上訴人（原審被告）：北京康某后勤服務(wù)有限公司，住所地北京市昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)中關(guān)村生命科學(xué)園生命園路**。

法定代表人：俞紅霞，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：鄭林濤，北京市環(huán)球律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：邢博文，北京市環(huán)球律師事務(wù)所實習(xí)律師。

被上訴人（原審原告）：北京天倫國際酒店管理有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)東大橋路**院**樓****。

法定代表人：金永奎，執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：王倩倩，北京華城（上海）律師事務(wù)所律師。

上訴人北京康某后勤服務(wù)有限公司（以下簡稱康某公司）因與被上訴人北京天倫國際酒店管理有限公司（以下簡稱天倫公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市昌平區(qū)人民法院（2019）京0114民初21446號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月12日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

康某公司上訴請求：撤銷一審判決第二項，改判駁回天倫公司該項訴訟請求。事實和理由：一、《酒店項目租賃合同》擅自改變土地用途、違反法律強制性規(guī)定，為無效合同，故違約金條款亦無效，一審判決支持天倫公司主張的違約金，無合同、法律依據(jù)，應(yīng)予改判。二、即使合同有效，因合同約定的土地用途與實際批準的土地用途不符，合同在法律上履行不能，康某公司為打破合同僵局發(fā)送《公函》，不存在任何違約行為，且天倫公司未證明其所受到的損失，天倫公司無權(quán)要求康某公司支付違約金。三、在康某公司部分敗訴的情況下，一審法院判決康某公司承擔(dān)全部案件受理費，與法律規(guī)定相悖，應(yīng)予糾正。

天倫公司辯稱，同意一審法院判決，不同意康某公司的上訴請求。天倫公司在中標(biāo)后與康某公司簽訂《酒店項目租賃合同》，該合同合法有效，在合同解除前天倫公司一直在為履行合同做準備，損失遠不止一審判決的200萬元。

天倫公司向一審法院起訴請求：1、請求判令解除康某公司與天倫公司于2016年7月29日簽訂的《酒店項目租賃合同》，并判令康某公司按照合同約定支付天倫公司違約金1782萬元；2、請求判令康某公司承擔(dān)本案全部訴訟費用。案件審理過程中，天倫公司將違約金的訴訟請求減少為7128000元。

一審法院認定事實：2016年7月29日，康某公司（甲方）與天倫公司（乙方）簽訂《酒店項目租賃合同》。該合同約定，康某公司將位于北京市昌平區(qū)生命科學(xué)園生命園路1號的北京大學(xué)國際醫(yī)院配套酒店5#樓（包含住宿和配套餐飲服務(wù)項目），總建筑面積14788平方米，其中地上建筑13層，面積13188平方米，地下二，地下**配套餐飲區(qū)總面積1600平方米會廳590平方米，包間（8個）400平方米，以實際交付面積和附件的圖面積為準；乙方承租的房屋用于酒店業(yè)經(jīng)營，未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得擅自變更租賃房屋的租賃用途；自經(jīng)營場地交付之日起12個月為免租期，免租期結(jié)束次日起，無論乙方是否達到營業(yè)條件，將正式開始記營業(yè)租賃期，乙方將按照本合同第五條約定條款向甲方支付租金；本合同的營業(yè)租期為15年，自免租期結(jié)束次日起計算，合同屆滿以后，本合同自行終止。該合同第四條約定，乙方在詢價過程中交付的50萬元保證金作為本合同的履約保證金，甲方向乙方出具押金憑據(jù)。合同第五條約定，租賃期內(nèi)前三個自然年的租金每月為49.5萬元，租賃期第四至第十個自然年，乙方除按月支付49.5萬元保底租金外，還須向甲方支付按照審計報告中酒店年度營業(yè)收入的20％提取租金中超出保底租金的差額，租賃期第十一個自然年度開始乙方除按月支付49.5萬元保底租金外，還須向甲方支付按照審計報告中酒店年度營業(yè)收入的22％提取租金中超出保底租金的差額。合同第十一條關(guān)于合同的變更、終止和解除約定，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以變更或解除合同，對合同的變更、補充或者解除，必須采取書面形式，并經(jīng)雙方授權(quán)代表簽字并加蓋公司印章后方為生效；合同期內(nèi)，任何一方都不可單方無故解除合同，如需解除，提出解除合同的一方須向?qū)Ψ教崆?0天書面通知對方，并向?qū)Ψ街Ц哆`約金并賠償對方的實際損失和預(yù)期經(jīng)濟利益損失，違約金金額按照未能完成本合同約定的租賃期限的時間和約定租金金額的20％計算。該條第5款第6項約定，甲方存在違約行為，在乙方催告的合理期限內(nèi)未改正的，乙方有權(quán)單方解除合同。合同第十二條違約責(zé)任約定，如一方違約，給對方造成損失的，違約方需賠償對方的損失。合同還約定了其他內(nèi)容。天倫公司此前已向康某公司支付履約保證金50萬元。

