上訴人（原審原告、反訴被告）：劉娟，女，1981年4月7日出生，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：張樂，北京市百瑞律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：北京北湖商業(yè)發(fā)展有限公司，住所地北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)立湯路**（商場）1D25。

法定代表人：張文靜，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：王彬，北京市長安律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：孔甜甜，北京市長安律師事務(wù)所實習律師。

上訴人劉娟因與被上訴人北京北湖商業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱北湖公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市昌平區(qū)人民法院（2019）京0114民初4466號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月12日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

劉娟上訴請求：1.撤銷原判第二項、第三項、第四項，依法改判支持我方一審訴訟請求或發(fā)回重審；2.一、二審訴訟費用由北湖公司承擔。事實與理由：1.一審法院認定雙方租賃合同起租日期從2018年9月1日起算，并判決我在2018年10月27日前按60%租金標準支付租金，明顯錯誤。北京市昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)龍域北街5號院項目（地（地上層1號樓112號商鋪（以下簡稱涉案房屋）于2018年10月27日開通燃氣，開通燃氣是經(jīng)營餐飲的最基本條件，燃氣開通前，涉案房屋的狀態(tài)不符合我簽訂租賃合同的合同目的，起租日期應(yīng)從2018年10月27日起算。2.免租期自2018年7月1日至9月1日，一審法院判決我承擔免租期租金30000元明顯不當。3.北湖公司自2019年1月17日起對涉案房屋采取了斷水斷電措施，存在重大過錯，我根本無法正常使用涉案房屋。一審法院判決我支付2019年1月18日至2019年7月31日的房屋占有使用費108622.8元，沒有事實和法律依據(jù)。4.北湖公司未能按照承諾給我配套門前停車場的行為，違約在先。我未及時支付租金是依法行使先履行抗辯權(quán)，北湖公司無權(quán)以此為由解除合同。本案為雙方達成合意解除了租賃合同。一審判決解除合同，并判決我承擔違約責任明顯錯誤。5.一審法院遺漏處理涉案房屋的裝修殘值。

北湖公司辯稱，同意一審判決，不同意劉娟的上訴請求。

劉娟向一審法院起訴請求：1.請求判令撤銷劉娟、北湖公司2018年6月26日訂立的《金域華府009房屋租賃合同》；2.請求判令北湖公司返還租賃保證金144018元；3.請求判令北湖公司返還裝修押金5000元；4.請求判令北湖公司賠償劉娟各項損失679800元；5.北湖公司共同承擔本案的訴訟費用。案件審理過程中，劉娟將第一項訴訟請求變更為：請求判令解除劉娟、北湖公司于2018年6月26日訂立的《金域華府009房屋租賃合同》；增加一項訴訟請求：要求判令北湖公司賠償劉娟營業(yè)損失12萬元；此后，劉娟將要求北湖公司賠償?shù)慕?jīng)濟損失數(shù)額明確為257048元。

