上訴人(原審原告)：北京諾凡商貿有限公司，住所地北京市房山區(qū)拱辰街道天星街**院**樓****。

法定代表人：王晶，董事長。

委托訴訟代理人：宋玉杰，北京市億達律師事務所律師。

委托訴訟代理人：溫泉，北京市億達律師事務所律師。

被上訴人(原審被告)：楊某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住內蒙古自治區(qū)托克托縣。

委托訴訟代理人：楊志勇（楊某之父），住石景山區(qū)。

委托訴訟代理人：張良杰，北京雙冠律師事務所律師。

上訴人北京諾凡商貿有限公司（以下簡稱諾凡公司）因與被上訴人楊某房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市石景山區(qū)人民法院（2020）京0107民初10689號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月21日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

諾凡公司上訴請求：維持一審判決第一項、第六項，將一審判決第二項至第五項改判為諾凡公司起訴請求的金額，本案訴訟費由楊某承擔。事實和理由：1．根據(jù)合同約定，楊某應在2020年1月8日前支付租金，該租金支付義務發(fā)生在疫情防控措施實施之前，與之后的疫情防控措施不存在法律上的因果關系，楊某應當支付違約金；2．雙方合同于2020年6月30日解除后，楊某沒有按時移交房屋所造成的損失屬于擴大的損失，不應當減免；3．一審判決諾凡公司承擔損失比例高達80%，根據(jù)同期類案檢索報告原則上是減免30%左右，最多不超過50%。

楊某辯稱，同意一審判決。

諾凡公司向一審法院起訴請求：1．確認雙方于2018年5月13日簽訂的《綠地環(huán)球金融城租賃合同》于2020年6月30日解除；2．判令楊某向諾凡公司支付2019年7月18日至2020年1月17日期間的房屋租金329104元及逾期滯納金（以329104元為基數(shù)，自2019年7月8日始按照日千分之五計算至2020年9月20日止）；3．判令楊某向諾凡公司支付2020年1月18日至2020年6月30日期間的房屋租金479666．4元及逾期滯納金（以479666．4元為基數(shù)，自2020年1月8日始按照日千分之五計算至2020年9月25日止）；4．支付中介傭金44092元；5．楊某向諾凡公司支付2020年7月1日至2020年9月25日期間的房屋占用費267858元；6．支付3個月房屋租金（264552元）作為本案的違約金；7．楊某承擔本案的全部訴訟費用。

一審法院認定事實：2018年5月13日，諾凡公司（出租人：甲方）與楊某（承租人：乙方）及北京華宇空間房地產經紀有限公司（居間人：丙方）簽訂《綠地環(huán)球金融城房屋租賃合同》，約定：房屋坐落于北京市石景山區(qū)9號院2號樓01,建筑面積241．6平方米，用途為商業(yè)。房屋租賃期限為10年，自2018年7月18日至2028年7月17日止，甲方將房屋按約定條件交付給乙方。甲方同意給予乙方免租期自2018年5月13日至2018年7月18日止，免租期2個月。用于乙方裝修等事宜，期間不收取任何費用。第一年房屋租金即2018年7月18日至2019年7月17日止。房屋日租金12元每平米，每月租金(每月租金=日標準租金*面積*365天/12個月)為（大寫）：捌萬捌仟壹佰捌拾肆元整，（小寫）：88184元人民幣，年租金為（大寫）：壹佰零伍萬捌仟貳佰零捌元整，（小寫）：1058208元人民幣。第二年房屋租金即2019年7月18日至2020年7月17日止。房屋租金標準與第一年相同。第三年房屋租金即2020年7月18日至2021年7月17日止。房屋日租金12．72元每平米，每月租金(每月租金=日標準租金*面積*365天/12個月)為（大寫）：玖萬叁仟肆佰柒拾伍元整，（小寫）：93475元人民幣，年租金為（大寫）：壹佰壹拾貳萬壹仟柒佰元整（小寫）：1121700元人民幣。……4．2即房屋租金第一年每季度支付一次，租金支付方式為押貳付叁，后期租金每半年支付一次。4．3乙方在本合同簽訂之日起交齊首期貳個月押金，（大寫）壹拾柒萬陸仟叁佰陸拾捌元（小寫：176368元人民幣）以及三個月的租金（大寫）：貳拾陸萬肆仟伍佰伍拾貳元整，（小寫）：264552元人民幣。合計：肆拾肆萬零玖佰貳拾元整（小寫：440920元人民幣），后期租金依次類推。4．4首期房租之后的每期房屋租金乙方應于實際支付日提前10天向甲方支付，甲方承諾本合同有效期內租金依本條4．1的約定不再調整。4．5后期租金支付日期及金額：第一次2018年10月8日264552元，第二次2019年1月8日529104元，第三次2019年7月8日529104元，第四次2020年1月8日529104元，第五次2020年7月8日560850元……逾期未付款按日收取租金，并按當期應付款千分之五作為滯納金，逾期超過10日未經協(xié)商同意視同乙方根本違約，無需甲方催告，甲方有權解除合同……同時約定，本合同簽訂后，甲方應向丙方支付傭金即人民幣肆萬肆仟零玖拾貳元整(44092元)作為傭金，本合同簽訂后，如租賃雙方解除、中止，或變更租賃關系，違約一方應向丙方支付所約定的傭金。同時，在“合同解除”項下有如下約定：乙方未按本合同約定支付租金，逾期按日加付其季租金的萬分之五作為滯納金；逾期十日仍未支付房租視為乙方自動退租,甲方有權收回該房屋，押金不予退還，并追究乙方的違約責任?！斑`約責任”條款中有如下表述：本合同自簽訂之日起，甲、乙雙方均不得借故解除合同，任何一方違反本合同約定，應支付守約方叁個月房租作為違約金。合同簽訂后，楊某按約定向諾凡公司支付了房屋租金及押金。諾凡公司按合同約定向居間人支付了傭金44092元。

