上訴人（原審原告）：杜志榮，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體工商戶，住北京市朝陽區(qū)。

委托訴訟代理人：石天堂，北京市新航律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）：北京黑某商業(yè)投資管理顧某有限公司，住所地北京市平谷區(qū)中關(guān)村科技園區(qū)平谷園物流基地**-124。

法定代表人：張玉，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：李海，北京市中淇律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：趙衛(wèi)東，北京市大地律師事務(wù)所律師。

上訴人杜志榮與上訴人北京黑某商業(yè)投資管理顧某有限公司（以下簡稱黑某公司）因合同糾紛一案，均不服北京市大興區(qū)人民法院（以下簡稱一審法院）所作（2020）京0115民初20773號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月8日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

杜志榮上訴請求：1.撤銷一審判決；2.改判黑某公司按每平方每天10元支付涉案商鋪租金144175元及違約金（從2019年10月1日起至實際支付之日止每日500元計算）；要求黑某公司恢復(fù)經(jīng)營業(yè)態(tài)，退回商鋪，賠償違約金198670.20元（以993351元為基數(shù)，按20%計算）；3.一、二審訴訟費均由黑某公司承擔(dān)。事實和理由：一審法院認(rèn)定杜志榮受讓店鋪支付的轉(zhuǎn)讓費事實錯誤，轉(zhuǎn)讓費中應(yīng)包含所受讓商鋪前三年租金抵扣的金額；認(rèn)定杜志榮同意將店鋪三年的經(jīng)營使用權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給黑某公司明顯錯誤；認(rèn)定租金價格標(biāo)準(zhǔn)及利息支付時間錯誤；黑某公司隨意更改商業(yè)業(yè)態(tài)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

黑某公司辯稱，商鋪前三年的租金是否抵扣價款是杜志榮與北京金色凱盛投資管理有限公司（以下簡稱金色凱盛公司）的問題，與本案無關(guān)。商鋪并未實際交付給黑某公司，黑某公司不占有商鋪，不應(yīng)向黑某公司主張租金，且一審酌定的租金標(biāo)準(zhǔn)過高。

黑某公司上訴請求：將一審判決第一項、第二項改判為：一、駁回杜志榮請求黑某公司將世界之花假日廣場B3座一層1102號商鋪返還的訴訟請求；二、駁回杜志榮請求北京黑某公司支付租金78387.75元及滯納金的訴訟請求。事實和理由：金色凱盛公司系涉案商鋪開發(fā)商及使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方，涉案商鋪由金色凱盛公司出租給金世佳公司實際使用，由金色凱盛公司收取租金，故應(yīng)當(dāng)追加金色凱盛公司及金世佳公司為本案被告；一審判決黑某公司將涉案商鋪退還現(xiàn)實無法履行。黑某公司未實際管理經(jīng)營涉案商鋪，且目前B3商業(yè)樓已經(jīng)統(tǒng)一裝修布局，根本無法劃定“1102商鋪”；黑某公司系基于金色凱盛公司的同意才簽署合同，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付租金的義務(wù)；一審酌定的租金標(biāo)準(zhǔn)過高，違背當(dāng)前市場行情，且應(yīng)扣除各項管理費用。

杜志榮辯稱，同意黑某公司關(guān)于應(yīng)當(dāng)追加金色凱盛公司為當(dāng)事人的意見，兩公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任?；诤贤鄬π?，黑某公司與杜志榮簽訂了協(xié)議，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

杜志榮向一審法院起訴請求：1．請求判令黑某公司按合同約定每平米每天10元支付杜志榮涉案商鋪租金144175元及違約金，從2019年10月1日至實際支付之日止，每日500元；2．請求判令黑某公司恢復(fù)經(jīng)營業(yè)態(tài)，退還商鋪，賠償杜志榮違約金，以993351元為基數(shù)，按20％計算，違約金198670.20元；3．訴訟費由黑某公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實：2015年6月22日，杜志榮（乙方、受讓方）與金色凱盛公司（甲方、轉(zhuǎn)讓方）簽訂《商鋪經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，甲方向乙方轉(zhuǎn)讓位于世界之花假日廣場B3座1層1102號商鋪（以下簡稱1102號商鋪）經(jīng)營使用權(quán)，商鋪預(yù)測建筑面積為39.50平方米（最終以實測面積為準(zhǔn)）。按預(yù)測建筑面積計算，本協(xié)議商鋪總轉(zhuǎn)讓價款為993351元，甲方給予乙方轉(zhuǎn)讓款優(yōu)惠額為198670元，乙方享受優(yōu)惠后乙方最終應(yīng)支付商鋪總轉(zhuǎn)讓價款為794681元。

