上訴人（原審被告）：大擴集團有限公司，住所地北京市豐臺區(qū)南四環(huán)西路******樓**。

法定代表人：高培擴。

被上訴人（原審原告）：建龍鋼鐵控股有限公司，住，住所地北京市豐臺區(qū)南四環(huán)西路**總部基地****樓/div>

法定代表人：張志祥，董事長。

委托訴訟代理人：羅小來，北京市君合律師事務所律師。

上訴人大擴集團有限公司（以下簡稱大擴公司）因與被上訴人建龍鋼鐵控股有限公司（以下簡稱建龍公司）租賃合同糾紛一案，不服北京市豐臺區(qū)人民法院（2020）京0106民初19702號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月19日立案后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結。

大擴公司上訴請求：撤銷一審判決第三項、第六項，改判為大擴公司于判決生效起七日內給付建龍公司租金99836.67元。事實和理由：大擴公司主張因疫情期間經(jīng)營遇到嚴重困難，租賃大擴公司機器設備的合作方自年初以來一直停工，導致大擴公司上半年沒有收入，未能支付建龍公司租賃費，故大擴公司于2020年2月28日向建龍公司提出《關于延期支付房租的申請》，并在其中表明愿意無償向建龍公司提供辦公場所供建龍公司臨時辦公使用，后來大擴公司將北京市豐臺區(qū)南四環(huán)西路188號二區(qū)3號樓第4、6、8、10層騰退交付建龍公司，建龍公司自2020年4月1日開始不再向大擴公司收取第4、6、8、10層的租金，大擴公司認為建龍公司雖未書面回應，但建龍公司接受大擴公司騰退樓層的行為應認為其同意了大擴公司的申請以及雙方達成了延期支付租金的合意且雙方互不負違約責任；一審判決未根據(jù)《最高人民法院關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》的規(guī)定酌情考慮大擴公司的經(jīng)營狀況，減免租金，大擴公司上訴要求減免租金、雙方互不負違約責任，緩解大擴公司的經(jīng)濟壓力以保證大擴公司經(jīng)營活動繼續(xù)進行。

建龍公司辯稱，同意一審判決，不同意大擴公司的上訴請求。

建龍公司向一審法院起訴請求判決：1.確認雙方簽訂的《寫字樓租賃合同》于2020年6月3日解除，大擴公司將位于北京市豐臺區(qū)南四環(huán)西路188號2區(qū)3號樓1、2、3、7、9層全部房屋騰空并交付建龍公司；2.大擴公司支付2020年6月3日至房屋騰退之日的占有使用費（按照合同4.3條約定的每三年遞增的標準計算）；3.大擴公司支付截止到2020年6月2日拖欠的房屋租金733069.25元；4.大擴公司支付逾期付款違約金219920.78元（違約金按照合同9.2.5條租金的30%計算）；5.大擴公司支付至騰退之日止的水電費，其中2020年4月1日到2020年6月30日尚欠16299.4元。

