上訴人（原審被告、反訴原告）：中啟華商國(guó)際貿(mào)易有限責(zé)任公司，住所地北京市東城區(qū)王府井大街****A511F。

法定代表人：王黎男，董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：焦志堅(jiān)，北京市逢時(shí)律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：北京金隅集團(tuán)股份有限公司，，住所地北京市東城區(qū)北三環(huán)東路**

法定代表人：曾勁，董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：高彬彬，上海市錦天城（北京）律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：張永斌，上海市錦天城（北京）律師事務(wù)所律師。

上訴人中啟華商國(guó)際貿(mào)易有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱中啟公司）因與被上訴人北京金隅集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱金隅公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市東城區(qū)人民法院（2019）京0101民初19924號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月3日立案后，依法組成合議庭，進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

中啟公司上訴請(qǐng)求：同意一審判決的第一、三、四項(xiàng)，請(qǐng)求撤銷一審判決第二項(xiàng)，改判我公司無需向金隅公司支付違約金。事實(shí)和理由：一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，判決結(jié)果有失公允。1.一審中金隅公司主張雙方《房屋租賃合同》于2018年11月1日解除，而一審法院判決雙方合同于2018年11月5日解除，超出了金隅公司在原審的訴訟請(qǐng)求，勢(shì)必給我公司多算了違約金。2.一審判決酌定的違約金有失公允。雙方合同約定起租期為2018年11月16日，而金隅公司在2018年10月25日就提出了如我公司不能于2018年10月31日前支付各項(xiàng)費(fèi)用，雙方合同于2018年11月1日正式解除，故雙方在還未進(jìn)入合同起租日時(shí)就解除了合同，承租人亦未能入住房屋。涉案《房屋租賃合同》為金隅公司出具的格式合同，對(duì)承租人違約金約定過高，雖一審判決表述“對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整”，但從判決結(jié)果看并未調(diào)整。金隅公司并未將涉案房屋交付我公司，并未產(chǎn)生任何損失，金隅公司亦未向法院出示證據(jù)證明其損失。綜上，我公司未能進(jìn)入承租房屋，未達(dá)到合同目的，而金隅公司未交房，未產(chǎn)生任何損失，一審判決結(jié)果導(dǎo)致我公司一天房子沒用，在金隅公司沒損失的前提下，我公司卻承擔(dān)141341元違約金，而合同解除日比金隅公司主張的日期多出4日，多算了我公司的違約日期。

金隅公司辯稱，我公司與中啟公司所簽《房屋租賃合同》系經(jīng)雙方平等自愿協(xié)商一致簽訂，內(nèi)容和形式符合法律規(guī)定，一經(jīng)簽署即具有法律約束力，雙方均應(yīng)按合同約定履行各項(xiàng)義務(wù)。事實(shí)上，《房屋租賃合同》解除系中啟公司未按照約定支付房屋租金、物業(yè)管理費(fèi)及押金的違約行為所致，且中啟公司的根本違約行為已經(jīng)給我公司造成了經(jīng)濟(jì)損失（空置損失），故我公司有權(quán)依據(jù)合同約定要求中啟公司支付違約金并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。一審法院已經(jīng)結(jié)合案件的事實(shí)及中啟公司關(guān)于違約金過高的抗辯，對(duì)我公司主張的40余萬元訴訟請(qǐng)求進(jìn)行了大幅度的酌減，一審判決認(rèn)定的違約金數(shù)額對(duì)中啟公司來說并未有失公允。一審判決認(rèn)定租賃合同解除日為解除通知送達(dá)之日（2018年11月5日）并無不妥，且因一審法院已經(jīng)對(duì)我公司主張的違約金金額整體進(jìn)行了大幅度的酌減，故并不存在中啟公司所主張的多計(jì)算違約金的情況。

