上訴人（原審被告）：劉某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市豐臺(tái)區(qū)。

委托訴訟代理人：吳軍，北京市滕之信律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：北京有色金屬機(jī)械廠，住所地北京市豐臺(tái)區(qū)盧溝橋南里**。

訴訟代表人：中天運(yùn)會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司，北京有色金屬機(jī)械廠破產(chǎn)管理人。

負(fù)責(zé)人：韓佳佳，北京有色金屬機(jī)械廠破產(chǎn)管理人組長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：劉紅艷，北京市嘉安律師事務(wù)所律師。

上訴人劉某因與被上訴人北京有色金屬機(jī)械廠房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院(2020)京0106民初6675號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月2日立案后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

劉某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，依法改判駁回北京有色金屬機(jī)械廠（下稱有色金屬?gòu)S）的一審全部訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。一、我不同意解除雙方簽訂的《房屋場(chǎng)地租賃合同》。1.雙方的合同合法有效，有色金屬?gòu)S應(yīng)盡最大的誠(chéng)信和善意履行合同；2.承租場(chǎng)地位置較偏僻，且有色金屬?gòu)S對(duì)該場(chǎng)地并無(wú)使用規(guī)劃，繼續(xù)履行合同能較好的保護(hù)我和有色金屬?gòu)S及債權(quán)人多方利益；3.租賃場(chǎng)地及我建造的房屋現(xiàn)有部分出租給第三方，如果判決解除合同則會(huì)涉及眾多合法、善意次承租人的權(quán)益，不利于維護(hù)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定；4.解除租賃合同會(huì)給我造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，且有色金屬?gòu)S被受理破產(chǎn)申請(qǐng)至今租賃合同均正常履行，缺乏解除合同的合理性及必要性。二、即使判決解除案涉《房屋場(chǎng)地租賃合同》，一審判決第二項(xiàng)也適用法律錯(cuò)誤。1.根據(jù)合同及法院現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)可以確認(rèn)我在租賃場(chǎng)地上投入資金建造了大量房屋，如果本案判決返還場(chǎng)地及房屋則可能給我另案起訴向有色金屬?gòu)S主張賠償損失帶來(lái)不可預(yù)知的障礙，故房屋場(chǎng)地的返還宜與損失賠償一并解決。2.我承租的僅為有色金屬?gòu)S位于豐臺(tái)區(qū)盧溝橋西街87號(hào)后院的一部分，約為6500平方米，而不是全部后院。根據(jù)雙方簽訂的《協(xié)議書(shū)》及法院現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，該場(chǎng)地部分房屋由與有色金屬?gòu)S有糾紛的第三方長(zhǎng)期占有、使用，同時(shí)也有部分房屋作為有色金屬?gòu)S宿舍由工人居住，這些人雖然占有、使用我建造的房屋，但因?yàn)闅v史及身份等原因并不屬我管理，也不向我繳納費(fèi)用，故一審判決我返還全部后院客觀上我無(wú)法履行。三、一審判決以有色金屬?gòu)S法定代表人賈軍洋未出庭作證為由未采信雙方以80萬(wàn)元借款的利息抵扣租金的約定，屬于適用法律錯(cuò)誤。1.賈軍洋自簽訂合同至今都是有色金屬?gòu)S的法定代表人，有權(quán)代表工廠，不屬于證人。賈軍洋書(shū)寫的書(shū)面證明證實(shí)雙方確實(shí)存在以80萬(wàn)元借款的利息抵扣租金的約定，該事實(shí)有色金屬?gòu)S的代理人或破產(chǎn)管理人在沒(méi)有相反證據(jù)的情況下無(wú)權(quán)直接否認(rèn)，應(yīng)與法定代表人核實(shí)相關(guān)事實(shí)，如無(wú)相反證據(jù)一審法院應(yīng)對(duì)有色金屬?gòu)S法定代表人出具的《證明》中確認(rèn)的事實(shí)直接予以確認(rèn)。2.案涉租賃合同實(shí)際履行情況也能印證賈軍洋關(guān)于雙方存在以80萬(wàn)元借款的利息抵扣租金約定的真實(shí)性，否則在雙方履行《房屋場(chǎng)地租賃合同》期間，有色金屬?gòu)S從未向我索要過(guò)租金，我也從未向有色金屬?gòu)S索要過(guò)借款本息就顯得有悖常理。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，請(qǐng)求二審法院依法改判支持我的上訴請(qǐng)求。

有色金屬?gòu)S辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，同意一審判決，不同意劉某的全部上訴請(qǐng)求。我廠于2010年7月14日被豐臺(tái)區(qū)人民法院裁定進(jìn)入破產(chǎn)程序，一審法院依據(jù)破產(chǎn)法規(guī)定判決解除合同于法有據(jù)；關(guān)于合同主體之外的問(wèn)題，根據(jù)合同相對(duì)性，案外人與我廠沒(méi)有關(guān)聯(lián)；關(guān)于證人問(wèn)題，我廠認(rèn)可一審判決的認(rèn)定。

