上訴人（原審被告）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)業(yè)，住北京市房山區(qū)。

委托訴訟代理人：程建（王某某之夫），xxxx年xx月xx日出生，漢族，城關(guān)街道社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心職員，住北京市房山區(qū)。

委托訴訟代理人：朱玉標(biāo)，北京譽(yù)洲律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：曹豹，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市房山區(qū)。

被上訴人（原審原告）：阮某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住廣東省深圳市寶安區(qū)。

二被上訴人之委托訴訟代理人：王爽，北京市房山區(qū)長(zhǎng)溝鎮(zhèn)法律服務(wù)所法律工作者。

上訴人王某某因與被上訴人曹豹、阮某某租賃合同糾紛一案，不服北京市房山區(qū)人民法院（2020）京0111民初11446號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月5日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

王某某上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)北京市房山區(qū)人民法院（2020）京0111民初11446號(hào)民事判決，改判駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求；本案一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：1.一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。涉案租賃協(xié)議應(yīng)都是無(wú)效的。一審法院未對(duì)合同主體及相關(guān)手續(xù)進(jìn)行合法性審查，曹豹、阮某某并未提交租賃標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)證書(shū)及相應(yīng)的規(guī)劃許可證件，北京市房山區(qū)房山街道顧冊(cè)農(nóng)工商公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)顧冊(cè)農(nóng)工商公司）代表村集體與浙江文華控股有限公司簽訂租賃合同，違反《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，屬于合同法第五十二條規(guī)定的合同無(wú)效情形。故王某某與曹豹、阮某某沒(méi)有合同關(guān)系，一審法院判決雙方之間的房屋租賃合同于判決生效之日解除以及向曹豹、阮某某支付租金是錯(cuò)誤的。2.2012年5月1日，王某某最早承租顧冊(cè)農(nóng)工商公司廠(chǎng)房，且租金交至2018年12月，在此期間王某某與顧冊(cè)農(nóng)工商公司是租賃合同關(guān)系。經(jīng)村委會(huì)同意且村委會(huì)出具證明材料證明王某某在租賃場(chǎng)地增建房屋。王某某交納的租金每年2000元。曹豹、阮某某稱(chēng)2014年顧冊(cè)農(nóng)工商公司與浙江文華控股有限公司簽訂合同書(shū)將王某某增建的房屋一并轉(zhuǎn)讓浙江文華控股有限公司，王某某是不知情的，且該行為已經(jīng)侵害了王某某的合法權(quán)益。王某某作為村集體成員，一直向村委會(huì)交納占地使用費(fèi)，如果建房沒(méi)有村委會(huì)同意，王某某不可能投入資金建房，且顧冊(cè)農(nóng)工商公司的負(fù)責(zé)人亦是村委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)班子成員，王某某作為村民只要經(jīng)過(guò)村委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)同意就是合法的。3.本案所涉自建房屋系上訴人在顧冊(cè)農(nóng)工商公司與浙江文華控股有限公司簽訂合同之前自行建造的，根據(jù)地隨房走的原則，土地也應(yīng)當(dāng)由上訴人使用，被上訴人要求上訴人騰退房屋沒(méi)有依據(jù)。

曹豹、阮某某共同辯稱(chēng)，同意一審判決，不同意王某某的上訴請(qǐng)求。（2020）京02民終9861號(hào)民事判決已經(jīng)對(duì)租賃合同效力進(jìn)行了認(rèn)定，沒(méi)有超過(guò)20年部分合法有效。上訴人自2019年1月1日起即沒(méi)有與上訴人簽訂書(shū)面合同，雙方構(gòu)成不定期租賃合同關(guān)系。上訴人自2019年1月1日起就沒(méi)有向被上訴人交納租金，故一審判決解除合同、給付租金依據(jù)充分。上訴人所主張其自行建房問(wèn)題，該房屋建設(shè)并沒(méi)有取得被上訴人及顧冊(cè)農(nóng)工商公司同意，因此被上訴人有權(quán)要求騰退。關(guān)于租金，一審判決系參照上訴人之前交納租金標(biāo)準(zhǔn)每年2850元計(jì)算。