一審法院認定事實：2016年5月，建龍公司（出租方、甲方）與大擴貿易集團有限公司（承租方、乙方）簽訂《寫字樓租賃合同》（以下簡稱租賃合同），約定：一、房屋基本情況及用途：1.1甲方同意將位于北京市豐臺區(qū)南四環(huán)西路188號二區(qū)3號樓之寫字樓，在設備完好狀態(tài)下出租給乙方使用?！?、免租期（含裝修期）：免租期為150天，自2016年5月3日起至2016年10月2日止。乙方在免租期內免付租金。三、租賃期：3.1自2016年10月3日起租至2026年10月2日止，租期10年。……四、租金、支付方式及遞增，4.1租金：該房屋租金為每平米每天（建筑面積）3.5元人民幣計算，該房屋建筑面積2770平方米，租金包括物業(yè)費、房租發(fā)票。4.2租金支付方式為押二付三；乙方直接匯至甲方指定銀行賬戶，開戶行：中國建設銀行北京豐臺支行，卡號×××，戶名：建龍鋼鐵控股有限公司。4.3租金每三個月支付一次，于付款月起租日5天前支付下一次租金；遞增為每3年遞增6%，本合同有效期內租金不予調整。具體遞增及每次付款詳情如下：第一個3年期，年租金人民幣??3538675元，月租金人民幣??294889.59元，第二個3年期，年租金人民幣??3750995.5元，月租金人民幣??312582.96元，第三個3年期，年租金人民幣??3976055.23元，月租金人民幣??331337.94元，最后的1年期，年租金人民幣??4214618.55元，月租金人民幣??351218.22元。4.4押金相當于2個月的租金即人民幣??589779.18元（大寫）：伍拾捌萬玖仟柒佰柒拾玖元壹角捌分整（人民幣）；押金是乙方作為誠信履行本合同各條款之規(guī)定，向甲方交付的保證金。4.5如乙方違反本合同的約定，甲方可按雙方約定扣留全部或部分押金；如押金不足以彌補甲方損失，乙方應按約定另行賠付。五、其他費用5.1租賃期內的下列費用中，……由乙方承擔：（1）水費、（2）電費……九、違約責任與合同終止……9.2乙方有下列行為之一的，甲方有權解除本合同：9.2.1乙方未經(jīng)甲方書面同意，轉租、轉借本房屋；或者未按期繳納本合同約定的各項費用累計金額超過一個月房租?！?.2.4因以上原因雙方解除本合同，甲方無須退還乙方所交納的押金；如押金不夠賠付給甲方帶來的經(jīng)濟損失，甲方可再向乙方追償。9.2.5乙方未按本合同約定支付租金，逾期按日加付其月租金的3‰作為滯納金；逾期十五日仍未支付房租視為乙方自動退租，甲方有權收回該房屋，并追究乙方未付到期租金30%的違約金。……十三、補充說明……2、甲方在合同期內違約導致合同解除，除承擔正常的違約責任外還需賠償乙方裝修損失，實際損失以雙方認定的評估機構評估的結果為準。因乙方違約導致合同解除，甲方不承擔乙方裝修損失。合同落款處甲方處加蓋有建龍公司的合同專用章，乙方處加蓋有大擴貿易集團有限公司合同專用章。訴訟中，大擴公司表示，如租賃合同解除，其裝修損失不再本案中一并解決。

合同簽訂后，大擴貿易集團有限公司更名為大擴公司的現(xiàn)名稱。大擴公司按照合同約定向建龍公司交納押金589779.18元，并交納租金。2019年6月28日，大擴公司未按期交納2019年7月3日至10月2日的租金。2019年12月6日，建龍公司向大擴公司送達催款函，催款函載明：經(jīng)多次催收，貴司仍拖欠2019年7月應交房租884668.77元，2019年10月應預交租金937748.88元，共計1822417.65元。貴司拖欠房租的行為已構成嚴重違約，應當立即向我司支付租金?！?，大擴公司簽收該催款函，并向建龍公司出具承諾函，承諾于2019年12月31日前結清2019年到期應付房屋租賃費。截止2020年1月6日，建龍公司交納了部分欠付租金共計1122417.65元，其中包括2019年7月3日至10月2日的租金884668.77元，2019年10月3日至2020年1月2日的部分租金237748.88元。2020年2月28日，大擴公司向建龍公司提出《關于延期支付房租的申請》，申請載明：“非常抱歉的通知貴司：突然襲來的疫情，導致我司春節(jié)前計劃好的應收賬款未能按期回款，以上兩張支票不能按期兌付給貴司了。我司在此鄭重承諾：2020年3月11日前向貴司支付房租100萬元，3月底前付清剩余63.774888萬元。后續(xù)房租一定按期交納。在與貴司人員交流中得知貴司目前辦公場所緊張，為表示我司的歉意及繼續(xù)與貴司合作的誠意，我司愿無償向貴司提供辦公樓中的三層供貴司員工臨時辦公使用，辦公家具齊全且馬上可用（如貴司需要，提前與我司溝通，下月可增加一層）。使用期限為3-4個月，價值約47萬元?！贝髷U公司于2020年3月將北京市豐臺區(qū)南四環(huán)西路188號二區(qū)3號樓第4、6、8、10層騰退并交付建龍公司，雙方均認可自2020年4月1日始，建龍公司不再向大擴公司收取第4、6、8、10層的租金；大擴公司于2020年11月將北京市豐臺區(qū)南四環(huán)西路188號二區(qū)3號樓第5層騰退并交付建龍公司，雙方均認可自2020年11月21日始，建龍公司不再向大擴公司收取第5層的租金或占有使用費。大擴公司于2020年3月9日、4月30日、6月1日分別交納租金30萬元、10萬元、29萬元。建龍公司主張，截至2020年6月2日，大擴公司尚欠建龍公司2019年10月3日至2020年1月2日租金1萬元，2020年1月3日至2020年4月2日租金937748.88元，2020年4月3日至2020年6月2日租金375099.55元。大擴公司認可租金的交納情況以及租金的欠付情況。雙方均認可建龍公司不收取涉案房屋第4、6、8、10層從2020年4月1日至2020年4月2日的租金。

