上訴人（原審原告）：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。

委托訴訟代理人：張福東，北京市滕之信律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：張翠蘭，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地北京市昌平區(qū)。

被上訴人（原審被告）：王云峰，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地北京市昌平區(qū)，現(xiàn)羈押于墾華監(jiān)獄。

被上訴人（原審第三人）：王北大，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省廊坊市。

委托訴訟代理人：邱屹東，北京市京師律師事務(wù)所律師。

上訴人李某某因與被上訴人張翠蘭、王云峰、王北大房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服北京市昌平區(qū)人民法院（2019）京0114民初15228號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月13日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

李某某上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審法院判決，改判支持我一審的訴訟請(qǐng)求，或者發(fā)回重審。事實(shí)與理由：1.我與王云峰、張翠蘭簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》以房抵債是雙方真實(shí)意思表示，合法有效，我有權(quán)要求王云峰、張翠蘭辦理過(guò)戶手續(xù)；2.王北大與王云峰、張翠蘭簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，我和王云峰、張翠蘭簽訂合同以房抵債并完成交付，因房屋暫不具備辦理產(chǎn)權(quán)登記而未辦理過(guò)戶，此后王云峰、張翠蘭無(wú)權(quán)處置涉案房屋，其欺騙王北大簽訂合同，是以合法形式掩蓋非法目的，應(yīng)為無(wú)效；3.即便兩份合同有效，我也享有優(yōu)先主張房屋所有權(quán)的權(quán)利。

王北大辯稱(chēng)，同意一審法院判決，不同意李某某的上訴請(qǐng)求。我是通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)的涉案房屋，在2015年10月29日簽訂合同前，閆某購(gòu)買(mǎi)了涉案房屋，后來(lái)閆某退出，由我接手購(gòu)買(mǎi)涉案房屋。李某某和王云峰是借貸擔(dān)保關(guān)系，并不是真實(shí)的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。

王云峰提交書(shū)面意見(jiàn)稱(chēng)，同意一審判決。

張翠蘭辯稱(chēng)，對(duì)本案不發(fā)表意見(jiàn)。

李某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令我與王云峰、張翠蘭于2015年10月29日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》有效；2.判令王云峰、張翠蘭配合我辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶手續(xù)；3.王云峰、張翠蘭承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。

王北大向一審法院提出獨(dú)立訴訟請(qǐng)求：1.判令李某某與王云峰、張翠蘭關(guān)于北京市昌平區(qū)804室（以下簡(jiǎn)稱(chēng)804房產(chǎn)）的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》之性質(zhì)名為買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借貸抵押擔(dān)保，并駁回李某某要求辦理該房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的訴訟請(qǐng)求；2.判令王北大與王云峰、張翠蘭簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，確定王北大是804房產(chǎn)的優(yōu)先順位履行人；待具備過(guò)戶條件時(shí)，王云峰、張翠蘭協(xié)助王北大將涉案房產(chǎn)過(guò)戶到王北大名下或其指定人名下。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：一、涉案房屋基本情況

王某與張翠蘭原系夫妻關(guān)系，王云峰系二人之子。

2011年6月15日，北京市昌平房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司（現(xiàn)更名為北京市昌平區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司）與王某簽訂《某小區(qū)選房確認(rèn)協(xié)議》：一、乙方確定所提供的身份證件及選房資料真實(shí)無(wú)誤；二、甲方與乙方王某簽訂了《北京市集體土地房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》（協(xié)議編號(hào)147）和《昌平區(qū)沙河鞏華城及北區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》（編號(hào)147）。乙方共認(rèn)購(gòu)回遷樓房三套，其中二居室三套。三、經(jīng)乙方與全體家庭成員協(xié)商一致，共同確認(rèn)以下房號(hào)及產(chǎn)權(quán)人：……2.1504號(hào)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)1504號(hào)房屋），建筑面積85.4平方米，產(chǎn)權(quán)人張翠蘭；3.804號(hào)，建筑面積85.4平方米，產(chǎn)權(quán)人王某。

