（2021）京01民終607號(hào)

上訴人（原審被告）：葉民（MINYE），男，xxxx年xx月xx日出生，加拿大國籍。

上訴人（原審被告）：王**，女，xxxx年xx月xx日出生。

二上訴人共同委托訴訟代理人：王懷英（王**之父）。

被上訴人（原審原告）：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：劉曉野，北京市博天律師事務(wù)所律師。

原審第三人：高弋，男，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：高進(jìn)（高弋之父），住北京市房山區(qū)。

上訴人葉民、王**因與被上訴人劉某某、原審第三人高弋房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市昌平區(qū)人民法院（2020）京0114民初7517號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月12日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

葉民、王**上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判駁回劉某某的全部訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：一、葉民1999年向高弋借款10萬元，為風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保將北京市昌平區(qū)501號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱涉案房屋）委托高弋代管，并向高弋出具代領(lǐng)房產(chǎn)證的委托書、房屋代管委托書和借款協(xié)議。高弋接管房屋后沒有表示過有意要該房屋，后將房屋給了傅瑩，傅瑩私自將該房以15萬元賣給劉某某，劉某某未核實(shí)授權(quán)情況，從2002年入住到2009年葉民起訴劉某某，劉某某一直不敢主張過戶，原因是劉某某知道房屋不是高弋賣給他的。二、一審法院認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。對(duì)于委托書中依法上市的事項(xiàng)，高弋無權(quán)轉(zhuǎn)委托，委托書中也沒有約定用葉民的房抵高弋的債。2012年高弋出庭時(shí)不承認(rèn)將房屋賣給劉某某，經(jīng)鑒定15萬元購房款收據(jù)的簽字不是高弋所簽，此后高弋與劉某某串通變?cè)煲苑康謧鶇f(xié)議。兩次買賣關(guān)系與葉民委托高弋上市沒有關(guān)系，涉案房屋不是高弋賣的，故談不上葉民對(duì)委托行為承擔(dān)法律責(zé)任。

劉某某辯稱，同意一審法院判決，葉民、王**的請(qǐng)求沒有事實(shí)和法律依據(jù)。一、葉民、王**與劉某某之間成立房屋買賣合同關(guān)系，已經(jīng)經(jīng)過生效裁判文書予以認(rèn)定。二、劉某某基于房屋買賣合同關(guān)系而實(shí)際占有、使用涉案房屋至今并支付了相應(yīng)的對(duì)價(jià)。劉某某依據(jù)房屋買賣合同關(guān)系請(qǐng)求葉民、王**將涉案房屋過戶至其名下，合法有據(jù)。

高弋述稱，同意一審判決，不同意葉民、王**的上訴請(qǐng)求，其上訴請(qǐng)求沒有法律依據(jù)和事實(shí)依據(jù)。

劉某某向一審法院起訴請(qǐng)求：依法判決葉民、王**協(xié)助劉某某辦理涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記過戶手續(xù)，將涉案房屋過戶至劉某某名下。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：葉民、王**系夫妻關(guān)系。

1998年9月25日，葉民（買方、乙方）與北京市西城區(qū)教育局（賣方、甲方）簽訂《出售住宅樓房協(xié)議書》，約定：甲方將涉案房屋以1997年成本價(jià)每平方米1200元的價(jià)格出售給乙方，實(shí)收金額為84144元；甲方協(xié)助乙方到有關(guān)部門辦理本次買賣過戶、產(chǎn)權(quán)登記和產(chǎn)權(quán)證等手續(xù)；乙方以成本價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用5年后可依法進(jìn)入市場(chǎng)，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。

1999年3月19日，葉民在北京市西城區(qū)第二公證處公證下，向高弋出具《委托書》載明：“我與西城區(qū)教育局于一九九八年九月二十五日簽訂了購房協(xié)議書，所購房產(chǎn)座落在北京市昌平區(qū)501號(hào)。現(xiàn)房產(chǎn)證尚未辦妥，因我即將出國，故委托我的朋友高弋全權(quán)代理我辦理上述房產(chǎn)證的代領(lǐng)手續(xù)。受托人在此權(quán)限范圍內(nèi)所簽署的一切有關(guān)文件，我均予承認(rèn)。受托人無轉(zhuǎn)委權(quán)。委托期限：至上述事宜辦完為止?！北本┦形鞒堑诙C處對(duì)葉民簽署《委托書》的過程進(jìn)行了公證，并作出（99）西二證字第0724號(hào)《公證書》。