2020年5月15日，建龍公司向大擴公司發(fā)出《通知》，通知載明：“我司與貴司簽訂了《寫字樓租賃合同》，租賃期為2016年10月3日至2026年10月2日。貴司于2019年下半年起不能按時支付房租，雖經(jīng)我司十幾次催繳，貴司做了數(shù)次書面及口頭付款承諾，現(xiàn)貴司仍拖欠我公司180余萬元房租。鑒于此，我司向貴司鄭重通知如下：一、接到本通知兩日內，請派財務人員與我司財務人員對賬，確定準確的拖欠房租金額。二、限貴司于2020年5月29日17時之前繳清全部拖欠房租。三、如貴司未能在限定期限內付清房租，我司將整體收回總部基地二區(qū)3號樓的使用權。請?zhí)崆巴ㄖ劫F司所有員工，并主動將貴司所有物品搬離。四、我司將自本通知送達之日向人民法院提起訴訟，追討貴司所拖欠房租。”大擴公司于2020年6月1日交納租金29萬元。2020年6月2日，建龍公司向大擴公司發(fā)出《解除租賃合同通知書》，通知載明：“貴我雙方于2016年5月簽訂了《寫字樓租賃合同》，貴公司在合同履行過程中持續(xù)違約，截至目前已拖欠房租共計1510398.21元，根據(jù)合同第9.2條的規(guī)定，我方正式通知貴公司解除合同，請貴公司在收到本通知后的三日內向我公司支付拖欠的房租1510398.21并按照合同9.2.5條的約定支付違約金。同時，請貴公司在收到本通知后的三日內騰退房屋。特此通知?！?020年6月3日，大擴公司簽收上述《解除租賃合同通知書》的快遞件。同日，大擴公司向建龍公司提出《房租減免申請書》，申請書主要載明：“由于受新冠肺炎疫情以及大環(huán)境的影響，租賃我公司機器設備的合作方自年初以來一直停工故未支付我方租賃費，導致我公司自今年上半年以來沒有收入。目前，我公司在經(jīng)營方面已陷入困難，高價房租更是暫時難以支付。綜上，依據(jù)北京市《北京市人民政府辦公廳關于應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響促進中小微企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干措施》、《進一步支持中小微企業(yè)應對疫情影響保持平穩(wěn)發(fā)展若干措施》以及合同法第117條等有關規(guī)定，我公司特此申請：對我方減免租金并延緩繳納租金、互不承擔違約責任，不再對我公司進行鎖門，以幫助我公司渡過難關。懇請貴司考慮并接受我公司請求。請予答復為盼！”

大擴公司在一審中表示同意解除合同，同意按照合同約定的租金標準支付占有使用費，但稱大擴公司不存在違約，并主張雙方關于2019年7月3日至10月2日的租金緩交一項以及疫情期間大擴公司受疫情影響應減免租金一項，均已協(xié)商達成一致，但大擴公司無法向法庭提交證據(jù)。

