上訴人（原審被告）：北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)股份有限公司，住所地北京市崇文門外大街**院**樓******。

法定代表人：郝振河，董事長。

委托訴訟代理人：趙艷，女，該公司法務經(jīng)理。

被上訴人（原審原告）：北京市東城區(qū)人防工程管理服務中心，住所地，住所地北京市東城區(qū)東四北大街**（東四五條**）iv>

法定代表人：李定申，副主任。

委托訴訟代理人：吳躍生，北京雷杰展達律師事務所。

被上訴人（原審被告）：北京國瑞物業(yè)服務有限公司，住所地北京市東，住所地北京市東城區(qū)國瑞城中區(qū)**樓****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋體; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：張倩倩。

委托訴訟代理人：王開慶，男，該公司員工。

上訴人北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱國瑞地產(chǎn)公司）因與被上訴人北京市東城區(qū)人防工程管理服務中心（以下簡稱東城區(qū)人防管理中心）、被上訴人北京國瑞物業(yè)服務有限公司（以下簡稱國瑞物業(yè)公司）租賃合同糾紛一案，不服北京市東城區(qū)人民法院（2020）京0101民初13553號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月15日立案后，依法組成合議庭進行了審理，本案現(xiàn)已審理終結。

國瑞地產(chǎn)公司上訴請求：撤銷一審判決，將本案發(fā)回重審或改判駁回東城區(qū)人防管理中心的全部訴訟請求，訴訟費由東城區(qū)人防管理中心承擔。事實和理由：國瑞地產(chǎn)公司主張其公司與東城區(qū)人防管理中心于2016年5月31日簽訂《人民防空工程交接書》約定國瑞地產(chǎn)公司將位于東花市三期危改工程C區(qū)8、9、11號樓（中區(qū)車庫）移交給東城區(qū)人防管理中心，該區(qū)域規(guī)定展示用途為物資庫，平時作為地下停車位及倉儲歸回遷房業(yè)主使用，由國瑞物業(yè)公司向業(yè)主收取車位租金及車位物業(yè)管理費；2016年1月6日至8日，國瑞物業(yè)公司移交向東城區(qū)人防管理中心支付2008年1月1日至2013年12月31日期間的人防工程使用費，一審法院判決國瑞地產(chǎn)公司支付本案中的人防工程使用費缺乏事實依據(jù)，按照建筑面積收取人防工程使用費有悖于公平公正。

東城區(qū)人防管理中心辯稱，同意一審判決。

國瑞物業(yè)公司辯稱，同意一審判決。

東城區(qū)人防管理中心向一審法院起訴請求判決：1.國瑞地產(chǎn)公司立即給付2014年1月1日至2019年12月31日的人防工程使用費4396528.8元，并按照評估價每月每平米5.2元的標準支付自2020年1月1日起至判決日止的使用費；2.國瑞物業(yè)公司對上述給付承擔連帶責任。

一審法院認定事實：2006年5月31日，國瑞地產(chǎn)公司與原崇文區(qū)人防辦（現(xiàn)名稱為東城區(qū)人防管理中心）簽署《人民防空工程交接書》，雙方辦理了位于東花市三期8號、9號、11號及地下車庫的移交手續(xù)。根據(jù)《人防工程交接書》顯示，東花市三期8號、9號、11號及地下車庫性質(zhì)為公用人防工程，建筑面積13722平方米，使用面積10428.72平方米，戰(zhàn)時用途物資庫，平時使用人防工程依照有關規(guī)定辦理。東城區(qū)人防管理中心為北京市東城區(qū)人民防空辦公司下設事業(yè)單位法人，根據(jù)其事業(yè)單位法人證書顯示，其開辦宗旨和業(yè)務范圍包括負責管理和組織社會開發(fā)理由人防工事以及已用工事使用管理及費用收繳。東城區(qū)人防管理中心曾多次致函國瑞地產(chǎn)公司，要求解決涉案人防工程的歷史欠費問題。2016年，東城區(qū)人防管理中心收到國瑞物業(yè)公司支付的人防工程使用費共計6522400元，東城區(qū)人防管理中心認可2008年至2013年涉案人防工程使用費已結清。國瑞地產(chǎn)公司不認可與東城區(qū)人防管理中心之間存在租賃合同關系，并認為國瑞物業(yè)公司為涉案人防工程的實際使用人，但依據(jù)其提供的與國瑞物業(yè)公司國瑞城物業(yè)服務中心簽訂的《北京國瑞城項目物業(yè)服務合同》顯示，國瑞地產(chǎn)公司（甲方）委托國瑞物業(yè)公司（乙方）對包含人防工程在內(nèi)國瑞城住宅小區(qū)提供物業(yè)管理服務，其中涉案人防工程作為地下車庫使用，關于地下車位費用，合同約定地下車位租金由甲方收取，租金標準由甲方按照市場情況確定，乙方向甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人收取車位服務費，標準為每月80元，空置車位服務費甲方無需交納。

