上訴人（原審被告）：北京觀遠(yuǎn)物業(yè)管理有限公司，住所地北京市平谷區(qū)興谷開發(fā)區(qū)谷豐東路**。

法定代表人：常國(guó)琳，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：陳克剛，北京市冠騰律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：陳春梅，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，北京華裕視頻有限公司銷售職員，住北京市西城區(qū)。

被上訴人（原審被告）：宣某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，國(guó)網(wǎng)新源技術(shù)中心退休職員，住北京市西城區(qū)。

上訴人北京觀遠(yuǎn)物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱觀遠(yuǎn)物業(yè)公司）因與被上訴人陳春梅、宣某物權(quán)保護(hù)糾紛一案，不服北京市西城區(qū)人民法院（2020）京0102民初26816號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月15日立案后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2021年1月18日公開開庭審理了本案。上訴人觀遠(yuǎn)物業(yè)公司委托訴訟代理人陳克剛，被上訴人陳春梅、被上訴人宣某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

觀遠(yuǎn)物業(yè)公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，依法改判觀遠(yuǎn)物業(yè)公司不承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。觀遠(yuǎn)物業(yè)公司不承擔(dān)訴訟費(fèi)。事實(shí)和理由：1.一審法院未查清漏水事實(shí)，認(rèn)定責(zé)任嚴(yán)重錯(cuò)誤。一審法院現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)的情況足以證明宣某對(duì)案涉露臺(tái)的使用及管理事實(shí)。另，案涉小區(qū)頂層附送露臺(tái)共計(jì)30戶，自業(yè)主入住至今長(zhǎng)達(dá)二十年的時(shí)間內(nèi)業(yè)主一直按其專有部分自行管理、清掃甚至部分自行改建、加蓋房屋使用；規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已根據(jù)規(guī)劃將露臺(tái)列入特定房屋買賣合同中，應(yīng)認(rèn)定為專有部分的組成部分；宣某疏于對(duì)其專屬露臺(tái)的管理，未及時(shí)清理露臺(tái)雜物造成地漏堵塞，是形成本案雨水倒灌的根本原因；宣某違規(guī)改造煙道又為積水溢流到樓下廚房創(chuàng)造了條件。一審法院僅根據(jù)購(gòu)房合同和房產(chǎn)證認(rèn)定宣某不是案涉露臺(tái)的產(chǎn)權(quán)人，不審查宣某更改煙道的侵權(quán)責(zé)任，免除宣某的賠償義務(wù)，屬于未查清事實(shí)、認(rèn)定責(zé)任混亂。2.觀遠(yuǎn)物業(yè)公司已履行物業(yè)義務(wù)，對(duì)本案漏水事故不存在故意和過失，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。案涉露臺(tái)正常通行只能從宣某房屋內(nèi)進(jìn)入。宣某自述其2020年5月、6月、8月均不在京居住。觀遠(yuǎn)物業(yè)公司接到陳春梅反映漏水的信息就從別處跳入露臺(tái)積極疏通管道，并電話告知宣某其房屋漏水，但宣某一直到2020年8月21日才回家處理。一審判決不考慮觀遠(yuǎn)物業(yè)公司無需且也不能清掃的實(shí)際情況，臆斷觀遠(yuǎn)物業(yè)公司存在過失責(zé)任，混淆矛盾是非。

陳春梅辯稱，不同意一審判決，但未提起上訴。

宣某辯稱，同意一審判決，不同意觀遠(yuǎn)物業(yè)公司的上訴請(qǐng)求和理由。

陳春梅向一審法院起訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求判令觀遠(yuǎn)物業(yè)公司、宣某賠償損失15600元；2.要求觀遠(yuǎn)物業(yè)公司、宣某對(duì)北京市西城區(qū)新街口外大街34號(hào)院4號(hào)樓6層1門702號(hào)的露臺(tái)重新做防水，直至不再漏水；3.本案訴訟費(fèi)由觀遠(yuǎn)物業(yè)公司、宣某承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：陳春梅系北京市西城區(qū)新街口外大街34號(hào)院4號(hào)樓6層1門602房屋（以下簡(jiǎn)稱602房屋）的產(chǎn)權(quán)人。宣某于2020年9月14日取得了北京市西城區(qū)新街口外大街34號(hào)院4號(hào)樓6層1門702房屋（以下簡(jiǎn)稱702房屋）單獨(dú)所有的產(chǎn)權(quán)證書。宣某自述其與前夫原系702房屋的產(chǎn)權(quán)人，本案中，宣某承諾可以獨(dú)立承擔(dān)本案的民事賠償責(zé)任。觀遠(yuǎn)物業(yè)公司系北京市西城區(qū)新街口外大街34號(hào)院小區(qū)的物業(yè)管理公司。