金隅公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求判令雙方所簽署的DC-ZW-GTC-10011196號(hào)《房屋租賃合同》于2018年11月1日起解除；2.請(qǐng)求判令中啟公司向金隅公司支付違約金282682.11元；3.請(qǐng)求判令中啟公司向金隅公司支付遲延向金隅公司支付押金的滯納金69856.57元（計(jì)算至2018年10月31日）。4.請(qǐng)求判令中啟公司向金隅公司支付已享有的裝修期租金、租金稅款及物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)94227.37元（計(jì)算至2018年10月31日）。

中啟公司向一審法院反訴請(qǐng)求：1.判決金隅公司賠償中啟公司經(jīng)濟(jì)損失20萬元（包括預(yù)購(gòu)裝修材料、支付裝修設(shè)計(jì)費(fèi)、人員工時(shí)費(fèi)）；2.判決金隅公司支付因辦理中啟公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照租賃房屋支付的租金損失6萬元；3.判令金隅公司賠償中啟公司違約金22萬元；4.判令金隅公司賠償中啟公司律師費(fèi)6萬元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：中啟公司于2018年9月6日注冊(cè)成立，注，注冊(cè)地址為北京市東城區(qū)王府井大街****A511F/div>

2018年9月25日，金隅公司（出租人）與中啟公司（承租人）簽訂編號(hào)為DC-ZW-GTC-10011196號(hào)《房屋租賃合同》，約定金隅公司向中啟公司出租涉訴房屋，約定租期為3年，自2018年11月16日至2021年11月15日止；租賃面積為253.9平方米；2018年11月16日至2019年11月15日期間的租金標(biāo)準(zhǔn)為324.48元/月/平方米，每月租金價(jià)稅合計(jì)為86503.73元；2018年11月16日至2019年11月15日期間的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為30.42元/月/平方米（含稅），每月物業(yè)管理費(fèi)價(jià)稅合計(jì)7723.64元，租賃期內(nèi)房屋租金、租金稅款及物業(yè)管理費(fèi)總額為3390885.35元；押金為三個(gè)月房屋租金、三個(gè)月租金稅款及三個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)之和，共計(jì)282682.11元。中啟公司應(yīng)于合同簽訂后的3個(gè)工作日內(nèi)，將首期房屋租金和首期物業(yè)管理費(fèi)及押金共計(jì)423373.18元支付至出租人指定賬戶內(nèi)；裝修期46天，即自2018年10月1日至2018年11月15日。承租人應(yīng)在簽訂本合同后三個(gè)工作日內(nèi)，應(yīng)向出租人繳納押金作為承租人履行合同各項(xiàng)條款的保證。如承租人不能按期繳納，出租人有權(quán)要求承租人繳足未按期繳納的押金并支付滯納金，如承租人在本合同生效后超過30日仍不能按約定繳足押金，則出租人有權(quán)按本合同規(guī)定解除合同并要求承租人支付違約金。因承租人原因致使本合同提前終止的，則承租人將不享有上述之裝修期。除此之外，承租人還應(yīng)在本合同終止日之前，按本合同約定的租金、租金稅款及物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在出租人通知的期限內(nèi)向出租人全額繳納已發(fā)生的全部裝修期的房屋租金、租金稅款及物業(yè)管理費(fèi)。承租人須按照本合同約定的方式和時(shí)間繳納或補(bǔ)足房屋租金、物業(yè)管理費(fèi)、押金、公用事業(yè)費(fèi)和其他任何應(yīng)付款項(xiàng)；逾期交納須按照逾期天數(shù)向出租人和/或物業(yè)管理公司交納違約滯納金，該違約滯納金按應(yīng)交款額之每日千分之五計(jì)算。上述違約滯納金自該拖欠款項(xiàng)到期應(yīng)付日之次日起計(jì)算，直至承租人付清所有拖欠款項(xiàng)的本金及滯納金。承租人未按本合同約定交納或補(bǔ)足房屋租金、物業(yè)管理費(fèi)、押金、公用事業(yè)費(fèi)、損失賠償金或本合同規(guī)定應(yīng)付的其它款項(xiàng)，逾期達(dá)三十日以上的，出租人有權(quán)終止合同并收回所出租房屋，本合同亦因此而終止。并且承租人所繳付的押金作為違約金，不予退還，如出租人解除/終止本合同時(shí)承租人尚未按照本合同約定支付押金，出租人有權(quán)繼續(xù)要求承租人支付該筆押金。此外對(duì)向承租人通知送達(dá)約定了涉訴房屋及指定郵箱兩種送達(dá)方式。合同簽訂后，中啟公司未向金隅公司支付任何款項(xiàng)。金隅公司亦未向中啟公司交付涉訴房屋。