2019年4月23日，楊某書寫承諾書一份，載明：出租人（甲方）諾凡公司，承租人（乙方）楊某，依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿的基礎上，簽署了《綠地環(huán)球文化金融城租賃合同》，乙方應于2019年1月18日支付甲方坐落于北京市石景山區(qū)9號院2號樓01室房屋租金伍拾貳萬玖仟壹佰零肆元整（小寫529104元）租金作為2019年1月18日至2019年7月18日的房租，現(xiàn)乙方楊某承諾甲方諾凡公司于2019年4月30日前支付上述資金的50%（小寫264552元），2019年5月20日之前支付剩余50%。如果未按照約定時間支付，將按照簽署的租賃合同約定賠付合同違約的違約金以及逾期付款的滯納金，同時把所欠的租金補齊。

2020年6月28日，諾凡公司出具合同解除通知，載明：楊某女士，鑒于貴我雙方于2018年5月13日簽訂了《綠地環(huán)球金融城房屋租賃合同》，約定由將位于北京市石景山區(qū)9號院2號樓01底商出租給你方使用，租期為10年，而貴方自2018年7月至今未按合同付租金達704458元，已構成嚴重違約，故我方現(xiàn)根據(jù)合同約定通知貴方：1．自貴方收到本通知之日，解除前述《房屋租賃合同》，并于3日內騰空房屋，辦理交接手續(xù)，如貴方未能在3日內騰空房屋，則貴方應按上述合同約定的租金標準支付房屋占用費，按合同約定標準支付滯納金、違約金，至實際騰空房屋之日。2．自貴方收到本通知之日起三日內支付：欠付的房租704458元，違約金308644元。如貴方未能在三日內支付上述款項，則需根據(jù)合同約定另行支付滯納金782148元。上述《合同解除通知》通過微信的方式于2020年6月30日送達至楊某。楊某同意解除合同，但不同意承擔違約責任。

庭審中，經雙方當事人核對，涉訴房屋的房屋租金支付至2019年7月17日，自2019年7月18日始，楊某未再支付涉訴房屋的房屋租金。

楊某主張其曾在2020年7月初聯(lián)系諾凡公司，但無法聯(lián)系到諾凡公司,提供微信截圖及通話記錄為證,諾凡公司對上述證據(jù)的真實性予以認可,但主張并不能達到楊某的證明目的。楊某主張其一直配合諾凡公司出租房屋，且其已于2020年9月初將涉訴房屋騰空，提供2020年8月24日的通話錄音為證。諾凡公司對通過錄音的真實性予以認可，但不認可楊某在9月初將涉訴房屋騰空。該通話錄音（時間為2020年8月24日）有如下記載內容：諾凡公司：是這樣的，就是那個，我們現(xiàn)在近期如果有客戶看房,你們也配合配合,好吧，楊某：沒問題,這屋子早就那什么了,隨時都能看,就是一直您那邊也不方便過來,然后就是鑰匙在我們這兒，沒問題沒問題。諾凡公司：好吧,到時候我讓那誰小騰她們繼續(xù)聯(lián)系房子，讓她們繼續(xù)給往外租一租啊…