王某與張翠蘭于2014年4月22日簽訂《離婚協(xié)議書(shū)》：雙方自愿離婚；婚姻關(guān)系存續(xù)期間因拆遷所得的夫妻共有的坐落于北京市昌平區(qū)804號(hào)二居室樓房一套離婚后歸女方張翠蘭和婚生子王云峰共同所有，各占50%的份額。

二、李某某與張翠蘭、王云峰房屋買(mǎi)賣(mài)合同情況

2015年10月29日，張翠蘭、王云峰（甲方，出賣(mài)人）與李某某（乙方，買(mǎi)受人）簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定：出賣(mài)人所售的房屋坐落于北京市昌平區(qū)804室，建筑面積共計(jì)85.4平方米；按建筑面積計(jì)算價(jià)款，房屋單價(jià)每平方米13000元，總金額1110200元，房?jī)r(jià)款的支付方式為一次性付清，支付時(shí)間為2015年10月29日；乙方在2015年10月29日前付給甲方1110200元；甲、乙雙方定于2015年12月8日正式交付該房屋；甲方應(yīng)在正式交付房屋前騰空該房屋。雙方還約定了其他相關(guān)事項(xiàng)，李某某與張翠蘭、王云峰均簽字捺印。同日，張翠蘭、王云峰出具收條：今收到李某某1110200元，款項(xiàng)來(lái)源804房產(chǎn)購(gòu)房款，已經(jīng)查收。收條中張翠蘭和王云峰還手寫(xiě)文字載明：本人已收到購(gòu)房款現(xiàn)金1110200元，如此房需要過(guò)戶或辦理其他手續(xù)，由王云峰、張翠蘭積極配合辦理所有手續(xù)。

2015年11月29日，張翠蘭、王云峰（甲方，賣(mài)方）與李某某（乙方，買(mǎi)方）簽訂《自愿騰房承諾書(shū)》，約定：“借款人于2015年10月29日簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，借款金額為1110200元，賣(mài)方用804號(hào)房產(chǎn)為上述借款合同提供抵押擔(dān)保，現(xiàn)賣(mài)方、買(mǎi)方自愿作出如下承諾：一、如果借款人發(fā)生不能按抵押合同或借款合同還款的情況,在抵押權(quán)人行使抵押權(quán)或?qū)Φ盅何镄惺固幏謾?quán)時(shí),賣(mài)方保證無(wú)條件遷出并騰空該房屋，同時(shí)保證該房屋使用人（或承租人）不以承租期限未到期或無(wú)住所等任何理由拒絕騰空房屋。二、在乙方向賣(mài)方發(fā)出搬遷通知之日起5日內(nèi),賣(mài)方應(yīng)無(wú)條件搬遷并騰空該房屋,將該房屋支付給乙方，并保證該抵押房屋的結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)備的完好、能正常使用。如有損壞,賣(mài)方將共同承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償額于交付房產(chǎn)時(shí)并交付乙方。三、在上述情形下，賣(mài)方共同生活的家庭成員不得以無(wú)處居住或無(wú)條件等理由拒不搬遷。否則，買(mǎi)方有權(quán)向該房屋所在地的人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制搬遷。四、如因賣(mài)方或使用人未及時(shí)搬遷，由此造成的一切經(jīng)濟(jì)損失由賣(mài)方承擔(dān)。五、本承諾書(shū)為不可撤銷(xiāo)、永不變更的承諾?！?/p>