同日，杜志榮與金色凱盛公司就上述合同簽訂《〈商鋪經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書〉補充協(xié)議》，該協(xié)議中約定“一、甲乙雙方簽訂《商鋪經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》是因為乙方完全認(rèn)同甲方對于本項目的明確定位，即：將項目建成大型的集婚紗攝影、婚車展、婚慶珠寶、攝影器材、婚慶服飾、婚慶家居用品、金融服務(wù)、各種婚宴、婚慶慶典及其禮儀服務(wù)喜事廣場綜合體。且本項目在今后的運營管理方向上，也將嚴(yán)格按照前述的項目定位執(zhí)行，不允許本項目出現(xiàn)其他的經(jīng)營業(yè)態(tài)。”

同日，杜志榮（甲方、受讓方）與金世嘉源公司（乙方、管理方）簽訂《委托租賃協(xié)議》，甲方將1102號商鋪委托乙方代為租賃服務(wù)，甲方同意乙方以統(tǒng)一招商等形式代其完成該商鋪的出租、運營等管理事宜。委托租賃服務(wù)期限2016年10月1日至2019年9月30日。本協(xié)議服務(wù)期限屆滿，甲方如有意繼續(xù)委托乙方進行出租，應(yīng)于服務(wù)期限屆滿之日的五個月前，以書面形式通知乙方，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致后可以續(xù)約，物業(yè)服務(wù)費等費用可由物業(yè)管理公司根據(jù)當(dāng)時的市場條件進行調(diào)整。若甲乙雙方未能在服務(wù)期限屆滿三個月前就續(xù)約事宜達成協(xié)議的，自服務(wù)期限屆滿之日的次日起，甲方將自行處理該商鋪有關(guān)租賃事宜，與乙方無關(guān)。本協(xié)議期限內(nèi)，甲方同意該商鋪三年的經(jīng)營使用權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給乙方，甲方無需支付《統(tǒng)一經(jīng)營管理協(xié)議》中所述的相關(guān)商鋪管理費及相關(guān)物業(yè)服務(wù)費。該協(xié)議第7.1條對違約責(zé)任約定：除不可抗力外，任何一方提前解除或終止本協(xié)議、違反本協(xié)議約定，致使本協(xié)議無法繼續(xù)履行或已無履行必要，即視為違約，須向?qū)Ψ街Ц哆`約金，違約金為該商鋪優(yōu)惠前的商鋪總轉(zhuǎn)讓價款的20％，如違約金不足以彌補守約方的實際損失，則守約方有權(quán)向違約方追究損失。

同日，杜志榮（乙方）與金世嘉源公司（甲方）簽訂《統(tǒng)一經(jīng)營管理協(xié)議》，經(jīng)營管理服務(wù)期自2016年7月1日至2056年6月30日。該協(xié)議第6.1條約定，乙方所經(jīng)營業(yè)態(tài)必須符合本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)整體定位：如基于本項目統(tǒng)一管理、營運或重整廣場經(jīng)營布局的需要，而必須變更商鋪位置，增減其商鋪面積或其他變動，甲方需提前壹個月內(nèi)以書面形式通知乙方，乙方應(yīng)予協(xié)助。如因上述調(diào)整使得乙方不能繼續(xù)正常經(jīng)營，且造成嚴(yán)重損失的，甲方可補償乙方相關(guān)直接經(jīng)濟損失。

