上訴人（原審被告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。

委托訴訟代理人：祁桂清（張某某之妻），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。

被上訴人（原審原告）：叢某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。

委托訴訟代理人：田菲，北京市銀奧律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：韋珍祎，北京市銀奧律師事務(wù)所律師。

上訴人張某某因與被上訴人叢某房屋買(mǎi)賣合同糾紛一案，不服北京市西城區(qū)人民法院（2020）京0102民初14343號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月20日立案后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開(kāi)展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員宋猛獨(dú)任審理，于2021年1月28日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人張某某之委托代理人祁桂清、任博文、被上訴人叢某之委托代理人韋珍祎到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

張某某上訴請(qǐng)求：撤銷原判，發(fā)回重審或依法改判駁回叢某的訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：一、案涉協(xié)議簽訂背景。張某某與懷來(lái)縣東花園鎮(zhèn)太師莊村村民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱村委會(huì)）于2008年5月15日簽訂《協(xié)議書(shū)》，約定村委會(huì)將其所有的位于村北湖邊的野樹(shù)林馬術(shù)俱樂(lè)部提供給張某某經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)期限自2008年5月15日起至2037年5月5日止，村委會(huì)為張某某提供場(chǎng)地一處，東以大壩西岸起西147米，南北100米。此外，還約定了管理費(fèi)及支付方式等其他內(nèi)容。協(xié)議簽訂后，村委會(huì)于2008年6月16日出具證明一份，列明地上建筑物的種類、數(shù)量、面積等，及明確權(quán)屬歸張某某。后，張某某經(jīng)營(yíng)上述俱樂(lè)部期間，于2014年7月24日與叢某簽訂《協(xié)議書(shū)》，約定將俱樂(lè)部中部分房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。二、張某某與叢某間《協(xié)議書(shū)》系有效合同。依據(jù)《合同法》第52條之規(guī)定，有下列情形之一的，協(xié)議應(yīng)為無(wú)效：1.一方以欺詐脅迫手段訂立合同，損害國(guó)家利益的；2.惡意串通損害國(guó)家、集體或者第三人利益的；3.以合法形式掩蓋非法目的的；4.損害社會(huì)公共利益的；5.違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的。本案所涉協(xié)議不符合上述合同無(wú)效的任何情形，其系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。三、案涉房屋所屬旅游區(qū)系政府大力支持并宣傳項(xiàng)目。懷來(lái)縣概況、懷來(lái)縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《懷來(lái)縣加快發(fā)展旅游業(yè)的實(shí)施意見(jiàn)》的通知、張家口日?qǐng)?bào)、懷藝刊物及各種懷來(lái)縣旅游宣傳地圖等均對(duì)于案涉房屋所屬旅游區(qū)進(jìn)行大量宣傳，政府給予大力支持。環(huán)保局等執(zhí)法部門(mén)在執(zhí)法監(jiān)察過(guò)程中均顯示項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)，并不存在違法情形。四、合同履行過(guò)程中，行政強(qiáng)制導(dǎo)致合同履行不能的法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由叢某自行承擔(dān)。案涉協(xié)議簽訂后，張某某已依約交付案涉標(biāo)的物，交付完成后，包括但不限于行政強(qiáng)制在內(nèi)的所有可能致使標(biāo)的物滅失的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由叢某自行承擔(dān)，張某某不存在違約行為，標(biāo)的物滅失的風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)由答辯人來(lái)承擔(dān)。五、退一步講，如認(rèn)定案涉協(xié)議無(wú)效，則叢某亦存在過(guò)錯(cuò)，對(duì)于案涉損失應(yīng)承擔(dān)與其過(guò)錯(cuò)程度相應(yīng)的責(zé)任。叢某作為完全民事行為能力人，對(duì)于案涉協(xié)議的簽訂，依法應(yīng)盡充分注意義務(wù)，其明知案涉房屋無(wú)房產(chǎn)證等相關(guān)手續(xù)的情況下仍與張某某達(dá)成協(xié)議，其自身亦存在過(guò)錯(cuò)，依法應(yīng)在其自身過(guò)錯(cuò)范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。