另查，2015年7月15日，林某向王云峰轉(zhuǎn)賬50萬(wàn)元；2015年7月2日，林某向王云峰轉(zhuǎn)賬30萬(wàn)元。庭審中，李某某稱(chēng)：李某某之夫李某與林某合作做生意，王云峰因?yàn)榻?jīng)營(yíng)需要向林某借款，借貸款項(xiàng)中包含林某與李某的共同份額，具體借貸時(shí)間發(fā)生在2014年12月至2015年7月期間，借款金額有部分轉(zhuǎn)賬和部分現(xiàn)金，雙方初期約定按月支付利息，但王云峰無(wú)法還本付息，至2015年10月份王云峰已完全無(wú)力償還借款，李某與王云峰達(dá)成協(xié)議，以804號(hào)房屋抵頂王云峰欠李某之債務(wù)，因李某無(wú)在京購(gòu)房資格，由李某某作為買(mǎi)受人與王云峰簽訂合同。關(guān)于具體欠款數(shù)額，李某某稱(chēng)以房屋買(mǎi)賣(mài)合同中載明的購(gòu)房款為準(zhǔn)，王云峰應(yīng)付的借款利息亦包含在購(gòu)房款中。

庭審中，李某某提交了照片證明王云峰收到現(xiàn)金30余萬(wàn)元；王云峰稱(chēng)該照片系擺拍，對(duì)此不予認(rèn)可。

經(jīng)詢問(wèn)，李某某稱(chēng)其與王云峰簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后，李某與王云峰的借款合同即已撕毀，借款總金額以購(gòu)房款金額為準(zhǔn)。

關(guān)于李某與王云峰之間借貸關(guān)系之借款數(shù)額、是否約定利息、借款期限、是否已屆給付期限，李某某均無(wú)法說(shuō)明。

庭審中，李某某稱(chēng)其于2015年12月份入住804號(hào)房屋，并進(jìn)行了裝修。李某某提交某小區(qū)裝飾裝修施工許可證、某小區(qū)項(xiàng)目部收款收據(jù)、裝修裝飾管理服務(wù)協(xié)議、裝修工程款收據(jù)、裝修明細(xì)單、供暖費(fèi)收據(jù)及發(fā)票，前述證據(jù)載明李某某于2015年12月25日獲得裝修許可，于2016年1月5日與房屋所在物業(yè)公司簽訂了裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議并繳納了裝修管理費(fèi)服務(wù)費(fèi)和裝修押金，并于2019年1月13日交納了供暖費(fèi)，于2019年1月20日取得供暖費(fèi)發(fā)票。

三、王北大與涉案房屋之買(mǎi)賣(mài)及訴訟情況

2015年11月8日，張翠蘭、王云峰（出賣(mài)人）與王北大（買(mǎi)受人）在祥瑞家園公司的居間下簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定：出賣(mài)人出售的房屋為804房產(chǎn)，建筑面積共計(jì)85.4平方米；該房屋成交價(jià)格110萬(wàn)元；買(mǎi)受人向出賣(mài)人支付定金15萬(wàn)元；出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)權(quán)變更前將該房屋交付給買(mǎi)受人；本合同履行過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)按照國(guó)家及北京市的相關(guān)規(guī)定繳納各項(xiàng)稅費(fèi)，在此房辦理的過(guò)程中所發(fā)生的所有稅費(fèi)乙方承擔(dān)。雙方還約定了其他內(nèi)容。王北大與張翠蘭、王云峰均簽字捺印，并持合同及身份證件拍照確認(rèn)。

同日，張翠蘭、王云峰（甲方）與王北大（乙方）及祥瑞家園公司（丙方）簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》，約定了居間服務(wù)費(fèi)等事項(xiàng)，并確認(rèn)了傭金。