北京市西城區(qū)新街口外大街34號(hào)院4號(hào)樓的頂層，設(shè)計(jì)有露臺(tái)（樓頂沒有遮擋物的平臺(tái)）。702房屋系頂層，如果正常通行，只能從702房屋內(nèi)進(jìn)入該露臺(tái)。4號(hào)樓的開發(fā)商在銷售頂層房屋時(shí)，有的在售房合同中約定露臺(tái)歸購(gòu)房人所有，有的沒有約定露臺(tái)歸購(gòu)房人所有。宣某的房產(chǎn)證中，房地產(chǎn)平面圖標(biāo)注的產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)沒有露臺(tái)。宣某的購(gòu)房合同及補(bǔ)充協(xié)議，亦未約定露臺(tái)歸購(gòu)房人宣某所有。

庭審中，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，上述露臺(tái)面積約13平方米左右，露臺(tái)邊緣封閉。露臺(tái)西北角僅有一個(gè)下水地漏，地漏直徑約6厘米；露臺(tái)上層的天臺(tái)向下設(shè)計(jì)有兩個(gè)直徑約11厘米的下水管。該兩個(gè)直徑約11厘米的下水管如有水流，將直接流至露臺(tái)表面上。露臺(tái)面積中設(shè)計(jì)有豎起的煙道，該煙道嵌在距離露臺(tái)平面高約15厘米的平臺(tái)上。該露臺(tái)東南角另設(shè)計(jì)有水井，打開井蓋發(fā)現(xiàn)殘存有液體水。

庭審中，陳春梅、宣某、觀遠(yuǎn)物業(yè)公司認(rèn)定，大約是在2020年5月、6月間，城管部門在拆除新街口外大街34號(hào)院4號(hào)樓其他住戶露臺(tái)的違建部分時(shí)，有部分雜物掉落宣某702房屋外面的露臺(tái)表面，堵塞了該露臺(tái)僅有的直徑約6厘米的下水管。觀遠(yuǎn)物業(yè)公司表示，當(dāng)時(shí)城管拆的是別人家的違建，拆的時(shí)候城管給觀遠(yuǎn)物業(yè)公司下了一個(gè)通知，但是拆的時(shí)候是城管拆的，不是觀遠(yuǎn)物業(yè)公司拆的。

2020年8月12日大雨，因露臺(tái)下水不暢，雨水無法及時(shí)排泄，造成露臺(tái)積水過深，雨水流入陳春梅家廚房，造成陳春梅家廚房的櫥柜、墻面、煤氣灶、地面、北臥室與廚房相連的墻面、北臥室的窗戶、窗戶處的天花板及橫桿狀的窗套等處過水。

宣某表示，自2020年5月、6月間城管部門拆違建時(shí)以及2020年8月陳春梅家漏水時(shí)，自己沒有在北京，因此具體時(shí)間點(diǎn)不清楚。觀遠(yuǎn)物業(yè)公司表示，漏水事故發(fā)在2020年8月12日、13日期間，當(dāng)時(shí)工作人員是從別人家露臺(tái)進(jìn)入到宣某家的露臺(tái)清理的雜物，并將露臺(tái)表面的存水釋放。

庭審中，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，陳春梅家北臥室窗戶頂部有干枯的水印、發(fā)霉痕跡（痕跡明顯）；北臥室與廚房之間的墻面有干枯的水印痕跡（痕跡不明顯）。該兩處受損部位面積總計(jì)約2平方米左右。另外，北臥室窗戶的一個(gè)橫桿狀的窗戶裝飾物脫落。陳春梅的廚房已經(jīng)修復(fù)，廚房墻面、地面瓷磚鋪貼。陳春梅表示已經(jīng)與裝修公司簽訂了房屋裝修協(xié)議，約定裝修費(fèi)用15600元已經(jīng)支付，并表示該款項(xiàng)包括已經(jīng)修復(fù)的廚房和未修復(fù)的北臥室。

