上訴人（原審原告、反訴被告）：李海波，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市昌平區(qū)。

委托訴訟代理人：李永波，北京惠行律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：賈某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市房山區(qū)。

委托訴訟代理人：賈清風(fēng)，北京市佳諾律師事務(wù)所律師。

上訴人李海波因與被上訴人賈某房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市房山區(qū)人民法院（2020）京0111民初4411號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月5日立案后，根據(jù)《全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

李海波上訴請求：1.維持一審判決的第二、四項(xiàng)，請求改判2018年9月27日簽訂的《房屋租賃合同》于2019年4月23日解除；2.請求改判賈某退還履約保證金5萬元及注冊保證金1萬元；3.請求改判賈某賠償裝修損失150萬元；4.本案的訴訟費(fèi)用由賈某承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)不清。一審法院直接認(rèn)定賈某為本案出租人屬于認(rèn)定基本事實(shí)不清，案涉租賃物的產(chǎn)權(quán)人為周響，而案涉《房屋租賃合同》的出租人為賈某，合同履行中租金等也是由賈某實(shí)際收取的，而所謂的解除通知又是以周響的名義作出的。一審中并無確認(rèn)之訴，僅是李海波主張判令解除，而賈某反訴中并未主張確認(rèn)解除通知有效，2019年4月18日《通知》并不能產(chǎn)生合同解除的法律效果，對于賈某的解除權(quán)是否成就需要法院進(jìn)行審查。二、一審法院判決駁回李海波要求賈某賠償裝修損失的請求既有屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤、也有適用法律有誤的部分。李海波并不存在違約行為，完全是正當(dāng)行使不安抗辯權(quán)，一審法院錯(cuò)誤地將自有設(shè)施物品擴(kuò)大適用于附合于租賃房屋的裝飾裝修，進(jìn)而錯(cuò)誤地認(rèn)定李海波已經(jīng)放棄租賃房屋裝飾裝修的所有權(quán)，這一點(diǎn)違背了本案雙方當(dāng)事人的共同意愿，即便法院認(rèn)定李海波違約，其承擔(dān)的違約責(zé)任應(yīng)以不超過守約方實(shí)際損失的30%為紅線，一審判決違反平等的法律原則和合同約定。三、一審法院嚴(yán)重違反法定程序，侵害了李海波的質(zhì)證權(quán)利。

賈某辯稱，同意一審判決，不同意李海波的上訴請求。一、關(guān)于解除通知送達(dá)的問題，雙方簽訂的合同附則中明確進(jìn)行了約定，一審法院根據(jù)2019年4月18日《通知》確認(rèn)雙方合同于該日解除，符合合同約定。二、李海波在2019年3月11日之前一直是持續(xù)經(jīng)營的狀態(tài)，此外根據(jù)北京市房山分局行政處罰決定書，案外人在案涉房屋內(nèi)從事賣淫嫖娼活動(dòng)于2019年4月3日被查獲的事實(shí)也說明了該時(shí)間李海波仍然在經(jīng)營使用案涉房屋，李海波在北京市房山區(qū)公安消防支隊(duì)要求停止經(jīng)營后仍然在實(shí)際使用案涉房屋也說明了李海波實(shí)際在使用案涉房屋獲益，故李海波行使不安抗辯權(quán)缺乏事實(shí)基礎(chǔ)和法律依據(jù)。

李海波向一審法院起訴請求：1．判令解除李海波與賈某于2018年9月27日簽訂的《房屋租賃合同》；2．判令賈某退還押金7萬元；3．判令賈某賠償裝修損失150萬元；4．本案訴訟費(fèi)用由賈某承擔(dān)。