同日，三方還簽訂《無(wú)產(chǎn)權(quán)證特別協(xié)議》，約定：乙方明知甲方的房屋產(chǎn)權(quán)證明正在辦理當(dāng)中，并愿意在產(chǎn)權(quán)證下發(fā)之前同甲方簽訂居間及買(mǎi)賣(mài)合同；乙方于2015年11月8日向甲方支付購(gòu)房定金15萬(wàn)元，乙方已于2015年12月10日前向甲方支付購(gòu)房款85萬(wàn)元，同時(shí)甲方將與房子有關(guān)的回遷協(xié)議復(fù)印件等有關(guān)此房的手續(xù)交于乙方保管，并將房屋交于乙方使用；在產(chǎn)權(quán)證下發(fā)后，甲方將產(chǎn)權(quán)證交于乙方保管，同時(shí)乙方付房款5萬(wàn)元于甲方；其余尾款5萬(wàn)元于乙方符合購(gòu)房資質(zhì)，過(guò)戶當(dāng)天一次性付清；簽訂本合同后，甲方以任何方式拒絕出售此房，若乙方拒絕購(gòu)買(mǎi)此房，均視為違約，甲方若違約，雙倍賠付已付房款及丙方居間服務(wù)費(fèi)，乙方違約則所付房款甲方不予退還，并由乙方賠付丙方的居間服務(wù)費(fèi)。產(chǎn)權(quán)證未下發(fā)，甲方保證此房產(chǎn)權(quán)清晰，絕無(wú)其他權(quán)利設(shè)定或其他糾紛，并保證該房屋不再進(jìn)行轉(zhuǎn)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、抵押等行為。如有上述情況，甲方雙倍賠付乙方所付房款。

2015年11月13日，張翠蘭、王云峰（賣(mài)方，甲方）與王北大（買(mǎi)方，乙方）以及北京祥瑞家園房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)祥瑞家園公司）簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：甲方同意將合同約定的總房款110萬(wàn)元降至108萬(wàn)元；截止2015年11月13日，乙方已付25萬(wàn)元；房子押尾款10萬(wàn)元，其余尾款73萬(wàn)元于2015年11月18日前交于甲方，甲方同意于乙方將除尾款以外的房款全部交于甲方后將房屋交于乙方使用；從打全部房款當(dāng)天，乙方將此房屋出租于甲方使用，租期半年，押一付三的付款方式支付。三方在該協(xié)議中還約定了其他內(nèi)容。

2015年11月8日，王北大通過(guò)其支付寶賬戶累計(jì)向王云峰的民生銀行賬戶轉(zhuǎn)賬支付定金15萬(wàn)元。2015年11月11日，王北大通過(guò)其支付寶賬戶向王云峰民生銀行賬戶轉(zhuǎn)賬支付4萬(wàn)元。2015年11月12日，王北大通過(guò)其招商銀行賬戶向王云峰民生銀行賬戶轉(zhuǎn)賬支付1萬(wàn)元。2015年11月13日，王北大通過(guò)其母親時(shí)某的支付寶賬戶向王云峰民生銀行賬戶轉(zhuǎn)賬支付5萬(wàn)元。2015年11月17日，王北大通過(guò)其招商銀行賬戶向王云峰民生銀行賬戶轉(zhuǎn)賬支付5萬(wàn)元。2015年11月18日，王北大通過(guò)其招商銀行賬戶向王云峰民生銀行賬戶轉(zhuǎn)賬支付5萬(wàn)元。2015年11月18日，王北大向祥瑞家園公司周某的農(nóng)業(yè)銀行賬戶轉(zhuǎn)賬支付62萬(wàn)元。北京市祥瑞家園房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司出具“轉(zhuǎn)款證明”，載明王云峰與案外人閆某曾就涉訴房屋簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，后因王云峰急需資金而閆某短期內(nèi)無(wú)法籌集到資金，故雙方解約，后經(jīng)祥瑞家園公司介紹，房屋重新賣(mài)給王北大，王北大2015年11月18日支付的62萬(wàn)房款則由北京祥瑞家園房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司退給閆某。2015年11月8日，王云峰、張翠蘭出具“二手房定金交付確認(rèn)函”一張，確認(rèn)收到定金15萬(wàn)元。2015年11月11日王云峰出具“收款證明”一張，載明現(xiàn)收到王北大首付款5萬(wàn)元。2015年11月12日，王云峰出具“收款證明”一張，載明現(xiàn)收到王北大首付款5萬(wàn)元。2015年11月18日，王云峰出具“收款證明”一張，載明現(xiàn)收到王北大首付款73萬(wàn)元。以上房款共計(jì)97萬(wàn)元。