叢某辯稱：同意一審判決，請(qǐng)求駁回張某某的上訴請(qǐng)求。

叢某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求法院判令叢某與張某某于2014年7月24日簽署的《協(xié)議書(shū)》無(wú)效，張某某返還叢某支付的購(gòu)買(mǎi)小院及涼棚地塊的價(jià)款30萬(wàn)元；2.請(qǐng)求法院判令張某某賠償叢某裝修費(fèi)、改擴(kuò)建的經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)20萬(wàn)；3.請(qǐng)求法院判令張某某承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：張某某系河北省張家口市懷來(lái)縣東花園鎮(zhèn)太師莊村村民。2014年7月24日，張某某（甲方）與叢某（乙方）簽訂《協(xié)議書(shū)》。約定內(nèi)容如下：“鑒于：乙方已經(jīng)租賃承包經(jīng)營(yíng)甲方京西草原游樂(lè)園‘野樹(shù)林馬術(shù)俱樂(lè)部’中的餐廳與客房；現(xiàn)經(jīng)過(guò)甲、乙雙方充分友好協(xié)商，就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)其中兩處小院及涼棚地塊相關(guān)權(quán)益的事宜，達(dá)成一致協(xié)議如下：一、野樹(shù)林馬術(shù)俱樂(lè)部客房東南角兩處小院，及位于院外的衛(wèi)生間一間（以下統(tǒng)稱‘小院’）；由乙方向甲方一次性購(gòu)頭，甲方對(duì)該兩處小院及衛(wèi)生間的權(quán)利全部歸乙方所有。二、野樹(shù)林馬術(shù)俱樂(lè)部客房及餐廳門(mén)前林地的北側(cè)，有甲方搭設(shè)的供游客休息的涼棚，涼棚所在地塊四至為：（以下簡(jiǎn)稱‘涼棚地塊’）面積為：300平方米；由乙方一次性向甲方購(gòu)買(mǎi)，甲方對(duì)涼棚地塊的權(quán)利全部歸乙方所有。三、甲方必須保證其對(duì)小院及涼棚地塊的合法權(quán)利，確保其有權(quán)出讓給乙方，如遇第三方、村委會(huì)或政府相關(guān)部門(mén)等向乙方主張權(quán)利，要求收回小院及涼棚地塊的，視為甲方違約，甲方應(yīng)積極出面協(xié)調(diào)處理，保障乙方對(duì)小院及涼棚地塊的完整權(quán)利，否則甲方應(yīng)退還乙方已經(jīng)支付的全部款項(xiàng)，并支付乙方已付款項(xiàng)30%的違約金：如在拆遷前，發(fā)生前述情況的，甲方同意有關(guān)拆遷收益全部歸乙方所有。四、甲方轉(zhuǎn)讓涼棚地塊后，乙方有權(quán)根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要在該地塊上建房、搭棚或進(jìn)行改造改建等，甲方承諾負(fù)責(zé)辦理乙方前述行為所需的一切必要審批手續(xù)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)村委會(huì)關(guān)系。五、乙方購(gòu)買(mǎi)小院及涼棚地塊后，如遇政府或其他形式拆遷，小院所得的一切拆遷補(bǔ)償及收益（包括不限于征地補(bǔ)償、房屋地上物補(bǔ)償、經(jīng)營(yíng)損失補(bǔ)償、安家費(fèi)、搬遷費(fèi)等）均歸乙方所有；涼棚地塊所得的一切拆遷補(bǔ)償及收益甲、乙雙方各占一半。六、甲方轉(zhuǎn)讓小院及涼棚地塊后，不得反悔；無(wú)論甲方以何種理由反悔，致使本協(xié)議無(wú)效的，甲方應(yīng)3倍退還乙方已付款項(xiàng)；如遇拆遷甲方反悔的；甲方無(wú)條件同意小院及涼棚地塊的所有拆遷補(bǔ)償歸乙方所有。本條款不因本協(xié)議無(wú)效而喪失效力，本條款系甲、乙雙方依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則而訂立。七、乙方購(gòu)買(mǎi)小院及涼棚地塊的總價(jià)款為叁拾萬(wàn)元人民幣，乙方于本協(xié)議簽訂后10日內(nèi)，一次性支付貳拾萬(wàn)元人民幣；在2015年6月1日前，乙方支付壹拾萬(wàn)元人民幣。八、本協(xié)議簽訂后三日內(nèi)，甲方向乙方交付小院及涼棚地塊，騰退所有甲方物品，未騰退的歸乙方處置：乙方可以根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要對(duì)小院及涼棚地塊進(jìn)行改造和建設(shè)，甲方無(wú)異議。九、甲、乙雙方履行本協(xié)議內(nèi)容產(chǎn)生爭(zhēng)議的，應(yīng)首先友好協(xié)商解決，無(wú)法協(xié)商解決的，甲、乙雙方同意提交乙方所在地有管轄權(quán)的法院解決。”

