上訴人（原審被告）：朱某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住廣東省東莞市。

委托訴訟代理人：盧冬芳（朱某之母），住江西省九江市開(kāi)發(fā)區(qū)。

被上訴人（原審原告）：北京中鐵華興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地北京市大興區(qū)舊忠路**院**樓**1門(mén)。

法定代表人：楊杰，董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：劉燕，北京市首信律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：張文濤，北京市首信律師事務(wù)所律師。

上訴人朱某因與被上訴人北京中鐵華興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中鐵華興公司）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服北京市大興區(qū)人民法院（2020）京0115民初20155號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月2日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

朱某上訴請(qǐng)求：1.撤銷(xiāo)一審判決，依法改判或發(fā)回重審；2.訴訟費(fèi)用由中鐵華興公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：1.合同系中鐵華興公司惡意單方解除，朱某不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。朱某與中鐵華興公司于2019年9月22日簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《預(yù)售合同》）和補(bǔ)充協(xié)議，該商品房總價(jià)人民幣8888615元，首付款3628615元，朱某于合同簽訂當(dāng)日支付首付款并辦理網(wǎng)簽手續(xù)，余款5260000元采取銀行按揭貸款方式支付。同年10月11日朱某父親被紀(jì)委帶走，隨即銀行就不同意向朱某放貸，朱某在此情況出現(xiàn)后，及時(shí)告知中鐵華興公司要求解除合同，并愿意按照逾期支付的相關(guān)約定支付一定的違約金，但中鐵華興公司未予回應(yīng)。后2019年12月26日中鐵華興公司收到江西省九江市監(jiān)察委員會(huì)的《案件協(xié)助函》，要求將首付款3628615元作為朱某父親的違法所得款項(xiàng)退繳至指定賬戶(hù)。2020年3月26日中鐵華興公司向朱某發(fā)函，單方解除《預(yù)售合同》（含補(bǔ)充協(xié)議），其目的是為了惡意向朱某主張合同價(jià)款10％的違約金。2.本案中朱某父親出事致使擔(dān)保合同不成立，購(gòu)房首付款被紀(jì)委劃走是雙方當(dāng)事人都無(wú)法選擇和抗拒的事實(shí)，雙方均有協(xié)助義務(wù)，朱某并無(wú)違約惡意，應(yīng)屬不可抗力或不可歸責(zé)。3.中鐵華興公司據(jù)以向朱某主張合同總價(jià)款10％的違約金的約定，顯失公平，且與法律相違背，應(yīng)屬無(wú)效，即使有效也因主合同第二十九條的約定而不應(yīng)適用。中鐵華興公司向朱某主張違約金的依據(jù)是合同附件十二第二條第八款，但根據(jù)主合同第八條“逾期超過(guò)90日（該期限應(yīng)當(dāng)與本條第1項(xiàng)中的期限相同），出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)按照累計(jì)應(yīng)付款的2％向出賣(mài)人支付違約金，同時(shí)，出賣(mài)人退還買(mǎi)受人已付全部房?jī)r(jià)（含已付貸款部分）”及第二十九條“補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應(yīng)由出賣(mài)人承擔(dān)的責(zé)任，或不合理的加重買(mǎi)受人責(zé)任、排除或限制買(mǎi)受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本合同為準(zhǔn)”。根據(jù)合同法有關(guān)格式合同的規(guī)定，案涉合同屬于房產(chǎn)登記部門(mén)的制式合同，補(bǔ)充協(xié)議加重了買(mǎi)受人的違約責(zé)任，應(yīng)屬無(wú)效條款。即使該約定有效，也明顯屬于主合同第二十九條“不合理的加重買(mǎi)受人責(zé)任”的情形，應(yīng)當(dāng)仍以主合同約定為準(zhǔn)。4.合同附件十二第二條第八款違約責(zé)任也明顯過(guò)重，違背公平原則。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第五條、第七條，附件十二第二條第八款所約定的違約責(zé)任明顯過(guò)重。涉案房屋早已被中鐵華興公司出售給他人，中鐵華興公司并未有實(shí)際損失，中鐵華興公司也并未向法庭舉證證明其因朱某的原因遭受的實(shí)際損失，且房屋增值能夠彌補(bǔ)中鐵華興公司損失。5.一審法院引用的合同條款有誤。即使朱某要承擔(dān)違約責(zé)任，也是依據(jù)主合同第八條承擔(dān)應(yīng)付款2%的逾期付款違約責(zé)任，即向銀行申請(qǐng)貸款金額的2%。合同附件十二第二條明確規(guī)定的是“由出賣(mài)人提供按揭貸款擔(dān)保時(shí)買(mǎi)受人的義務(wù)”，故該條第一款至第八款的適用條件是出賣(mài)人提供擔(dān)保時(shí)買(mǎi)受人不能償還銀行貸款，而朱某購(gòu)買(mǎi)涉案房屋未讓中鐵華興公司提供擔(dān)保，是由其父母向銀行提供擔(dān)保，且銀行貸款并未審批通過(guò)。

