上訴人（原審被告）：北京吉某冠輝酒店管理有限公司，住所地北京市石景山區(qū)實興大街**院**樓****。

法定代表人：杜玉春，董事長。

委托訴訟代理人：左袖陽，天津允公（北京）律師事務所律師。

委托訴訟代理人：羅瑞芳，天津允公（北京）律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：北京鑫宇泰合物業(yè)管理有限責任公司，住所地北京市，住所地北京市石景山區(qū)蘋果園北大街****

法定代表人：石迎春，總經理。

委托訴訟代理人：李偉，北京秉道律師事務所律師。

委托訴訟代理人：任鑫宇，北京秉道律師事務所律師。

上訴人北京吉某冠輝酒店管理有限公司（以下簡稱吉某冠輝公司）因與被上訴人北京鑫宇泰合物業(yè)管理有限責任公司（以下簡稱鑫宇泰合公司）租賃合同糾紛一案，不服北京市石景山區(qū)人民法院（2019）京0107民初22739號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月21日立案后，依法組成合議庭審理了本案，本案現(xiàn)已審理終結。

吉某冠輝公司上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回鑫宇泰合公司一審的全部訴訟請求，或將本案發(fā)回重審。事實和理由：1.一審法院以《租賃合同》與《租賃意向書》不一致時以《租賃合同》為準，否定西北側《租賃意向書》定金約定，屬于事實查明不清；2.在西北側房屋租賃糾紛案件的二審談話中，法官提問簽訂兩份合同后是否支付費用，系指西北側《租賃意向書》《租賃合同》兩份合同簽訂后費用的支付情況，我公司陳述的均為鑫宇泰合公司就西北側房屋款項的支付情況，一審法院現(xiàn)據(jù)此認定為西南側房屋款項的支付情況，實屬張冠李戴；3.鑫宇泰合公司僅提交其向我公司經理轉賬35萬元的銀行記錄，該證據(jù)僅有轉賬金額并無其他能夠佐證所支付款項為西南側房屋定金的證據(jù)，且其亦無證明實際支付50萬元的證據(jù)。

鑫宇泰合公司辯稱，我公司同意一審判決，一審法院查明事實清楚，適用法律正確。

鑫宇泰合公司向一審法院提出訴訟請求：1.請求依法判令吉某冠輝公司返還我公司定金50萬元；2.請求判令吉某冠輝公司支付自2011年9月1日起至實際返還我公司定金之日止50萬元的銀行同期貸款利息；3.案件受理費由吉某冠輝公司承擔。

一審法院認定事實：北京吉某家快捷酒店有限公司于2013年9月10日經北京市工商局海淀分局批準變更為北京吉某冠輝酒店管理有限公司，北京首鑫通達物業(yè)管理有限責任公司于2012年變更為北京鑫宇泰合物業(yè)管理有限責任公司。

2011年2月25日，北京吉某家快捷酒店有限公司（甲方）與北京首鑫通達物業(yè)管理有限責任公司（乙方）簽訂《房屋租賃意向書》，約定：甲方同意乙方在冠輝大廈院內西南側增蓋房屋，建筑面積約300平方米（二層），最終以實測面積為準。增蓋房屋的費用及手續(xù)均由乙方負責。甲方同意將增蓋的房屋租賃給乙方辦公、經營，租賃期限為5年，年租金為50萬元。就定金，雙方約定：甲乙雙方簽訂本意向書時，乙方交納房屋定金50萬元，待雙方簽訂正式租賃合同時，此定金轉為該房屋第一年的年租金。如因甲方原因導致該增蓋房屋方案不能實行，甲方將上述定金如數(shù)返還乙方，如因乙方原因導致該增蓋房屋方案不能實行，甲方將上述定金如數(shù)返還乙方。