另查，建龍公司要求大擴公司支付至騰退之日止水電費，其中2020年4月1日至2020年6月30日的水電費為16299.4元，并提交北京道豐總部基地物業(yè)管理有限公司繳款通知書，證明大擴公司尚欠水電費16299.4元。建龍公司認可按照租賃合同約定水電費應由大擴公司負擔，但其現(xiàn)并未墊付上述水電費。大擴公司提交北京道豐總部基地物業(yè)管理有限公司出具的發(fā)票兩張，證明其已支付2020年4-9月的水電費15501.3元。

一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。建龍公司與大擴公司簽訂的租賃合同系雙方真實意思表示，亦不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效，各方應按照合同履行。根據(jù)已查明的事實，大擴公司從2019年6月28日開始出現(xiàn)逾期交納租金情況，雖經(jīng)建龍公司多次催繳，大擴公司交納了2020年1月2日之前的部分租金，后續(xù)租金均未交納，且經(jīng)建龍公司于2020年5月15日催告后在合理期限內仍未履行。根據(jù)租賃合同，大擴公司未按期繳納合同約定的各項費用累計金額超過一個月房租的，建龍公司有權解除本合同。故合同約定的解除條件已經(jīng)成就，建龍公司有權按照租賃合同約定解除合同，建龍公司解除合同的通知已于2020年6月3日送達大擴公司，故法院確認租賃合同于2020年6月3日解除，合同解除后，大擴公司應當將涉案房屋中尚未騰退的1、2、3、5、7、9層騰退并交付建龍公司，因雙方認可第5層已于2020年11月20日騰退，且雙方認可第5層自2020年11月21日始不再收取占有使用費，故大擴公司應支付涉案房屋第1、2、3、7、9層從2020年6月3日始至騰退之日止的房屋占有使用費，以及涉案房屋第5層從2020年6月3日始至2020年11月20日的房屋占有使用費。大擴公司在庭審中表示同意解除合同，同意按照合同約定的租金標準支付占有使用費，對此法院不持異議，占有使用費應按合同第4.3條約定的租金標準除以10，乘以大擴公司實際占用的層數(shù)進行確定。關于欠付的租金，建龍公司主張截至2020年6月2日，大擴公司欠付的租金為1322848.43元，但因大擴公司已于2020年4月1日前騰退涉案房屋第4、6、8、10層，故建龍公司主張的租金中應扣除涉案房屋第4、6、8、10層從2020年4月1日和2020年4月2日的租金，故扣除大擴公司已交納的押金589779.18元后，欠付的租金為725002.59元。對此，大擴公司辯稱，疫情期間應減免租金，但大擴公司并未舉證證明系因疫情或者疫情防控措施導致大擴公司資金周轉困難或者營業(yè)收入明顯減少，進而導致未按期交納租金，故大擴公司應承擔舉證不利的法律后果。故，大擴公司應當支付建龍公司欠付的租金725002.59元。關于違約金，大擴公司辯稱，其不存在違約行為，雙方曾就延期支付租金協(xié)商一致，但大擴公司未舉證證明；其次，新冠肺炎疫情發(fā)生于2020年初，但大擴公司從2019年6月28日始即出現(xiàn)逾期交納租金情況，且2020年1月6日大擴公司才交納完畢2019年6月28日應交納的2019年7月3日至2019年10月2日的租金，按照租賃合同約定，大擴公司逾期十五日仍未支付房租視為自動退租，建龍公司有權收回該房屋，并追究大擴公司未付到期租金30%的違約金；再次，如上文所述，大擴公司并未舉證證明疫情期間其未按期交納租金，系因疫情或者疫情防控措施導致大擴公司資金周轉困難或者營業(yè)收入明顯減少。綜上，大擴公司逾期交納租金構成違約，建龍公司要求大擴公司按照未付到期租金的30%支付違約金的訴訟請求法院予以支持，但建龍公司主張的違約金的基數(shù)即未付到期租金的數(shù)額有誤，法院予以調整。關于水電費，建龍公司實際并未支付該水電費，該項費用并未實際發(fā)生，故對于建龍公司要求大擴公司支付至騰退之日止的水電費的訴訟請求，沒有事實和法律依據(jù)，法院不予支持，若之后建龍公司支付該項費用，建龍公司可與大擴公司再行協(xié)商或訴訟解決。關于裝修裝飾，經(jīng)法院釋明，大擴公司表示裝修的費用不在本案中主張，對此法院不持異議，若之后大擴公司對裝修損失有異議的，可與建龍公司再行協(xié)商或訴訟解決。