賈某針對李海波的起訴提起反訴，反訴請求：1.判令李海波向賈某補(bǔ)交三個(gè)月租金165000元；2.判令李海波向賈某補(bǔ)交一年衛(wèi)生費(fèi)10000元；3.本案訴訟費(fèi)用由李海波承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：位于房山區(qū)良鄉(xiāng)地區(qū)月華南大街**（**）1號樓整座房屋（5層）登記在案外人周響名下，房屋所有權(quán)證號為：京房權(quán)證房私字第XXXX號。賈某與周響系夫妻關(guān)系。2018年9月27日，賈某（出租方，甲方）與李海波（承租方，乙方）簽訂《房屋租賃合同》（下稱租賃合同），約定：賈某將其所有的位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)月華南大街10號房產(chǎn)的第三層（下稱案涉房屋）全部空間以整體租賃的形式租賃給乙方，按照圖紙測算建筑面積總計(jì)801平方米。租賃房產(chǎn)用作中醫(yī)養(yǎng)生、足療服務(wù)經(jīng)營。雙方約定租賃期限為114個(gè)月，自2018年10月15日起至2028年4月14日止為付費(fèi)租賃期。自起租日開始乙方實(shí)際繳納租金的租賃期不足24個(gè)月時(shí)，乙方應(yīng)補(bǔ)付甲方3個(gè)月房租；乙方實(shí)際繳納租賃的租賃期不足48個(gè)月時(shí)，乙方應(yīng)補(bǔ)付甲方另外2個(gè)月房租；乙方實(shí)際繳納租金的租賃期不足72個(gè)月時(shí)，乙方應(yīng)補(bǔ)付甲方另外1個(gè)月房租。關(guān)于租金，雙方約定：2018年10月15日-2021年4月14日，66萬元／年；2021年4月15日-2024年4月14日，72萬元／年；2024年4月15日-2027年4月14日，78萬元／年；2027年4月15日-2028年4月14日，84萬元／年。關(guān)于租金支付方式，雙方約定每6個(gè)月支付一次，起租日前30天支付下一期租金。為方便乙方經(jīng)營安排，雙方單獨(dú)約定合同簽訂之日乙方繳納2018年10月15日至2018年11月14日的房租55000元，2018年11月15日至2019年4月14日的租金每次支付3個(gè)月，即165000元。2019年4月14日之后租金支付條件必須按照合同約定。

乙方于簽約之日一次性繳付繳納履約保證金5萬元，該履約保證金退還條件為：1．合同約定的租賃期即將屆滿的情況，乙方提前六個(gè)月書面通知甲方不再續(xù)租，并且開放經(jīng)營場所配合甲方招租，結(jié)清所有房屋使用期間的費(fèi)用，將在此房屋注冊的企業(yè)遷址或者注銷，在租賃期滿遷出時(shí)與甲方共同清點(diǎn)室內(nèi)設(shè)施，確保設(shè)施功能良好或可以接收，雙方辦理房屋交接手續(xù)后三日內(nèi)，甲方退還乙方已經(jīng)繳納的履約保證金。2．合同約定的租賃期未滿但雙方協(xié)商同意提前解除合同的情況，乙方提前六個(gè)月書面通知甲方，并且開放經(jīng)營場所配合甲方招租。如果甲方找到新的承租人并且租賃期可以和乙方的租賃期銜接沒有空租，乙方結(jié)清所有房屋使用期間的費(fèi)用，將在此房屋注冊的企業(yè)遷址或者注銷，在遷出時(shí)與甲方共同清點(diǎn)室內(nèi)設(shè)施，確保設(shè)施功能良好或可以接收，雙方辦理房屋交接手續(xù)后三日內(nèi)，甲方退還乙方已經(jīng)繳納的履約保證金。雙方約定乙方按照實(shí)際使用的計(jì)量數(shù)量另行向甲方繳納電費(fèi)、水費(fèi)、供暖費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等，其中衛(wèi)生費(fèi)10000元／年，按年支付。

關(guān)于承租方的契約條款，雙方約定：乙方按照本合同的約定條款，按時(shí)支付履約保證金和租金。如果超過應(yīng)交日期，每日應(yīng)按照應(yīng)交租金的千分之五支付滯納金。如果乙方延期支付該期租金超過7日時(shí)，視同乙方單方違約，甲方有權(quán)取消乙方的承租權(quán)并收回出租房屋并停水、停電。因乙方違約而收回房屋時(shí)，室內(nèi)物品歸甲方所有。承租方已經(jīng)繳納5萬元裝修押金，在承租方完成裝修改造后將全部裝修圖紙交出租方備案，并取得出租方驗(yàn)收后，該筆裝修押金轉(zhuǎn)為租賃合同履約保證金。承租方已經(jīng)繳納1萬元太陽能安裝質(zhì)量保證金，在滿足以下約定的情況下承租方授權(quán)出租方退給承租方：承租方負(fù)責(zé)提供合理的安裝方案和圖紙并取得出租方的認(rèn)可，在設(shè)備四周安裝不低于2米的固定框架和安全防護(hù)網(wǎng)，并按照甲方的要求進(jìn)行外觀裝飾和懸掛警示牌。經(jīng)出租方驗(yàn)收后使用三個(gè)月內(nèi)沒有造成漏水問題。