1999年4月25日，葉民、王**（乙方）與高弋（甲方）簽訂《借款協(xié)議書》，約定：“甲方同意借給乙方100000元；乙方同意把產(chǎn)權(quán)屬于本人的兩居室（涉案房屋）委托給甲方全權(quán)管理使用，作為風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保；乙方（或代表乙方的權(quán)利人）提出的終止委托代管日期為還款日期，屆時(shí)一次還清本金、利息及裝修費(fèi)用；如甲方有意購買該房，乙方應(yīng)無條件協(xié)助辦理手續(xù)，正式過戶后上述協(xié)議自動(dòng)解除。”

同日，葉民、王**（委托人）共同向高弋（受托人）出具《委托書》，載明：“委托人因外出等事由把產(chǎn)權(quán)屬于本人的兩居室住房（涉案房屋）委托給受托人全權(quán)代管。一、授權(quán)內(nèi)容：1．負(fù)責(zé)該房的管理、使用、依法出租或上市。2．代表委托人辦理領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證和有關(guān)該房事務(wù)。3．妥善保管、依法使用有關(guān)該房產(chǎn)權(quán)的文件（產(chǎn)權(quán)證、購房合同協(xié)議、收據(jù)等）及房主本人的身份證件。二、有關(guān)說明：1．本委托關(guān)系是委托人和受托人的雙方約定，與其他人一概無關(guān)。其有效期限的解除，屆時(shí)由雙方商定。2．如受托人有意購買該房，委托人應(yīng)無條件協(xié)助辦手續(xù)。正式過戶后，上述委托關(guān)系自然解除。”該《委托書》簽署后，高弋依約接管了涉案房屋及其相關(guān)手續(xù)、票據(jù)原件。

2003年3月，葉民取得涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證書，房屋性質(zhì)為成本價(jià)出售住宅。

