上訴人（原審原告、反訴被告）：劉娟，女，1981年4月7日出生，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：張樂，北京市百瑞律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：北京北湖商業(yè)發(fā)展有限公司，住所地北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)立湯路**（商場(chǎng)）1D25。

法定代表人：張文靜，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：王彬，北京市長(zhǎng)安律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：孔甜甜，北京市長(zhǎng)安律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

上訴人劉娟因與被上訴人北京北湖商業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱北湖公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市昌平區(qū)人民法院（2019）京0114民初4466號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月12日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

劉娟上訴請(qǐng)求：1.撤銷原判第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)，依法改判支持我方一審訴訟請(qǐng)求或發(fā)回重審；2.一、二審訴訟費(fèi)用由北湖公司承擔(dān)。事實(shí)與理由：1.一審法院認(rèn)定雙方租賃合同起租日期從2018年9月1日起算，并判決我在2018年10月27日前按60%租金標(biāo)準(zhǔn)支付租金，明顯錯(cuò)誤。北京市昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)龍域北街5號(hào)院項(xiàng)目（地（地上層1號(hào)樓112號(hào)商鋪（以下簡(jiǎn)稱涉案房屋）于2018年10月27日開通燃?xì)猓_通燃?xì)馐墙?jīng)營(yíng)餐飲的最基本條件，燃?xì)忾_通前，涉案房屋的狀態(tài)不符合我簽訂租賃合同的合同目的，起租日期應(yīng)從2018年10月27日起算。2.免租期自2018年7月1日至9月1日，一審法院判決我承擔(dān)免租期租金30000元明顯不當(dāng)。3.北湖公司自2019年1月17日起對(duì)涉案房屋采取了斷水?dāng)嚯姶胧?，存在重大過錯(cuò)，我根本無法正常使用涉案房屋。一審法院判決我支付2019年1月18日至2019年7月31日的房屋占有使用費(fèi)108622.8元，沒有事實(shí)和法律依據(jù)。4.北湖公司未能按照承諾給我配套門前停車場(chǎng)的行為，違約在先。我未及時(shí)支付租金是依法行使先履行抗辯權(quán)，北湖公司無權(quán)以此為由解除合同。本案為雙方達(dá)成合意解除了租賃合同。一審判決解除合同，并判決我承擔(dān)違約責(zé)任明顯錯(cuò)誤。5.一審法院遺漏處理涉案房屋的裝修殘值。

北湖公司辯稱，同意一審判決，不同意劉娟的上訴請(qǐng)求。

劉娟向一審法院起訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求判令撤銷劉娟、北湖公司2018年6月26日訂立的《金域華府009房屋租賃合同》；2.請(qǐng)求判令北湖公司返還租賃保證金144018元；3.請(qǐng)求判令北湖公司返還裝修押金5000元；4.請(qǐng)求判令北湖公司賠償劉娟各項(xiàng)損失679800元；5.北湖公司共同承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。案件審理過程中，劉娟將第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求變更為：請(qǐng)求判令解除劉娟、北湖公司于2018年6月26日訂立的《金域華府009房屋租賃合同》；增加一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求：要求判令北湖公司賠償劉娟?duì)I業(yè)損失12萬元；此后，劉娟將要求北湖公司賠償?shù)慕?jīng)濟(jì)損失數(shù)額明確為257048元。