曹豹、阮某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判決解除曹豹、阮某某與王某某的口頭租賃協(xié)議；2.判決王某某立即返還曹豹、阮某某位于北京市房山區(qū)城關(guān)街道顧冊(cè)村原化工廠(chǎng)院內(nèi)東側(cè)181平方米門(mén)臉?lè)俊?00平方米場(chǎng)地（上述房屋及場(chǎng)地價(jià)格3萬(wàn)元）；3.判決王某某立即給付曹豹、阮某某2019年1月1日至2020年10月1日的租金84000元，訴訟中變更訴訟請(qǐng)求要求給付租金至實(shí)際騰退廠(chǎng)房、場(chǎng)地之日止；4.訴訟費(fèi)由王某某承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2012年5月1日，顧冊(cè)農(nóng)工商公司將位于顧冊(cè)村原化工廠(chǎng)的東房靠北的3間商業(yè)房租賃給王某某使用。王某某租賃期間對(duì)場(chǎng)地進(jìn)行增建了房屋。王某某每年向顧冊(cè)村委會(huì)交納租金2850元，現(xiàn)租金交至2018年12月。上述事實(shí)系雙方在一審中無(wú)爭(zhēng)議的事實(shí)。

2014年1月21日，浙江文華控股有限公司（甲方）與顧冊(cè)農(nóng)工商公司（乙方）簽訂合同書(shū)，乙方基于本院（2013）房民初字第7515號(hào)民事判決書(shū)應(yīng)給付甲方借款本金562萬(wàn)元和利息及訴訟費(fèi)25579元。判決生效后，乙方無(wú)力履行還款義務(wù)，提出用原化工廠(chǎng)、原電鍍廠(chǎng)兩家企業(yè)的使用權(quán)出租給甲方，用租金折抵甲方上述債務(wù)，甲方表示同意。經(jīng)甲、乙雙方共同協(xié)商，就乙方將其廠(chǎng)房、場(chǎng)地出租給甲方，租金用于折抵乙方欠甲方的借款等事宜、利息、訴訟費(fèi)達(dá)成協(xié)議，約定：甲方同意租賃乙方所有的廠(chǎng)房、場(chǎng)地使用權(quán)，租金用于折抵借款本金、利息、訴訟費(fèi)。甲方免除乙方利息、訴訟費(fèi)，所得租金用于折抵乙方借款本金562萬(wàn)元，租期30年，自2014年1月21日起至2044年1月20日止，并對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。2014年1月21日，浙江文華控股有限公司與李國(guó)江簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議書(shū)，將與顧冊(cè)農(nóng)工商公司簽訂的合同項(xiàng)下權(quán)利有償轉(zhuǎn)讓給李國(guó)江。李國(guó)江承繼浙江文華控股有限公司的權(quán)利和義務(wù)。同日，李國(guó)江與顧冊(cè)農(nóng)工商公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議，顧冊(cè)農(nóng)工商公司同意浙江文華控股有限公司將合同書(shū)中的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓李國(guó)江。2016年6月16日，顧冊(cè)農(nóng)工商公司與李國(guó)江簽訂補(bǔ)償協(xié)議書(shū)，約定將化工廠(chǎng)、鍍鋅廠(chǎng)兩個(gè)廠(chǎng)租期30年延長(zhǎng)到40年。2018年5月6日，李國(guó)江與阮某某、曹豹簽訂租賃協(xié)議，約定李國(guó)江將從浙江文華控股有限公司承租的顧冊(cè)村原化工廠(chǎng)，閑置廠(chǎng)房，廠(chǎng)地出租給阮某某、曹豹。同日，阮某某、曹豹將租賃事宜通知顧冊(cè)農(nóng)工商公司，顧冊(cè)農(nóng)工商公司同意阮某某、曹豹接受與李國(guó)江于2016年6月16日簽訂的補(bǔ)償協(xié)議書(shū)全部的權(quán)利義務(wù)。阮某某、曹豹取得顧冊(cè)村原化工廠(chǎng)，閑置廠(chǎng)房、廠(chǎng)地承租權(quán)后因租金問(wèn)題未與王某某達(dá)成一致意見(jiàn)，現(xiàn)阮某某、曹豹將王某某訴至一審法院。