2003年左右，高弋將涉案房屋交由劉某某和妻子孫彩文、兒子劉六一在涉案房屋內(nèi)居住至今。

2013年，葉民、王**以劉某某、孫彩文和劉六一為被告，向北京市昌平區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱昌平法院）提起訴訟，案件號(hào)為（2013）昌民初字第5140號(hào)，訴訟請(qǐng)求為三被告騰退返還涉案房屋。在該案審理過程中，劉某某主張涉案房屋為其以150000元的價(jià)格，從高弋處依據(jù)葉民、王**給高弋出具的《委托書》中所載的委托權(quán)限購得。高弋認(rèn)可劉某某的主張，亦認(rèn)可收到劉某某給付的150000元購房款。昌平法院經(jīng)審理后作出（2013）昌民初字第5140號(hào)判決書駁回了葉民、王**的訴訟請(qǐng)求，該判決書本院認(rèn)為部分載明：“無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。本案中，涉案房屋登記的所有權(quán)人為葉民，因此，葉民、王**夫妻二人有權(quán)共同將房屋委托高弋管理。高弋在管理房屋期間，有權(quán)依據(jù)其受托權(quán)限對(duì)涉案房屋行使相應(yīng)占有、使用、處分及收益權(quán)能。在我國物權(quán)法出臺(tái)前，劉某某家庭對(duì)于持有涉案房屋相關(guān)購買及委托手續(xù)原件的高弋產(chǎn)生高度信任是合理的。并且，高弋在本次訴訟中認(rèn)可其與劉某某之間就涉案房屋存在房屋買賣合同關(guān)系。雖然當(dāng)事人對(duì)于該房屋買賣合同的出賣方是葉民、王**還是高弋在庭審表述中多有不妥，但是劉某某已經(jīng)向高弋支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)的行為高弋當(dāng)庭予以認(rèn)可。公民的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何組織或者個(gè)人侵占、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、凍結(jié)、沒收。雖然對(duì)于劉某某就涉案房屋買賣合同的相對(duì)方為何人，高弋是否有權(quán)出售涉案房屋以及高弋取得的委托權(quán)限范圍等問題當(dāng)事人各方之間尚存爭(zhēng)議。但是，鑒于劉某某向高弋支付購房款的事實(shí)，當(dāng)事人雙方均予以認(rèn)可。劉某某在支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)，且其買賣合同是否能夠繼續(xù)履行尚未確定的情況下，為保障公民合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)益及未成年人居某的穩(wěn)定性，對(duì)于葉民、王**要求劉某某一家騰退房屋的訴訟請(qǐng)求不宜徑行支持。當(dāng)事人可就劉某某就涉案房屋的買賣合同效力及是否能夠繼續(xù)履行等事宜先行協(xié)商或訴訟，再對(duì)涉案房屋的占有使用現(xiàn)狀予以解決?！比~民、王**對(duì)該判決不服，向北京市第一中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱北京一中院）提起上訴。北京一中院經(jīng)審理后，作出（2015）一中民終字第464號(hào)民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。該判決書中本院認(rèn)為部分載明：“無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物，我國不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，但不動(dòng)產(chǎn)登記人并不一定為房屋的實(shí)際所有權(quán)人。根據(jù)本案查明的事實(shí)，葉民、王**出具委托書認(rèn)可高弋對(duì)訴爭(zhēng)房屋具有代為出租或上市的權(quán)利，訴爭(zhēng)房屋的相關(guān)手續(xù)、票據(jù)亦均由高弋持有，現(xiàn)高弋與劉某某均認(rèn)可雙方存在房屋買賣合同關(guān)系，在該房屋買賣合同關(guān)系未依法進(jìn)行認(rèn)定前，葉民、王**要求劉某某、孫彩文、劉六一騰退訴爭(zhēng)房屋，于法無據(jù)，一審法院判決駁回葉民、王**的訴訟請(qǐng)求正確，本院予以確認(rèn)?！?/p>

2017年，葉民、王**再次以劉某某為被告、高弋為第三人向昌平法院提起訴訟，案件號(hào)為（2017）京0114民初444號(hào)，訴訟請(qǐng)求為確認(rèn)葉民、王**與劉某某之間不存在涉案房屋的買賣合同關(guān)系。經(jīng)審理，昌平法院于2017年6月24日作出（2017）京0114民初444號(hào)民事判決書，判決葉民、王**與劉某某之間就涉案房屋沒有買賣合同關(guān)系。劉某某對(duì)該判決不服，向北京一中院提起上訴。北京一中院于2017年11月7日作出（2017）京01民終6239號(hào)民事判決書，判決：一、撤銷北京市昌平區(qū)人民法院（2017）京0114民初444號(hào)民事判決；二、駁回葉民、王**的訴訟請(qǐng)求。該判決本院認(rèn)為部分載明：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。1999年4月25日，葉民、王**共同向高弋出具《委托書》，委托事項(xiàng)包括葉民、王**委托高弋全權(quán)代管涉案房屋，負(fù)責(zé)該房的管理、使用、依法出租或上市等等，上市即為出售，此為常識(shí)性無歧義的理解。高弋據(jù)此可以代理葉民、王**出售涉案房屋。買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。高弋與劉某某之間雖然沒有房屋買賣合同，但二人之間存在高弋代理葉民、王**將涉案房屋出售給劉某某的事實(shí)，這一點(diǎn)從高弋將房屋交付劉某某，劉某某支付對(duì)價(jià)后入住房屋這一系列事實(shí)得到了印證，以房抵債的實(shí)質(zhì)仍然為交易房屋，只不過是付款方式不同于其他房屋買賣?！吨腥A人民共和國合同法》第四百零二條規(guī)定：受托人以自己的名義，在委托人授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。因此，高弋出售房屋是否以自身名義不影響合同效力，更不影響合同成立。一審法院以高弋沒有代理葉民、王**處理相應(yīng)事務(wù)的意思表示為由認(rèn)定在高弋沒有行使代理行為的情況下，葉民、王**自然未與劉某某發(fā)生房屋買賣合同關(guān)系錯(cuò)誤，綜上，高弋的行為使得葉民、王**與劉某某之間的房屋買賣關(guān)系成立，一審法院適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。”葉民、王**對(duì)該判決不服，向北京市人民檢察院第一分院（以下簡(jiǎn)稱北京一分檢）申請(qǐng)監(jiān)督，北京一分檢于2019年4月19日作出《不支持監(jiān)督申請(qǐng)決定書》，載明：“1999年4月25日，葉民、王**共同向高弋出具《委托書》，委托事項(xiàng)包括葉民、王**委托高弋全權(quán)代管501號(hào)房屋（即本案涉案房屋），負(fù)責(zé)該房的管理、使用、依法出租或上市等等。二審法院認(rèn)定上市即為出售，此為常識(shí)性無歧義的理解，該認(rèn)定并無不當(dāng)。高弋可以代理葉民、王**出售501號(hào)房屋，雙方之間成立委托代理法律關(guān)系。根據(jù)已查明的事實(shí)，高弋與劉某某之間雖然沒有房屋買賣合同，但是二人之間存在高弋代理葉民、王**將501號(hào)房屋出售給劉某某的事實(shí)關(guān)系，可以從高弋將房屋交付劉某某，劉某某支付對(duì)價(jià)后自2002年入住房屋至今等事實(shí)得到印證。二審法院適用《中華人民共和國合同法》第四百零二條之規(guī)定，認(rèn)定高弋出售房屋是否以自身名義不影響合同效力、不影響合同成立，該適用具有事實(shí)和法律上的依據(jù)，并無不當(dāng)。葉民、王**的申請(qǐng)監(jiān)督理由缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不能成立。綜上，根據(jù)《人民檢察院民事訴訟監(jiān)督規(guī)則（試行）》第九十條的規(guī)定，本院決定不支持葉民、王**的監(jiān)督申請(qǐng)。”