關(guān)于合法經(jīng)營的約定：承租方承諾在租賃房屋內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng)符合公安、消防、工商及行業(yè)主管部門的管理規(guī)定，并自愿接受出租方的監(jiān)管，提供便利條件供出租方巡視檢查。如果出租方在日常巡視中發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為或者出現(xiàn)可能違法經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)，出租方有權(quán)要求承租方補(bǔ)交10萬元的治安風(fēng)險(xiǎn)押金。一旦因?yàn)槌凶夥降慕?jīng)營問題導(dǎo)致出租方被相關(guān)部門處罰，該風(fēng)險(xiǎn)押金用于補(bǔ)償出租方損失，不足部分繼續(xù)由承租方承擔(dān)。

關(guān)于違約責(zé)任和合同終止，雙方約定：合同期內(nèi)在乙方無違約責(zé)任的情況下，甲方無故收回房屋，造成乙方不能經(jīng)營的情況，乙方有權(quán)解除本合同，并要求甲方退還已付保證金。乙方未按合同約定的日期繳納租金超過7日、乙方在租賃房屋內(nèi)進(jìn)行違反工商管理規(guī)定、違反社會(huì)治安管理規(guī)定、違反國家法律的活動(dòng)時(shí)，視同乙方違約，甲方有權(quán)解除本合同，已付保證金不退，同時(shí)乙方放棄租賃房屋內(nèi)自有設(shè)施物品的所有權(quán)，按照前述規(guī)定補(bǔ)足未履行相應(yīng)租賃年限的租金。

雙方在合同附則約定：凡有關(guān)本合同的通知、請求或其他通訊往來，需以書面形式為準(zhǔn)，并采用掛號郵寄或?qū)Ｈ怂瓦_(dá)或傳真等任一方式遞至本合同之首所列雙方地址。致乙方的函件亦可傳遞至該房產(chǎn)所在地地址。在該書面信函寄出15日后，即視為函件已經(jīng)收到。如任何一方開戶銀行及賬號、通訊地址等發(fā)生變化，應(yīng)于發(fā)生變化后的5日內(nèi)將變化后的情況及有關(guān)證明以書面形式通知到對方，否則過失方承擔(dān)由此造成的后果。另，本合同簽署背景是根據(jù)出租方賈某與原承租方葉剛及其共同經(jīng)營人李仁杰、李春亮、韓志豪和任洪毅于2017年12月11日簽訂的租賃合同，為了配合原承租人的持續(xù)經(jīng)營需要，出租方同意承租人將租賃合同的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給新的承租方而重新簽署。原承租方代表李仁杰在本協(xié)議簽字并認(rèn)可原租賃合同在本協(xié)議生效后自動(dòng)解除，各方免責(zé)。雙方在租賃合同中亦約定了其他事項(xiàng)。賈某、李海波及案外人李仁杰（原承租方）在上述合同落款處簽名并捺手印。

簽訂租賃合同后，李海波于2018年9月29日交納2018年10月15日至2018年11月14日的租金55000元；于2018年10月15日交納2018年11月15日至2019年2月14日的租金165000元，并交納執(zhí)照押金10000元；于2019年3月3日交納2019年2月15日至2019年5月15日的租金165000元。訴訟中，賈某主張李海波應(yīng)于2019年1月15日交納2019年2月15日至2019年4月14日的租金，并于2019年3月15日交納2019年4月15日至2019年10月14日的租金，李海波于2019年3月3日交納存在遲延履行及未足額交納租金的違約行為；李海波對此不予認(rèn)可，稱其于2019年3月3日交納2019年4月14日之前的租金未違反合同約定，且其未于2019年3月15日前交納2019年4月15日至2019年10月14日的租金系出于正當(dāng)理由，不構(gòu)成違約。

2019年4月10日起，賈某對案涉房屋采取了斷水、斷電措施。對此，賈某稱因李海波違法經(jīng)營，其應(yīng)派出所要求，于4月10日至4月13日期間停過幾次電；李海波不認(rèn)可賈某的主張，稱賈某斷水、斷電系雙方因其逾期未預(yù)交六個(gè)月的房租而發(fā)生爭議，并提交了4月16日至4月22日期間水、電表的照片若干。