2016年7月15日，金色凱盛公司（甲方、轉(zhuǎn)讓方）、杜志榮（乙方、受讓方）、金世嘉源公司（丙方、原經(jīng)營管理方）、黑某公司（丁方、現(xiàn)經(jīng)營管理方）簽訂《〈商鋪經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議〉平行移交確認(rèn)書》，鑒于：1、甲方與乙方于2015年6月22日就1102號商鋪經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜簽訂《房屋經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。根據(jù)該協(xié)議第五條約定，甲方應(yīng)于2016年7月1日將商鋪毛坯交付給乙方。2、乙方與丙方于2015年6月22日就該商鋪簽訂《委托經(jīng)營協(xié)議》及《統(tǒng)一經(jīng)營管理協(xié)議》。根據(jù)委托協(xié)議第五條約定，乙方須在2016年7月1日前，向丙方移交該商鋪，以便乙方實行統(tǒng)一招商及經(jīng)營服務(wù)。3、甲乙丙丁四方確認(rèn)，現(xiàn)商鋪已具備統(tǒng)一招商的條件。為確保該商鋪順利交付，經(jīng)甲乙丙丁四方協(xié)商確認(rèn)，就該商鋪交付事宜，簽訂本平行移交確認(rèn)書，具體事項如下：第一條，甲方于2016年7月1日將該商鋪直接移交給丙方，并視為丙方于2016年7月1日正式接收了該商鋪，屆時由甲方直接與丙方辦理該商鋪交付手續(xù)。第二條，本確認(rèn)書簽訂后，即視為甲方已完成了轉(zhuǎn)讓協(xié)議第五條約定的甲方向乙方交付該商鋪的義務(wù)。第三條，乙方、丙方、丁方確認(rèn)并同意：丙方將委托協(xié)議、經(jīng)營協(xié)議中作為經(jīng)營管理方的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移給丁方。乙方繼續(xù)履行委托協(xié)議中受讓方的所有權(quán)利義務(wù)，且同意丙方將經(jīng)營管理方的所有權(quán)利概括轉(zhuǎn)移給丁方。第四條，本確定書簽訂之后，即視為乙方已完成了委托協(xié)議第五條約定的乙方向丁方移交該商鋪的義務(wù)。第五條，本確認(rèn)書簽訂之后，甲方與乙方的其他有關(guān)事宜等，均按該商鋪的轉(zhuǎn)讓協(xié)議執(zhí)行。第六條，本確認(rèn)書簽訂之后，乙方與丁方的其他有關(guān)事宜等，均按該商鋪的委托協(xié)議、經(jīng)營協(xié)議約定執(zhí)行。

經(jīng)一審法院詢問，雙方均認(rèn)可《委托租賃協(xié)議》中所涉前三年即2016年10月1日至2019年9月30日期間租金已在杜志榮與金色凱盛公司簽訂的《商鋪經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》轉(zhuǎn)讓款優(yōu)惠額中抵扣。

在黑某公司接管涉案場地后，部分案外人（受讓方、甲方）與黑某公司（經(jīng)營管理方、乙方）雙方簽訂《委托經(jīng)營協(xié)議》，委托經(jīng)營管理服務(wù)年限為十年，自2016年10月1日至2026年9月30日，其中無償委托服務(wù)期限為三年，第四年至第六年，2019年10月1日至2022年9月30日，預(yù)期租金在4元至7元每平米每天；超出7元每平米每天的部分租金，甲乙方按9：1進行利益分成，受益方承擔(dān)相應(yīng)稅費。