2017年7月10日，康某公司向天倫公司發(fā)出《關(guān)于經(jīng)營場地現(xiàn)場驗收的通知函》。該函件內(nèi)容為“根據(jù)貴我雙方簽訂的《酒店項目租賃合同》，經(jīng)營場地（北京市昌平區(qū)生命科學(xué)園路1號的北京大學(xué)國際醫(yī)院5#樓西段）現(xiàn)已完工，并取得了政府有關(guān)主管部門的驗收文件。請貴公司準備好相關(guān)文件，于2017年7月31日到北京大學(xué)國際醫(yī)院與我司進行場地驗收與交付工作，具體要求如下：一、請貴公司合同中明確的授權(quán)代表人（吳曉燕）務(wù)必到場進行驗收及交接。二、請貴公司準備相關(guān)資質(zhì)材料提交至我司，以備我司確認：（1）公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件加蓋公章；（2）公司法人授權(quán)委托書；（3）公司股權(quán)結(jié)構(gòu)、股東資料、管理架構(gòu)。三、上述事宜請知悉，請貴公司收到函件后五個工作日予以答復(fù)確認，逾期回復(fù)或不回復(fù)所致相關(guān)法律責(zé)任及不利后果由貴公司自行承擔(dān)。”2017年7月31日，雙方未完成現(xiàn)場交接。

2018年5月7日，康某公司向天倫公司發(fā)出公函。該函件內(nèi)容為：“貴我兩司關(guān)于北大國際醫(yī)院酒店項目的《酒店項目租賃合同》，因客觀原因，無法繼續(xù)履行。貴司于2017年12月21日向我方發(fā)送《關(guān)于督促履約并要求調(diào)查違法行為事宜》的函件，主張就上述合同已投入約700萬元資金，我方認為此種主張缺乏事實和法律依據(jù)，無法體現(xiàn)貴司妥善解決此事宜的誠意，為盡快就合同無法履行事宜達成一致請貴司做好如下安排：1、請盡快組成專業(yè)談判團隊，指定項目談判負責(zé)人，并就貴司主張事項提出實施和法律依據(jù)，并反饋至我司；2、在本函件送達后5-10個工作日確定貴我雙方談判日程，并反饋至我司?！?/p>

2018年5月23日，天倫公司向康某公司發(fā)出公函。該函件內(nèi)容為“貴司5月7日來函收悉，我方于2016年通過招投標(biāo)方式與貴方簽訂了關(guān)于北大國際醫(yī)院酒店項目的《酒店項目租賃合同》，現(xiàn)貴方以客觀原因為理由單方提出終止合同，我方不能接受。1、我方要求貴司繼續(xù)履行合同；2、如貴方單方面終止合同，我方將根據(jù)《酒店項目合同》第十一條第2項、第十二條第3項，要求貴方賠償我方損失以及違約金?！?/p>

