上訴人（原審原告）：北京高鑫投資管理公司，住所地北京市豐臺區(qū)高立莊南路**院**樓—**。

法定代表人：黃永忠，董事長。

委托訴訟代理人：汪玖平，北京凡一律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）：朱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)，住北京市豐臺區(qū)。

委托訴訟代理人：彭鵬，北京市仁杰律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：鄭雅睻，北京市仁杰律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

上訴人北京高鑫投資管理公司（以下簡稱高鑫投資公司）因與上訴人朱某某租賃合同糾紛一案，不服北京市豐臺區(qū)人民法院（2019）京0106民初35731號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月20日立案后，依法組成合議庭審理了本案，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

高鑫投資公司上訴請求：撤銷一審判決，依法改判支持我一審全部訴訟請求或者將本案發(fā)回重審。事實(shí)和理由：1.在案涉《租賃合同》簽訂前，涉案房屋已經(jīng)存在。該租賃合同屬于房屋租賃合同，但該房屋沒有合法的審批手續(xù)，屬于違法建筑物，一審法院未查明該事實(shí)也未審查案涉《租賃合同》的效力，徑直認(rèn)定該《租賃合同》合法有效且不能解除，屬于認(rèn)定事實(shí)不清。2.案涉租賃的土地已于2010年被規(guī)劃為綠地，土地使用人應(yīng)根據(jù)整體規(guī)劃的要求將土地恢復(fù)為綠地，朱某某已明知該土地規(guī)劃情況，朱某某應(yīng)主動騰退。而一審法院認(rèn)為應(yīng)由土地部門恢復(fù)土地并自行拆除房屋，而土地使用人及高立莊村委會無權(quán)恢復(fù)土地、騰退房屋，這明顯不符合事實(shí)。3.案涉《租賃合同》簽訂時(shí)高立莊村委會負(fù)責(zé)人已被追究刑事責(zé)任。不能排除朱某某與村委會負(fù)責(zé)人惡意串通簽訂該《租賃合同》的可能性。4.朱某某已恢復(fù)用電，一審法院未查明該事實(shí)，屬于認(rèn)定事實(shí)不清。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，嚴(yán)重?fù)p害了高鑫投資公司的合法權(quán)益。

朱某某辯稱，本案合同有效，沒有問題。租賃合同寫明了就是場地土地租賃合同，和房屋租賃沒有關(guān)系。土地上的房屋本身就是朱某某建的，高鑫投資公司的上訴沒有任何依據(jù)。

朱某某上訴請求：1.撤銷一審判決第一項(xiàng)，改判駁回高鑫投資公司的全部訴訟請求；2.一、二審訴訟費(fèi)用由高鑫投資公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：雙方簽訂租賃合同后，朱某某依約使用。自2013年起，高立莊原村書記及相關(guān)人員為打擊報(bào)復(fù)朱某某，利用其職務(wù)上的便利，以高鑫投資公司及村委會的名義對涉案院落采取斷水、斷電、堵門、堵路等暴力措施，要求朱某某騰退房屋，交還土地，高鑫投資公司的行為導(dǎo)致朱某某無法使用所承租的房屋，該房屋至今一直處于無法使用、無法產(chǎn)生收益的狀態(tài)。在合同約定免租期內(nèi)，高鑫投資公司就開始對所出租的房屋采取斷水、斷電、堵門、堵路行為，且該行為一直持續(xù)至今，其行為嚴(yán)重違反合同約定，致使朱某某，給朱某某造成巨大損失，其要求朱某某給付合同約定的免租期后的房屋租金既無事實(shí)根據(jù)，亦無法律依據(jù)，故一審法院判決錯(cuò)誤，特提起上訴。

高鑫投資公司辯稱，不同意朱某某的上訴請求。朱某某主張不能使用涉案場地是不符合事實(shí)的，其一直在使用。一審我們和法官去現(xiàn)場時(shí)，朱某某承認(rèn)2018年、2019年租給過別人使用，其也未提供無法使用的證據(jù)，也沒有主張過無法使用；一審中其提交的證據(jù)也不足以證明我公司給其斷水或者堵門。