庭審中，陳春梅表示因?yàn)?02房屋外露臺(tái)的防水失效，故漏水，因此要求宣某、觀遠(yuǎn)物業(yè)公司對(duì)露臺(tái)重新做防水。法院就此詢問陳春梅漏水次數(shù)。陳春梅表示，2020年8月12日下大雨的時(shí)候漏了3天，其后沒有漏過。對(duì)于漏水原因是否因露臺(tái)防水失效所致，陳春梅表示不申請(qǐng)?jiān)u估鑒定。

一審法院認(rèn)為，行為人因過錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。根據(jù)法律規(guī)定推定行為人有過錯(cuò)，行為人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請(qǐng)求損害賠償，也可以請(qǐng)求承擔(dān)其他民事責(zé)任。當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。

根據(jù)宣某提供的房產(chǎn)證和購(gòu)房合同確定，宣某不是702房屋外面露臺(tái)的所有權(quán)人，宣某對(duì)該露臺(tái)沒有法定的維護(hù)、清掃義務(wù)。因此，法院對(duì)陳春梅要求宣某賠償損失并修復(fù)702房屋露臺(tái)防水的請(qǐng)求，不予支持。

觀遠(yuǎn)物業(yè)公司系該小區(qū)的物業(yè)管理公司，因此，觀遠(yuǎn)物業(yè)公司對(duì)小區(qū)建筑物的公共部分，有管理、維護(hù)的義務(wù)。城管部門拆除北京市西城區(qū)新街口外大街34號(hào)院4號(hào)樓頂層違建，已經(jīng)通知了物業(yè)公司。物業(yè)公司作為小區(qū)物業(yè)的管理人，應(yīng)當(dāng)熟知自己管理中的物業(yè)情況，如：702房屋露臺(tái)臺(tái)面的公共管線，該露臺(tái)僅有一個(gè)直徑約6厘米下水地漏、露臺(tái)上層的天臺(tái)向下設(shè)計(jì)有兩個(gè)直徑約11厘米的下水管等特殊現(xiàn)狀，應(yīng)當(dāng)能夠預(yù)見如雜物堵住直徑約6厘米下水地漏后，大雨時(shí)有可能造成露臺(tái)積水而發(fā)生泄露的風(fēng)險(xiǎn)。由于觀遠(yuǎn)物業(yè)公司沒有及時(shí)處理露臺(tái)雜物，大雨導(dǎo)致露臺(tái)積水過深而漏水，并造成了陳春梅的房屋部分位置過水受損，對(duì)此觀遠(yuǎn)物業(yè)公司在物業(yè)管理過程中存有過失。故對(duì)陳春梅有證據(jù)證明的合理?yè)p失，觀遠(yuǎn)物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)予以賠償。

就像維護(hù)供熱管線一樣，有些物業(yè)維護(hù)需要進(jìn)入業(yè)主專有面積位置進(jìn)行查看和維護(hù)，業(yè)主有義務(wù)積極予以配合。因此，觀遠(yuǎn)物業(yè)公司以“我們無法進(jìn)行專有部分管理……，因?yàn)槁杜_(tái)是宣某的專有部分，因此我們從來不負(fù)責(zé)檢修”的抗辯理由，法院不予采納。

由于廚房系高溫高濕場(chǎng)所，因此廚房?jī)?nèi)所用材料一般防水。陳春梅廚房雖然漏水，但是陳春梅未提供證據(jù)證明廚房的過水設(shè)備已經(jīng)失去使用價(jià)值。現(xiàn)陳春梅廚房已經(jīng)修復(fù)，無法確定損失數(shù)額，故對(duì)陳春梅要求宣某、觀遠(yuǎn)物業(yè)公司賠償廚房損失的訴訟請(qǐng)求，因證據(jù)不足，法院不予支持。對(duì)于陳春梅北臥室的墻面水印及北臥室窗戶部位的修復(fù)，因受損面積不大，故法院酌情確定觀遠(yuǎn)物業(yè)公司賠償陳春梅修復(fù)費(fèi)用800元，對(duì)陳春梅的過高請(qǐng)求，不予支持。