2018年10月10日，康某公司向天倫公司再次發(fā)出公函。公函內(nèi)容為：“貴我兩司于2016年7月簽署了《酒店項目租賃合同》因約定的租賃物附著土地性質(zhì)為醫(yī)療用地，依據(jù)法律規(guī)定無法用作酒店經(jīng)營，致使合同目的無法實現(xiàn)，合同終止履行，我司決定退還貴司履約保證金50萬元，并支付貴司提交履約保證金期間的同期銀行利息，請貴司盡快函告我司收款銀行賬戶信息，以便我司啟動退款事宜”。

2018年10月30日，康某公司將50萬元款項匯至天倫公司賬戶，并額外支付利息4666.37元。

2018年11月2日，天倫公司向康某公司發(fā)出工作聯(lián)系函。該聯(lián)系函針對康某公司2018年10月10日來函答復(fù)稱：“我公司不接受貴公司2018年10月10日來函中的無理要求，所謂客觀原因的解除理由不成立，貴公司單方面退回保證金及利息504666元的行為屬于單方違反合同約定的行為，我公司表示反對；我公司要求貴公司本著誠信守約的精神繼續(xù)履行合同，盡快交房，以減少我公司為履行合同所帶來的經(jīng)濟損失。否則我公司將采取法律手段維護我公司的合法權(quán)益?！?/p>

康某公司與天倫公司經(jīng)多次協(xié)商無法達成一致意見，2019年，天倫公司將康某公司訴至法院，要求繼續(xù)履行合同。2019年5月21日，該案庭審過程中，天倫公司提請證人馬某到庭作證。馬某自述系北京市凱譽律師事務(wù)所律師，于2016年3月接受天倫公司委托擔(dān)任酒店項目的法律顧問，參與涉案場地租賃項目的談判、合同的審核；馬某在證言中提及“在2016年5月12日、18日談判過程中，康某公司曾稱存在規(guī)劃問題，規(guī)劃并不是做酒店使用……，2016年11月、12月時康某公司的上級公司北大醫(yī)療集團的李海生等人跟天倫公司談判，說規(guī)劃已經(jīng)出來了，有個酒店跟他們一樣也是批復(fù)不一致，但是還是做了酒店使用，讓天倫公司交了高額保證金，說無論什么情況天倫公司都得交房租，到了2017年6月6日，康某公司現(xiàn)任法定代表人通知天倫公司做好接收場地準備，之后幾天說暫時先不要交接，之后就一直拖延，一直沒有辦理實際交接手續(xù)。”后天倫公司撤回該案起訴。天倫公司將訴訟請求變更為本案訴請后，再次將康某公司訴至法院。

涉案房屋目前仍未完成竣工驗收，康某公司稱未完成竣工驗收的原因為施工總承包方中國建筑一局（集團）有限公司未及時全部移交相關(guān)工程資料，導(dǎo)致該工程無法按時辦理竣工備案手續(xù)。天倫公司稱無法對涉案房屋未完成竣工驗收備案的原因進行核實。關(guān)于天倫公司因合同無法繼續(xù)履行受到的損失，天倫公司提交《酒店咨詢技術(shù)支持服務(wù)協(xié)議》《房屋租賃合同》、員工工資發(fā)放明細表及轉(zhuǎn)賬憑證等證據(jù)證明其為履行涉案合同支付的咨詢費用、租房費用和人工成本等?？的彻緦σ陨献C據(jù)的真實性、關(guān)聯(lián)性及證明目的均不認可。

另查，北京北大國際醫(yī)院投資管理有限公司于2006年6月26日取得位于昌平區(qū)中關(guān)村國際生命醫(yī)療園中A-2b地塊（北大國際醫(yī)院項目）國有土地使用權(quán)登記，該地塊用途為綜合（醫(yī)療衛(wèi)生）地下車）地下車庫類型為國有出讓。2013年12月24日，北大醫(yī)療產(chǎn)業(yè)集團有限公司取得位于昌平區(qū)中關(guān)村國際生命科學(xué)院生命園路29號的1#職工集體宿舍等8項（北大國際醫(yī)院倒班宿舍及行政管理用房項目）的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，該項目建設(shè)規(guī)模118765.17平方米?？的彻痉Q涉案合同約定所出租的房屋為規(guī)劃圖紙中5#行政管理用房。

