上訴人（原審原告）：衡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，航天公司主管，住北京市大興區(qū)。

委托訴訟代理人：蔣秀峰，北京市中銀律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：北京尚某置業(yè)有限公司，住所地北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)海鑫路**。

法定代表人：劉志剛，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：張艷華，女，北京尚某置業(yè)有限公司員工。

委托訴訟代理人：蔡英東，男，北京尚某置業(yè)有限公司員工。

被上訴人（原審被告）：北京市圣瑞物業(yè)服務有限公司，，住所地北京市西城區(qū)南禮士路**華遠大廈**

法定代表人：封波，董事長。

委托訴訟代理人：龐愛華，北京德蘭律師事務所律師。

委托訴訟代理人：周廣昊，北京德蘭律師事務所律師。

上訴人衡某某因與被上訴人北京尚某置業(yè)有限公司、北京市圣瑞物業(yè)服務有限公司物業(yè)服務合同糾紛一案，不服北京市大興區(qū)人民法院（2020）京0115民初5047號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月13日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

衡某某上訴請求：撤銷一審判決，改判支持我的全部訴訟請求，訴訟費由北京尚某置業(yè)有限公司（下稱尚某置業(yè)公司）、北京市圣瑞物業(yè)服務有限公司（下稱圣瑞物業(yè)公司）承擔。事實與理由：1.一審法院認定物業(yè)服務費實行市場調節(jié)價適用的《北京市物業(yè)管理條例》（2020版）生效日期為2020年5月1日，本案糾紛發(fā)生于2017-2018年，因此違反法不溯及既往原則，適用法律錯誤。2.前期物業(yè)服務合同明確規(guī)定物業(yè)費采取包干制管理方式，尚某置業(yè)公司違規(guī)收取的費用為1855000元/年，超過尚某置業(yè)公司向北京市住建委備案的物業(yè)服務費用總價別墅區(qū)為1093848元/年。3.我與尚某置業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務合同合法有效，按照7.66元/平方米/月計算，我應交納的物業(yè)費約為16393.18元，尚某置業(yè)公司應有息返還我多收的物業(yè)費10801.35元。4.尚某置業(yè)公司一審庭審時明確表示不提交前期物業(yè)服務合同，但一審法院庭后又接收該合同，違反法定程序。5.尚某置業(yè)公司是預售合同及物業(yè)服務合同的簽署單位，且與圣瑞物業(yè)公司之間存在關聯(lián)關系，故應承擔連帶責任。

尚某置業(yè)公司辯稱，同意一審判決，不同意衡某某的上訴請求。

圣瑞物業(yè)公司辯稱，同意一審判決，不同意衡某某的上訴請求。物業(yè)費由物業(yè)公司收取，衡某某無權向我公司主張。合同明確約定了物業(yè)費收費標準且約定了以建筑面積作為計算方式。

衡某某向一審法院起訴請求判令：1.尚某置業(yè)公司根據(jù)《華遠和煦里前期物業(yè)服務合同》的規(guī)定向衡某某退還多收的物業(yè)費10868.62元并支付該筆款項自2017年12月7日起至實際支付完畢之日止按照年利率24%的利率計算的利息；2.圣瑞物業(yè)公司對上述訴訟請求承擔連帶責任；3.訴訟費由尚某置業(yè)公司、圣瑞物業(yè)公司承擔。

一審法院認定事實：圣瑞物業(yè)公司為華遠和煦里小區(qū)的物業(yè)服務公司。2016年8月8日，尚某置業(yè)公司（出賣人）與衡某某（買受人）簽訂《北京市商品房預售合同》，合同約定：房屋坐落于大興區(qū)孫村組團居住區(qū)B-17地塊R2二類居住用地項目（配建限價商品住房）25#住宅樓（商品房）-1層102。該商品房預測建筑面積共293.93平方米，其中套內建筑面積278.81平方米，共用部位與共用房屋分攤建筑面積15.12平方米。該合同附件四計價方法與房款的其他顯示出賣人與買受人同意：采用套內建筑面積的計價方式僅限于該商品房價款及面積差異處理，其他費用（包括但不限于物業(yè)管理費、能源費用等）的繳納及應享有、承擔的權利義務均以建筑面積為依據(jù)進行計算。