有色金屬?gòu)S向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令解除2007年2月14日雙方簽訂的租賃合同，劉某按照原狀交還場(chǎng)地；2.判令劉某給付2007年7月1日至實(shí)際騰退之日止的租金，按照年3萬(wàn)元計(jì)算；3.訴訟費(fèi)由劉某承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)如下：2007年2月14日，有色金屬?gòu)S（甲方、出租人）與劉某（乙方、承租人）簽訂《房屋場(chǎng)地租賃合同》，約定甲方將其擁有的位于北京市豐臺(tái)區(qū)盧溝橋西街87號(hào)后院的廠房和宿舍全部整體租賃給乙方，該場(chǎng)地面積為6500平方米，地上建筑物面積約為1000平方米。租賃期限為二十年，自2007年7月1日起至2027年6月30日止。年租金為3萬(wàn)元，于每年7月1日前一次付清。乙方自行支付水電費(fèi)，費(fèi)率按國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。乙方有權(quán)自行決定所租房屋的使用用途，但房屋的使用應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定。甲方保證具有該房屋的所有權(quán)及出租權(quán)，并保證出租行為不違反國(guó)家法律及不損害任何第三人的合法權(quán)利，對(duì)因上述權(quán)利瑕疵給乙方造成的損失（含間接損失）承擔(dān)賠償責(zé)任。甲方同意乙方對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修改造及在房屋的附屬用地內(nèi)增建其他建筑物用于經(jīng)營(yíng)，但裝修改造不得損害建筑物的安全。乙方有權(quán)根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要將所租賃的房屋全部或部分對(duì)外轉(zhuǎn)租，但本合同項(xiàng)下的義務(wù)仍由乙方對(duì)甲方履行。乙方應(yīng)按時(shí)向甲方繳納租金，不得無(wú)故拖欠。拖欠超過(guò)六個(gè)月，經(jīng)催繳仍拒絕繳納，甲方有權(quán)解除合同。任何一方違反本合同約定，均應(yīng)賠償給守約方所造成損失。因任何一方的原因?qū)е卤竞贤瑹o(wú)效或被解除，違約方除應(yīng)賠償守約方的全部損失（包括直接損失和間接損失）外，還須向守約方支付違約金20萬(wàn)元。

2007年2月14日，有色金屬?gòu)S（甲方）與劉某（乙方）簽訂《協(xié)議書(shū)》一份，約定：甲方向乙方借款人民幣80萬(wàn)元用于廠房的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)事宜，借款期一年，利息為年息10%。乙方承租甲方所有的位于盧溝橋西街87號(hào)后院的廠房宿舍房，該場(chǎng)地面積為6500平方米，其中廠房所有的建筑房屋面積約1000平方米。甲方保證擁有上述出租房屋及附屬土地的所有權(quán)及出租權(quán)。如因上述權(quán)利瑕疵給乙方造成的一切直接和間接損失，甲方承擔(dān)賠償責(zé)任。租賃期限自2007年7月1日起至2027年6月30日止。租賃期為20年，雙方確定上述房屋及場(chǎng)地的年租金為3萬(wàn)元。乙方于每年的7月1日前支付甲方。因甲方上述房屋及土地現(xiàn)被原承租人非法占據(jù)、使用，甲方承諾于2007年7月1日前將上述房屋及場(chǎng)地采取相關(guān)措施騰空并交于乙方。如甲方在2007年7月1日前不能如期騰空交付乙方，甲方承諾將上述場(chǎng)地上的房屋以人民幣80萬(wàn)元的價(jià)格賣給乙方。原甲方向乙方的借款無(wú)需歸還，直接轉(zhuǎn)成乙方的購(gòu)房款，同時(shí)甲方仍承諾對(duì)相關(guān)的房屋及場(chǎng)地進(jìn)行清退騰空。甲方也授權(quán)乙方可以進(jìn)行上述工作并全力協(xié)助。雙方租期起算點(diǎn)順延到場(chǎng)地全部騰空之日起，乙方購(gòu)買甲方的房屋后對(duì)該附屬場(chǎng)地仍按年租金3萬(wàn)元向甲方交納租金。甲方同意乙方在上述承租場(chǎng)地內(nèi)根據(jù)自身需要進(jìn)行改造。包括可以自建建筑物及構(gòu)筑物，如乙方購(gòu)買甲方相關(guān)房屋后，乙方可以對(duì)該房屋進(jìn)行裝修、改建或拆除翻建。當(dāng)日，有色金屬?gòu)S出具《收條》一份，其上載明：今收到劉某轉(zhuǎn)賬支票貳張共計(jì)捌拾萬(wàn)元整（詳見(jiàn)協(xié)議書(shū)）。

