同約定“租賃期內(nèi)，如遇到政府或政策原因而產(chǎn)生的政府回收、拆遷、征用、限制（阻止）使用等使得雙方無(wú)法繼續(xù)履行合同的情形時(shí)，雙方互不追究責(zé)任，各自損失自負(fù)”，故雙方應(yīng)對(duì)裝修損失各自負(fù)擔(dān)。因本案中，涉案房屋系被政府部門定性為違法建筑而需要拆除，并非屬于上述合同約定的情形，故對(duì)于太陽(yáng)圣火公司上訴所主張，應(yīng)適用上述條款，雙方各自負(fù)擔(dān)損失的意見(jiàn)，本院不予采納。

綜上所述，太陽(yáng)圣火公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)8644元，由北京太陽(yáng)圣火廣場(chǎng)科技發(fā)展有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　趙胤晨

審 判 員　梁立君

審 判 員　曹　雪

二〇二一年三月十六日

法官助理　徐維眷

書(shū) 記 員　趙　越