關(guān)于合同履行情況，叢某依約向張某某支付轉(zhuǎn)讓款30萬(wàn)元。2018年6月，懷來(lái)縣政府認(rèn)定包括涉案小院在內(nèi)的地上建筑物均為無(wú)任何水務(wù)部門(mén)審批的違章建筑。懷來(lái)縣水務(wù)局向叢某送達(dá)了《責(zé)令停止違法行為通知書(shū)》，此后政府將上述違章建筑予以全部拆除。

庭審中，雙方確認(rèn)涉案“兩處小院”在出賣給叢某之前存在房屋六間，該六間房屋為張某某自行在村集體土地上所建，無(wú)任何規(guī)劃及建設(shè)手續(xù)。叢某主張其對(duì)包括涉案小院房屋及地塊在內(nèi)2900余平米區(qū)域進(jìn)行改擴(kuò)建及裝修，花費(fèi)200余萬(wàn)元，估算涉案小院房屋及地塊的裝修損失為20萬(wàn)元。為證明其主張，叢某提交2014年-2018年支出憑證若干予以證明。張某某對(duì)證據(jù)的真實(shí)性不予認(rèn)可，主張涉案小院6間房屋交給叢某時(shí)系精裝修房，即使存在擴(kuò)建叢某亦應(yīng)自行承擔(dān)責(zé)任。

一審法院認(rèn)為，涉訴房屋屬于在村集體土地上建造的房屋，該房屋不屬于城市房地產(chǎn)，就該房屋買(mǎi)賣所簽訂合同的效力應(yīng)參照買(mǎi)賣農(nóng)村宅基地上房屋的合同效力予以認(rèn)定。叢某非太師莊村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不享有太師莊村集體土地的使用權(quán)，故叢某和張某某之間的就涉案小院及地塊的買(mǎi)賣事宜簽署的協(xié)議書(shū)應(yīng)屬無(wú)效。合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。故叢某要求張某某返還30萬(wàn)元存在事實(shí)及法律依據(jù)，法院予以支持。關(guān)于賠償損失，雙方對(duì)于合同無(wú)效都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案叢某在簽訂合同時(shí)不具備購(gòu)買(mǎi)集體土地上房屋的資格，且叢某在簽合同時(shí)未見(jiàn)到合法有效的建設(shè)規(guī)劃手續(xù)均是不爭(zhēng)的事實(shí)。此外，叢某的自行擴(kuò)建行為亦未獲得政府及相關(guān)部門(mén)許可，故在涉案地上違章建筑物均被拆除無(wú)法查明損失結(jié)果的情況下，叢某有關(guān)賠償損失的訴訟請(qǐng)求，依據(jù)不足，法院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條之規(guī)定，一審法院于2020年11月判決如下：一、確認(rèn)張某某與叢某于2014年7月24日就“兩處小院及涼棚地塊”簽署的《協(xié)議書(shū)》無(wú)效；二、自判決生效之日起7日內(nèi)，張某某返還叢某300000元；三、駁回叢某的其他訴訟請(qǐng)求。如果張某某未按判決指定的期間履行金錢(qián)給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)，本院對(duì)一審法院查明的相關(guān)事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，因涉訴房屋屬于在村集體土地上建造的房屋，該房屋不屬于城市房地產(chǎn)，故一審法院認(rèn)為該房屋買(mǎi)賣所簽訂合同的效力應(yīng)參照買(mǎi)賣農(nóng)村宅基地上房屋的合同效力予以認(rèn)定，是正確的。叢某和張某某之間就涉案小院及地塊的買(mǎi)賣事宜所簽訂的《協(xié)議書(shū)》是否有效的判斷標(biāo)準(zhǔn)之一為叢某是否屬于太師莊村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，而叢某并非該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其不享有太師莊村集體土地的使用權(quán)，故叢某和張某某所簽訂上述《協(xié)議書(shū)》應(yīng)屬無(wú)效?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定：合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。依據(jù)上述法律規(guī)定，張某某因《協(xié)議書(shū)》所取得的30萬(wàn)元，應(yīng)當(dāng)返還給叢某。張某某主張《協(xié)議書(shū)》有效并不同意返還30萬(wàn)元的上訴請(qǐng)求，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。綜上所述，張某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)5800元，由張某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　宋猛

二〇二一年一月二十九日

法官助理　宋佳

書(shū) 記 員　孫涵