北湖公司向一審法院反訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求依法解除北湖公司與劉娟于2018年6月22日簽訂的《金域華府009房屋租賃合同》；2.請(qǐng)求判令劉娟向北湖公司支付2018年9月1日至2019年1月18日期間的租金192178元及違約金154286.15元（暫以125334元為基數(shù)按日千分之三標(biāo)準(zhǔn)從2018年7月7日計(jì)算至2019年5月20日為119192.63元；以66844.8元為基數(shù)按日千分之三標(biāo)準(zhǔn)從2018年11月26日計(jì)算至2019年5月20日為35093.52元；另以192178元為基數(shù)按日千分之三標(biāo)準(zhǔn)從2019年5月21日，實(shí)際主張至實(shí)際付清之日止）；3.請(qǐng)求判令劉娟向北湖公司支付租賃保證金34018元及違約金32963.44元（暫以34018元為基數(shù)按日千分之三標(biāo)準(zhǔn)從2018年7月1日計(jì)算至2019年5月20日，實(shí)際主張至實(shí)際付清之日止）；4.請(qǐng)求判令劉娟向北湖公司支付2018年9月1日至2019年1月18日期間服務(wù)費(fèi)25623.84元及違約金20571.49元（暫以16711.2元為基數(shù)按日千分之三標(biāo)準(zhǔn)從2018年7月7日計(jì)算至2019年5月20日為15892.35元；以8912.64元為基數(shù)按日千分之三標(biāo)準(zhǔn)從2018年11月26日計(jì)算至2019年5月20日為4679.14元；以25623.84元為基數(shù)按日千分之三標(biāo)準(zhǔn)從2019年5月21日實(shí)際主張至實(shí)際付清之日止）；5.請(qǐng)求判令劉娟向北湖公司支付2018年9月1日至2019年1月18日期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)7673.42元及違約金4862元（暫以1671.12元為基數(shù)按日千分之三標(biāo)準(zhǔn)從2018年8月26日計(jì)算至2019年5月20日為1338.57元；以1671.12元為基數(shù)按日千分之三標(biāo)準(zhǔn)從2018年9月26日計(jì)算至2019年5月20日為1183.15元；以1671.12元為基數(shù)按日千分之三標(biāo)準(zhǔn)從2018年10月26日計(jì)算至2019年5月20日為1032.75元；以1671.12元為基數(shù)按日千分之三標(biāo)準(zhǔn)從2018年11月26日計(jì)算至2019年5月20日為877.34元；以988.94元為基數(shù)按日千分之三標(biāo)準(zhǔn)從2018年12月26日計(jì)算至2019年5月20日為430.19元；以7673.42元為基數(shù)按日千分之三標(biāo)準(zhǔn)從2019年5月21日實(shí)際主張至實(shí)際付清之日止）；6.請(qǐng)求判令劉娟向北湖公司支付房屋占用費(fèi)395239.47元(暫從2019年1月19日計(jì)算至2019年5月20日，實(shí)際主張至實(shí)際騰退房屋之日止）；7.請(qǐng)求判令劉娟向北湖公司支付免租期租金84716.50元；8.請(qǐng)求本案訴訟費(fèi)用由被反訴人承擔(dān)。以上合計(jì)：867416.60元。案件審理過程中，北湖公司將第6項(xiàng)訴訟請(qǐng)求要求劉娟支付的房屋占有使用費(fèi)的截止日期計(jì)算至2019年7月31日，并明確要求確認(rèn)北湖公司與劉娟的房屋租賃合同于2019年1月17日解除。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2018年6月22日，劉娟（乙方）與北湖公司（甲方）簽訂《金域華府009房屋租賃合同》。該合同約定，北湖公司將位于龍域北街5號(hào)院項(xiàng)目【地上】一層1號(hào)樓112號(hào)商鋪出租給劉娟使用；商鋪?zhàn)赓U建筑面積為185.68平方米；商鋪行業(yè)（或業(yè)態(tài)）為甜品蛋糕、咖啡果汁，品牌（或商號(hào)）為榴年甜品；交付日（暫定）為2018年7月1日，開業(yè)日（暫定）為2018年9月1日；租賃期限為36個(gè)月，自交付日起計(jì)算，即自2018年7月1日起至2021年6月30日，免租期為60日。租金標(biāo)準(zhǔn)為自2018年7月1日至2018年8月31日，固定租金標(biāo)準(zhǔn)為0元每平方米每日；2018年9月1日至2019年6月30日，固定租金標(biāo)準(zhǔn)為6.82元每平方米每日，增值稅稅費(fèi)為0.68元每平方米每日；2019年7月1日至2020年6月30日，固定租金標(biāo)準(zhǔn)為7.16元每平方米每日，增值稅稅費(fèi)為0.72每平方米每日……；租賃保證金為144018元，裝修押金5000元，裝修管理費(fèi)0.3元每天每平方米，物業(yè)管理費(fèi)9元每月每平方米，服務(wù)費(fèi)1元每平方米每日。郭某作為甲方北湖公司的聯(lián)系人在合同中予以載明。