2016年8月8日，衡某某（甲方，業(yè)主）與尚某置業(yè)公司（乙方，建設單位）簽訂《北京市華遠和煦里前期物業(yè)服務合同》，合同約定：名稱：華遠和煦里。坐落位置：大興區(qū)孫村組團居住區(qū)B-17地塊R2二類居住用地項目。物業(yè)管理區(qū)域四至：東至盛順街；南至海鑫南路；西至盛達街；北至安順南路。經(jīng)乙方委托的物業(yè)服務評估監(jiān)理機構評估測算，本物業(yè)管理區(qū)域內的前期物業(yè)服務費標準為：7.66元/平方米·月。乙方委托的物業(yè)服務公司采取包干制管理方式，收費方式是預收，收費周期為一年，除按第八條約定的預存物業(yè)服務費外，其他年度的全年物業(yè)服務費應于前一年度物業(yè)服務到期15日前支付。

2014年10月31日，北京三和創(chuàng)興物業(yè)服務評估監(jiān)理有限公司出具評估報告，本項目物業(yè)服務費用評估基準日為2014-10-31，本評估結論僅在評估報告載明的評估基準日有效，有效使用期限自評估基準日起壹年，即在2014-10-31至2015-10-30內有效。評估結論：大興區(qū)孫村組團居住區(qū)B-17地塊R2二類居住用地項目（配建限價商品住房）在評估基準日2014-10-31的物業(yè)服務費用市場總價為：￥5618040.00元/年；其物業(yè)服務費用標準測算如下：別墅收費面積為11900.00㎡，全年費用1093848.00元/年，收費標準為7.66元/㎡·月。本項目別墅物業(yè)服務等級為五級物業(yè)服務標準。地。地上建筑面積48500.00平方米，地，地下建筑面積9813.54平方米，可收費面積：148500.00平方米，其中住宅（限價房）面積：136600.00平方米，別墅面積：11900.00平方米。

庭審中，衡某某提交：1.物業(yè)服務合同、商品房預售合同復印件，欲證明自己與尚某置業(yè)公司簽訂了前期物業(yè)服務合同。尚某置業(yè)公司認可該證據(jù)的真實性，不認可證明目的，表示衡某某為物業(yè)服務合同項下的實際權利享受者，應當和圣瑞物業(yè)公司存在物業(yè)服務關系，圣瑞物業(yè)公司認可真實性，認可衡某某與自己之間的物業(yè)服務關系，認可自己提供物業(yè)服務并收取物業(yè)費。2.物業(yè)服務合同附件六，欲證明尚某置業(yè)公司對該證據(jù)進行了縮印模糊化處理，尚某置業(yè)公司與圣瑞物業(yè)公司均認可真實性，但不認可證明目的。3.物業(yè)服務費用評估報告摘要、評估報告復印件，欲證明對方未按物業(yè)服務合同的附件物業(yè)服務費用評估報告摘要中的金額收取物業(yè)費，多收了物業(yè)費，應當退還。尚某置業(yè)公司認可真實性，不認可證明目的，圣瑞物業(yè)公司認可真實性，不認可證明目的。4.物業(yè)費收據(jù)，證明其繳納時間及金額。對該證據(jù)，尚某置業(yè)公司與圣瑞物業(yè)公司均表示認可。5.不動產(chǎn)權證，證明其為業(yè)主，注明地下室是設備間。尚某置業(yè)公司、圣瑞物業(yè)公司對該證據(jù)真實性認可，關聯(lián)性不認可。

圣瑞物業(yè)公司提交了房屋入住證明，證明入住時間和實測建筑面積，物業(yè)費的收取以實測建筑面積為準；并提交了商品房預售合同，證明按照建筑面積計算而不是按照建筑面積收費。對上述證據(jù)，衡某某認可真實性，但不認可證明目的，其認為購房合同是開發(fā)商提供的格式條款，應當作出有利于衡某某的解釋。