關于人防工程使用費標準，東城區(qū)人防管理中心認為2017年9月30日前應依據(jù)《關于規(guī)范公用人防工程使用收費管理的通知（試行）》（京民防發(fā)【2010】68號）按照每月每平米4元標準計算，2017年10月1日起按照《關于規(guī)范公用人防工程使用管理的通知》（京民防發(fā)【2017】87號）的規(guī)定，采取第三方評估公司進行市場評估，按實際評估價進行收費。國瑞地產(chǎn)公司曾就收費標準問題提出異議，認為收費標準過高。東城區(qū)人防管理中心曾與國瑞地產(chǎn)公司就2013年之前人防工程使用費問題進行過協(xié)商，國瑞地產(chǎn)公司同意支付該筆費用，并由國瑞物業(yè)公司實際支付了上述費用。根據(jù)此次的收費情況顯示，2012年和2013年的人防工程使用費收費標準均按照每月每平米4元計算。

一審法院認為，依照法律規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立。本案中，東城區(qū)人防管理中心與國瑞地產(chǎn)公司之間雖未簽訂書面的租賃合同，但根據(jù)國瑞地產(chǎn)公司與東城區(qū)人防管理中心協(xié)商交納涉案人防工程的使用費的過程以及國瑞地產(chǎn)公司將包括涉案人防工程作為小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的一部分整體委托給國瑞物業(yè)公司進行物業(yè)管理的事實，法院認為國瑞地產(chǎn)公司作為訴爭人防工程的使用人與東城區(qū)人防管理中心之間就有償使用涉案人防工程已經(jīng)達成了一致意見，雙方之間的租賃合同關系已經(jīng)成立。東城區(qū)人防管理中心要求國瑞地產(chǎn)公司支付人防工程使用費的訴訟請求，符合法律規(guī)定，法院予以支持。涉案人防工程由國瑞地產(chǎn)公司用作地下車庫使用并委托國瑞物業(yè)公司提供物業(yè)管理，國瑞物業(yè)公司作為物業(yè)管理方，提供物業(yè)服務并收取相應的管理費用（車位服務費），車位租金依照與國瑞地產(chǎn)公司的約定仍歸國瑞地產(chǎn)公司所有，故東城區(qū)人防管理中心僅憑現(xiàn)有證據(jù)即要求國瑞物業(yè)公司承擔連帶責任，缺乏法律依據(jù)，法院不予支持。

依據(jù)法律規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。本案東城區(qū)人防管理中心與國瑞地產(chǎn)公司之間未簽訂書面的租賃合同，故雙方之間應為不定期租賃。在合同履行期內(nèi)，任何一方未經(jīng)相對方同意不得擅自變更合同。關于人防工程的使用費標準，國瑞地產(chǎn)公司曾按照每月每平米4元（按65.87萬元每年）的標準向東城區(qū)人防管理中心支付了2012年和2013年的使用費，該標準系雙方當事人協(xié)商之后確定的，故東城區(qū)人防管理中心要求國瑞地產(chǎn)公司按照每月每平米4元的標準繼續(xù)支付2014年1月1日起的人防工程使用費符合雙方約定，法院予以支持。東城區(qū)人防管理中心要求自2017年10月1日起國瑞地產(chǎn)公司按照每平米5.2元的標準支付人防工程使用費，缺乏依據(jù)，法院不予支持。

據(jù)此，一審法院于2020年10月判決：一、北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)股份有限公司于判決生效后七日內(nèi)按照年65.87萬元的標準向北京市東城區(qū)人防工程管理服務中心支付自2014年1月1日起至判決生效日止的人防工程使用費；二、駁回北京市東城區(qū)人防工程管理服務中心其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

二審中，各方當事人均未提交新證據(jù)。本院對一審查明事實予以確認。

本院認為，根據(jù)一審查明的國瑞地產(chǎn)公司與東城區(qū)人防管理中心過往就人防工程的使用費進行協(xié)商的過程及國瑞地產(chǎn)公司將包括涉案人防工程在內(nèi)的區(qū)域作為小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的整體委托給國瑞物業(yè)公司進行物業(yè)管理的事實，一審法院認定東城區(qū)人防管理中心與國瑞地產(chǎn)公司就涉案人防工程所在區(qū)域形成事實上的租賃合同關系，并無不當。本案訴訟前，在國瑞物業(yè)公司與東城區(qū)人防管理中心就涉案人防工程所在區(qū)域的使用費協(xié)商之后，國瑞物業(yè)公司曾根據(jù)其與國瑞地產(chǎn)公司之間的合同約定實際承擔了向東城區(qū)人防管理中心支付2008年1月1日至2013年12月31日期間的人防工程使用費的給付義務，現(xiàn)一審法院判決國瑞地產(chǎn)公司仍按此前確定的費用標準支付2014年1月1日至判決生效日止的人防工程使用費，亦無不當。綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費41972元，由北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)股份有限公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　劉　潔

審 判 員　　耿燕軍

審 判 員　　張玉賢

二〇二一年一月二十九日

法官助理　　方浩然

書 記 員　　王遠征