中鐵華興公司辯稱(chēng)，《預(yù)售合同》及補(bǔ)充協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，沒(méi)有加重對(duì)方責(zé)任的情形。上述合同附件十二中明確約定了10%的違約金，應(yīng)當(dāng)以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。本案不屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人的不可抗力情形。在朱某已選擇按揭貸款且貸款手續(xù)已經(jīng)朱某確認(rèn)的情況下，其單方向銀行提出不再辦理貸款導(dǎo)致貸款審批未通過(guò)。朱某未按期補(bǔ)繳首付款及辦理按揭貸款的情況下，中鐵華興公司有權(quán)依約解除合同。

中鐵華興公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1．判令解除中鐵華興公司和朱某于2019年9月22日簽訂的《預(yù)售合同》（含補(bǔ)充協(xié)議）；2．判令朱某配合中鐵華興公司辦理撤銷(xiāo)網(wǎng)簽手續(xù)；3．判決朱某支付違約金888861.5元；4．本案全部訴訟費(fèi)用由朱某承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2019年9月22日出賣(mài)人中鐵華興公司與買(mǎi)受人朱某簽訂《預(yù)售合同》及補(bǔ)充協(xié)議，約定朱某購(gòu)買(mǎi)中鐵華興公司開(kāi)發(fā)的位于大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)和怡嘉園14號(hào)樓1602房屋，總價(jià)為8888615元，付款方式為買(mǎi)受人應(yīng)于簽訂合同當(dāng)日支付首付款3628615元，余款5260000元采取銀行按揭貸款方式支付。朱某于合同簽訂當(dāng)日支付首付款。合同第八條逾期付款責(zé)任規(guī)定，逾期超過(guò)90日，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。附件十二第二條第八款約定，出賣(mài)人依據(jù)主合同及本補(bǔ)充協(xié)議等的約定解除主合同及本補(bǔ)充協(xié)議的，買(mǎi)受人應(yīng)向出賣(mài)人支付相當(dāng)于合同總價(jià)款10％的違約金，并至出賣(mài)人處辦理相關(guān)合同解除手續(xù)。2019年12月26日，江西省九江市監(jiān)察委員會(huì)向中鐵華興公司發(fā)出《案件協(xié)助函》，稱(chēng)在對(duì)江西省九江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃分局原副局長(zhǎng)朱國(guó)祥涉嫌嚴(yán)重職務(wù)違法犯罪案件調(diào)查過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)朱國(guó)祥涉嫌受賄資金通過(guò)其女兒朱某購(gòu)買(mǎi)了涉案房屋，商請(qǐng)貴司將購(gòu)房款3628615元，作為朱國(guó)祥違法款退繳。2020年1月3日，中鐵華興公司協(xié)助將上述購(gòu)房款3628615元，匯至九江監(jiān)察委員會(huì)賬戶(hù)。2020年3月26日，中鐵華興公司向朱某郵寄《解約函》，稱(chēng)因朱某未按照中鐵華興公司要求補(bǔ)繳該商品房首付款，且未辦理完畢所有按揭手續(xù)，未支付購(gòu)房余款，中鐵華興公司決定與朱某解除簽訂的《預(yù)售合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，自送達(dá)之日解除。送達(dá)日期為2020年3月29日。朱某亦同意雙方簽訂的《預(yù)售合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》解除，解除日期為2020年3月26日。