再查，本案中，天倫公司起訴狀于2019年9月23日送達至康某公司。庭審中，天倫公司要求確認雙方之間的租賃合同于2019年11月19日（本案第一次開庭之日）解除。

一審法院認為，依法成立的合同，對合同當(dāng)事人具有法律約束力?？的彻九c天倫公司簽訂的《酒店項目租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，并不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)認定為有效合同?？的彻娟P(guān)于涉案合同屬于無效合同的理由不成立，該抗辯法院不予采信。涉案租賃合同未對天倫公司所租用房屋的交付時間進行明確約定，但在天倫公司發(fā)出督促履約通知后，康某公司于2018年10月10日發(fā)出公函要求終止合同，天倫公司以此主張康某公司違反合同約定并要求解除合同，確有依據(jù)，但天倫公司要求確認雙方之間的租賃合同于2019年11月19日解除，并無事實依據(jù)，法院確認雙方之間的租賃合同于2019年9月23日（天倫公司起訴狀送達康某公司之日）解除。康某公司違反合同約定，明確表明不再繼續(xù)履行合同義務(wù)，不具備單方解除合同的權(quán)利，康某公司主張2018年10月10日已發(fā)函將合同解除的抗辯意見，依據(jù)不足，法院不予采納。天倫公司要求康某公司承擔(dān)違約責(zé)任賠償違約金，確有合同依據(jù)，但合同中對違約金的標(biāo)準約定過高，康某公司亦要求法院依法調(diào)整，故法院需對天倫公司的實際損失進行考量。第一，天倫公司提交的《酒店咨詢技術(shù)支持服務(wù)協(xié)議》、房屋租賃合同不能證明咨詢事宜、租房目的與天倫公司履行涉案合同相關(guān)；第二，天倫公司雖提交了該公司關(guān)于涉案房屋酒店項目部人員清單及工資發(fā)放憑證，但在涉案房屋始終未向天倫公司交付、酒店項目未實際運行的客觀情況下不足以證明上述人員均為履行該項目所聘請的專職人員，且在康某公司明確提出終止合同并退還保證金及利息后，天倫公司對康某公司違約一節(jié)應(yīng)當(dāng)有所預(yù)期，天倫公司應(yīng)采取積極措施減少損失，而非放任損失繼續(xù)擴大；第三，考慮到天倫公司存在籌備項目、磋商往來的合理支出，法院對康某公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約金數(shù)額，酌情確定為200萬元。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條第二款、第一百零七條、第一百一十四條的規(guī)定，判決：一、確認北京天倫國際酒店管理有限公司與北京康某后勤服務(wù)有限公司于2016年7月29日簽訂的《酒店項目租賃合同》于2019年9月23日解除；二、北京康某后勤服務(wù)有限公司自本判決生效之日起七日內(nèi)支付北京天倫國際酒店管理有限公司違約金200萬元；三、駁回北京天倫國際酒店管理有限公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。本院對一審法院查明的事實予以確認。

本院認為，康某公司與天倫公司簽訂的《酒店項目租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)認定為有效合同。康某公司上訴主張《酒店項目租賃合同》無效的理由缺乏法律依據(jù)，不能成立，本院不予支持。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。在天倫公司發(fā)出督促履約通知后，康某公司仍未履行合同義務(wù)，并于2018年10月10日發(fā)出公函要求終止合同，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少?？的彻驹谝粚徶兄鲝埡贤袑`約金的標(biāo)準約定過高并要求調(diào)整，一審法院考慮到天倫公司為履行合同而產(chǎn)生的合理支出，酌情確定違約金為200萬元，并無不當(dāng)，本院予以確認。

綜上所述，康某公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

一審案件受理費61696元，由北京天倫國際酒店管理有限公司負擔(dān)44385元（已交納），北京康某后勤服務(wù)有限公司負擔(dān)17311元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）。

二審案件受理費22800元，由北京康某后勤服務(wù)有限公司負擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　劉秋燕

審 判 員　劉　磊

審 判 員　趙　蕾

二〇二一年二月十八日

法官助理　王　夢

書 記 員　馬子萌