北湖公司向一審法院反訴請求：1.請求依法解除北湖公司與劉娟于2018年6月22日簽訂的《金域華府009房屋租賃合同》；2.請求判令劉娟向北湖公司支付2018年9月1日至2019年1月18日期間的租金192178元及違約金154286.15元（暫以125334元為基數(shù)按日千分之三標準從2018年7月7日計算至2019年5月20日為119192.63元；以66844.8元為基數(shù)按日千分之三標準從2018年11月26日計算至2019年5月20日為35093.52元；另以192178元為基數(shù)按日千分之三標準從2019年5月21日，實際主張至實際付清之日止）；3.請求判令劉娟向北湖公司支付租賃保證金34018元及違約金32963.44元（暫以34018元為基數(shù)按日千分之三標準從2018年7月1日計算至2019年5月20日，實際主張至實際付清之日止）；4.請求判令劉娟向北湖公司支付2018年9月1日至2019年1月18日期間服務(wù)費25623.84元及違約金20571.49元（暫以16711.2元為基數(shù)按日千分之三標準從2018年7月7日計算至2019年5月20日為15892.35元；以8912.64元為基數(shù)按日千分之三標準從2018年11月26日計算至2019年5月20日為4679.14元；以25623.84元為基數(shù)按日千分之三標準從2019年5月21日實際主張至實際付清之日止）；5.請求判令劉娟向北湖公司支付2018年9月1日至2019年1月18日期間物業(yè)服務(wù)費7673.42元及違約金4862元（暫以1671.12元為基數(shù)按日千分之三標準從2018年8月26日計算至2019年5月20日為1338.57元；以1671.12元為基數(shù)按日千分之三標準從2018年9月26日計算至2019年5月20日為1183.15元；以1671.12元為基數(shù)按日千分之三標準從2018年10月26日計算至2019年5月20日為1032.75元；以1671.12元為基數(shù)按日千分之三標準從2018年11月26日計算至2019年5月20日為877.34元；以988.94元為基數(shù)按日千分之三標準從2018年12月26日計算至2019年5月20日為430.19元；以7673.42元為基數(shù)按日千分之三標準從2019年5月21日實際主張至實際付清之日止）；6.請求判令劉娟向北湖公司支付房屋占用費395239.47元(暫從2019年1月19日計算至2019年5月20日，實際主張至實際騰退房屋之日止）；7.請求判令劉娟向北湖公司支付免租期租金84716.50元；8.請求本案訴訟費用由被反訴人承擔。以上合計：867416.60元。案件審理過程中，北湖公司將第6項訴訟請求要求劉娟支付的房屋占有使用費的截止日期計算至2019年7月31日，并明確要求確認北湖公司與劉娟的房屋租賃合同于2019年1月17日解除。

一審法院認定事實：2018年6月22日，劉娟（乙方）與北湖公司（甲方）簽訂《金域華府009房屋租賃合同》。該合同約定，北湖公司將位于龍域北街5號院項目【地上】一層1號樓112號商鋪出租給劉娟使用；商鋪租賃建筑面積為185.68平方米；商鋪行業(yè)（或業(yè)態(tài)）為甜品蛋糕、咖啡果汁，品牌（或商號）為榴年甜品；交付日（暫定）為2018年7月1日，開業(yè)日（暫定）為2018年9月1日；租賃期限為36個月，自交付日起計算，即自2018年7月1日起至2021年6月30日，免租期為60日。租金標準為自2018年7月1日至2018年8月31日，固定租金標準為0元每平方米每日；2018年9月1日至2019年6月30日，固定租金標準為6.82元每平方米每日，增值稅稅費為0.68元每平方米每日；2019年7月1日至2020年6月30日，固定租金標準為7.16元每平方米每日，增值稅稅費為0.72每平方米每日……；租賃保證金為144018元，裝修押金5000元，裝修管理費0.3元每天每平方米，物業(yè)管理費9元每月每平方米，服務(wù)費1元每平方米每日。郭某作為甲方北湖公司的聯(lián)系人在合同中予以載明。