一審法院認(rèn)為，朱某與中鐵華興公司就涉案房屋簽訂的《預(yù)售合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行義務(wù)。不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況，合同中的不可抗力，是指合同簽訂后，非因當(dāng)事人的過(guò)失或疏忽，而是由于發(fā)生了合同當(dāng)事人無(wú)法預(yù)見(jiàn)、無(wú)法預(yù)防、無(wú)法避免和無(wú)法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同的情況。本案中，朱某因其父親朱國(guó)祥涉嫌嚴(yán)重職務(wù)違法犯罪，九江市監(jiān)察委員會(huì)發(fā)現(xiàn)朱國(guó)祥涉嫌受賄資金通過(guò)其女朱某購(gòu)買(mǎi)了涉案房屋的事實(shí)，向中鐵華興公司發(fā)送《案件協(xié)助函》，要求中鐵華興公司退繳朱某支付的購(gòu)房首付款3628615元。朱國(guó)祥涉嫌嚴(yán)重職務(wù)違法犯罪，涉案資金被依法追回的行為是監(jiān)察部門(mén)依法履行職責(zé)，不屬于不可抗力。故在朱某未按期交納首付款及按揭貸款的情況下，中鐵華興公司有權(quán)依約解除雙方簽訂的《預(yù)售合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，該解除通知自朱某收到后生效。朱某因未依約履行義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)協(xié)助中鐵華興公司辦理撤銷(xiāo)網(wǎng)簽手續(xù)的義務(wù)，同時(shí)應(yīng)依約支付中鐵華興公司違約金。雙方簽訂的合同中對(duì)于違約金的約定較為合理，法院對(duì)于中鐵華興公司關(guān)于違約金的請(qǐng)求予以支持。

一審法院判決：一、確認(rèn)朱某與北京中鐵華興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2019年9月22日簽訂的《預(yù)售合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》于2020年3月29日解除；二、朱某于判決生效后15日內(nèi)協(xié)助北京中鐵華興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辦理大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)和怡嘉園14號(hào)樓1602房屋撤銷(xiāo)網(wǎng)簽手續(xù)；三、朱某于判決生效后15日內(nèi)支付北京中鐵華興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司違約金888861.5元。

二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。本院對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本案二審補(bǔ)充查明，雙方所簽《預(yù)售合同》第八條逾期付款責(zé)任載明“除不可抗力外，買(mǎi)受人未按照約定時(shí)間付款的，雙方同意按照下列第（一）種方式處理：（一）按照逾期時(shí)間，分別處理（1和2不作累加）……2.逾期超過(guò)90日（該期限應(yīng)當(dāng)與本條第1項(xiàng)中的期限相同），出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)按照累計(jì)應(yīng)付款的2％向出賣(mài)人支付違約金，同時(shí)，出賣(mài)人退還買(mǎi)受人已付全部房?jī)r(jià)（含已付貸款部分）……本條所稱(chēng)逾期應(yīng)付款是指依照第七條及附件四約定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額，采取分期付款的，按照相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定?！?/p>