2015年11月17日，王北大（出租方，甲方）與王云峰（承租方，乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方出租給乙方的房屋為804號(hào)房屋；租賃期自2015年11月20日至2016年5月19日；每月租金2500元，押一付三。雙方在該合同中還約定了其他事項(xiàng)。庭審中，王北大稱(chēng)其與王云峰協(xié)商將押金和三個(gè)月租金折抵房款1萬(wàn)元。

因租賃合同糾紛，王北大將王云峰訴至北京市昌平區(qū)人民法院，法院于2016年8月10日作出2016京01**民初5078號(hào)民事判決書(shū)，該案查明：2015年11月17日，王北大與王云峰簽定《房屋租賃合同》后，王云峰繼續(xù)使用該房屋，但并未按照約定支付2016年2月19日至5月19日的房租。法院認(rèn)為：王北大與張翠蘭、王云峰簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，按照約定支付了相應(yīng)的購(gòu)房款，基于買(mǎi)賣(mài)合同取得了房屋的合法占有。王北大基于該占有與王云峰簽定的《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，且未違反法律法規(guī)的規(guī)定，該租賃合同合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。根據(jù)我國(guó)合同法，在合同履行屆滿前，當(dāng)事人一方以自己的行為表明不履行主要債務(wù)，另一方當(dāng)事人可以解除合同，在租賃合同屆滿前，王云峰至今未按合同約定履行交納租金這一主要義務(wù)，王北大有權(quán)解除合同，租賃合同解除后，王云峰理應(yīng)返還租賃房屋，判決：解除王北大與王云峰簽定的房屋租賃合同；王云峰于該判決生效之日起十日內(nèi)將804房產(chǎn)騰退給王北大；王云峰于該判決生效之日起七日內(nèi)給付王北大房屋占有使用費(fèi)七千五百元。

庭審中，王北大稱(chēng)約定支付房款應(yīng)為98萬(wàn)元，其實(shí)際累計(jì)支付了97萬(wàn)元，剩余的1萬(wàn)元抵做租房押金以及三個(gè)月的租金。

另查，2016年5月17日，王北大向北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院就王莉申請(qǐng)執(zhí)行王云峰民間借貸糾紛一案中對(duì)執(zhí)行804號(hào)房屋提出書(shū)面異議。2016年8月22日，王北大通過(guò)其中國(guó)工商銀行賬戶向北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院在中國(guó)工商銀行開(kāi)設(shè)的案款專(zhuān)用賬戶匯款10萬(wàn)元。北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院經(jīng)審查認(rèn)為，王北大于法院查封涉案房屋之前，已經(jīng)與被執(zhí)行人王云峰及房屋共有人張翠蘭簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》購(gòu)買(mǎi)涉案房屋，該《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》不違反法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合法有效。案外人王北大已按照合同約定支付了相應(yīng)價(jià)款，并在法院查封前實(shí)際占有了涉案房屋。在法院審查過(guò)程中，案外人王北大將剩余房款交付至法院，涉案房屋的全部?jī)r(jià)款已經(jīng)付清。因涉案房屋系拆遷安置所得，現(xiàn)未辦理產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為非因案外人王北大自身原因未辦理過(guò)戶登記。綜上，案外人王北大對(duì)涉案房屋享有的權(quán)利足以排除法院執(zhí)行，其異議請(qǐng)求成立，法院應(yīng)予以支持。故于2016年9月5日作出（2016）京0106執(zhí)異102號(hào)民事裁定書(shū)，裁定中止對(duì)北京市昌平區(qū)804號(hào)房產(chǎn)的執(zhí)行。