據(jù)此，一審法院于2020年11月判決：一、建龍鋼鐵控股有限公司與大擴集團有限公司于2016年5月簽訂的《寫字樓租賃合同》于2020年6月3日解除；二、大擴集團有限公司于判決生效之日起七日內將位于北京市豐臺區(qū)南四環(huán)西路188號二區(qū)3號樓1、2、3、7、9層房屋全部騰空，并交付建龍鋼鐵控股有限公司；三、大擴集團有限公司于判決生效之日起七日內給付建龍鋼鐵控股有限公司租金725002.59元；四、大擴集團有限公司于判決生效之日起七日內給付建龍鋼鐵控股有限公司占有北京市豐臺區(qū)南四環(huán)西路188號二區(qū)3號樓第5層房屋從2020年6月3日至2020年11月20日的占有使用費175046.46元；五、大擴集團有限公司于判決生效之日起七日內給付建龍鋼鐵控股有限公司占有北京市豐臺區(qū)南四環(huán)西路188號二區(qū)3號樓第1、2、3、7、9層房屋從2020年6月3日至實際騰退之日止的占有使用費（從2020年6月3日始至2022年10月2日按每月312582.96元為標準，按照大擴集團有限公司實際占用面積計算；從2022年10月3日始至2025年10月2日按每月331337.94元為標準，按照大擴集團有限公司實際占用面積計算；從2025年10月3日始至2026年10月2日按每月351218.22元為標準，按照大擴集團有限公司實際占用面積計算）；六、大擴集團有限公司于判決生效之日起七日內支付建龍鋼鐵控股有限公司違約金217500.78元；七、駁回建龍鋼鐵控股有限公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本院經(jīng)審查認定的事實與一審法院查明事實無異。

本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人均應按照合同約定履行各自義務。本案中，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供相應的證據(jù)加以證明；在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。本案中，大擴公司與建龍公司簽訂的《寫字樓租賃合同》系雙方真實意思表示，且未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效。雙方在《寫字樓租賃合同》中對租金的標準、支付期限以及逾期支付租金時出租人有權解除合同并要求支付違約金等事項均進行了明確約定，并無充分證據(jù)證明雙方就延期交納租金一事達成一致，故大擴公司自2019年6月28日出現(xiàn)未按期交納租金并經(jīng)多次催款仍未付清拖欠租金的情況之后，建龍公司有權依據(jù)合同約定要求解除合同、支付拖欠租金并支付相應違約金。大擴公司雖然以疫情因素為由進行抗辯，但大擴公司早在疫情發(fā)生之前半年的2019年6月時已經(jīng)出現(xiàn)未按期交納租金的違約行為，而考慮到雙方系就一般用途為辦公的寫字樓簽訂的租賃合同，大擴公司亦未充分舉證證明系受疫情或者疫情防控政策直接影響導致其無法支付租金，故一審法院對大擴公司的抗辯意見未予采信，并無不當。考慮到一審法院已經(jīng)對建龍公司提出的有關違約金的請求中違約金的計算基數(shù)進行了調整，故對大擴公司的上訴請求不再予以支持。綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費13492元，由大擴集團有限公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　劉　潔

審 判 員　　耿燕軍

審 判 員　　張玉賢

二〇二一年三月三日

法官助理　　方浩然

書 記 員　　王遠征