高鑫投資公司向一審法院起訴請求：1.判令解除高鑫投資公司、朱某某雙方于2008年7月15日簽訂的《租賃合同》；2.判令朱某某將其租賃的位于北京市豐臺區(qū)XX路南的院落騰空并返還給高鑫投資公司；3.判令朱某某向高鑫投資公司支付2014年至2019年的租金525000元；4.本案全部訴訟費(fèi)由朱某某承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2008年7月15日，高立莊投資公司（甲方）與朱某某（乙方）簽訂《租賃合同》，約定，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成如下合同：1.甲方租給乙方某處院落一處，占地面積七畝（內(nèi)有朱某某95年時(shí)所建房3000平米左右）。2.租賃期限20年，自2008年7月15日至2028年7月14日止。3.租賃價(jià)格：每年租金每畝壹萬伍仟元整，十年后遞增20%，由于朱某某承包地?zé)o償收回，特免收租金6年，以后正常收取。4.付款方式：每年7月15日前付清。5.合法經(jīng)營，債權(quán)、債務(wù)、生產(chǎn)經(jīng)營安全生產(chǎn)由乙方自行負(fù)責(zé)。6.租賃期內(nèi)，甲乙雙方不得隨意終止合同，如違約須賠償給對方造成的一切經(jīng)濟(jì)損失。本合同到期乙方所有建筑物歸甲方，是否續(xù)租等事宜協(xié)商解決。8.合同期內(nèi)遇國家征地集體占地，土地歸甲方所有，，地上物歸乙方所有雙方均需服從。9.未盡事宜雙方協(xié)商解決。10.本合同一式叁份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，甲方存檔一份，蓋章簽字之日起生效。涉案院落位置，雙方一致確認(rèn)為XX路南XX檢測廠東10米。北臨XX路，緊挨著載種樹木，西至XX檢測廠，中間有不到10米的道路，東邊到綠化帶，南邊到河溝。

庭審中，高鑫投資公司要求解除高鑫投資公司、朱某某之間的合同，理由為：1.土地性質(zhì)已經(jīng)變更，由農(nóng)用地變成綠地，不具備履行合同的基礎(chǔ)。2.朱某某至今未交納租金，合同目的無法實(shí)現(xiàn)。3.朱某某把土地轉(zhuǎn)租牟利，未經(jīng)過高鑫投資公司允許，現(xiàn)在土地租給很多人，根據(jù)合同相對性要求朱某某騰退。朱某某租賃的是土地，但是院落里有建房，房屋沒有審批手續(xù)。朱某某稱，租賃合同簽訂的時(shí)候土地上就有3000平米的房子，當(dāng)時(shí)就有建造的冷庫。之后沒有再建造房子，后來轉(zhuǎn)租公司使用，用于倉儲。2005年以前土地及冷庫均正常使用，2012年年底高鑫投資公司使用強(qiáng)硬手段，在免租期內(nèi)斷水?dāng)嚯?，堵門堵路，我們無法使用，我們不應(yīng)該交租金。我方認(rèn)為合同還在合同期內(nèi)，但是我們無法正常使用，合同還應(yīng)該繼續(xù)履行，高鑫投資公司恢復(fù)水電和道路后同意交租金。

庭審中，高鑫投資公司提交北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)高立莊村村民委員會（以下簡稱：高立莊村委會）于2013年3月17日出具的《高立莊村關(guān)于為落實(shí)北京市平原造林工程收回集體土地使用權(quán)的決議》，其上載明：2013年3月17日高立莊村為落實(shí)北京市平原造林工程召開了第八屆第十次村民代表大會。北京高立莊投資管理公司董事長付春明向大會介紹了上級政府對我村平原造林工程的工作部署和要求。根據(jù)規(guī)劃，在我村實(shí)施的平原造林工程范圍內(nèi)仍有部分村民無償使用集體土地和個(gè)別企業(yè)或個(gè)人承租集體土地，影響到了平原造林工程的實(shí)施情況。為此經(jīng)村黨總支、村委會、投資管理公司研究決定，對上述占用集體土地的情況進(jìn)行清理并采取措施收回集體土地使用權(quán)?！?008年7月15日與朱某某簽訂的租賃合同，因朱某某將集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，改變了土地使用性質(zhì)，由北京高立莊投資管理公司終止本租賃合同，并收回集體土地使用權(quán)，以上決議經(jīng)高立莊第八屆第十次村民代表大會表決通過，由高立莊村委會發(fā)布，自發(fā)布之日起執(zhí)行。