金隅公司于2018年10月24日分別通過向中啟公司工商注冊(cè)地址發(fā)送快遞及向合同約定電子郵箱發(fā)送郵件的形式，要求中啟公司支付首期款及押金，金隅公司于2018年11月5日通過前述方式通知中啟公司于2018年11月1日解除雙方簽訂的租賃合同，要求中啟公司支付所欠款項(xiàng)并承擔(dān)違約責(zé)任。

為證明其主張，中啟公司提交以下證據(jù)：1.中啟公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以證明華人集團(tuán)出具4份營(yíng)業(yè)執(zhí)照，金隅公司均稱不符合簽訂合同條件，要求先在外面租房，注冊(cè)的新公司作為承租人簽訂租賃合同。經(jīng)質(zhì)證，金隅公司認(rèn)可該證據(jù)真實(shí)性，不認(rèn)可證明目的。2.中啟公司注冊(cè)地房屋所有權(quán)證書、租賃合同及收據(jù)，證明華人集團(tuán)租賃房屋支付租金。經(jīng)質(zhì)證，金隅公司不認(rèn)可該證據(jù)真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性及證明目的，認(rèn)為中啟公司在庭審中存在反言，且未提供匯款憑證，無法證明實(shí)際支付了租金，即使是真實(shí)的，也系中啟公司為注冊(cè)公司自行租用房屋，與本案無任何關(guān)聯(lián)。3.設(shè)計(jì)圖、報(bào)價(jià)清單、2018年9月25日簽訂的裝修設(shè)計(jì)合同及收款收據(jù)，證明中啟公司為裝修涉訴房屋進(jìn)行了支出，包括圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)6萬元，預(yù)定裝修材料費(fèi)14萬元。經(jīng)質(zhì)證，金隅公司不認(rèn)可該證據(jù)真實(shí)性，認(rèn)為中啟公司在未確定是否能夠與金隅股份簽署租賃合同并承租涉訴房屋的情況下即與第三方簽署裝修設(shè)計(jì)合同，向其支付設(shè)計(jì)費(fèi)并讓第三方公司出具設(shè)計(jì)圖有違常理，且其未提供銀行付款憑證，無法證明其支付了相應(yīng)費(fèi)用。4.照片，證明金隅公司在將涉訴房屋出租給中啟公司后，招來一家整理檔案的公司在該房屋辦公。關(guān)于照片的拍攝時(shí)間，2020年8月20日的庭審中，中啟公司稱為2018年9月25日，但在其提交的證據(jù)目錄中稱“該照片是合同存續(xù)期間辦公人員的照片”。經(jīng)質(zhì)證，金隅公司不認(rèn)可該證據(jù)真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性及證明目的，認(rèn)為該照片無法顯示拍攝地點(diǎn)、拍攝時(shí)間，無法證明中啟公司的主張。5.終止合同告知函、郵件截圖，證明合同在2018年11月5日解除。經(jīng)質(zhì)證，金隅公司認(rèn)可其真實(shí)性認(rèn)可，但不認(rèn)可其證明目的，認(rèn)為本案爭(zhēng)議產(chǎn)生的原因系中啟公司逾期支付租金等款項(xiàng)所導(dǎo)致，金隅公司為了避免損失繼續(xù)擴(kuò)大而依法解除租賃合同，符合合同約定及法律規(guī)定。