2019年4月18日，賈某通過順豐速運(yùn)向李海波在租賃合同備注的地址發(fā)送了《通知》一份，內(nèi)容為：“您租賃位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)月華南大街10號三層房屋應(yīng)于2020年４月８日交納房租，此前多次通過電話向你提醒，截止本通知發(fā)出前業(yè)主未收到房租。按照租賃合同第八條約定：承租方未按照約定交租日期超出７日，視同承租方違約，出租方有權(quán)解除合同。如果您在收到通知當(dāng)日支付房租，租賃合同可繼續(xù)履行，如果您不能履行付款義務(wù)，您收到通知后三日，租賃合同自動(dòng)解除，你方承擔(dān)違約責(zé)任。”經(jīng)查，該郵件顯示由“愛人”于2019年4月18日簽收。訴訟中，李海波否認(rèn)其收到了該通知，稱自己系離異單身，未在該地址居住。

2019年4月23日，賈某在案涉房屋張貼封條，收回房屋。李海波于當(dāng)日向賈某發(fā)送微信，內(nèi)容為：“本人李海波因前期調(diào)查和了解不夠，匆忙受讓北京水晶年華健身有限公司；接手后先后投資120萬元用于支付房租、工資、裝飾和物品采購。近期因?yàn)檗D(zhuǎn)讓人前期消防不合格等問題致使店面被關(guān)并被消防機(jī)關(guān)開出罰單；同時(shí)房屋管理方也已經(jīng)斷水、電。鑒于上述情形嚴(yán)重，為誠信解決此事僵局，確定如下：1．請房屋管理團(tuán)隊(duì)暫緩主張違約，給出適當(dāng)期間。2．李海波一方將就此僵局統(tǒng)籌制定解決方案，與各方平等協(xié)商，力求各方的利益做到兼顧?！焙箅p方協(xié)商未果。

2019年7月起，賈某先后將案涉房屋轉(zhuǎn)租他人。據(jù)賈某稱，案涉房屋現(xiàn)由案外人承租，且正在裝修過程中。關(guān)于案涉房屋內(nèi)原有物品，賈某表示經(jīng)清點(diǎn)，含門廳屏風(fēng)（1扇）、門廳沙發(fā)（1長2短）、門廳茶幾（1個(gè)）、按摩床（26個(gè)）、踏柜（18個(gè)）、辦公桌（1套）、文件柜（2個(gè)）、壁掛空調(diào)（2臺）、電視（11臺）、冰箱（1個(gè)）、洗衣機(jī)（1臺）、衣架（5個(gè)）、裝飾如意（1個(gè)）和制冷柜（1臺），其已存放他處，同意返還李海波。李海波表示還有其他物品，其不要求返還原物，主張賈某賠償損失。

另查，賈某與案外人葉剛（承租人，共同經(jīng)營人李仁杰等）曾于2017年12月11日就案涉房屋簽訂《房屋租賃合同》，其中，雙方約定租期為124個(gè)月，自2017年12月11日至2018年4月14日為有條件免租期，自2018年4月15日起至2028年4月14日為付費(fèi)租賃期；出租人違約，承租人有權(quán)解除本合同，并要求出租方退還已付保證金，并支付經(jīng)營和裝修賠償300萬元。另，李海波（乙方）與葉剛（甲方）簽訂有《足療店轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定甲方將其以北京水晶年華休閑健身有限公司（下稱水晶年華公司）名義實(shí)際運(yùn)營的房山區(qū)良鄉(xiāng)地區(qū)月華南大街10號（B區(qū)1號樓3層）足療店轉(zhuǎn)讓給乙方，轉(zhuǎn)讓內(nèi)容為：1．足療店現(xiàn)有裝修裝飾、經(jīng)營設(shè)施、設(shè)備等相關(guān)物品；2．水晶年華公司股權(quán)及其資質(zhì)；轉(zhuǎn)讓費(fèi)共計(jì)120萬元。甲方落款處有李仁杰等人的簽名。

再查，水晶年華公司成立于2018年1月16日，注冊地址為案涉房屋，葉剛系該公司的法定代表人。李海波于2018年11月20日在案涉房屋地址注冊北京湯歌行健康管理有限公司（自然人獨(dú)資），其系該公司法定代表人。