在本案審理過程中，法院要求諾凡公司與楊某于2020年9月23日交接涉訴房屋,但諾凡公司因有事未到，雙方于9月25日辦理涉訴房屋交接手續(xù)。

另查，2020年1月26日,北京日起,校外培訓機構暫停線下培訓。2020年8月8日起,北京市全市學科類校外培訓機構可向審批機關出具申請,經批準后,恢復線下課程和集體活動。

一審法院認為：諾凡公司與楊某簽訂的《綠地環(huán)球金融城房屋租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示,內容未違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定,法院予以認定,當事人應當按照約定全面履行自己的義務。承租人應當按照約定的期限支付租金。承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內支付,承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。本案中,楊某未按合同約定支付2019年7月18日至2020年1月17日及2020年1月18日至2020年6月30日期間房屋租金，雖然楊某主張未支付房屋租金系因疫情影響（教育行業(yè)不允許線下教學），但其未支付2019年7月18日至2020年1月17日期間的房屋租金并非系疫情影響，故楊某拖欠房屋租金的行為構成違約，諾凡公司有權與其解除房屋租賃合同，現(xiàn)諾凡公司要求確認其與楊某簽訂的《綠地環(huán)球金融城房屋租賃合同》于2020年6月30日解除，楊某同意，法院不持異議。諾凡公司要求楊某支付2019年7月18日至2020年1月17日期間的房屋租金329104元及滯納金(以329104元為基數(shù),按照日千分之五計算,自2019年7月8日至2020年9月20日止),楊某同意支付上述期間的房屋租金,法院不持異議。關于滯納金，楊某主張數(shù)額過高,鑒于日千分之五的標準確實過高,故法院予以調整。諾凡公司要求楊某支付2020年1月18日至2020年6月30日期間的房屋租金,楊某以疫情為由要求免除上述期間的房屋租金。對此，法院認為，北京市教育委員會發(fā)布通知于2020年1月26日發(fā)布通知，要求自即日起暫停線下教育培訓工作，故2020年1月18日至2020年1月25日期間的房屋租金及滯納金，楊某應正常支付，但諾凡公司主張的滯納金數(shù)額過高，法院予以酌減。鑒于2020年1月26日至2020年6月30日期間，北京市不允許進行線下教育培訓工作，故法院對此期間的房屋租金予以酌減。對于經營性房屋租賃合同糾紛，因疫情或者疫情防控措施導致停業(yè)或者不能正常營業(yè)，出租人以承租人延期支付租金為由，要求承租人承擔違約責任的，不予支持。故法院對諾凡公司要求楊某支持上述期間未付房屋租金滯納金的訴訟請求，法院不予支持。諾凡公司要求楊某支付2020年7月1日至2020年9月25日期間的房屋占有使用費,楊某不同意支付,主張上述期間房屋并未實際使用,且未與諾凡公司辦理房屋交接手續(xù),系因無法聯(lián)系上諾凡公司,同時其已經積極配合諾凡公司帶人看房,諾凡公司實際上并沒有損失。對此，法院認為：2020年7月1日至2020年9月23日期間,楊某實際占有涉訴房屋，雖然楊某主張未能辦理交接手續(xù)的原因在諾凡公司，但其提交的證據(jù)不足以證明其主張，且即使無法聯(lián)系諾凡公司，其也可通過其他方式交還房屋鑰匙。故法院認定上述期間，楊某應當向諾凡公司支付房屋占有使用費。但需要指出的是：2020年8月8日起,北京校外培訓機構可提出申請,經批準后可恢復線下課程，故上述期間仍應認定為受疫情影響期間，法院對上述期間的房屋占有使用費亦予以酌減。諾凡公司未按照法院要求于2020年9月23日辦理房屋交接手續(xù),故9月24日、9月25日期間的房屋占有使用費,其無權向楊某主張。