后，有色金屬?gòu)S因資不抵債，向法院申請(qǐng)破產(chǎn)，2010年7月14日，法院出具了（2010）豐民破字第15219-1號(hào)民事裁定書(shū)，決定立案受理有色金屬?gòu)S的破產(chǎn)申請(qǐng)。2018年4月4日，法院出具了（2010）豐民破字第15219-29號(hào)決定書(shū)，指定中天運(yùn)會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司擔(dān)任有色金屬?gòu)S的管理人。

庭審中，劉某提交了有色金屬?gòu)S原法定代表人賈軍洋書(shū)寫的《證明》一份，其上載明：我于2007年2月14日代表有色金屬?gòu)S向劉某借款80萬(wàn)元整（人民幣），借期壹年，利息為年息10%。同日簽訂協(xié)議書(shū)將廠宿舍房出租給劉某，年租金叁萬(wàn)元整（人民幣）。當(dāng)時(shí)口頭約定用借款利息抵扣租金，如壹年到期未歸還借款，年利率不變，繼續(xù)用利息抵扣租金。當(dāng)合同履行終止時(shí)，一并償還本金及剩余利息，劉某無(wú)需另行支付租金，特此證明。賈軍洋未出庭作證。有色金屬?gòu)S對(duì)該證據(jù)證明目的不予認(rèn)可，認(rèn)為賈軍洋未出庭作證，其證詞不具備法律效力，且劉某與賈軍洋存在利害關(guān)系，不認(rèn)可其證明力。

一審法院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定，人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對(duì)方當(dāng)事人。管理人自破產(chǎn)申請(qǐng)受理之日起二個(gè)月內(nèi)未通知對(duì)方當(dāng)事人，或者自收到對(duì)方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同。有色金屬?gòu)S與劉某簽訂的《房屋場(chǎng)地租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效，雙方均應(yīng)按照約定履行義務(wù)。按照合同約定，雙方租賃期限為2007年7月1日至2027年6月30日，現(xiàn)雙方均未履行完畢該合同。法院于2010年7月14日依法受理了有色金屬?gòu)S申請(qǐng)有色金屬?gòu)S破產(chǎn)清算一案，有色金屬?gòu)S破產(chǎn)管理人自破產(chǎn)申請(qǐng)受理之日起二個(gè)月內(nèi)未通知?jiǎng)⒛?，亦未收到劉某催告，符合上述條款所規(guī)定的情形，因此本案所涉房屋租賃合同應(yīng)于2010年9月14日依法解除。故有色金屬?gòu)S關(guān)于解除雙方簽訂的《房屋場(chǎng)地租賃合同》的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，法院予以支持。鑒于雙方簽訂的合同已解除，劉某應(yīng)將案涉院落返還給有色金屬?gòu)S。合同履行期間內(nèi)，劉某應(yīng)當(dāng)支付租金，合同解除后，劉某繼續(xù)占有使用案涉院落，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的占有使用費(fèi)。庭審中，劉某主張雙方口頭約定以《協(xié)議書(shū)》中所載的80萬(wàn)元借款的利息抵扣租金，并提交了有色金屬?gòu)S原法定代表人賈軍洋出具的書(shū)面說(shuō)明予以證明，但賈軍洋無(wú)正當(dāng)理由未出庭作證，故法院無(wú)法采信，故對(duì)劉某以利息抵扣租金的主張，法院不予采納。有色金屬?gòu)S未提交證據(jù)證明合同簽訂后其向劉某催繳過(guò)租金或發(fā)生了其他足以使訴訟時(shí)效中斷的事由，故法院對(duì)有色金屬?gòu)S訴訟請(qǐng)求中超過(guò)三年訴訟時(shí)效期間的占有使用費(fèi)，不予支持，結(jié)合雙方對(duì)租金支付時(shí)間的約定及有色金屬?gòu)S起訴的時(shí)間，法院確定劉某按照年租金3萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)支付自2016年12月10日起至實(shí)際返還案涉院落之日止的占有使用費(fèi)。綜上所述，一審法院于2020年11月判決：一、確認(rèn)北京有色金屬機(jī)械廠與劉某于2007年2月14日簽訂的《房屋場(chǎng)地租賃合同》于2010年9月14日解除；二、劉某于判決生效之日起三十日內(nèi)將北京市豐臺(tái)區(qū)盧溝橋西街87號(hào)后院返還給北京有色金屬機(jī)械廠；三、劉某于判決生效之日起七日內(nèi)向北京有色金屬機(jī)械廠支付占有使用費(fèi)（按照年租金3萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)自2016年12月10日起計(jì)算至北京市豐臺(tái)區(qū)盧溝橋西街87號(hào)后院返還給北京有色金屬機(jī)械廠之日止）；四、駁回北京有色金屬機(jī)械廠的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院查明的事實(shí)與一審基本一致。