該合同第3.2條約定，租賃期限、免租期自交付日（或視為交付日，下同）起計算，若交付日調(diào)整的，自調(diào)整后的交付日起計算。合同3.4條約定，如乙方開業(yè)日前滿足本合同第3.3條約定的開業(yè)條件的，經(jīng)甲方同意，乙方可以提前開業(yè)；經(jīng)甲方同意乙方提前開業(yè)的，乙方的計租日仍自本合同約定的免租期屆滿后次日起計算。合同3.5條約定，免租期應(yīng)當在乙方對本合同全面履行的基礎(chǔ)上適用，如果因乙方原因?qū)е卤竞贤崆敖獬曳綉?yīng)于本合同解除之日起3個工作日內(nèi)向甲方補足免租期內(nèi)的全部租金（按首年租金計算）。合同第4.1條約定，商鋪的交付日見第21.5條約定，最終交付時間以甲方書面交付通知規(guī)定的時間為準，交付通知中規(guī)定的時間即為該商鋪交付日。合同4.2條約定，在于交付日60日前通知乙方的情況下，甲方有權(quán)對交付時間做出調(diào)整，且不因調(diào)整交付時間而承擔違約責任，但調(diào)整幅度不超過90日；交付日調(diào)整后，甲方未能按時交付該商鋪超過30日的，乙方有權(quán)選擇解除本合同；乙方解除本合同的，甲方應(yīng)無息退還乙方已支付的租金、物業(yè)管理費、租賃保證金、服務(wù)費，此外甲方無需向乙方承擔任何責任；乙方應(yīng)配合甲方出具增值稅紅字發(fā)票。該合同4.3條約定，甲方應(yīng)于交付日10日前向乙方發(fā)出交付通知，交付通知上應(yīng)載明甲方向乙方交付該商鋪的日期及具體地點，及應(yīng)繳納的各項費用情況；乙方應(yīng)在交付通知規(guī)定的日期、地、地點辦理該商鋪的交付手續(xù)商鋪交付時，甲乙雙方應(yīng)簽署交付憑證，交付憑證簽署后即視為甲方已按照本合同約定的交付條件和交付標準履行了交付義務(wù)；在辦理該商鋪的交付手續(xù)之前，如乙方未按照本合同約定付清該商鋪交付前應(yīng)支付的所有款項（包括但不限于租賃保證金、租金、物業(yè)管理費、服務(wù)費），則甲方有權(quán)拒絕交付該商鋪。該合同第4.5條約定，非因甲方原因，乙方?jīng)]有在甲方交付通知中載明的交付日辦理該商鋪的交接、驗收手續(xù)，則仍視為甲方已交付該商鋪，甲方有權(quán)要求乙方自該日第2日起支付在正常交付情況下乙方應(yīng)當支付的費用（如租金、物業(yè)管理費、服務(wù)費等）并開始計算免租期。合同第5.4條約定，固定租金每3個月支付一次。乙方應(yīng)在本合同簽訂之日起10個工作日內(nèi)向甲方預(yù)付計租日起至第3個完整自然月結(jié)束期間的全部租金；其后每期應(yīng)付租金，乙方應(yīng)于每3個月最后一個自然月25日前支付。月租金為該租賃年度日租金乘以365除以12；如預(yù)付的首期租金對應(yīng)的期間首日起（包括該日）至當期首月（日歷月）最后1日止（包括該日）；不足一個日歷月，或者租賃期滿或提前終止時的最后一個月內(nèi)的租賃期間不足一個日歷月，則該期間的租金按照實際租賃天數(shù)計算。該合同第5.6條約定，如合同約定的租金付款日為法定休息日或法定節(jié)假日的，則乙方應(yīng)在法定休息日或節(jié)假日前履行義務(wù)。合同第6.1.1條約定，租賃保證金為3個月租金及3個月物業(yè)管理費的總和，具體標準以本合同第21.8條為準；乙方應(yīng)在本合同簽訂之日起10個工作日內(nèi)支付1個月租金及1個月物業(yè)管理費作為第一筆租賃保證金，剩余租賃保證金應(yīng)于商鋪正式交付前支付完畢……乙方逾期支付租賃保證金的，甲方有權(quán)解除本合同，將該商鋪另行出租予他人，并要求乙方按本合同第15.3條承擔違約責任。合同第6.1.2條約定，如乙方?jīng)]有按上述6.1.1條的約定，在交付日前支付全額租賃保證金，則甲方有權(quán)拒絕交付該商鋪，直至乙方按本合同約定支付全部費用并承擔違約責任之日。合同第6.1.3條約定，租賃保證金作為乙方遵守本合同及全部附件有關(guān)約定和履行其義務(wù)的保證；甲方有權(quán)選擇從租賃保證金中抵扣乙方拖欠的款項及乙方應(yīng)承擔的賠償、違約金等，或是指定上述各類費用的充抵順序。除非甲方主動抵扣租賃保證金，否則乙方不得要求甲方抵扣租賃保證金而拒絕支付上述費用或指定用途。6.1.4條約定，為避免疑問，本條所約定的租賃保證金不包括也不應(yīng)包括乙方按照裝修管理規(guī)定交納的裝修押金。裝修押金的支付、返還和扣減應(yīng)受限于裝修管理規(guī)定。6.2.1條約定，乙方應(yīng)按照約定向甲方或甲方指定的物業(yè)公司支付該商鋪的物業(yè)管理費，該物業(yè)管理費由甲方或物業(yè)公司自主使用。6.2.4條約定，物業(yè)管理費按月支付，乙方應(yīng)于每個自然月25日前支付下個月的物業(yè)管理費。此外，乙方應(yīng)在收到（或視為收到）交付通知后的10個工作日內(nèi)向甲方預(yù)付計租日起至第1個完整自然月結(jié)束期間的全部物業(yè)管理費。6.3.2條約定，服務(wù)費自免租期屆滿之次日起開始計算，服務(wù)費根據(jù)租賃面積按月計算，具體標準以本合同第21.11條為準。合同第7.2條約定，乙方接收該商鋪并進場裝修（包括但不限于對該商鋪墻體、內(nèi)部進行裝飾、對原有水、電設(shè)備或管線、燃氣、空調(diào)、消防、通訊、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等進行的拆除、整改附屬設(shè)施或設(shè)備等）前，應(yīng)向甲方提交施工圖紙及方案（如乙方對該商鋪的裝修需取政府部門批準的，乙方亦應(yīng)取得相關(guān)批準文件并提交給甲方），經(jīng)甲方書面同意后方可乙方自行承擔所有費用。第7.6條約定乙方應(yīng)就其裝修/裝潢事宜，在該商鋪交付前根據(jù)甲方通知向甲方支付裝修修管理費。裝修押金及裝修管理費以本合同第21.9條約定為準。7.7條約定在乙方依約履行本合同的情況下，裝修押金于乙方裝修完畢并達到裝修管理之裝修完工要求后20日內(nèi)，扣除應(yīng)賠償給甲方的金額（如有）后，無息退還乙方，乙方退還裝修押金收據(jù)原件。