冠輝大廈院內西南側原為空地，簽訂《房屋租賃意向書》后，鑫宇泰合公司在場地上新建鋼架結構房屋，因未辦理相關審批手續(xù)，2011年8月15日，北京市石景山區(qū)城市管理監(jiān)察大隊出具責令限期拆除通知書，認定北京吉某家快捷酒店有限公司在北京市石景山區(qū)魯谷路35號院內西側搭建的三處鋼架結構房屋為違法建設。后北京市石景山區(qū)城市管理監(jiān)察大隊拆除了上述違章建筑。

2011年2月16日，雙方當事人另就冠輝大廈院內西北側房屋簽訂有兩份《房屋租賃意向書》及《冠輝大廈租賃合同》（合同號：GHJT-租字ⅳ號），其中一份《房屋租賃意向書》約定：一、租賃范圍為冠輝國際大廈院內西北側原房屋182平米，乙方負責在原基礎上增蓋269平米，并辦理相關報批手續(xù)，共計建筑面積為451平米，以增蓋完最終實測面積為準。二、租賃期限自2012年5月1日至2015年4月30日（之前的時間為裝修免租期）。三、年租金為60萬元。四、簽訂租賃意向書時，乙方支付租賃意向定金60萬元，待雙方簽訂正式租賃合同時轉為第一年度租金。乙方還需支付甲方原有房屋182平方米內水電、暖氣、空調等設備裝置補償費2974元。五、在2012年4月30日前的一年2個月內，如因乙方原因導致增蓋房屋未能完成或因乙方原因不能簽訂正式的租賃合同，乙方已支付的上述租賃意向定金不予返還。六、本意向書為甲乙雙方友好合作之前提，具體內容以雙方正式租賃合同為準。另一份《房屋租賃意向書》約定的租賃范圍為大廈院內西北側房屋，建筑面積451平方米。租期5年，自2015年5月1日至2020年4月30日，年租金65萬元，意向書還約定本意向書為甲乙雙方友好合作之前提，具體內容以雙方正式租賃合同為準?！豆谳x大廈租賃合同》約定：1.1甲方擁有坐落于北京市石景山區(qū)魯谷路35號冠輝國際大廈院內西北側房屋的經營使用權，甲方同意該承租面積一層182平米、二層269平米，總計451平米（以建成實測面積為準）租予乙方作為辦公、經營場所使用。3.1.4.1乙方原已支付人民幣21萬元整，且乙方對甲方院內治安室的改造已投入建造成本計人民幣2萬元整，因此雙方在簽訂本合同時，乙方應按3.1.4條約定的一層面積的第一年年租金金額再續(xù)付人民幣93514元整即可。3.1.4.2乙方使用二層面積應向甲方交付房屋年租金為343647.5元，經雙方協(xié)商，甲方同意此款沖抵乙方改造該房屋的建筑成本及相關開支，沖抵期限為4年，直至本合同租賃期滿。3.2.1雙方一致同意，在簽署本合同時，乙方向甲方支付一層面積相當于一個月的標準租金，作為承租房屋的押金，即人民幣26960元，乙方原已交納房屋押金17500元整，在雙方簽定本合同時，乙方再續(xù)交押金人民幣9460元即可。庭審中，雙方當事人均認可鑫宇泰合公司已支付上述合同約定的費用一層租金差額93514元以及續(xù)交押金9460元。

就雙方當事人所簽訂的多份合同，雙方當事人均認可鑫宇泰合公司已支付共計款項832974元。庭審中，鑫宇泰合公司主張已支付西南側房屋合同項下的定金50萬元，吉某冠輝公司則主張鑫宇泰合公司未支付西南側定金，上述832974元包括西北側房屋租賃意向書中約定的60萬定金、設備裝置補償費2974元以及西北側房屋租賃合同中約定的23萬元。就此提交2011年3月31日記賬憑證一份，載明款項共計602974元，包括：收平房于補交租金及定金252974元、收平房于補交租金及定金350000元。鑫宇泰合公司就該記賬憑證不予認可。