該合同第3.2條約定，租賃期限、免租期自交付日（或視為交付日，下同）起計(jì)算，若交付日調(diào)整的，自調(diào)整后的交付日起計(jì)算。合同3.4條約定，如乙方開業(yè)日前滿足本合同第3.3條約定的開業(yè)條件的，經(jīng)甲方同意，乙方可以提前開業(yè)；經(jīng)甲方同意乙方提前開業(yè)的，乙方的計(jì)租日仍自本合同約定的免租期屆滿后次日起計(jì)算。合同3.5條約定，免租期應(yīng)當(dāng)在乙方對(duì)本合同全面履行的基礎(chǔ)上適用，如果因乙方原因?qū)е卤竞贤崆敖獬?，乙方?yīng)于本合同解除之日起3個(gè)工作日內(nèi)向甲方補(bǔ)足免租期內(nèi)的全部租金（按首年租金計(jì)算）。合同第4.1條約定，商鋪的交付日見第21.5條約定，最終交付時(shí)間以甲方書面交付通知規(guī)定的時(shí)間為準(zhǔn)，交付通知中規(guī)定的時(shí)間即為該商鋪交付日。合同4.2條約定，在于交付日60日前通知乙方的情況下，甲方有權(quán)對(duì)交付時(shí)間做出調(diào)整，且不因調(diào)整交付時(shí)間而承擔(dān)違約責(zé)任，但調(diào)整幅度不超過90日；交付日調(diào)整后，甲方未能按時(shí)交付該商鋪超過30日的，乙方有權(quán)選擇解除本合同；乙方解除本合同的，甲方應(yīng)無息退還乙方已支付的租金、物業(yè)管理費(fèi)、租賃保證金、服務(wù)費(fèi)，此外甲方無需向乙方承擔(dān)任何責(zé)任；乙方應(yīng)配合甲方出具增值稅紅字發(fā)票。該合同4.3條約定，甲方應(yīng)于交付日10日前向乙方發(fā)出交付通知，交付通知上應(yīng)載明甲方向乙方交付該商鋪的日期及具體地點(diǎn)，及應(yīng)繳納的各項(xiàng)費(fèi)用情況；乙方應(yīng)在交付通知規(guī)定的日期、地、地點(diǎn)辦理該商鋪的交付手續(xù)商鋪交付時(shí)，甲乙雙方應(yīng)簽署交付憑證，交付憑證簽署后即視為甲方已按照本合同約定的交付條件和交付標(biāo)準(zhǔn)履行了交付義務(wù)；在辦理該商鋪的交付手續(xù)之前，如乙方未按照本合同約定付清該商鋪交付前應(yīng)支付的所有款項(xiàng)（包括但不限于租賃保證金、租金、物業(yè)管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)），則甲方有權(quán)拒絕交付該商鋪。該合同第4.5條約定，非因甲方原因，乙方?jīng)]有在甲方交付通知中載明的交付日辦理該商鋪的交接、驗(yàn)收手續(xù)，則仍視為甲方已交付該商鋪，甲方有權(quán)要求乙方自該日第2日起支付在正常交付情況下乙方應(yīng)當(dāng)支付的費(fèi)用（如租金、物業(yè)管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等）并開始計(jì)算免租期。合同第5.4條約定，固定租金每3個(gè)月支付一次。乙方應(yīng)在本合同簽訂之日起10個(gè)工作日內(nèi)向甲方預(yù)付計(jì)租日起至第3個(gè)完整自然月結(jié)束期間的全部租金；其后每期應(yīng)付租金，乙方應(yīng)于每3個(gè)月最后一個(gè)自然月25日前支付。月租金為該租賃年度日租金乘以365除以12；如預(yù)付的首期租金對(duì)應(yīng)的期間首日起（包括該日）至當(dāng)期首月（日歷月）最后1日止（包括該日）；不足一個(gè)日歷月，或者租賃期滿或提前終止時(shí)的最后一個(gè)月內(nèi)的租賃期間不足一個(gè)日歷月，則該期間的租金按照實(shí)際租賃天數(shù)計(jì)算。該合同第5.6條約定，如合同約定的租金付款日為法定休息日或法定節(jié)假日的，則乙方應(yīng)在法定休息日或節(jié)假日前履行義務(wù)。合同第6.1.1條約定，租賃保證金為3個(gè)月租金及3個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)的總和，具體標(biāo)準(zhǔn)以本合同第21.8條為準(zhǔn)；乙方應(yīng)在本合同簽訂之日起10個(gè)工作日內(nèi)支付1個(gè)月租金及1個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)作為第一筆租賃保證金，剩余租賃保證金應(yīng)于商鋪正式交付前支付完畢……乙方逾期支付租賃保證金的，甲方有權(quán)解除本合同，將該商鋪另行出租予他人，并要求乙方按本合同第15.3條承擔(dān)違約責(zé)任。合同第6.1.2條約定，如乙方?jīng)]有按上述6.1.1條的約定，在交付日前支付全額租賃保證金，則甲方有權(quán)拒絕交付該商鋪，直至乙方按本合同約定支付全部費(fèi)用并承擔(dān)違約責(zé)任之日。合同第6.1.3條約定，租賃保證金作為乙方遵守本合同及全部附件有關(guān)約定和履行其義務(wù)的保證；甲方有權(quán)選擇從租賃保證金中抵扣乙方拖欠的款項(xiàng)及乙方應(yīng)承擔(dān)的賠償、違約金等，或是指定上述各類費(fèi)用的充抵順序。除非甲方主動(dòng)抵扣租賃保證金，否則乙方不得要求甲方抵扣租賃保證金而拒絕支付上述費(fèi)用或指定用途。6.1.4條約定，為避免疑問，本條所約定的租賃保證金不包括也不應(yīng)包括乙方按照裝修管理規(guī)定交納的裝修押金。裝修押金的支付、返還和扣減應(yīng)受限于裝修管理規(guī)定。6.2.1條約定，乙方應(yīng)按照約定向甲方或甲方指定的物業(yè)公司支付該商鋪的物業(yè)管理費(fèi)，該物業(yè)管理費(fèi)由甲方或物業(yè)公司自主使用。6.2.4條約定，物業(yè)管理費(fèi)按月支付，乙方應(yīng)于每個(gè)自然月25日前支付下個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)。此外，乙方應(yīng)在收到（或視為收到）交付通知后的10個(gè)工作日內(nèi)向甲方預(yù)付計(jì)租日起至第1個(gè)完整自然月結(jié)束期間的全部物業(yè)管理費(fèi)。6.3.2條約定，服務(wù)費(fèi)自免租期屆滿之次日起開始計(jì)算，服務(wù)費(fèi)根據(jù)租賃面積按月計(jì)算，具體標(biāo)準(zhǔn)以本合同第21.11條為準(zhǔn)。合同第7.2條約定，乙方接收該商鋪并進(jìn)場(chǎng)裝修（包括但不限于對(duì)該商鋪墻體、內(nèi)部進(jìn)行裝飾、對(duì)原有水、電設(shè)備或管線、燃?xì)?、空調(diào)、消防、通訊、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等進(jìn)行的拆除、整改附屬設(shè)施或設(shè)備等）前，應(yīng)向甲方提交施工圖紙及方案（如乙方對(duì)該商鋪的裝修需取政府部門批準(zhǔn)的，乙方亦應(yīng)取得相關(guān)批準(zhǔn)文件并提交給甲方），經(jīng)甲方書面同意后方可乙方自行承擔(dān)所有費(fèi)用。第7.6條約定乙方應(yīng)就其裝修/裝潢事宜，在該商鋪交付前根據(jù)甲方通知向甲方支付裝修修管理費(fèi)。裝修押金及裝修管理費(fèi)以本合同第21.9條約定為準(zhǔn)。7.7條約定在乙方依約履行本合同的情況下，裝修押金于乙方裝修完畢并達(dá)到裝修管理之裝修完工要求后20日內(nèi)，扣除應(yīng)賠償給甲方的金額（如有）后，無息退還乙方，乙方退還裝修押金收據(jù)原件。