2013年3月18日，高立莊村民委員會發(fā)布《通知》，根據(jù)區(qū)、鄉(xiāng)政府關(guān)于加快綜合治理工作的文件部署及精神，針對本村區(qū)域內(nèi)部分地段，存在安全隱患、非法經(jīng)營和環(huán)境臟、亂、差等現(xiàn)象，我村決定加大力度進(jìn)行綜合治理，特通知如下：限你們接到通知后，2013年3月20日前全部自行搬離、拆除，恢復(fù)土地原貌。限期不執(zhí)行者，造成的一切損失：后果自負(fù)。

2013年3月20日，高立莊村委會發(fā)布《通知》，根據(jù)區(qū)、鄉(xiāng)政府關(guān)于加快綜合治理工作的文件部署及精神對本村區(qū)域內(nèi)部分地段，存在安全隱患、非法經(jīng)營和環(huán)境臟、亂、差等現(xiàn)象，我村決定加大力度進(jìn)行綜合治理。高立莊村為進(jìn)一步落實(shí)平原造林工程，保證企業(yè)建設(shè)用地的有效實(shí)施。按照《高立莊村收回集體土地工作實(shí)施辦法》，對村民個(gè)人承包地改變土地使用性質(zhì)，進(jìn)行以營利性為目的土地進(jìn)行收回，特通知如下：限你們接到通知后，2013年3月25日前全部自行撤離、拆除，恢復(fù)土地原貌。限期不執(zhí)行者，造成的一切損失，后果自負(fù)。

2013年5月6日，高立莊村委會發(fā)布《通知》，經(jīng)高立莊村民代表大會會議通過決定，將個(gè)人承包土地集體收回，便于規(guī)劃管理。請配合村委會工作，限你處收到通知后，五天內(nèi)到村委會辦理交回土地手續(xù)。如逾期內(nèi)不辦理視為自動放棄，特此通知。

朱某某稱上述高立莊村委會關(guān)于收回集體土地的決議是單方出具的，我方?jīng)]有收到過決議和三份通知。高鑫投資公司提交照片，以證明通知貼在了涉案房屋門上，朱某某就此不予認(rèn)可。

高鑫投資公司提交何燦永、李洋、龔時(shí)立、梁雪琴、黃利云的情況說明，以證明朱某某將房屋轉(zhuǎn)租他人作為庫房使用。情況說明大意為，何燦永等人于2019年承租朱某某的庫房使用。朱某某稱證人未到庭作證，對該證據(jù)不予質(zhì)證。

朱某某提交企業(yè)住所證明及營業(yè)執(zhí)照，以證明2005年10月10日，朱某某系經(jīng)過高立莊村委會同意將土地出租給起點(diǎn)商貿(mào)公司進(jìn)行經(jīng)營，起點(diǎn)商貿(mào)公司的注冊地就是涉案地址。企業(yè)住所（經(jīng)營場所）證明顯示，擬設(shè)立企業(yè)名稱為北京起點(diǎn)宏遠(yuǎn)商貿(mào)有限公司，住所為北京市豐臺區(qū)高立莊村XX路南XX檢測廠東10米。房屋提供者證明，同意將位于上述地址的房屋提供給該企業(yè)使用。高立莊村委會在其上簽章。北京起點(diǎn)宏遠(yuǎn)商貿(mào)有限公司的住所地顯示為北京市豐臺區(qū)高立莊村XX路南XX檢測廠東10米。高鑫投資公司稱該證據(jù)只能證明2005年的時(shí)候村委會同意出租，但是不能證明我們簽訂合同的時(shí)候，村委會同意將房屋出租。