另查，依據(jù)鑫宇泰合公司吉某冠輝公司就西北側房屋租賃合同糾紛一案二審的筆錄中載明，就雙方費用的支付情況，吉某冠輝公司法定代表人杜玉春陳述：2010年9月和于某1簽完合同之后，給了21萬元。2011年1月，拆除房屋后簽訂租賃合同，于某2又補交了93514元。在2011年2月25日，于某2簽訂西南側意向書時又交了50萬元。共計803514元。杜玉春另陳述雙方之間的糾紛協(xié)商了很多次，但是沒有統(tǒng)一。

一審法院認為：出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，雙方當事人簽訂的《房屋租賃意向書》，雙方租賃合同項下的冠輝大廈院內西南側增蓋房屋未取得建設工程規(guī)劃許可證，故該合同應屬無效。

本案爭議點為訴爭50萬元的性質。當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明。當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利后果。本案中，雙方當事人均認可鑫宇泰合公司已支付的全部款項為832974元，但吉某冠輝公司主張依據(jù)租賃意向書來認定，即包括定金60萬元、設備裝置補償費2974元以及西北側租賃合同中載明的23萬元，鑫宇泰合公司主張以雙方簽訂的租賃合同為依據(jù)認定給付款項的性質。法院認為，首先，依據(jù)雙方當事人就西北側房屋租賃簽訂的兩份意向書，已明確意向書為雙方友好合作之前提，具體內容以雙方正式租賃合同為準。故法院認為應以租賃合同載明的內容為準，即就西北側房屋租賃，鑫宇泰合公司已支付332974元。就吉某冠輝公司按照租賃意向書認定支付款項的性質的主張法院不予采信。其次，依據(jù)吉某冠輝公司法定代表人杜玉春的自認，雙方當事人在簽訂西南側意向書時鑫宇泰合公司交了50萬元。同時，杜玉春的上述陳述亦與雙方當事人就西北側房屋簽訂的《冠輝大廈租賃合同》中載明的付款內容一致。綜上，法院認定已經支付50萬元系2011年2月25日雙方當事人簽訂的《房屋租賃意向書》中約定的定金。

合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。故此，合同無效后，鑫宇泰合公司要求吉某冠輝公司返還50萬元定金的訴訟請求，法院予以支持。

關于利息，法院認為就房屋被認定為違建并拆除，致使租賃合同無效，雙方當事人均存在過錯。就鑫宇泰合公司主張之利息，法院不予支持。

就訴訟時效，結合雙方當事人訴訟情況以及吉某冠輝公司法定代表人杜玉春所做的雙方一直協(xié)商的陳述，就吉某冠輝公司訴訟時效的抗辯，法院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條、第二百一十二條、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、確認2011年2月25日北京鑫宇泰合物業(yè)管理有限責任公司與北京吉某冠輝酒店管理有限公司簽訂的《房屋租賃意向書》無效；二、北京吉某冠輝酒店管理有限公司于本判決生效后15日內返還北京鑫宇泰合物業(yè)管理有限責任公司50萬元；三、駁回北京鑫宇泰合物業(yè)管理有限責任公司其他之訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本院查明的事實與一審法院查明的事實一致，本院予以確認。

本院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。吉某冠輝公司主張鑫宇泰合公司交納的832974元包括西北側房屋租賃意向書中約定的定金600000元、西北側房屋租賃合同中約定的230000元以及設備裝置補償費2974元。但《房屋租賃意向書》已言明具體租賃事宜以租賃合同為準，而《冠輝大廈租賃合同》并無關于定金之約定，故本院對其主張不予采信。一審法院在綜合考慮意向書及合同內容后所作處理正確，本院予以確認。

綜上所述，吉某冠輝公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決結果正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費8800元，由北京吉某冠輝酒店管理有限公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　張　磊

審 判 員　　趙　蕾

審 判 員　　朱文君

二〇二一年三月十八日

法官助理　　武　旋

法官助理　　田　心

書 記 員　　楊　帆