關(guān)于違約責(zé)任，合同第14.2.1條約定，乙方違反本合同約定逾期支付租金、物業(yè)管理費(fèi)、租賃保證金（包括未補(bǔ)足租賃保證金）或本合同約定的其他費(fèi)用的，乙方應(yīng)按日按逾期付款金額的千分之三向甲方支付違約金。關(guān)于合同的解除，第15.1.1條約定，乙方違反本合同第6.1.1條的約定，逾期支付第一筆租賃保證金（包括未補(bǔ)足租賃保證金）超過5日的，乙方逾期支付任一筆租賃保證金超過1個(gè)月的，甲方有權(quán)解除本合同，將該商鋪另行出租他人。第15.3條約定，乙方無合同約定或法律依據(jù)單方面提前解除合同，或甲方根據(jù)本合同第15.1條的約定解除本合同的，乙方已付的租金、物業(yè)管理費(fèi)、租賃保證金及其他費(fèi)用均不予退還，同時(shí)乙方還必須向甲方支付相當(dāng)于3個(gè)月的租金和3個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)之和的金額作為違約金，如果違約金不足以彌補(bǔ)因此給甲方造成的損失的，乙方應(yīng)補(bǔ)足甲方損失額與違約金之間的差額。合同還約定了其他內(nèi)容。