關(guān)于陳春梅所述的修復(fù)702房屋露臺(tái)防水層一節(jié)，由于本次漏水時(shí)，露臺(tái)積水過厚，屬于特殊情形，而平時(shí)并未發(fā)現(xiàn)漏水。對(duì)于該露臺(tái)是否因防水失效所致漏水，陳春梅未提供確鑿證據(jù)證明。故對(duì)陳春梅要求宣某、觀遠(yuǎn)物業(yè)公司對(duì)702房屋露臺(tái)重新做防水的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。

需要說明提醒的是，觀遠(yuǎn)物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己職責(zé)范圍，合理管理小區(qū)建筑物頂層的防水問題。

據(jù)此，一審法院判決：一、自判決生效之日起十日內(nèi)，北京觀遠(yuǎn)物業(yè)管理有限公司賠償陳春梅因漏水造成的北京市西城區(qū)新街口外大街34號(hào)院4號(hào)樓6層1門602房屋北臥室窗戶、墻面部位的損失八百元。二、駁回陳春梅的其他訴訟請(qǐng)求。如果北京觀遠(yuǎn)物業(yè)管理有限公司未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，觀遠(yuǎn)物業(yè)公司提交北京觀遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具的證明一份，證明案涉露臺(tái)已由房屋開發(fā)商贈(zèng)送給宣某，屬于宣某的專有部分，應(yīng)由宣某承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。對(duì)此，宣某不予認(rèn)可，否認(rèn)開發(fā)商曾贈(zèng)送露臺(tái)。陳春梅表示其不是頂層房屋購(gòu)買人，不清楚具體情況。宣某、觀遠(yuǎn)物業(yè)公司未提交新證據(jù)。本院二審查明的其他事實(shí)與一審一致。

本院認(rèn)為，行為人因過錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請(qǐng)求損害賠償，也可以請(qǐng)求承擔(dān)其他民事責(zé)任。當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。

根據(jù)宣某提供的房產(chǎn)證和購(gòu)房合同確定，宣某不是702房屋外面露臺(tái)的所有權(quán)人，宣某對(duì)該露臺(tái)沒有法定的維護(hù)、清掃義務(wù)。對(duì)此，觀遠(yuǎn)物業(yè)公司雖不認(rèn)可，但其提交的證據(jù)不足以推翻在案證據(jù)已證明的事實(shí)，故對(duì)觀遠(yuǎn)物業(yè)公司認(rèn)為案涉露臺(tái)屬于宣某專有，應(yīng)由宣某承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的上訴意見，本院不予采納。另，現(xiàn)實(shí)中，存在有些物業(yè)維護(hù)需要進(jìn)入業(yè)主專有面積位置進(jìn)行查看和維護(hù)的情況，相關(guān)業(yè)主有義務(wù)積極予以配合。

根據(jù)本案已查明的事實(shí)，案涉漏水事件因雜物堵塞露臺(tái)下水地漏，造成露臺(tái)在大雨后積水過深所致。作為案涉小區(qū)的物業(yè)管理公司，觀遠(yuǎn)物業(yè)公司對(duì)小區(qū)建筑物的公共部分，有管理、維護(hù)的義務(wù)。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)熟知自己管理中的物業(yè)情況，如702房屋露臺(tái)臺(tái)面的公共管線的情況，該露臺(tái)僅有一個(gè)直徑約6厘米下水地漏、露臺(tái)上層的天臺(tái)向下設(shè)計(jì)有兩個(gè)直徑約11厘米的下水管等特殊現(xiàn)狀，應(yīng)當(dāng)能夠預(yù)見如雜物堵住直徑約6厘米下水地漏后，大雨時(shí)有可能造成露臺(tái)積水而發(fā)生泄露的風(fēng)險(xiǎn)。但本案中，觀遠(yuǎn)物業(yè)公司沒有及時(shí)處理露臺(tái)雜物。觀遠(yuǎn)物業(yè)公司在物業(yè)管理過程中存有過失。故對(duì)陳春梅有證據(jù)證明的合理?yè)p失，一審法院判令觀遠(yuǎn)物業(yè)公司予以賠償，是合理的。

綜上所述，觀遠(yuǎn)物業(yè)公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)50元，由北京觀遠(yuǎn)物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　王　云

二〇二一年一月二十二日

法官助理　　孫國(guó)棟

書 記 員　　史其申