本案庭審中，葉民、王**主張劉某某取得涉案房屋的對(duì)價(jià)為150000元，遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)的房屋市場(chǎng)價(jià)，且葉民、王**亦至今未取得售房款。

一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。本案中，根據(jù)已生效裁判文書的認(rèn)定，葉民、王**與劉某某之間成立房屋買賣合同關(guān)系，劉某某基于該房屋買賣合同關(guān)系而實(shí)際占有、使用涉案房屋多年，并支付了相應(yīng)的對(duì)價(jià)?，F(xiàn)劉某某依據(jù)房屋買賣合同關(guān)系請(qǐng)求葉民、王**將涉案房屋過戶至其名下，亦合法有據(jù)，法院予以支持。對(duì)于葉民、王**關(guān)于房屋定價(jià)過低以及未取得售房款的抗辯，屬于葉民、王**與高弋之間的委托合同關(guān)系的調(diào)整范疇，與劉某某無關(guān)，對(duì)此葉民、王**可另訴解決。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：葉民（MINYE）、王**于本判決生效后七日內(nèi)協(xié)助劉某某辦理昌平區(qū)501號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，將該房屋過戶至劉某某名下。

二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。本院對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。高弋代理葉民、王**將涉案房屋出售給劉某某，劉某某支付對(duì)價(jià)后長期占有、使用涉案房屋，上述事實(shí)經(jīng)生效民事判決確認(rèn)，現(xiàn)劉某某要求將涉案房屋過戶至其名下，應(yīng)當(dāng)予以支持。葉民、王**上訴主張涉案房屋并非由高弋出售，故葉民無需對(duì)委托行為承擔(dān)法律責(zé)任，與生效判決認(rèn)定的事實(shí)不符，且葉民、王**提交的證據(jù)不足以推翻生效判決所認(rèn)定的事實(shí)，故本院對(duì)其上訴主張不予支持。

綜上所述，葉民、王**的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)3300元，由葉民、王**負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　劉秋燕

審 判 員　劉　磊

審 判 員　趙　蕾

二〇二一年二月十八日

法官助理　王　夢(mèng)

書 記 員　楊　帆