關(guān)于合同效力及其他，第16.1條約定雙方確認(rèn)，在簽署本合同時(shí)，并沒有依賴對(duì)方在本合同簽署前做出的任何其他承諾（本合同另有約定除外）。本合同（含附件）及補(bǔ)充協(xié)議（如有）關(guān)于租賃該商鋪的全部約定，取代雙方關(guān)于該商鋪的一切口頭、書面溝通或先協(xié)議。合同還約定了其他內(nèi)容。

合同簽訂后，劉娟主張已經(jīng)足額支付租賃保證金，但北湖公司僅認(rèn)可收到11萬元保證金，稱劉娟尚欠租賃保證金34018元未支付，劉娟稱保證金中的11萬元系通過轉(zhuǎn)賬方式支付，34018元系通過現(xiàn)金方式支付給了北湖工作人員郭某但未提供相應(yīng)證據(jù)予以佐證。

劉娟接收房屋后，對(duì)涉案房屋進(jìn)行了裝修，定制了廚房廚具、灶具等設(shè)施設(shè)備，自述于2018年11月15日正式開業(yè)。

合同履行過程中，劉娟與北湖公司因房屋燃?xì)忾_通及是否提供停車場(chǎng)、何時(shí)開始計(jì)租等問題發(fā)生爭(zhēng)議，劉娟未向北湖公司支付租金、服務(wù)費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)，并向法院提起訴訟。

北湖公司于2019年1月17日向劉娟發(fā)出《房屋租賃合同》解除函。該函件內(nèi)容為：“1.您已逾期且未繳齊合同約定的相關(guān)費(fèi)用超30日，根據(jù)租賃合同第15.1.1、15.1.2及15.1.3條約定，已構(gòu)成解約條件，且經(jīng)與您本人溝通。您已申請(qǐng)解除合同并撤出該商鋪，則自本函下達(dá)之日起《租賃合同》自動(dòng)解除。2.請(qǐng)于2019年1月18日17:00之前，將該商鋪鑰匙交回我司，所屬物品全部搬離商鋪，逾期不履行的，我司將根據(jù)合同第十六條約定即視為乙方已經(jīng)撤出該商鋪，甲方有權(quán)開啟并更換該商鋪門鎖，或采取其他措施收回該商鋪。不論任何情況，甲方均無任何義務(wù)就該等物品向乙方支付或償付任何款項(xiàng)。并保留追繳上述欠繳費(fèi)用及訴諸法律的權(quán)利。”劉娟認(rèn)可2019年1月17日收到該解除函。北湖公司認(rèn)可于2019年1月18日開始對(duì)涉案房屋停止供電。北湖公司明確反訴請(qǐng)求中所有費(fèi)用計(jì)算的截止日期為2019年7月31日。

本案審理過程中，劉娟申請(qǐng)對(duì)涉案房屋內(nèi)裝修殘值及廚房廚具、灶具等配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，法院委托中鴻茂盛資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司進(jìn)行上述鑒定評(píng)估。2019年8月1日，法院組織劉娟、北湖公司及中鴻茂盛資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司工作人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，當(dāng)日劉娟將涉案房屋交付北湖公司。北湖公司認(rèn)可房屋交付給劉娟之前，房屋為毛坯狀態(tài)。2019年8月20日，中鴻茂盛資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司出具評(píng)估報(bào)告，評(píng)估結(jié)論為涉案房屋裝飾裝修殘值為257048元，其中無異議項(xiàng)目為215600元，有異議項(xiàng)目?jī)r(jià)值41448元。劉娟認(rèn)可評(píng)估結(jié)論；北湖公司對(duì)報(bào)告真實(shí)性無異議，但認(rèn)為損失和鑒定費(fèi)均應(yīng)由劉娟自行承擔(dān)，且部分設(shè)施劉娟可自行拆走再利用，對(duì)廚房廚具灶具存在異議，價(jià)值均不認(rèn)可。劉娟為此鑒定支付鑒定費(fèi)用8000元。