2019年3月1日，北京市房山區(qū)公安消防支隊(duì)（下稱房山消防支隊(duì)）對水晶年華公司進(jìn)行消防監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)未依法進(jìn)行消防設(shè)計(jì)備案／竣工驗(yàn)收消防備案；消防設(shè)施、器材、消防安全標(biāo)志未保持完好有效；占用疏散通道、安全出口等，向李海波下發(fā)責(zé)令限期改正通知書，并于2019年3月11日給予水晶年華公司責(zé)令停止使用，并處罰款三萬元的處罰。

訴訟中，李海波主張案涉房屋消防不合格可能系案涉房屋基礎(chǔ)消防存在問題，賈某作為出租人應(yīng)當(dāng)對此承擔(dān)責(zé)任。因此，一審法院應(yīng)李海波申請自房山消防支隊(duì)調(diào)取水晶年華公司消防驗(yàn)收手續(xù)及消防檢查卷宗材料，調(diào)取的材料顯示：水晶年華公司委托單位職工王振華申請投入使用、營業(yè)前消防安全檢查，房山消防支隊(duì)于2019年3月19日派員對案涉房屋進(jìn)行消防安全檢查，發(fā)現(xiàn)存在廳室的門未采用乙級防火門、未設(shè)置消防控制室、未設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、燈光疏散指示標(biāo)志的設(shè)置不符合相關(guān)規(guī)定等消防安全問題，消防驗(yàn)收不合格，決定不同意投入使用、營業(yè)。后水晶年華公司申報(bào)對水晶宮足療會(huì)所裝修工程進(jìn)行消防驗(yàn)收，房山消防支隊(duì)經(jīng)審查資料及現(xiàn)場抽查測試，綜合評定消防驗(yàn)收合格，并于2019年4月4日出具建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見書。另，經(jīng)向房山消防支隊(duì)了解，因案涉房屋所在樓棟建設(shè)時(shí)間較早，現(xiàn)有消防管理系統(tǒng)沒有案涉房屋所在樓棟的消防信息。

對一審法院調(diào)取的上述材料，李海波持有異議，其對案涉房屋消防驗(yàn)收合格的結(jié)論不予認(rèn)可，稱該結(jié)論系案外人李仁杰委托王振華通過非正常手段取得，王振華并非水晶年華公司職工；賈某不持異議，其表示案涉房屋裝修工程消防驗(yàn)收合格表示樓的主體不存在消防問題，但李海波確實(shí)未通過投入使用、營業(yè)前消防驗(yàn)收，存在違法經(jīng)營情形。

另，2019年4月3日23時(shí)許，案外人在案涉房屋內(nèi)從事賣淫嫖娼活動(dòng)被民警查獲。

一審法院認(rèn)為，賈某、李海波訂立的《房屋租賃合同》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就或符合法律的規(guī)定時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。本案中，雙方爭議焦點(diǎn)在于：案涉合同履行過程中，賈某、李海波是否存在違約行為。李海波主張賈某存在停水停電、強(qiáng)行收回房屋并另行轉(zhuǎn)租他人等違約行為，故要求解除合同。而賈某主張李海波存在遲延交納租金、未足額交納租金、違法經(jīng)營等違約行為，其有權(quán)且已經(jīng)解除合同。

首先，根據(jù)雙方合同中關(guān)于租金支付方式的約定，賈某主張李海波應(yīng)當(dāng)于2019年1月15日交納2019年2月15日至2019年4月14日的租金，但李海波于2019年3月3日才交納該期租金，賈某對此未提出異議，且其于4月18日向李海波催繳下一期租金，故賈某以李海波逾期交納該期租金為由主張解除合同，缺乏依據(jù)，法院不予采信。