附件四《關(guān)于該商品房?jī)r(jià)款的計(jì)價(jià)方式、總價(jià)款、付款方式及期限的具體約定》中載明“（二）買(mǎi)賣(mài)雙方約定采用按揭付款方式支付房?jī)r(jià)款：雙方同意買(mǎi)受人以按揭付款方式付款，具體付款事項(xiàng)約定如下：1.買(mǎi)受人應(yīng)于簽訂合同當(dāng)日，向出賣(mài)人支付不低于總房款40.82％的購(gòu)房首付款，計(jì)人民參佰陸拾貳萬(wàn)捌仟陸佰壹拾伍元整（小寫(xiě)：￥3628615元）（含定金，定金于簽約當(dāng)日（不計(jì)息）自動(dòng)轉(zhuǎn)為房?jī)r(jià)款）。2.余款為商品房總價(jià)款的59.18％，計(jì)人民幣伍佰貳拾陸萬(wàn)元整（小寫(xiě)：￥5260000元），由買(mǎi)受人向銀行申請(qǐng)貸款。3.經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商一致，就買(mǎi)受人向銀行申請(qǐng)貸款及出賣(mài)人就買(mǎi)受人向銀行的貸款提供階段性保證的有關(guān)事宜達(dá)成如下一致：（1）買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在簽訂《預(yù)售合同》前向貸款銀行提交辦理貸款需要的全部真實(shí)有效的資料及費(fèi)用，并辦理完畢貸款申請(qǐng)手續(xù)。如因買(mǎi)受人原因未能在簽署完畢《預(yù)售合同》七個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢貸款手續(xù)的，應(yīng)視為逾期付款，買(mǎi)受人應(yīng)按照《預(yù)售合同》第八條的約定承擔(dān)逾期付款責(zé)任。其中《預(yù)售合同》第八條所指的應(yīng)付款為買(mǎi)受人向銀行申請(qǐng)的貸款額，應(yīng)付款期限為買(mǎi)受人應(yīng)辦妥上述貸款手續(xù)期限……（2）買(mǎi)受人貸款的具體數(shù)額和具體年限以貸款銀行最后審批為準(zhǔn)。（3）如因買(mǎi)受人的原因致使銀行貸款不能批準(zhǔn)的，買(mǎi)受人應(yīng)在出賣(mài)人通知日起15日內(nèi)按銀行要求提高首付款比例或達(dá)到銀行其他要求，或選擇一次性付清房數(shù)。否則，買(mǎi)受人應(yīng)按照《預(yù)售合同》第八條的約定承擔(dān)逾期付款責(zé)任。4.出賣(mài)人按照《預(yù)售合同》第八條的約定解除合同的，買(mǎi)受人應(yīng)在出賣(mài)人發(fā)出解約通知之日起5日內(nèi)配合出賣(mài)人將全部退房手續(xù)（退房手續(xù)包括但不限于簽署退房協(xié)議、退還購(gòu)房增值稅發(fā)票等）辦理完畢，每逾期一日買(mǎi)受人應(yīng)按未付房款的萬(wàn)分之壹向出賣(mài)人支付違約金，出賣(mài)人在全部退房手續(xù)完成之日起30日內(nèi)扣除定金?！额A(yù)售合同》第八條所述違約金及上述逾期違約金后，無(wú)息退還買(mǎi)受人已付的購(gòu)房款，不足部分，買(mǎi)受人應(yīng)在出賣(mài)人規(guī)定的期限內(nèi)予以補(bǔ)足?！?/p>

附件十二《補(bǔ)充協(xié)議》中載明：“第二條由出賣(mài)人提供按揭貸款擔(dān)保時(shí)買(mǎi)受人的義務(wù)（一次性及分期付款合同不適用該條款）1.如買(mǎi)受人采取申請(qǐng)銀行按揭貸款方式支付部分商品房?jī)r(jià)款的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照出賣(mài)人、買(mǎi)受人及按揭貸款銀行之間就商品房買(mǎi)賣(mài)及按揭貸款事宜所簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)主合同及本補(bǔ)充協(xié)議、貸款及擔(dān)保合同等的約定，及時(shí)按期償還到期貸款本息，及時(shí)提供辦理商品房不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、抵押登記手續(xù)所需的全部資料、文件、費(fèi)用，并予積極配合。鑒于在買(mǎi)受人所購(gòu)房屋辦理完畢按揭貸款銀行抵押登記手續(xù)之前，出賣(mài)人無(wú)償為買(mǎi)受人向按揭貸款銀行提供階段性擔(dān)保，在該商品房的全部不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、按揭貸款銀行抵押登記手續(xù)辦理完畢且全部貸款到達(dá)出賣(mài)人賬戶(hù)之前，出賣(mài)人保留該商品房的所有權(quán)……8.出賣(mài)人依據(jù)主合同及本補(bǔ)充協(xié)議等的約定解除主合同及本補(bǔ)充協(xié)議的，出賣(mài)人、買(mǎi)受人雙方應(yīng)當(dāng)依照如下約定處理：買(mǎi)受人應(yīng)在主合同及本補(bǔ)充協(xié)議解除后的5日內(nèi)騰空該商品房，向出賣(mài)人支付相當(dāng)于合同總價(jià)款10％的違約金，并至出賣(mài)人處辦理相關(guān)合同解除手續(xù)（如屆時(shí)商品房已經(jīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，則買(mǎi)受人應(yīng)在前述期限內(nèi)配合將該商品房重新過(guò)戶(hù)到出賣(mài)人名下，由此發(fā)生的稅費(fèi)和其他一切費(fèi)用均由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人應(yīng)保證在前述期限內(nèi)將利用該商品房辦理的戶(hù)籍登記予以遷出），出賣(mài)人則在扣除上述代償款項(xiàng)及違約金后，將該商品房?jī)r(jià)款的余款退還給買(mǎi)受人。余款不足的，不足部分出賣(mài)人有權(quán)向買(mǎi)受人追償。買(mǎi)受人或?qū)嶋H使用人逾期騰房、辦理退房手續(xù)、辦理重新過(guò)戶(hù)手續(xù)或辦理戶(hù)籍遷出手續(xù)的，每逾期一天，買(mǎi)受人應(yīng)按合同總價(jià)款的千分之一向出賣(mài)人支付違約金?！?/p>