關(guān)于違約責任，合同第14.2.1條約定，乙方違反本合同約定逾期支付租金、物業(yè)管理費、租賃保證金（包括未補足租賃保證金）或本合同約定的其他費用的，乙方應(yīng)按日按逾期付款金額的千分之三向甲方支付違約金。關(guān)于合同的解除，第15.1.1條約定，乙方違反本合同第6.1.1條的約定，逾期支付第一筆租賃保證金（包括未補足租賃保證金）超過5日的，乙方逾期支付任一筆租賃保證金超過1個月的，甲方有權(quán)解除本合同，將該商鋪另行出租他人。第15.3條約定，乙方無合同約定或法律依據(jù)單方面提前解除合同，或甲方根據(jù)本合同第15.1條的約定解除本合同的，乙方已付的租金、物業(yè)管理費、租賃保證金及其他費用均不予退還，同時乙方還必須向甲方支付相當于3個月的租金和3個月的物業(yè)管理費之和的金額作為違約金，如果違約金不足以彌補因此給甲方造成的損失的，乙方應(yīng)補足甲方損失額與違約金之間的差額。合同還約定了其他內(nèi)容。

關(guān)于合同效力及其他，第16.1條約定雙方確認，在簽署本合同時，并沒有依賴對方在本合同簽署前做出的任何其他承諾（本合同另有約定除外）。本合同（含附件）及補充協(xié)議（如有）關(guān)于租賃該商鋪的全部約定，取代雙方關(guān)于該商鋪的一切口頭、書面溝通或先協(xié)議。合同還約定了其他內(nèi)容。