對(duì)有爭(zhēng)議的事實(shí)，一審法院認(rèn)定如下：王某某否認(rèn)與阮某某、曹豹對(duì)租賃事宜達(dá)成口頭協(xié)議，不認(rèn)可阮某某、曹豹主張的租金標(biāo)準(zhǔn)。阮某某、曹豹主張以張貼通知方式向王某某等承租人主張租金，并提交與其他租戶(hù)間訴訟的民事判決書(shū)。王某某自述承租期間在租賃場(chǎng)地增建80余平米的房屋并修建院墻。阮某某、曹豹對(duì)于王某某自建房屋不同意利用，要求其恢復(fù)原狀。

一審法院認(rèn)為，租賃期限不得超過(guò)二十年，超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。浙江文華控股有限公司與顧冊(cè)農(nóng)工商公司簽訂的合同書(shū)、李國(guó)江與浙江文華控股有限公司簽訂的轉(zhuǎn)租協(xié)議書(shū)、阮某某和曹豹與李國(guó)江簽訂租賃協(xié)議雖然是雙方真實(shí)意思表示，且經(jīng)顧冊(cè)農(nóng)工商公司認(rèn)可，但約定的租賃期限超過(guò)二十年，超過(guò)二十年部分無(wú)效，故阮某某、曹豹與李國(guó)江簽訂的租賃協(xié)議應(yīng)屬部分有效。阮某某、曹豹基于與李國(guó)江的租賃協(xié)議取得顧冊(cè)村原化工廠(chǎng)廠(chǎng)房、場(chǎng)地承租權(quán)。阮某某、曹豹與王某某等租戶(hù)形成事實(shí)上的租賃合同關(guān)系，王某某等租戶(hù)應(yīng)向阮某某、曹豹交納租金?，F(xiàn)阮某某、曹豹與王某某等人未簽訂書(shū)面租賃合同，雙方之間為不定期租賃，現(xiàn)雙方因?qū)ψ饨饦?biāo)準(zhǔn)未達(dá)成一致意見(jiàn)，且王某某自2019年1月1日起至今未交付租金，阮某某、曹豹要求解除租賃合同、給付租金、騰退廠(chǎng)房、場(chǎng)地的訴訟請(qǐng)求，理由正當(dāng)，法院予以支持。租金標(biāo)準(zhǔn)，參照以往王某某與顧冊(cè)農(nóng)工商公司的租金標(biāo)準(zhǔn)確定，阮某某、曹豹要求過(guò)高部分，法院不予支持。王某某與曹豹、阮某某未簽訂書(shū)面租賃合同，對(duì)于租賃期間在租賃場(chǎng)地增建房屋未進(jìn)行約定，且增建房屋未辦理合法建設(shè)手續(xù)，也沒(méi)有證據(jù)證實(shí)取得顧冊(cè)農(nóng)工商公司同意，現(xiàn)阮某某、曹豹對(duì)于王某某增建房屋不同意利用，王某某應(yīng)予以拆除，并對(duì)租賃場(chǎng)地恢復(fù)原狀、返還門(mén)臉?lè)考皥?chǎng)地，法院酌情考慮。王某某否認(rèn)與阮某某、曹豹存在租賃合同關(guān)系，結(jié)合阮某某、曹豹提交的通知及自2019年1月1日起未向顧冊(cè)農(nóng)工商公司交納租金、使用費(fèi)等事實(shí)，足以證實(shí)王某某等租戶(hù)知曉阮某某、曹豹取得爭(zhēng)議場(chǎng)地承租權(quán)，該抗辯理由，沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，法院不予采信。