王莉?qū)Υ瞬枚ú环?，提起?zhí)行異議之訴，請(qǐng)求法院判令繼續(xù)執(zhí)行北京市昌平區(qū)804號(hào)房屋。北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，雖涉案房屋尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，但王北大亦未取得北京市購(gòu)房資格，其在不符合條件的情況下仍然購(gòu)房會(huì)導(dǎo)致無(wú)法辦理過(guò)戶，故不符合排除執(zhí)行的相關(guān)條件，故作出（2016）京0106民初20251號(hào)民事判決書(shū)，判決準(zhǔn)許（2016）京0106執(zhí)261號(hào)執(zhí)行案件對(duì)北京市昌平區(qū)804號(hào)房屋的執(zhí)行。

王北大對(duì)該判決不服，提起上訴。北京市第二中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，因涉案房屋系拆遷安置所得，現(xiàn)未辦理產(chǎn)權(quán)登記，二審審理中王北大已具備北京市家庭購(gòu)房資格，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為非因王北大自身原因未辦理過(guò)戶登記，上述情形符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的能夠排除執(zhí)行的情形，因此，王北大對(duì)涉案房屋享有的權(quán)利足以排除執(zhí)行。故作出（2018）京02民終11853號(hào)民事判決書(shū)，判決撤銷(xiāo)北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院（2016）京0106民初20251號(hào)民事判決，駁回王莉的訴訟請(qǐng)求。

四、王云峰、張翠蘭合同詐騙罪一案情況

因王云峰、張翠蘭涉嫌合同詐騙罪，北京市第一中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)定：

1.2013年4月，被告人王云峰將北京市昌平區(qū)1504號(hào)房產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)1504房產(chǎn)）出售給劉某。2014年4月，被告人王云峰隱瞞該房產(chǎn)已出售的事實(shí)，以該房產(chǎn)及北京市昌平區(qū)804號(hào)房產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某小區(qū)804房產(chǎn)）作為抵押，騙取北京永春投資擔(dān)保有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)永春公司）借款人民幣150萬(wàn)元。案發(fā)前，被告人王云峰向永春公司支付利息共計(jì)人民幣24萬(wàn)元（以下幣種均為人民幣）。

2.2015年7月，被告人王云峰隱瞞已將1504房產(chǎn)出售給劉某以及已將1504房產(chǎn)、804房產(chǎn)抵押給永春公司的事實(shí)，通過(guò)偽造產(chǎn)權(quán)證明的手段，以簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議作為擔(dān)保的方式，騙取張某借款60萬(wàn)元。案發(fā)前，被告人王云峰向張某支付利息共計(jì)7.5萬(wàn)元。

3.2016年2月，被告人王云峰、張翠蘭隱瞞已將1504房產(chǎn)出售的事實(shí)，與史某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，騙取史某購(gòu)房款87萬(wàn)元。

4.2015年11月，被告人王云峰將804房產(chǎn)出售給王北大。2015年12月，被告人王云峰隱瞞該房產(chǎn)已出售的事實(shí)，與楊某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)定金收付合同，騙取楊某購(gòu)房定金34萬(wàn)元。

5.2015年5月12日，被告人王云峰將丹峰公司出售給劉某2。同月15日，被告人王云峰隱瞞該公司已出售的事實(shí)，以簽訂經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議作為擔(dān)保的方式，騙取張某2借款50萬(wàn)元。案發(fā)前，被告人王云峰向張某2支付本息共計(jì)43.3332萬(wàn)元。