關(guān)于涉案房屋的交付及免租期、計(jì)租日的起算日期，北湖公司稱2018年7月1日前已將涉案房屋交付劉娟使用，但未提供房屋交付通知單予以證明。北湖公司主張涉案房屋的免租期自2018年7月1日起計(jì)60日并自2018年9月1日起開始計(jì)租。劉娟對(duì)此不認(rèn)可，劉娟稱北湖公司系2018年7月中旬交付的涉案房屋，但也未提供充分證據(jù)予以證明。北湖公司與劉娟均未向法院提交房屋交付通知單證明交付時(shí)間，故法院將雙方合同約定的日期即2018年7月1日確定為房屋交付日期，北湖公司主張免租期自2018年7月1日起開始計(jì)算，自2018年9月1日起開始計(jì)租，確有依據(jù)，法院對(duì)該主張予以采信。

關(guān)于劉娟與北湖公司何方存在違約行為，劉娟提交錄音證明北湖公司負(fù)責(zé)招商的員工“郭某”曾經(jīng)口頭承諾商戶門前將建設(shè)配套停車場(chǎng)但實(shí)際中無法配套甚至為了欺騙商戶在綠化帶私自劃定停車位而被相關(guān)部門勒令停止違法行為，另外，商戶的燃?xì)鈱?shí)際上到了2018年10月27日才開通，店鋪才能正常營(yíng)業(yè)，北湖公司要求自2018年9月1日起就計(jì)算租金不合理，堅(jiān)持北湖公司違約在先。北湖公司不認(rèn)可存在違約情形，認(rèn)為消防驗(yàn)收、燃?xì)忾_通等問題均與北湖公司無關(guān)，主張即使以2018年10月27日燃?xì)忾_通具備使用條件，也應(yīng)當(dāng)從通氣當(dāng)日計(jì)算租金，而不能從通氣后再計(jì)算免租期。關(guān)于停車場(chǎng)的承諾，北湖公司表示，首先，做出停車場(chǎng)承諾的“郭某”并非北湖公司員工，其次，“郭某”僅對(duì)劉娟做出過可能會(huì)有停車場(chǎng)的口頭表述，并不是針對(duì)全部租戶；第三，合同第20.1條中已經(jīng)明確了，雙方確認(rèn)在簽署本合同時(shí)并沒有依賴在本合同簽署前的任何聲明、保證或其它承諾，停車場(chǎng)的問題并沒有在合同中明確約定，即使有人承諾了停車場(chǎng)也不能和后續(xù)雙方簽訂合同相沖突，應(yīng)當(dāng)以書面合同約定為準(zhǔn)。法院認(rèn)為，根據(jù)劉娟提交的錄音，郭某無論是否屬于北湖公司員工，但其作為招商人員的身份，雙方均無爭(zhēng)議，其所做出的書面及口頭承諾對(duì)劉娟等商戶是否與北湖公司簽訂租賃合同必然造成影響，雖然關(guān)于停車場(chǎng)的問題沒有在租賃合同中進(jìn)行明確約定，但確系雙方發(fā)生爭(zhēng)議的源頭之一，北湖公司對(duì)于該爭(zhēng)議的發(fā)生應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；關(guān)于燃?xì)忾_通的問題，根據(jù)雙方庭審陳述，雙方對(duì)燃?xì)忾_通日期2018年10月27日已經(jīng)達(dá)成一致，法院予以確認(rèn)。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。劉娟與北湖公司簽訂的《金域華府009房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自義務(wù)，合同中沒有約定或約定不明的，雙方應(yīng)本著維護(hù)交易安全，增進(jìn)效益的原則進(jìn)行充分協(xié)商。本案中，劉娟雖主張已足額支付保證金，但未能提供充分證據(jù)加以證明，北湖公司因此依據(jù)合同約定具備解除合同的權(quán)利，北湖公司于2019年1月17日發(fā)出書面解除合同通知函，劉娟亦于當(dāng)天收到該通知函，北湖公司要求確認(rèn)涉案合同于2019年1月17日解除的反訴請(qǐng)求，法院予以支持；劉娟要求解除合同的訴訟請(qǐng)求，依據(jù)不足，法院不予支持。因劉娟未足額交納保證金致合同被北湖公司解除，北湖公司依據(jù)合同約定不予退還劉娟已交納的保證金，確有依據(jù)，該抗辯法院予以采納，劉娟要求北湖公司返還保證金的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。劉娟要求北湖公司退還裝修押金，但未向法院提交關(guān)于交付裝修押金的證據(jù)，故該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求因證據(jù)不足，法院不予支持。因劉娟未足額交納保證金致合同被北湖公司解除，其要求北湖公司賠償經(jīng)濟(jì)損失的訴訟請(qǐng)求，欠缺法律依據(jù)，法院不予支持。