其次，根據(jù)雙方合同約定，2019年4月14日之后租金必須按照合同約定，每六個(gè)月支付一次，于起租日前30天支付下一期租金。本案中，賈某主張李海波未按合同約定于2019年3月15日前一次性支付2019年4月15日至10月14日期間的租金，故其有權(quán)解除合同。而李海波主張其未足額支付該期租金系出于正當(dāng)理由，即案涉房屋因無消防驗(yàn)收手續(xù)等無法正常經(jīng)營，賈某作為出租人應(yīng)當(dāng)對此承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，其未足額交納租金系行使不安抗辯權(quán)。法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國消防法》第十五條規(guī)定，公眾聚集場所在投入使用、營業(yè)前，建設(shè)單位或者使用單位應(yīng)當(dāng)向場所所在地的縣級以上地方人民政府消防救援機(jī)構(gòu)申請消防安全檢查。未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全要求的，不得投入使用、營業(yè)。本案中，其一，根據(jù)雙方合同約定，承租人承諾在租賃房屋內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng)符合公安、消防等主管部門的管理規(guī)定。據(jù)此，李海波作為案涉房屋的承租人，應(yīng)當(dāng)對其經(jīng)營活動(dòng)符合消防部門要求承擔(dān)合同義務(wù)；其二，李海波主張系因案涉房屋本身存在問題而導(dǎo)致消防驗(yàn)收不合格，但未提供證據(jù)證明，且根據(jù)房山消防支隊(duì)出具的建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見書，顯示案涉房屋裝修工程消防驗(yàn)收合格，故對李海波的該項(xiàng)主張，法院無法采信。李海波主張上述消防驗(yàn)收手續(xù)系案外人李仁杰等利用不正當(dāng)途徑取得，但在未依法否定其合法性之前，法院無法對此作出否定性評價(jià)；其三，賈某于2019年4月18日向李海波發(fā)出通知催繳下一期租金，否則將解除合同。李海波于2019年4月23日請求賈某暫緩主張違約，雙方未能協(xié)商一致，李海波亦未繳納該期租金。綜上，李海波以消防不合格系賈某之過，其系行使不安抗辯權(quán)為由拒絕按照合同約定交納租金，缺乏充分依據(jù)。因此，賈某主張李海波未按合同約定足額交納該期租金，具有事實(shí)依據(jù)，法院予以采信。

其三，根據(jù)雙方約定，承租人在租賃房屋內(nèi)進(jìn)行違反工商管理規(guī)定、違反社會(huì)治安管理規(guī)定、違反國家法律的活動(dòng)時(shí)，視同承租人違約，出租人有權(quán)解除合同。案外人于4月3日在案涉房屋內(nèi)從事賣淫嫖娼活動(dòng)被民警查獲，不足以證明系承租人在租賃房屋內(nèi)從事非法活動(dòng)。但李海波在明知消防檢查不合格且于2019年3月被房山區(qū)消防支隊(duì)責(zé)令停止使用后，仍有經(jīng)營行為，違反雙方合同的上述約定。

最后，李海波主張賈某2019年4月10日起停水、停電，存在違約行為，致使李海波無法經(jīng)營。根據(jù)在案證據(jù)材料及雙方陳述，賈某確實(shí)有停電的行為，但根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，停電并非導(dǎo)致李海波無法經(jīng)營的主要原因，且李海波違約在先，故李海波據(jù)此主張賈某承擔(dān)根本違約的法律責(zé)任，依據(jù)不足。

綜上所述，法院認(rèn)為，賈某以李海波逾期超過7日未足額交納租金、違法經(jīng)營為由行使合同解除權(quán)，符合雙方合同約定，法院予以確認(rèn)。關(guān)于合同解除時(shí)間，以賈某通知李海波解除合同的日期為準(zhǔn)，即2019年4月21日。李海波否認(rèn)其收到了該解除通知，但結(jié)合雙方合同約定和在案證據(jù)，法院對該通知的送達(dá)效力予以確認(rèn)，對李海波否認(rèn)收到該通知的主張，法院不予采信。李海波主張賈某收回房屋并予以轉(zhuǎn)租，發(fā)生在雙方解除合同后，故對李海波主張賈某收回房屋、轉(zhuǎn)租構(gòu)成根本違約，缺乏事實(shí)依據(jù)，法院不予采信。

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。關(guān)于李海波要求退還押金7萬元一節(jié)，其中5萬元系履約保證金，根據(jù)雙方合同約定，承租人違約，出租人有權(quán)解除合同，已付保證金不退，故對李海波要求退還履約保證金5萬元的訴求部分，法院不予支持；關(guān)于1萬元注冊保證金，現(xiàn)李海波尚未將其注冊的公司自案涉房屋遷出，其要求退還該筆保證金，缺乏依據(jù)，法院對其該部分訴求暫不予支持；關(guān)于1萬元太陽能安裝質(zhì)量保證金，賈某主張李海波應(yīng)安裝太陽能防護(hù)網(wǎng)而未安裝故不應(yīng)退還，現(xiàn)雙方合同已經(jīng)解除，即使李海波未安裝防護(hù)網(wǎng)，賈某亦已喪失占有該1萬元保證金的基礎(chǔ)，故對李海波的該部分訴求，法院予以支持。