根據(jù)中啟公司的申請(qǐng)，法院向騰訊公司調(diào)取張波與趙秋妍的微信通訊記錄，騰訊公司司法協(xié)查專線答復(fù)該司未保留通訊記錄。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。雙方簽訂的《房屋租賃合同》系簽約雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按照合同履行。當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)加以證明，無法提供證據(jù)的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。中啟公司以因金隅公司原因造成其未向金隅公司交納相應(yīng)款項(xiàng)進(jìn)行抗辯，但其提交的證據(jù)無法證明該意見，故對(duì)其抗辯意見，法院難以采納。中啟公司逾期交納房屋租金和首期物業(yè)管理費(fèi)及押金構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，金隅公司據(jù)此要求解除合同，并無不當(dāng)，但解除之日應(yīng)為解除通知送達(dá)之日。金隅公司主張之違約金、滯納金其實(shí)質(zhì)均為違約金，法院予以合并處理。對(duì)于違約金之?dāng)?shù)額，鑒于合同簽訂至金隅公司行使解除權(quán)的時(shí)間較短，而中啟公司以違約金過高進(jìn)行抗辯，故法院對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整。關(guān)于裝修期內(nèi)的裝修期租金、租金稅款及物業(yè)管理費(fèi)，鑒于金隅公司并未向中啟公司實(shí)際交付房屋，故法院對(duì)該費(fèi)用作為確定違約金標(biāo)準(zhǔn)的因素，一并進(jìn)行處理。中啟公司要求金隅公司承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失，沒有事實(shí)依據(jù)，法院不予支持。

綜上，一審法院判決：一、確認(rèn)北京金隅集團(tuán)股份有限公司與中啟華商國(guó)際貿(mào)易有限責(zé)任公司簽訂的DC-ZW-GTC-10011196號(hào)《房屋租賃合同》于2018年11月5日解除；二、中啟華商國(guó)際貿(mào)易有限責(zé)任公司于判決生效后十五日內(nèi)向北京金隅集團(tuán)股份有限公司支付違約金141341元；三、駁回北京金隅集團(tuán)股份有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；四、駁回中啟華商國(guó)際貿(mào)易有限責(zé)任公司的全部反訴請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院二審期間，雙方當(dāng)事人對(duì)一審查明的事實(shí)均無異議，本院予以確認(rèn)。另查，涉案《房屋租賃合同》第2.2條約定，在承租人依照本合同足額繳納押金、首期租金、租金稅款及首期物業(yè)管理費(fèi)的前提下，不晚于本合同裝修期的起始日期前以現(xiàn)狀交付。第十八條約定雙方確認(rèn)本租約條款經(jīng)雙方協(xié)商和談判而達(dá)成，不構(gòu)成任何一方的格式條款。

本院認(rèn)為，本案中，中啟公司與金隅公司簽訂的涉案《房屋租賃合同》合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。合同簽訂后，中啟公司未能按期履行合同約定的首期房屋租金等各項(xiàng)費(fèi)用的給付義務(wù)，構(gòu)成違約，已經(jīng)達(dá)到合同約定的解除條件，金隅公司依約行使解除權(quán)，一審法院認(rèn)定金隅公司發(fā)出的解除通知送達(dá)中啟公司之日合同解除，并無不妥。中啟公司應(yīng)當(dāng)向金隅公司承擔(dān)合同解除的違約責(zé)任，一審法院對(duì)金隅公司主張的違約金予以支持，處理正確。對(duì)于違約金的數(shù)額，一審法院已經(jīng)考慮了本案的實(shí)際情況，對(duì)違約金數(shù)額予以酌定，中啟公司以金隅公司沒有損失為由拒絕支付違約金的理由不能成立，酌定數(shù)額亦無明顯不妥，本院不持異議。

綜上所述，中啟公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)4420元，由中啟華商國(guó)際貿(mào)易有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　劉慧慧

審 判 員　白　松

審 判 員　王軍華

二〇二一年二月八日

法官助理　孫春瑋

書 記 員　張曉鷗