但合同履行過程中，北湖公司亦存在履約不當(dāng)情形。根據(jù)劉娟提交的錄音，郭某無論是否屬于北湖公司員工，雙方對(duì)其作為招商人員的身份均無爭(zhēng)議，其所做出的書面及口頭承諾對(duì)劉娟等商戶是否與北湖公司簽訂租賃合同必然造成影響，其行為的法律后果，應(yīng)有北湖公司承擔(dān)；雖然關(guān)于停車場(chǎng)的問題沒有在租賃合同中進(jìn)行明確約定，但確系雙方發(fā)生爭(zhēng)議的源頭之一，北湖公司對(duì)于該爭(zhēng)議的發(fā)生應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任；關(guān)于燃?xì)忾_通的問題，因燃?xì)忾_通需經(jīng)相關(guān)部門驗(yàn)收統(tǒng)一辦理，北湖公司沒有提供證據(jù)證明系劉娟等商戶的過錯(cuò)導(dǎo)致燃?xì)忾_通延遲，因此劉娟主張燃?xì)忾_通后方能正常使用房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)并因此提出對(duì)原起租日期的異議，尚屬合理，但劉娟主張燃?xì)忾_通之前不支付租金、燃?xì)忾_通之日后計(jì)算免租期60日后再開始計(jì)租，則欠缺依據(jù)，因此雙方在涉案租賃合同履行過程中均存在過錯(cuò)。故關(guān)于北湖公司的反訴請(qǐng)求，涉案合同應(yīng)自2018年9月1日起開始計(jì)算租金，但2018年10月27日燃?xì)忾_通之前房屋不能正常經(jīng)營(yíng)，此期間的租金，法院酌情降低40%，具體數(shù)額為（已核算服務(wù)費(fèi)）53977.18元；自2018年10月28日起至2019年1月17日，劉娟應(yīng)全額支付租金及服務(wù)費(fèi)，具體數(shù)額為129418.96元；2019年1月18日至2019年7月31日之間的房屋占有使用費(fèi)，因合同已經(jīng)解除，北湖公司亦對(duì)涉案房屋采取停電措施，劉娟不能正常使用房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，故劉娟應(yīng)當(dāng)支付的房屋占有使用費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由法院參照合同約定和雙方過錯(cuò)予以酌情確定，數(shù)額為108622.8元。北湖公司要求劉娟支付2018年9月1日至2019年1月18日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)7673.42元，依據(jù)充分，法院予以支持。北湖公司要求劉娟支付免租期租金的反訴請(qǐng)求，法院綜合雙方過錯(cuò)程度，酌定劉娟承擔(dān)免租期租金30000元。