為證明目前涉案場地租金水平，杜志榮提交網(wǎng)頁新聞截屏圖片，圖片顯示世界之花愛琴海項目部分平均租金為10元每平米每天。

黑某公司則提交金色凱盛公司與倪樂劍就世界之花商業(yè)部分B3商業(yè)樓簽訂的《房屋場地租賃合同》，證明雙方約定B3樓1-4層租金為2元每平米每天。

一審法院認(rèn)為，杜志榮與黑某公司就涉案商鋪簽訂的《委托租賃協(xié)議》系雙方真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行義務(wù)。根據(jù)《〈商鋪經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議〉平行移交確認(rèn)書》中約定，原經(jīng)營管理方金世嘉源公司將委托協(xié)議中作為經(jīng)營管理方的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移給黑某公司。該確定書簽訂后，即視為杜志榮完成了向黑某公司移交該商鋪的義務(wù)?，F(xiàn)《委托租賃協(xié)議》已履行屆滿，雙方并未就后續(xù)事宜達成新的合意，杜志榮有權(quán)要求黑某公司退還商鋪并支付占用期間的租金。考慮到原黑某公司雙方并未就合同期滿后租金標(biāo)準(zhǔn)達成約定，法院參考轉(zhuǎn)讓款優(yōu)惠額、同期案外人與黑某公司簽訂的《委托租賃合同》對于租金的約定，結(jié)合周邊市場租金價格、合同履行情況，酌情確定按照每平米每天4.5元標(biāo)準(zhǔn)計算。對于杜志榮主張的因未給付其租金所產(chǎn)生的違約金一項，雙方對此并無合同約定，一審法院不予支持。

對于杜志榮依據(jù)其與金色凱盛公司簽訂的《〈商鋪經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書〉補充協(xié)議》約定，要求黑某公司恢復(fù)經(jīng)營業(yè)態(tài)一項，因該約定并非杜志榮與黑某公司雙方之間合意，且商業(yè)項目整體業(yè)態(tài)定位應(yīng)遵循商事活動一般規(guī)律，符合大多數(shù)經(jīng)營者利益與預(yù)期，故一審法院對杜志榮該項訴訟請求不予支持。對于違約金一項，鑒于雙方《委托租賃協(xié)議》因三年期滿而終止，故對杜志榮該項訴訟請求不予支持。

綜上，一審法院于2020年12月判決：一、黑某公司于判決生效之日起十日內(nèi)將世界之花假日廣場B3座1層1102號商鋪退還杜志榮；二、黑某公司于判決生效之日起十日內(nèi)給付杜志榮租金（按每日177.75元，自2019年10月1日起計算至履行判決第一項義務(wù)之日止）；三、駁回杜志榮其他訴訟請求；如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，雙方均未提交新證據(jù)。本院對一審法院查明事實予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，涉案商鋪的經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款中是否包含該商鋪前三年租金抵扣的金額，系杜志榮與金色凱盛公司之間的法律關(guān)系，與本案無關(guān)，本院對此不予處理。黑某公司作為獨立的民事主體，應(yīng)知曉其公司簽訂《〈商鋪經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議〉平行移交確認(rèn)書》法律后果。故對其公司關(guān)于應(yīng)當(dāng)追加金色凱盛公司為當(dāng)事人、商鋪并未向其公司交付的意見，本院不予采納。

杜志榮與黑某公司就涉案商鋪簽訂的《〈商鋪經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議〉平行移交確認(rèn)書》系雙方真實意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)依約履行義務(wù)。根據(jù)該確認(rèn)書，金世嘉源公司將其與杜志榮簽訂的委托協(xié)議、經(jīng)營協(xié)議中作為經(jīng)營管理方的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移給黑某公司，該確認(rèn)書簽訂后，即視為完成向黑某公司移交該商鋪的義務(wù)。現(xiàn)《委托租賃協(xié)議》已履行屆滿，雙方并未就后續(xù)事宜達成新的合意，杜志榮有權(quán)要求黑某公司退還商鋪并支付占用期間的租金。一審法院參考杜志榮主張的轉(zhuǎn)讓款優(yōu)惠額、同期案外人與黑某公司簽訂的《委托租賃合同》對于租金的約定，結(jié)合周邊市場租金價格、合同履行情況，酌情確定的租金計算標(biāo)準(zhǔn)并無不當(dāng)。關(guān)于杜志榮提出的恢復(fù)經(jīng)營業(yè)態(tài)及恢復(fù)商鋪用途和經(jīng)營范圍的訴訟請求，因根據(jù)雙方協(xié)議約定，黑某公司有權(quán)對商場業(yè)態(tài)商鋪用途進行調(diào)整，一審法院對于杜志榮上述請求及支付違約金的訴訟請求未予支持，亦屬合理。

綜上，杜志榮與黑某公司的上訴請求均不能成立，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費8203元，由杜志榮負擔(dān)6443元（已交納），由北京黑某商業(yè)投資管理顧某有限公司負擔(dān)1760元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　王　琪

審 判 員　　李漢一

審 判 員　　張玉賢

二〇二一年三月四日

法官助理　　郝琪琪

書 記 員　　岳國英

書 記 員　　劉　杉