關(guān)于李海波要求賈某賠償裝修損失150萬元一節(jié)，根據(jù)雙方合同約定，承租人違約，甲方有權(quán)解除本合同，已付保證金不退，同時(shí)承租人放棄租賃房屋內(nèi)自有設(shè)施物品的所有權(quán)等。現(xiàn)李海波作為違約方，其主張賈某賠償裝修損失，不符合雙方合同約定，亦缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，對其該項(xiàng)訴求，法院不予支持。根據(jù)本案具體情況，對李海波關(guān)于案涉房屋裝修殘值的鑒定申請，法院亦不予準(zhǔn)許。此外，盡管雙方對案涉房屋內(nèi)物品明細(xì)存有爭議，但賈某同意返還現(xiàn)有物品，李海波堅(jiān)持要求折價(jià)賠償，其對自身損失擴(kuò)大應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

關(guān)于賈某主張李海波補(bǔ)交三個(gè)月租金一節(jié)，結(jié)合雙方合同內(nèi)容，該約定實(shí)質(zhì)為違約責(zé)任的組成部分，考慮賈某行使合同解除權(quán)并收回房屋的時(shí)間、李海波已交納租金的期間等合同履行情況，法院認(rèn)為，雙方約定的履約保證金已經(jīng)足以彌補(bǔ)賈某的實(shí)際損失，對賈某的該項(xiàng)訴求，法院不予支持；對李海波合理的答辯意見部分，法院予以采信。

關(guān)于賈某主張李海波補(bǔ)交2018年12月16日至2019年12月15日期間的衛(wèi)生費(fèi)，其主張的期間超出了雙方合同實(shí)際履行期間，賈某亦未提交已履行期間該費(fèi)用的計(jì)算方法，故對其該項(xiàng)訴求，法院不予支持。綜上所述，一審法院于2020年12月31日判決如下：一、確認(rèn)賈某與李海波于2018年9月27日簽訂的《房屋租賃合同》于2019年4月21日解除；二、賈某于判決生效后七日內(nèi)退還李海波太陽能質(zhì)量保證金1萬元；三、駁回李海波的其他訴訟請求；四、駁回賈某的反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審查明的基本事實(shí)與一審一致，本院予以確認(rèn)。二審中，賈某提交了案外人周響出具的授權(quán)委托書及情況說明，意證明案涉房屋系周響與賈某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，且周響授權(quán)賈某代為主張案涉租賃房屋的相關(guān)權(quán)益。

本院認(rèn)為，賈某、李海波訂立的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。李海波上訴稱雖然《房屋租賃合同》的相對方系賈某，但案涉房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人為案外人周響，賈某并非本案的適格被告。經(jīng)核實(shí)，周響與賈某系夫妻關(guān)系，且周響已經(jīng)向法院出具授權(quán)委托書授權(quán)賈某代為主張案涉租賃房屋的相關(guān)權(quán)益，故賈某系本案的適格被告，李海波的該項(xiàng)上訴主張缺乏依據(jù)，本院不予采信。