據(jù)此，一審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十四條、第二百一十五條、第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條之規(guī)定，判決：一、阮某某、曹豹與王某某之間的房屋租賃合同于判決生效之日解除。二、王某某于判決生效之日起十日內(nèi)給付阮某某、曹豹自2019年1月1日至判決生效后二個(gè)月內(nèi)的租金（按每年2850元計(jì)算）。三、王某某于判決生效之日起60日內(nèi)騰退位于北京市房山區(qū)城關(guān)街道顧冊(cè)村原化工廠(chǎng)院內(nèi)東側(cè)房屋及場(chǎng)地；如逾期未能按時(shí)騰退廠(chǎng)房、場(chǎng)地按月租金4000元標(biāo)準(zhǔn)支付使用費(fèi)。四、駁回阮某某、曹豹的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期限履行給付金錢(qián)的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。王某某主張其2012年6月1日至2014年1月1日交納租金標(biāo)準(zhǔn)為1800元，2014年1月1日至2018年12月31日交納租金標(biāo)準(zhǔn)為2000元，故不認(rèn)可一審法院認(rèn)定租金標(biāo)準(zhǔn)2850元；主張其與被上訴人并非因租金標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題未達(dá)成一致，而是認(rèn)為被上訴人并非案涉房屋及場(chǎng)地合法出租人；主張其自建房屋已經(jīng)顧冊(cè)農(nóng)工商公司及村委會(huì)同意。阮某某、曹豹對(duì)王某某上述主張均不予認(rèn)可，主張王某某起租時(shí)間系依據(jù)租賃合同及其在一審中陳述確認(rèn)的，租金標(biāo)準(zhǔn)系按照其向村委會(huì)交納租金收據(jù)記載的2850元標(biāo)準(zhǔn)確定，主張阮某某、曹豹基于其與案外人李國(guó)江簽訂的租賃合同已經(jīng)依法取得權(quán)利，案涉房屋及土地在合同權(quán)利范圍之內(nèi)，故其有權(quán)向王某某主張租金，王某某自建房屋并未取得顧冊(cè)農(nóng)工商公司及阮某某、曹豹同意。經(jīng)閱查，一審法院2020年10月22日開(kāi)庭筆錄，王某某當(dāng)庭陳述其自2012年6月起從顧冊(cè)農(nóng)工商公司租賃案涉房屋，合同到期后雙方雖未續(xù)簽合同，但王某某一直交納租賃費(fèi)用，租金一年2850元。本院查明的事實(shí)與一審無(wú)異。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十四條之規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。本案中浙江文華控股有限公司與顧冊(cè)農(nóng)工商公司簽訂的合同書(shū)、李國(guó)江與浙江文華控股有限公司簽訂的轉(zhuǎn)租協(xié)議書(shū)、阮某某和曹豹與李國(guó)江簽訂的租賃協(xié)議屬于部分有效。王某某雖未與阮某某、曹豹簽訂書(shū)面租賃合同，但阮某某、曹豹基于與李國(guó)江的租賃合同關(guān)系取得了顧冊(cè)村原化工廠(chǎng)廠(chǎng)房、場(chǎng)地承租權(quán)，王某某等租戶(hù)實(shí)際使用、收益涉案場(chǎng)地，故王某某與阮某某、曹豹成立事實(shí)上的租賃合同法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)支付租金?，F(xiàn)王某某上訴主張雙方之間的租賃合同違反法律規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效，但未能提供證據(jù)證明其主張，本院對(duì)其該項(xiàng)上訴主張不予支持。因王某某逾期不支付租金，阮某某、曹豹起訴請(qǐng)求解除租賃合同、給付租金等，理由正當(dāng)，一審法院對(duì)其相關(guān)訴訟請(qǐng)求予以支持，處理正確。關(guān)于租金標(biāo)準(zhǔn)，王某某在本案一審?fù)徶凶哉J(rèn)其向顧冊(cè)農(nóng)工商公司交納租金標(biāo)準(zhǔn)為每年2850元，一審法院參照此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算其應(yīng)向阮某某、曹豹給付租金并無(wú)明顯不當(dāng)，王某某有關(guān)租金標(biāo)準(zhǔn)所提上訴意見(jiàn)，無(wú)有利證據(jù)佐證，本院難以采納。關(guān)于涉案房屋的騰退問(wèn)題，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持?！蓖跄衬骋云湎到?jīng)過(guò)村委會(huì)同意才增建房屋為由提出上訴，但未能舉證證明其增建房屋的行為經(jīng)過(guò)了涉案房屋出租人的同意。現(xiàn)阮某某、曹豹請(qǐng)求王某某騰退房屋，具有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予支持。一審法院結(jié)合案件具體情況，酌情確定王某某應(yīng)于判決生效之日起60日內(nèi)騰退，處理妥當(dāng)。王某某的上訴理由不能成立，本院不予支持。

綜上所述，王某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)50元，由王某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　施　憶

審 判 員　　王　元

審 判 員　　朱　印

二〇二一年一月二十五日

法官助理　　周　珍

書(shū) 記 員　　趙鴻飛