另，中鐵華興公司主張朱某交納的定金已經(jīng)在簽訂《預(yù)售合同》后轉(zhuǎn)為首付款，故對(duì)于違約責(zé)任其公司不再適用定金條款。

本院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人均應(yīng)依約履行合同義務(wù)。本案中，朱某與中鐵華興公司簽訂的《預(yù)售合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。合同簽訂當(dāng)日，朱某依據(jù)《預(yù)售合同》及附件四中關(guān)于價(jià)款及付款方式的約定支付房屋首付款并辦理網(wǎng)簽手續(xù)，后因其父涉嫌嚴(yán)重職務(wù)違法犯罪，中鐵華興公司配合九江市監(jiān)察委將案涉購(gòu)房首付款作為違法款退繳，應(yīng)視為朱某未支付首付款，朱某未在其后補(bǔ)交首付款，構(gòu)成違約。本案中買(mǎi)賣(mài)雙方約定采用按揭付款方式支付剩余房?jī)r(jià)款，如因買(mǎi)受人朱某原因未能在簽署完畢《預(yù)售合同》七個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢貸款手續(xù)的，應(yīng)視為逾期付款；如因買(mǎi)受人朱某的原因致使銀行貸款不能批準(zhǔn)的，買(mǎi)受人應(yīng)在出賣(mài)人通知日起15日內(nèi)按銀行要求提高首付款比例或達(dá)到銀行其他要求，或選擇一次性付清房數(shù)。根據(jù)在案證據(jù)及當(dāng)事人陳述，朱某在簽署完畢《預(yù)售合同》后未成功獲得貸款，亦未采取其他方式一次性付清房款，亦構(gòu)成逾期付款的違約。因此，朱某對(duì)于合同約定的全部購(gòu)房款均因逾期未付款而違約。根據(jù)《預(yù)售合同》第八條及附件四約定，中鐵華興公司有權(quán)解除案涉合同并要求朱某承擔(dān)違約責(zé)任，現(xiàn)中鐵華興公司以朱某未補(bǔ)交案涉房屋首付款并辦理按揭貸款為由，要求解除雙方之間簽訂的《預(yù)售合同》（含補(bǔ)充協(xié)議）并要求朱某配合辦理撤銷(xiāo)網(wǎng)簽手續(xù)，依據(jù)充分，朱某對(duì)于解除合同亦不持異議，故一審法院根據(jù)解除通知送達(dá)日期認(rèn)定雙方《預(yù)售合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》自2020年3月29日解除，并認(rèn)定朱某應(yīng)當(dāng)協(xié)助中鐵華興公司辦理房屋撤銷(xiāo)網(wǎng)簽手續(xù)，均無(wú)不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。