對導(dǎo)致案涉《房屋租賃合同》解除的違約責(zé)任認(rèn)定，李海波上訴稱因案涉房屋無消防驗(yàn)收手續(xù)導(dǎo)致無法正常經(jīng)營足療店，賈某作為出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，其未按時(shí)足額交納租金的行為系行使不安抗辯權(quán)。經(jīng)審理查明，案涉《房屋租賃合同》中明確約定，承租方承諾在租賃房屋內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng)符合公安、消防、工商及行業(yè)主管部門的管理規(guī)定，據(jù)此，李海波負(fù)有保證其在案涉房屋內(nèi)所經(jīng)營足療店的裝修裝飾應(yīng)符合消防驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)北京市房山區(qū)公安消防支隊(duì)于2019年3月19日對水晶年華公司進(jìn)行消防監(jiān)督檢查所作出的建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見書，案涉房屋內(nèi)所經(jīng)營的足療店存在廳室的門未采用乙級防火門等消防安全問題，但前述消防安全問題實(shí)際系案涉租賃房屋的承租人二次裝修工程存在的問題，而非房屋原始竣工驗(yàn)收消防安全不合格。且之后水晶年華公司再次申報(bào)對水晶宮足療會(huì)所裝修工程進(jìn)行消防驗(yàn)收，房山消防支隊(duì)經(jīng)審查資料及現(xiàn)場抽查測試，綜合評定消防驗(yàn)收合格，并于2019年4月4日出具建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見書。盡管李海波上訴否認(rèn)第二次驗(yàn)收合格的結(jié)論，稱其并未委托案外人王振華辦理案涉房屋裝修工程的消防驗(yàn)收工作，上述消防驗(yàn)收合格手續(xù)系案外人李仁杰等利用不正當(dāng)手段取得。但該消防驗(yàn)收合格意見書的合法性被否定之前，本院無權(quán)對其作出否定性判斷。李海波系從前手承租人處接手承租案涉房屋，并與前手承租人葉剛簽有轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定向葉剛支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)，轉(zhuǎn)讓費(fèi)包括李海波取得葉剛對案涉房屋裝飾裝修的物權(quán)。李海波所提交的證據(jù)不足以證明案涉房屋出租前原始存在消防問題，案涉房屋出租后，承租人二次裝修消防是否合格，與房屋出租人無關(guān)，房屋出租人對此不負(fù)有責(zé)任，故李海波以此為由拒絕按時(shí)足額交納租金的行為違反合同約定。2019年3月19日北京市房山區(qū)公安消防支隊(duì)責(zé)令停止使用案涉房屋后，于2019年4月3日在案涉房屋內(nèi)發(fā)現(xiàn)有從事賣淫嫖娼活動(dòng)并立案偵查，該事實(shí)足以說明李海波在2019年3月19日之后仍在經(jīng)營，故賈某以李海波逾期超過7日未足額交納租金、違法經(jīng)營為由行使合同解除權(quán)，符合合同約定及法律規(guī)定，本院確認(rèn)其合同解除權(quán)成立。關(guān)于合同的解除時(shí)間，李海波上訴稱自己并不在解除通知的送達(dá)地居住，不應(yīng)將2019年4月18日的通知送達(dá)視為有效送達(dá)。但雙方合同中明確約定了凡有關(guān)本合同的通知、請求或其他通訊往來，需以書面形式為準(zhǔn)，并采用掛號郵寄或?qū)Ｈ怂瓦_(dá)或傳真等任一方式遞至本合同之首所列雙方地址，李海波在案涉《房屋租賃合同》的首頁明確載明了自己的實(shí)際住所地，其稱合同簽訂之后變更住址但并未通知賈某，故該變更并不對賈某產(chǎn)生合同約束力。故應(yīng)當(dāng)以賈某通知李海波解除合同的日期，即2019年4月21日認(rèn)定為合同的解除之日。

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。李海波上訴要求賈某退還5萬元的履約保證金以及1萬元的注冊保證金。關(guān)于5萬元的履約保證金，依據(jù)雙方合同約定，承租人違約，出租人有權(quán)解除合同，已付保證金不退，故對李海波要求退還履約保證金5萬元的訴求部分，本院不予支持。關(guān)于1萬元注冊保證金，因李海波尚未將其注冊的公司自案涉房屋遷出，其要求退還該筆保證金缺乏事實(shí)依據(jù)，本院對此暫不予支持。

關(guān)于李海波上訴要求賈某賠償其裝飾裝修損失150萬元的問題。根據(jù)李海波與案外人葉剛簽訂的《足療店轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，協(xié)議約定李海波向賈某支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)從而取得案涉房屋內(nèi)所經(jīng)營的足療店的股權(quán)、資質(zhì)以及足療店的全部裝修裝飾、經(jīng)營設(shè)施、設(shè)備等相關(guān)物品。現(xiàn)李海波認(rèn)可其尚未向葉剛付清全部轉(zhuǎn)讓費(fèi)，其與葉剛就該轉(zhuǎn)讓協(xié)議糾紛正在法院訴訟過程中。故案涉房屋內(nèi)的裝修裝飾、經(jīng)營設(shè)施、設(shè)備等相關(guān)物品的所有權(quán)歸屬尚未確定，李海波現(xiàn)要求賈某賠償其裝飾裝修損失缺乏充分依據(jù)，待另案審結(jié)確定前述物品的所有權(quán)歸屬后，李海波可另行訴訟主張，本院對此不予處理。

綜上所述，李海波的上訴請求缺乏依據(jù)，本院不予支持；一審判決并無不當(dāng)，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)18930元，由李海波負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　李蔚林

二〇二一年二月二十三日

法官助理　朱鑫壤

書 記 員　弓梓瑄