北京市第一中級(jí)人民法院于2017年12月28日作出（2017）京01刑初34號(hào)刑事判決，判決：一、被告人王云峰犯合同詐騙罪，判處有期徒刑十一年六個(gè)月，剝奪政治權(quán)利二年，并處罰金人民幣三十萬(wàn)元。（刑期從判決執(zhí)行之日起計(jì)算，判決執(zhí)行以前先行羈押的，羈押一日折抵刑期一日，即自2016年5月20日起至202７年11月19日止。罰金自本判決生效第二日起十日內(nèi)繳納。）二、被告人張翠蘭犯合同詐騙罪，判處有期徒刑三年，并處罰金人民幣五萬(wàn)元。（刑期從判決執(zhí)行之日起計(jì)算，判決執(zhí)行以前先行羈押的，羈押一日折抵刑期一日，即自2016年7月14日起至2019年7月13日止。罰金自本判決生效第二日起十日內(nèi)繳納。）三、責(zé)令被告人王云峰、張翠蘭退賠犯罪所得人民幣八十七萬(wàn)元，發(fā)還被害人史某；責(zé)令被告人王云峰退賠犯罪所得人民幣二百一十九萬(wàn)一千六百六十八元，按比例發(fā)還被害單位北京永春投資擔(dān)保有限公司、被害人張某、楊某、張某2。

王云峰不服該判決提起上訴，北京市高級(jí)人民法院于2018年3月22日作出（2018）京刑終74號(hào)刑事裁定書(shū)，裁定駁回王云峰的上訴，維持原判。

五、本案審理過(guò)程中查明的其他情況

李某某曾于2016年1月4日以房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛為案由將張翠蘭、王云峰訴至北京市昌平區(qū)人民法院，法院依法受理該案，即（2016）京0114民初7509號(hào)案件，2016年8月10日王北大申請(qǐng)作為第三人參加該案訴訟。后李某某自愿撤訴。2019年1月16日，李某某再次提起訴訟，即（2019）京0114民初3318號(hào)案件。王北大作為第三人參加了（2019）京0114民初3318號(hào)案件的審理。

另，2015年12月7日，王云峰（甲方）、楊某（乙方）簽訂《定金收付書(shū)》，約定甲乙雙方就位于北京市昌平區(qū)804室的房屋達(dá)成買(mǎi)房意向，價(jià)格為110萬(wàn)元，乙方向甲方交付定金5萬(wàn)元，并約定于2016年1月1日簽署買(mǎi)賣(mài)合同并付全款。后王云峰分四次向楊某出具收款憑證、收條等，載明其共收到楊某購(gòu)房款34萬(wàn)元。后，張翠蘭向楊某出具欠條，載明“張翠蘭欠款34萬(wàn)元，于2016年4月1日前還清”。在本案審理過(guò)程中，楊某到庭接受詢問(wèn)，楊某稱(chēng)：其與王云峰約定了定金事宜并向王云峰支付了定金34萬(wàn)元，并未簽訂合同，此后王云峰就失蹤了；后張翠蘭出具欠條，同意于2016年4月1日前還清，但至今并未收到該款項(xiàng)；對(duì)于804號(hào)房屋，我不要房，要求退錢(qián)；誰(shuí)能實(shí)際得到該房屋，就應(yīng)該將該款退還給我；該房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)證，不應(yīng)該買(mǎi)賣(mài)。

以上事實(shí)，有選房確認(rèn)協(xié)議、離婚協(xié)議書(shū)、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、自愿騰房承諾書(shū)、轉(zhuǎn)賬記錄、裝飾裝修施工許可證、收據(jù)、房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同、無(wú)產(chǎn)權(quán)證特別協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議、房屋租賃合同、民事判決書(shū)、民事裁定書(shū)、刑事判決書(shū)、詢問(wèn)筆錄等證據(jù)及當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述在案佐證。

一審法院認(rèn)為：

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為李某某與王云峰、張翠蘭之間民事法律行為的性質(zhì)與效力如何認(rèn)定。法院對(duì)此評(píng)判如下：