朱某某提交照片及視頻，以證明高鑫投資公司斷水?dāng)嚯?，堵門堵路，但無原始載體。高鑫投資公司對照片和視頻不認(rèn)可，稱也不能證明是高鑫投資公司對相關(guān)房屋采取強(qiáng)制措施。我方證據(jù)可以證明朱某某2015年將院落出租給別人，其主張?jiān)郝洳荒苁褂门c事實(shí)不符。

就涉案土地及房屋情況，高鑫投資公司稱土地性質(zhì)為綠地，，地上物為朱某某建造但沒有手續(xù)，系違章建筑，現(xiàn)有房屋均為2003年之后建造，簽租賃合同時(shí)房屋已經(jīng)建好。朱某某稱土地性質(zhì)為XX路預(yù)征地，院落系朱某某建造，經(jīng)過村委會同意，沒有其他手續(xù)，1995年之前土地就有朱某某建造的房屋三千多平米，后續(xù)未新建房屋，只是改造為庫房。

就合同中約定的朱某某經(jīng)營的內(nèi)容，高鑫投資公司稱朱某某可以轉(zhuǎn)租，但不可以進(jìn)行商業(yè)上的經(jīng)營。

法院第二次庭審時(shí)，朱某某未到庭應(yīng)訴。就斷電一節(jié)，高鑫投資公司稱2013年的時(shí)候村委會改造，貼了公告之后3月底給朱某某進(jìn)行斷電，但是沒有斷水，高鑫投資公司方?jīng)]有恢復(fù)過供電，據(jù)高鑫投資公司方了解是朱某某私自拉電線恢復(fù)的供電。高鑫投資公司稱院落一直由朱某某占用。

法院向北京市規(guī)劃和自然資源委員會豐臺分局發(fā)函調(diào)查涉案土地的土地性質(zhì)，北京市規(guī)劃和自然資源委員會豐臺分局函復(fù)我院，“根據(jù)提供的位置，涉案土地所在宗地為集體土地；根據(jù)2009年第二次全國土地調(diào)查和2018年土地變更調(diào)查數(shù)據(jù)，該地塊土地利用現(xiàn)狀均為建設(shè)用地；根據(jù)市政府2010年審批的《豐臺區(qū)花鄉(xiāng)高立莊村綠化隔離地區(qū)實(shí)施規(guī)劃方案》，該地塊規(guī)劃為綠地?！备喏瓮顿Y公司對該證據(jù)真實(shí)性認(rèn)可。

庭審后，法院到涉案房屋所在地進(jìn)行現(xiàn)場勘驗(yàn)，涉案房屋未在經(jīng)營，大門由朱某某上鎖，涉案院落及房屋中堆放朱某某方物品。朱某某稱從2013年斷水?dāng)嚯姾笠恢笨罩?，但可以放東西，二層冷庫頭兩年放了一些家具，放了幾個(gè)月，2018年10月份，其朋友在涉案房屋倉庫存放了一些五金件，但2019年5月23日，高鑫投資公司又采取了封門措施，只讓出不讓進(jìn)，其朋友將東西拉走。朱某某不認(rèn)可其私自接電，稱屋頂有幾個(gè)太陽能板，可供門房看門用電。朱某某提交2019年5月23日封門視頻，高鑫投資公司不認(rèn)可該視頻，并稱當(dāng)時(shí)是村里清理檢查安全隱患，故讓朱某某把倉庫東西搬走，未封門。

