上訴人（原審被告）：張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市西城區(qū)。

委托訴訟代理人：張雪梅（張某某之姐），住北京市通州區(qū)。

委托訴訟代理人：杜方冰（張某某之姐夫），住北京市通州區(qū)。

被上訴人（原審原告）：趙某，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，住北京市西城區(qū)。

委托訴訟代理人：趙京京，北京華馥律師事務(wù)所律師。

上訴人張某某因與被上訴人趙某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院（2020）京0106民初16618號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月1日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

張某某上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，改判駁回趙某的全部一審訴訟請(qǐng)求。事實(shí)與理由：雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)未對(duì)案外人的戶口進(jìn)行約定，僅約定了要將賣(mài)方的戶口遷出。案外人耿梅的戶口存在涉案房屋內(nèi)并未給趙某造成損失。另，一審后，耿梅同意將其戶口遷出，目前正在辦理。

趙某辯稱：同意一審判決。不同意對(duì)方的上訴請(qǐng)求。

趙某向一審法院起訴請(qǐng)求：判令張某某向趙某支付違約金886950元（房屋總價(jià)款5%的違約金及自2017年6月5日起至2020年6月4日已付購(gòu)房款日萬(wàn)分之五的違約金），并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年4月2日，趙某（買(mǎi)受人）與張某某（出賣(mài)人）簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》及《補(bǔ)充協(xié)議》約定，張某某將位于豐臺(tái)區(qū)玉林東里三區(qū)14樓4層9-402房屋出售給趙某，房屋成交總價(jià)為1620000元。上述合同第九條第（三）款約定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理原有戶口遷出手續(xù)。如因出賣(mài)人自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人支付房屋總價(jià)款5%的違約金；逾期超過(guò)15日內(nèi)未遷出的，自逾期超過(guò)15日起，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之五的違約金。上述合同簽訂后，趙某向張某某支付了全部購(gòu)房款，雙方于2014年6月18日辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

另查，涉案房屋上存在案外人耿梅的戶口，耿梅于2009年2月5日河南省南陽(yáng)市臥龍區(qū)新華西路92號(hào)夫妻投靠（市縣外遷入）。

再查，案外人黨忠民于2001年3月26日取得涉訴房屋房屋所有權(quán)證，于2009年6月16日將涉訴房屋轉(zhuǎn)移登記至案外人張信、張?jiān)茲?。張信、張?jiān)茲?013年4月12日將房屋過(guò)戶至張某某名下，張某某于2014年6月18日與趙某辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

一審中，趙某稱其一直未將戶口遷入涉訴房屋，故一直不知道涉訴房屋上有戶口未遷出，其于2019年年底準(zhǔn)備將涉訴房屋出售時(shí)才發(fā)現(xiàn)涉訴房屋上有耿梅戶口，由于耿梅的戶口在涉案房屋內(nèi)給其造成房產(chǎn)再次出售的價(jià)值損失，故其要求張某某支付違約金。張某某稱出售房屋時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方及中介方均未前往派出所查詢戶口情況；其從未將戶口遷入涉訴房屋內(nèi)，也不清楚耿梅的戶口是如何遷入涉訴房屋的；涉訴房屋不是學(xué)區(qū)房，耿梅的戶口存在也不影響趙某戶口遷入，涉訴房屋上存在耿梅的戶口未對(duì)趙某造成實(shí)際損失；趙某主張的違約金過(guò)高，且超過(guò)訴訟時(shí)效。

一審法院認(rèn)為，趙某與張某某簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》及補(bǔ)充協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效，雙方應(yīng)按合同約定全面履行各自義務(wù)。趙某于2014年6月18日取得房屋所有權(quán)，張某某應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi)將涉案房屋內(nèi)戶口遷出，但張某某至今未依約履行戶口遷出義務(wù)，其行為已構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，故對(duì)于趙某要求張某某支付逾期辦理戶口遷出手續(xù)違約金的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。張某某主張其本人戶口不在涉案房屋內(nèi)，此前不知曉房屋上有他人戶口，現(xiàn)有戶口是案外人的，且戶口未遷出非張某某自身原因所致，故其并不構(gòu)成違約，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。一審法院認(rèn)為，雙方合同約定的“原有戶口”應(yīng)包括出售房屋時(shí)房屋上存在的所有戶口在內(nèi)。張某某簽約時(shí)應(yīng)審慎審查合同內(nèi)容，簽約時(shí)雙方明確約定了戶口遷出相關(guān)條款及違約責(zé)任，作為出賣(mài)人理應(yīng)對(duì)訴爭(zhēng)房屋上的戶口現(xiàn)狀予以核查確認(rèn)后再簽約。同時(shí)，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。故對(duì)于張某某所持合同中關(guān)于戶口違約金的約定無(wú)效的抗辯，法院不予支持。向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年，法律另有規(guī)定的除外。房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定當(dāng)事人違反合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的違約金為按日（月）計(jì)付的繼續(xù)性違約金的，以每個(gè)個(gè)別的債權(quán)分別單獨(dú)適用訴訟時(shí)效，當(dāng)事人在訴訟中提出時(shí)效抗辯的，違約金保護(hù)范圍為當(dāng)事人起訴之日前三年。本案中，雙方約定張某某應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日（2014年6月18日）起30日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理原有戶口遷出手續(xù)。如因張某某自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向趙某支付房屋總價(jià)款5%的違約金；逾期超過(guò)15日內(nèi)未遷出的，自逾期超過(guò)15日起，張某某應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向趙某支付全部已付款萬(wàn)分之五的違約金。根據(jù)合同約定，張某某應(yīng)于2014年7月18日前將涉訴房屋的戶口遷出?，F(xiàn)趙某于2020年6月5日提起本案訴訟要求張某某支付逾期遷出戶口違約金，對(duì)未超過(guò)訴訟時(shí)效的部分，法院予以支持。張某某在審理中對(duì)違約金的標(biāo)準(zhǔn)提出異議，認(rèn)為數(shù)額過(guò)高。為此，法院將結(jié)合本案的實(shí)際履行情況、張某某的逾期時(shí)間及過(guò)錯(cuò)程度、趙某的實(shí)際損失及其預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平原則，酌情確定張某某應(yīng)向趙某支付違約金的具體數(shù)額。判決：一、張某某于判決生效后十五日內(nèi)給付趙某逾期辦理戶口遷出手續(xù)違約金100000元（截至二〇二〇年六月四日止）；二、駁回趙某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)的，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院二審期間，雙方均未提交新證據(jù)。本院對(duì)一審認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，雙方當(dāng)事人均應(yīng)依約履行。本案中，雙方簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》及補(bǔ)充協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按合同約定全面履行各自義務(wù)。上述合同明確約定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理原有戶口遷出手續(xù)。實(shí)際履行中，趙某于2014年6月18日取得房屋所有權(quán)，張某某至今未依約履行戶口遷出義務(wù)。一審法院認(rèn)定張某某違約并結(jié)合過(guò)錯(cuò)程度、實(shí)際損失及預(yù)期利益等具體因素，對(duì)違約金所做酌定并無(wú)不當(dāng)。張某某上訴堅(jiān)持對(duì)本案的異議，因事實(shí)及法律依據(jù)不足，本院不予支持。

綜上所述，張某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)2300元，由張某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　王　磊

審 判 員　　時(shí)　霈

審 判 員　　胡珊珊

二〇二一年二月八日

法官助理　　郭子楓

書(shū) 記 員　　曹　靜