一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。衡某某與尚某置業(yè)公司簽訂的《北京市商品房預售合同》《華遠和煦里前期物業(yè)服務合同》均系當事人雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應屬合法有效?，F(xiàn)圣瑞物業(yè)公司認可衡某某與尚某置業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同，同時按照該合同的約定為該小區(qū)提供了物業(yè)服務，故圣瑞物業(yè)公司與衡某某形成了物業(yè)服務合同關系。至于涉案物業(yè)地下面積是否收費問題。在衡某某與尚某置業(yè)公司簽訂的《北京市商品房預售合同》中，雙方約定：采用套內建筑面積的計價方式僅限于該商品房價款及面積差異處理，物業(yè)管理費的繳納及應享有、承擔的權利義務均以建筑面積為依據(jù)進行計算。另根據(jù)衡某某的不動產(chǎn)權證，其房屋建筑總面積為295.85㎡，故對衡某某主張地下面積不應該收取物業(yè)費的主張，法院不予支持。至于收費單價問題。首先，衡某某對評估報告提出異議，認為應當按照評估報告要求的面積收取物業(yè)費，該報告計算的單價依據(jù)的面積為地上面積，如果包含地下面積，則單價不當該是7.66元。法院認為該份報告作出時間為2014年10月31日早于衡某某與尚某置業(yè)公司簽訂《北京市商品房預售合同》的時間，且有效期截止日期為2015年10月30日，該報告在雙方簽訂涉案合同時已經(jīng)失效。其次，物業(yè)收費標準可以實行市場調節(jié)價，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。本案中，尚某置業(yè)公司與衡某某之間物業(yè)服務合同中明確約定了物業(yè)服務費按照7.66元/平米·月的方式計算，雙方當事人應當遵守合同約定。綜上，對衡某某要求尚某置業(yè)公司和圣瑞物業(yè)公司連帶返還多收取的物業(yè)費及利息的請求，法院不予支持。據(jù)此，一審法院于2020年11月判決：駁回衡某某的全部訴訟請求。

二審中，衡某某提交了2020年12月22日北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會向王艷峰出具的政府信息告知書復印件，其中將北京三和創(chuàng)興物業(yè)服務評估監(jiān)理有限公司在北京市物業(yè)管理動態(tài)監(jiān)管系統(tǒng)中上傳備案的受尚某置業(yè)公司委托所做《（前期）費用評估報告》予以公開。鑒于該公開內容與衡某某在一審中提交的相關證據(jù)相同，衡某某堅持提交，并欲證明收費標準應以評估報告為依據(jù)。圣瑞物業(yè)公司與尚某置業(yè)公司對此不予認可。二審查明的其他事實與一審一致，本院對一審認定的事實予以確認。

本院認為，關于案涉物業(yè)服務合同法律關系的相對方一節(jié)。尚某置業(yè)公司與衡某某簽訂的《華遠和煦里前期物業(yè)服務合同》中明確約定物業(yè)公司一方可以自行或選聘物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，并承擔物業(yè)服務責任?，F(xiàn)圣瑞物業(yè)公司實際為衡某某房屋所在小區(qū)提供物業(yè)服務，并收取了衡某某交納的物業(yè)費，衡某某與圣瑞物業(yè)公司之間形成合法有效的物業(yè)服務合同法律關系，且未違反前期物業(yè)服務合同的相關約定。本案衡某某的訴訟主張系要求返還物業(yè)費，而物業(yè)費由圣瑞物業(yè)公司收取，故其主張圣瑞物業(yè)公司與尚某置業(yè)公司承擔連帶責任，依據(jù)不足，本院不予采納。

鑒于衡某某與尚某置業(yè)公司簽訂的《北京市商品房預售合同》明確約定物業(yè)費的繳納以建筑面積為依據(jù)進行計算，而衡某某亦認可其房屋不動產(chǎn)權證書上載明的建筑總面積為295.85平方米，因此衡某某所持計算物業(yè)費時不應包含地下面積之上訴意見，不能成立。衡某某據(jù)此進一步提出對物業(yè)費收費單價的異議，并認為如果以建筑面積為計算基數(shù)，則評估報告載明的可收費面積除以別墅數(shù)量推算出單幢別墅的物業(yè)費平均值應為16325.91元/年；但是，衡某某與尚某置業(yè)公司簽訂《北京市商品房預售合同》時該評估報告已失效；即便是《華遠和煦里前期物業(yè)服務合同》仍以該評估報告為確定物業(yè)費標準的依據(jù)，而評估報告載明的物業(yè)費收費標準評估結果仍為7.66元/平方米·月，據(jù)此計算出的衡某某應當交納的物業(yè)費為27194.53元/年；衡某某以其根據(jù)評估報告記載的別墅收費面積和全年費用等數(shù)據(jù)反向推算出的可收費面積平均值以及物業(yè)費平均值為依據(jù)上訴主張圣瑞物業(yè)公司多收取了物業(yè)費，缺乏有效論證，且與其簽訂的《北京市商品房預售合同》、《華遠和煦里前期物業(yè)服務合同》中的約定相悖，本院不予支持。

綜上所述，衡某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費72元，由衡某某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　胡珊珊

審 判 員　時　霈

審 判 員　王　磊

二〇二一年二月五日

法官助理　周　軒

書 記 員　唐　琪