諾凡公司要求楊某支付傭金44092元、不予退還房屋押金176368元及支付3個月租金（264552元）作為違約金，楊某主張雙方解除合同的原因系因疫情影響，故其不應承擔上述違約責任，同時表示，即使應當承擔上述違約責任，上述違約責任的數(shù)額過高，請求法院予以酌減。鑒于楊某現(xiàn)在尚欠的房屋租金包括2019年下半年的房屋租金，故其行為構成違約，應當承擔違約責任。但諾凡公司主張的違約責任數(shù)額確實過高，依據(jù)其實際損失及楊某的過錯程度，法院酌定諾凡公司無需返還楊某房屋押金（即兩個月的房屋租金176368元），同時需額外向楊某支付44092元傭金及違約金44092元。綜上,依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第二百二十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條能規(guī)完,判決：一、確認北京諾凡商貿有限公司與楊某于2018年5月13日簽訂的《綠地環(huán)球金融城房屋租賃合同》于2020年6月30日解除；二、楊某于本判決生效之日起15日給付北京諾凡商貿有限公司2019年7月18日至2020年1月17日期間的房屋租金329104元及滯納金(以329104元為基數(shù),自2019年7月9日始按照中國人民銀行同期同類貸款利率的4倍計算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率的4倍計算至2020年9月20日)；三、楊某于本判決生效之日起15日內給付北京諾凡商貿有限公司2020年1月18日至2020年1月25日期間的房屋租金23193．6元及滯納金(以23193．6元為基數(shù),自2020年1月9日始按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率的4倍計算至2020年9月25日)；四、楊某于本判決生效之日起15日內給付北京諾凡商貿有限公司2020年1月26日至2020年6月30日期間的房屋租金91034．88元；五、楊某于本判決生效之日起15日內給付北京諾凡商貿有限公司2020年7月1日至2020年9月23日期間的房屋占有使用費元49286．4元；六、楊某于本判決生效之日起15日內給付北京諾凡商貿有限公司傭金44092元、違約金44092元；七、駁回北京諾凡商貿有限公司其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

二審中，諾凡公司提交建設銀行付款憑證、借款協(xié)議及還款記錄等證據(jù)材料，證明涉案房屋為借款購買；楊某認為與本案無關。楊某提交微信聊天記錄，證明稅費都是由楊某承擔，該稅費應由諾凡公司承擔，楊某經營成本很高；諾凡公司認為與本案無關且稅費的承擔為雙方自主協(xié)商。一審法院查明的事實屬實，本院予以確認。

本院認為，疫情或者疫情防控措施僅導致合同履行困難的，當事人可以重新協(xié)商；能夠繼續(xù)履行的，人民法院應當切實加強調解工作，積極引導當事人繼續(xù)履行。當事人以合同履行困難為由請求解除合同的，人民法院不予支持。繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平，其請求變更合同履行期限、履行方式、價款數(shù)額等的，人民法院應當結合案件實際情況決定是否予以支持。合同依法變更后，當事人仍然主張部分或者全部免除責任的，人民法院不予支持。

本案中，疫情防控措施并未導致出租人交付的房屋無法進入，而是承租人所從事的行業(yè)受到管控影響經營，不屬于合同不能履行的情形，僅導致承租人履行合同困難，承租人應當承擔其自身經營行業(yè)的風險，而一審法院確定出租人承擔80%的損失顯屬過高，本院認為雙方平均分擔損失為宜，應當變更疫情期間合同租金為原約定租金的50%。此期間欠付租金數(shù)額及房屋占用費數(shù)額均應以此為依據(jù)計算。

綜上所述，北京諾凡商貿有限公司的上訴請求部分成立，本院予以支持并改判。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、維持北京市石景山區(qū)人民法院（2020）京0107民初10689號民事判決第一項、第二項、第三項、第六項；

二、撤銷北京市石景山區(qū)人民法院（2020）京0107民初10689號民事判決第七項；

三、變更北京市石景山區(qū)人民法院（2020）京0107民初10689號民事判決第四項為：楊某于本判決生效之日起15日內給付北京諾凡商貿有限公司2020年1月26日至2020年6月30日期間的房屋租金227587．2元；

四、變更北京市石景山區(qū)人民法院（2020）京0107民初10689號民事判決第五項為：楊某于本判決生效之日起15日內給付北京諾凡商貿有限公司2020年7月1日至2020年9月23日期間的房屋占有使用費123216元；

五、駁回北京諾凡商貿有限公司的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審案件受理費28607元,由北京諾凡商貿有限公司負擔16894元（已交納）,由楊某負擔11713元（于本判決生效之日起七日內交納）

二審案件受理費27902元，由北京諾凡商貿有限公司負擔16189元（已交納），由楊某負擔11713元（本判決生效后七日內交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　劉　磊

審 判 員　　劉秋燕

審 判 員　　朱文君

二〇二一年二月二十四日

法官助理　　郭仁鑫

書 記 員　　張　一