合同簽訂后，劉娟主張已經(jīng)足額支付租賃保證金，但北湖公司僅認可收到11萬元保證金，稱劉娟尚欠租賃保證金34018元未支付，劉娟稱保證金中的11萬元系通過轉(zhuǎn)賬方式支付，34018元系通過現(xiàn)金方式支付給了北湖工作人員郭某但未提供相應(yīng)證據(jù)予以佐證。

劉娟接收房屋后，對涉案房屋進行了裝修，定制了廚房廚具、灶具等設(shè)施設(shè)備，自述于2018年11月15日正式開業(yè)。

合同履行過程中，劉娟與北湖公司因房屋燃氣開通及是否提供停車場、何時開始計租等問題發(fā)生爭議，劉娟未向北湖公司支付租金、服務(wù)費及物業(yè)管理費，并向法院提起訴訟。

北湖公司于2019年1月17日向劉娟發(fā)出《房屋租賃合同》解除函。該函件內(nèi)容為：“1.您已逾期且未繳齊合同約定的相關(guān)費用超30日，根據(jù)租賃合同第15.1.1、15.1.2及15.1.3條約定，已構(gòu)成解約條件，且經(jīng)與您本人溝通。您已申請解除合同并撤出該商鋪，則自本函下達之日起《租賃合同》自動解除。2.請于2019年1月18日17:00之前，將該商鋪鑰匙交回我司，所屬物品全部搬離商鋪，逾期不履行的，我司將根據(jù)合同第十六條約定即視為乙方已經(jīng)撤出該商鋪，甲方有權(quán)開啟并更換該商鋪門鎖，或采取其他措施收回該商鋪。不論任何情況，甲方均無任何義務(wù)就該等物品向乙方支付或償付任何款項。并保留追繳上述欠繳費用及訴諸法律的權(quán)利?！眲⒕暾J可2019年1月17日收到該解除函。北湖公司認可于2019年1月18日開始對涉案房屋停止供電。北湖公司明確反訴請求中所有費用計算的截止日期為2019年7月31日。

本案審理過程中，劉娟申請對涉案房屋內(nèi)裝修殘值及廚房廚具、灶具等配套設(shè)施設(shè)備進行價值評估，法院委托中鴻茂盛資產(chǎn)評估有限責任公司進行上述鑒定評估。2019年8月1日，法院組織劉娟、北湖公司及中鴻茂盛資產(chǎn)評估有限責任公司工作人員進行現(xiàn)場勘驗，當日劉娟將涉案房屋交付北湖公司。北湖公司認可房屋交付給劉娟之前，房屋為毛坯狀態(tài)。2019年8月20日，中鴻茂盛資產(chǎn)評估有限責任公司出具評估報告，評估結(jié)論為涉案房屋裝飾裝修殘值為257048元，其中無異議項目為215600元，有異議項目價值41448元。劉娟認可評估結(jié)論；北湖公司對報告真實性無異議，但認為損失和鑒定費均應(yīng)由劉娟自行承擔，且部分設(shè)施劉娟可自行拆走再利用，對廚房廚具灶具存在異議，價值均不認可。劉娟為此鑒定支付鑒定費用8000元。

關(guān)于涉案房屋的交付及免租期、計租日的起算日期，北湖公司稱2018年7月1日前已將涉案房屋交付劉娟使用，但未提供房屋交付通知單予以證明。北湖公司主張涉案房屋的免租期自2018年7月1日起計60日并自2018年9月1日起開始計租。劉娟對此不認可，劉娟稱北湖公司系2018年7月中旬交付的涉案房屋，但也未提供充分證據(jù)予以證明。北湖公司與劉娟均未向法院提交房屋交付通知單證明交付時間，故法院將雙方合同約定的日期即2018年7月1日確定為房屋交付日期，北湖公司主張免租期自2018年7月1日起開始計算，自2018年9月1日起開始計租，確有依據(jù)，法院對該主張予以采信。