合同已于2019年1月17日解除，北湖公司再行要求劉娟補(bǔ)足保證金，已無合同依據(jù)，關(guān)于該項(xiàng)反訴請(qǐng)求，法院不予支持。鑒于北湖公司自身存在前述履約不當(dāng)情形，北湖公司要求劉娟支付因未付租金、欠付保證金、服務(wù)費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)所產(chǎn)生違約金等諸項(xiàng)反訴請(qǐng)求，法院均不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百零七條的規(guī)定，判決：一、確認(rèn)劉娟與北京北湖商業(yè)發(fā)展有限公司之間的《房屋租賃合同》于2019年1月17日解除；二、劉娟自本判決生效之日起七日內(nèi)支付北京北湖商業(yè)發(fā)展有限公司自2018年9月1日起至2019年1月17日止的房屋租金183396.14元；三、劉娟自本判決生效之日起七日內(nèi)支付北京北湖商業(yè)發(fā)展有限公司自2019年1月18日起至2019年7月31日止的房屋占有使用費(fèi)108622.8元；四、劉娟自本判決生效之日起七日內(nèi)支付北京北湖商業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)7673.42元、免租期租金30000元；五、駁回劉娟全部訴訟請(qǐng)求；六、駁回北京北湖商業(yè)發(fā)展有限公司其他反訴請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。劉娟與北湖公司簽訂的《金域華府009房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自義務(wù)。本案中，劉娟雖主張已足額支付保證金，但未能提供充分證據(jù)加以證明，北湖公司因此依據(jù)合同約定具備解除合同的權(quán)利，北湖公司于2019年1月17日發(fā)出書面解除合同通知函，劉娟亦于當(dāng)天收到該通知函，涉案合同于2019年1月17日解除。關(guān)于合同解除的原因，根據(jù)劉娟提供的證據(jù)，北湖公司負(fù)責(zé)招商的業(yè)務(wù)員就停車場(chǎng)問題多次與劉娟協(xié)商，從協(xié)商內(nèi)容可知，停車場(chǎng)問題雖未在租賃合同中明確約定，但北湖公司方對(duì)停車場(chǎng)問題曾作出宣傳或者表述，該問題是導(dǎo)致劉娟未按期交納租金和費(fèi)用的原因之一，故北湖公司亦應(yīng)對(duì)合同的解除負(fù)有責(zé)任。根據(jù)雙方履行情況及過錯(cuò)程度，本院認(rèn)定劉娟對(duì)租賃合同的解除承擔(dān)主要責(zé)任，北湖公司承擔(dān)次要責(zé)任。一審法院按照雙方過錯(cuò)程度和房屋狀況酌定劉娟承擔(dān)免租期租金損失30000元，并無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。對(duì)于裝修損失，雙方亦應(yīng)按照各自的責(zé)任比例進(jìn)行承擔(dān)，本院酌定北湖公司賠償劉娟裝修損失70000元。劉娟主張的營(yíng)業(yè)損失，無合同及法律依據(jù)，本院不予支持。

由于劉娟實(shí)際在涉案房屋中經(jīng)營(yíng)，故一審法院按照劉娟實(shí)際使用情況，認(rèn)定租金、占有使用費(fèi)及相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。劉娟上訴要求駁回北湖公司要求支付租金及占有使用費(fèi)的請(qǐng)求，無事實(shí)及合同依據(jù)，本院不予支持。劉娟要求北湖公司返還租賃保證金，無合同依據(jù)，一審法院不予支持正確，本院予以確認(rèn)。劉娟要求北湖公司退還裝修押金，但未向法院提交關(guān)于交付裝修押金的證據(jù)，一審法院不予支持正確，本院予以確認(rèn)。

綜上所述，劉娟的上訴請(qǐng)求部分成立。本院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、維持北京市昌平區(qū)人民法院（2019）京0114民初4466號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第六項(xiàng)；

二、撤銷北京市昌平區(qū)人民法院（2019）京0114民初4466號(hào)民事判決第五項(xiàng)；

三、北京北湖商業(yè)發(fā)展有限公司自本判決生效之日起七日內(nèi)支付劉娟裝修損失70000元；

四、駁回劉娟其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

鑒定費(fèi)8000元，由劉娟負(fù)擔(dān)（已交納）。

一審本訴案件受理費(fèi)12089元，由劉娟負(fù)擔(dān)11074元（已交納），由北京北湖商業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)1015元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）。一審反訴案件受理費(fèi)6661元，由劉娟負(fù)擔(dān)3122元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納），由北京北湖商業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)3539元（已交納）。

二審案件受理費(fèi)12089元，由劉娟負(fù)擔(dān)11074元（已交納6250元，余款于本判決生效之日起七日內(nèi)交納），由北京北湖商業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)1015元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　趙　蕾

審 判 員　　劉秋燕

審 判 員　　朱文君

二〇二一年二月二十五日

法官助理　　李　想

書 記 員　　羅嬌楊