一審法院認(rèn)為，高鑫投資公司、朱某某簽訂的《租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)規(guī)定，系有效合同，雙方均應(yīng)依約履行?，F(xiàn)高鑫投資公司主張解除合同，理由一是土地性質(zhì)不適合租賃，理由二是朱某某沒有繳納租金。首先，根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會豐臺分局的回函，涉案土地的土地性質(zhì)對租賃合同的履行并不造成影響，雖高鑫投資公司稱有平原改造的需求，需收回土地，但就此并未提交相應(yīng)的政府文件，故法院對此不予采信。其次，就租金交納情況，根據(jù)雙方合同約定，朱某某應(yīng)于2014年7月開始交納租金，朱某某稱因高鑫投資公司對其斷水?dāng)嚯姸麻T堵路，故無法正常使用房屋，庭審中，高鑫投資公司亦認(rèn)可其于2013年3月底對朱某某進(jìn)行斷電，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，該行為亦無合理依據(jù)，其后其一直未為朱某某恢復(fù)供電，故朱某某有理由暫不支付租金，且朱某某當(dāng)庭表示恢復(fù)水電和道路后同意支付租金，故高鑫投資公司主張解除合同的上述依據(jù)不足，法院對其該項(xiàng)訴訟請求，不予支持。經(jīng)法院現(xiàn)場勘驗(yàn)，涉案房屋及院落由朱某某占用，朱某某應(yīng)支付租金，但考慮到因斷電導(dǎo)致朱某某無法正常使用房屋，故法院對租金酌情予以減免，具體數(shù)額由法院根據(jù)合同履行程度及雙方過錯(cuò)程度酌情確定。據(jù)此，一審法院于2020年10月判決：一、朱某某向北京高鑫投資管理公司支付2014年7月16日至2019年7月15日的房屋租金163800元；二、駁回北京高鑫投資管理公司其他的訴訟請求。

本院二審期間，雙方當(dāng)事人均未就本案事實(shí)提交新證據(jù)。雙方當(dāng)事人對一審查明的事實(shí)均無異議，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，依法成立的合同對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依約履行，不得擅自變更和解除。高鑫投資公司上訴主張其與朱某某簽訂的《租賃合同》無效，主要理由為涉案場地上的房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。本院對此認(rèn)為，首先，根據(jù)雙方簽訂的《租賃合同》，雙方約定的主要租賃物為“XX路南院落一處，占地面積七畝”，而非“朱某某95年所建房3000平米左右”；其次，雙方簽訂的《租賃合同》約定的租金收取標(biāo)準(zhǔn)為“每年租金每畝壹萬伍仟元整”，而非按照房屋面積收取租金；最后，雙方簽訂的《租賃合同》約定“本合同到期乙方所有建筑物歸甲方”，也即雙方簽訂《租賃合同》時(shí)，涉案場地內(nèi)的建筑物尚未歸高鑫投資公司所有。綜上，雙方簽訂的《租賃合同》應(yīng)認(rèn)定為場地租賃合同為宜，涉案場地上的房屋是否取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證并不影響本案《租賃合同》的效力。高鑫投資公司關(guān)于《租賃合同》無效的主張不能成立，本院不予支持。根據(jù)本案查明的事實(shí)，涉案土地的性質(zhì)并未導(dǎo)致高鑫投資公司合同目的不能實(shí)現(xiàn)，其以此為由要求解除合同，本院難以支持。在高鑫投資公司無正當(dāng)理由對涉案場地進(jìn)行斷電的情況下，朱某某可以履行相應(yīng)的合同抗辯權(quán)，從而暫不支付租金，高鑫投資公司以朱某某未支付租金為由要求解除合同，依據(jù)不足，本院不予支持。

關(guān)于朱某某的上訴請求。雖然高鑫投資公司對涉案院落予以停電，但朱某某基于繼續(xù)履行合同的意愿一直占用涉案院落，至今未將涉案院落交還高鑫投資公司，一審法院綜合考慮朱某某占用涉案院落的實(shí)際情況以及斷電對朱某某正常使用涉案院落的影響，酌情確定朱某某向高鑫投資公司支付一定數(shù)額的租金，無明顯不當(dāng)，本院予以支持。

綜上所述，高鑫投資公司、朱某某的上訴請求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)23496元，由朱某某負(fù)擔(dān)3576元（已交納）；由北京高鑫投資管理公司負(fù)擔(dān)19920元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　王　磊

審 判 員　　刁久豹

審 判 員　　王　云

二〇二一年二月五日

法官助理　　辛明明

書 記 員　　劉梓晨