關(guān)于合同解除后的具體違約責(zé)任是本案雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。本院認(rèn)為，綜合《預(yù)售合同》第七條“付款方式和期限”、第八條“逾期付款責(zé)任”及附件四《關(guān)于該商品房?jī)r(jià)款的計(jì)價(jià)方式、總價(jià)款、付款方式及期限的具體約定》的具體內(nèi)容可知，如因買(mǎi)受人朱某原因出現(xiàn)逾期付款或不能辦理銀行貸款，買(mǎi)受人朱某應(yīng)按照《預(yù)售合同》第八條的約定承擔(dān)逾期付款責(zé)任，即應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)按照累計(jì)應(yīng)付款的2％向出賣(mài)人支付違約金?，F(xiàn)中鐵華興公司要求朱某依據(jù)附件十二第二條的約定承擔(dān)應(yīng)付款10％的違約責(zé)任。對(duì)此，本院認(rèn)為，對(duì)照《預(yù)售合同》及附件相關(guān)條款，預(yù)售合同及附件中多處將買(mǎi)受人不同原因?qū)е碌挠馄诟犊钸`約責(zé)任指向《預(yù)售合同》第八條，而附件十二第二條共八項(xiàng)約定的適用情形系該條載明的“由出賣(mài)人提供按揭貸款擔(dān)保時(shí)買(mǎi)受人的義務(wù)”，本案中朱某尚未成功辦理按揭貸款，中鐵華興公司未為朱某提供任何“按揭貸款擔(dān)保”或“階段性擔(dān)?！绷x務(wù)，故附件十二第二條第八項(xiàng)之約定并不適用于本案違約情形，一審法院錯(cuò)誤適用該合同條款認(rèn)定朱某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的具體違約責(zé)任，本院予以糾正。如上所述，本院依照《預(yù)售合同》第八條確定朱某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約金數(shù)額，即全部購(gòu)房款的2％。

關(guān)于朱某違約行為的可歸責(zé)性是本案另一爭(zhēng)議焦點(diǎn)。朱某主張案涉購(gòu)房首付款因其父涉嫌職務(wù)違法犯罪被退繳屬不可抗力或不可歸責(zé)事由。本院認(rèn)為，合同中的不可抗力，是指合同簽訂后，非因當(dāng)事人的過(guò)失或疏忽，發(fā)生了合同當(dāng)事人無(wú)法預(yù)見(jiàn)、無(wú)法預(yù)防、無(wú)法避免和無(wú)法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同的情況。本案中，朱某自稱(chēng)其系公司普通職員，《預(yù)售合同》購(gòu)房資金主要來(lái)源于父母資助，但其作為完全民事行為能力人在購(gòu)房時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)自身經(jīng)濟(jì)能力、購(gòu)房款來(lái)源的可靠性和合法性承擔(dān)注意義務(wù)，且作為家庭成員其應(yīng)當(dāng)知曉其父的合法收入情況，涉嫌違法的收入可能被追繳應(yīng)屬常識(shí)，朱某對(duì)于在父母無(wú)法資助的情況下需獨(dú)立承擔(dān)合同義務(wù)亦應(yīng)有所認(rèn)知，故購(gòu)房首付款因涉嫌違法被追繳導(dǎo)致朱某不能履行《預(yù)售合同》中的付款義務(wù)，不屬于不可抗力或不可歸責(zé)事由，案涉合同系因朱某一方無(wú)法依約補(bǔ)足首付款及辦理銀行按揭貸款而履行不能，朱某應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。綜上，對(duì)朱某有關(guān)案涉情形屬不可抗力、不可歸責(zé)事由的抗辯意見(jiàn)，本院不予采納。

綜上所述，朱某的上訴請(qǐng)求部分成立，本院對(duì)其上訴請(qǐng)求中合理的部分予以支持，不合理的部分予以駁回。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、維持北京市大興區(qū)人民法院（2020）京0115民初20155號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)；

二、變更北京市大興區(qū)人民法院（2020）京0115民初20155號(hào)民事判決第三項(xiàng)為：朱某于判決本生效后15日內(nèi)支付北京中鐵華興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司違約金177772.3元；

三、駁回北京中鐵華興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

一審案件受理費(fèi)6344元，由朱某負(fù)擔(dān)1269元（于本判決生效后七日內(nèi)交納），由北京中鐵華興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)5075元（已交納）；二審案件受理費(fèi)12688元，由朱某負(fù)擔(dān)2538元（已交納），由北京中鐵華興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)10150元（于本判決生效后七日內(nèi)交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　張玉賢

審 判 員　耿燕軍

審 判 員　劉　潔

二〇二一年三月十五日

法官助理　韓舒同

書(shū) 記 員　岳國(guó)英