二審?fù)徶校瑒⒛撤Q雖然有色金屬?gòu)S進(jìn)入破產(chǎn)程序，但法定代表人一直沒(méi)有變更，仍為賈軍洋，由于其系有色金屬?gòu)S的法定代表人，其書(shū)寫的《證明》不屬證人證言。有色金屬?gòu)S主張賈軍洋在2007年停職接受調(diào)查、2012年被免職，工作組接管了工廠，對(duì)賈軍洋出具的《證明》的真實(shí)性、合法性都不予認(rèn)可，并提交中共北京市豐臺(tái)區(qū)人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)于2007年12月13日印發(fā)的《關(guān)于賈軍洋同志停職及向北京有色金屬機(jī)械廠派駐工作組的通知》、于2012年2月2日印發(fā)的《關(guān)于賈軍洋免職的通知》予以證明。劉某認(rèn)為上述兩通知均形成于一審訴訟之前，不屬于二審新證據(jù)，不應(yīng)作為二審裁判依據(jù)，且上述兩通知均為國(guó)資委下發(fā)的內(nèi)部文件，不為外界所知曉，亦沒(méi)有免去賈軍洋法定代表人的職務(wù)，具有公示效力的工商登記資料顯示賈軍洋仍為有色金屬?gòu)S的法定代表人，其有權(quán)代表公司做出職務(wù)行為。

有色金屬?gòu)S另提交案涉場(chǎng)地及地上建筑物準(zhǔn)建手續(xù)檔案查詢證明及地上物建設(shè)圖紙（工程號(hào)58_259)，證明：1.北京市規(guī)劃委（原市規(guī)劃局）于1965年11月23日以（65）城管發(fā)字98-50號(hào)文批準(zhǔn)案涉場(chǎng)地建設(shè)用地，范圍約6500平方米；2.北京市城市規(guī)劃管理局1958年6月19日以（58）建字860號(hào)文批準(zhǔn)有色金屬?gòu)S建設(shè)廠房和庫(kù)房。劉某對(duì)上述證據(jù)均予以認(rèn)可。

本院認(rèn)為，有色金屬?gòu)S與劉某簽訂的《房屋場(chǎng)地租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按照約定履行義務(wù)。

合同履行過(guò)程中，有色金屬?gòu)S于2010年7月14日被北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院裁定進(jìn)入破產(chǎn)程序，依據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條之規(guī)定，人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對(duì)方當(dāng)事人。管理人自破產(chǎn)申請(qǐng)受理之日起二個(gè)月內(nèi)未通知對(duì)方當(dāng)事人，或者自收到對(duì)方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同。有色金屬?gòu)S破產(chǎn)管理人自破產(chǎn)申請(qǐng)受理之日起二個(gè)月內(nèi)未通知?jiǎng)⒛忱^續(xù)履行合同，視為解除合同，原審法院認(rèn)定房屋租賃合同于2010年9月14日依法解除，并無(wú)不妥，本院予以維持。合同解除后，劉某應(yīng)予騰退案涉場(chǎng)地及房屋，劉某上訴所稱有色金屬?gòu)S應(yīng)補(bǔ)償其在場(chǎng)地內(nèi)的建設(shè)問(wèn)題，并非其不予騰退場(chǎng)地的正當(dāng)理由，其可另案解決。

關(guān)于劉某所稱有色金屬?gòu)S向其借款80萬(wàn)元的利息抵扣租金的問(wèn)題。因《房屋場(chǎng)地租賃合同》對(duì)利息抵扣租金均未明確約定，現(xiàn)有色金屬?gòu)S進(jìn)入破產(chǎn)程序，關(guān)于借款及利息問(wèn)題，劉某可向破產(chǎn)管理人申報(bào)債權(quán)或通過(guò)其他正當(dāng)途徑另行解決。

因有色金屬?gòu)S未提交證據(jù)證明合同簽訂后其向劉某催繳過(guò)租金或發(fā)生了其他足以使訴訟時(shí)效中斷的事由，原審法院不予支持有色金屬?gòu)S訴訟請(qǐng)求中超過(guò)3年訴訟時(shí)效期間的占有使用費(fèi)，并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。

綜上所述，劉某的上訴請(qǐng)求不能成立，本院予以駁回；一審判決正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)2700元，由劉某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　王軍華

審 判 員　白　松

審 判 員　劉慧慧

二〇二一年三月八日

法官助理　黃　駿

書(shū) 記 員　張曉鷗