李某某與王云峰、張翠蘭之間民事法律行為的性質(zhì)與效力如何認(rèn)定。本案中，李某某之夫李某與王云峰之間存在民間借貸關(guān)系，后以李某某的名義與王云峰、張翠蘭簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并簽訂自愿騰房承諾書(shū)。從各文書(shū)內(nèi)容及關(guān)聯(lián)來(lái)看，李某某與王云峰、張翠蘭之間的民事法律關(guān)系雖名為房屋買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)為以804號(hào)房屋作為債務(wù)的擔(dān)保，故李某某與王云峰、張翠蘭之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)屬無(wú)效。退一步而言，即使李某某與王云峰、張翠蘭之間的民事法律關(guān)系名為房屋買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)為以物抵債協(xié)議，因其未能向法庭明確陳述李某與王云峰之間借款款項(xiàng)之?dāng)?shù)額、雙方利息之約定、王云峰還款之情況、該債務(wù)是否已屆履行期限，故其要求王云峰、張翠蘭繼續(xù)履行抵債協(xié)議，辦理804號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)的請(qǐng)求，亦不能得到支持。故法院對(duì)其該訴求依法駁回，但不影響其根據(jù)原債權(quán)債務(wù)關(guān)系另行提起訴訟。

王北大與張翠蘭、王云峰之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。雙方在該合同中約定購(gòu)房總價(jià)款為108萬(wàn)元，王北大已累計(jì)向王云峰支付購(gòu)房款98萬(wàn)元并向北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院匯款10萬(wàn)元，其已實(shí)際完成了全部付款義務(wù)。故王北大請(qǐng)求法院確認(rèn)其與王云峰、張翠蘭之間房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。關(guān)于王北大主張待具備過(guò)戶條件時(shí)，王云峰、張翠蘭協(xié)助王北大將涉案房產(chǎn)過(guò)戶到王北大名下或其指定人名下的訴訟請(qǐng)求，因雙方合同并未就過(guò)戶相關(guān)事宜進(jìn)行約定，且本案所涉房屋為回遷安置房，暫不具備辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的條件，王北大可待該房屋具備辦理房屋產(chǎn)權(quán)證條件時(shí)另行主張。

根據(jù)我國(guó)民事訴訟法的規(guī)定，當(dāng)事人有答辯并對(duì)對(duì)方當(dāng)事人提交的證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證的權(quán)利，本案張翠蘭、王云峰經(jīng)法院合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由未參加訴訟，視為其放棄了答辯和質(zhì)證的權(quán)利。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百四十三條、第一百四十六條，《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百四十條、第一百四十四條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第二百五十一條之規(guī)定，判決：一、李某某與張翠蘭、王云峰于2015年10月29日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效；二、王北大與張翠蘭、王云峰于2015年11月8日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》有效；三、駁回李某某的全部訴訟請(qǐng)求；四、駁回王北大的其他訴訟請(qǐng)求。

一審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。一審法院綜合考慮王云峰、李某某的舉證和陳述情況，李某某與王云峰、張翠蘭的真實(shí)意思表示，涉案合同的實(shí)際履行情況，認(rèn)定李某某與王云峰、張翠蘭簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，且駁回李某某要求過(guò)戶的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，所作處理并無(wú)不妥，本院予以確認(rèn)。

對(duì)于王北大與王云峰、張翠蘭的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，雙方系在祥瑞家園公司居間下簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并對(duì)于產(chǎn)權(quán)證事宜進(jìn)行了特別約定，此后又簽訂補(bǔ)充協(xié)議約定了返租事宜，對(duì)于合同履行的過(guò)程均有相應(yīng)證據(jù)可予證明，符合一般的房屋買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程和習(xí)慣。故一審法院認(rèn)定王北大與王云峰、張翠蘭簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》有效具有事實(shí)依據(jù)，本院予以確認(rèn)。

綜上所述，李某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)14792元，由李某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　張　磊

審 判 員　　趙　蕾

審 判 員　　朱文君

二〇二一年三月二十三日

法官助理　　李　正

書(shū) 記 員　　楊梓薇