關(guān)于劉娟與北湖公司何方存在違約行為，劉娟提交錄音證明北湖公司負責招商的員工“郭某”曾經(jīng)口頭承諾商戶門前將建設(shè)配套停車場但實際中無法配套甚至為了欺騙商戶在綠化帶私自劃定停車位而被相關(guān)部門勒令停止違法行為，另外，商戶的燃氣實際上到了2018年10月27日才開通，店鋪才能正常營業(yè)，北湖公司要求自2018年9月1日起就計算租金不合理，堅持北湖公司違約在先。北湖公司不認可存在違約情形，認為消防驗收、燃氣開通等問題均與北湖公司無關(guān)，主張即使以2018年10月27日燃氣開通具備使用條件，也應(yīng)當從通氣當日計算租金，而不能從通氣后再計算免租期。關(guān)于停車場的承諾，北湖公司表示，首先，做出停車場承諾的“郭某”并非北湖公司員工，其次，“郭某”僅對劉娟做出過可能會有停車場的口頭表述，并不是針對全部租戶；第三，合同第20.1條中已經(jīng)明確了，雙方確認在簽署本合同時并沒有依賴在本合同簽署前的任何聲明、保證或其它承諾，停車場的問題并沒有在合同中明確約定，即使有人承諾了停車場也不能和后續(xù)雙方簽訂合同相沖突，應(yīng)當以書面合同約定為準。法院認為，根據(jù)劉娟提交的錄音，郭某無論是否屬于北湖公司員工，但其作為招商人員的身份，雙方均無爭議，其所做出的書面及口頭承諾對劉娟等商戶是否與北湖公司簽訂租賃合同必然造成影響，雖然關(guān)于停車場的問題沒有在租賃合同中進行明確約定，但確系雙方發(fā)生爭議的源頭之一，北湖公司對于該爭議的發(fā)生應(yīng)當承擔相應(yīng)責任；關(guān)于燃氣開通的問題，根據(jù)雙方庭審陳述，雙方對燃氣開通日期2018年10月27日已經(jīng)達成一致，法院予以確認。

一審法院認為，依法成立的合同，對雙方當事人具有法律約束力。劉娟與北湖公司簽訂的《金域華府009房屋租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)當認定合法有效，各方當事人應(yīng)當按照合同約定履行各自義務(wù)，合同中沒有約定或約定不明的，雙方應(yīng)本著維護交易安全，增進效益的原則進行充分協(xié)商。本案中，劉娟雖主張已足額支付保證金，但未能提供充分證據(jù)加以證明，北湖公司因此依據(jù)合同約定具備解除合同的權(quán)利，北湖公司于2019年1月17日發(fā)出書面解除合同通知函，劉娟亦于當天收到該通知函，北湖公司要求確認涉案合同于2019年1月17日解除的反訴請求，法院予以支持；劉娟要求解除合同的訴訟請求，依據(jù)不足，法院不予支持。因劉娟未足額交納保證金致合同被北湖公司解除，北湖公司依據(jù)合同約定不予退還劉娟已交納的保證金，確有依據(jù)，該抗辯法院予以采納，劉娟要求北湖公司返還保證金的訴訟請求，法院不予支持。劉娟要求北湖公司退還裝修押金，但未向法院提交關(guān)于交付裝修押金的證據(jù)，故該項訴訟請求因證據(jù)不足，法院不予支持。因劉娟未足額交納保證金致合同被北湖公司解除，其要求北湖公司賠償經(jīng)濟損失的訴訟請求，欠缺法律依據(jù)，法院不予支持。

但合同履行過程中，北湖公司亦存在履約不當情形。根據(jù)劉娟提交的錄音，郭某無論是否屬于北湖公司員工，雙方對其作為招商人員的身份均無爭議，其所做出的書面及口頭承諾對劉娟等商戶是否與北湖公司簽訂租賃合同必然造成影響，其行為的法律后果，應(yīng)有北湖公司承擔；雖然關(guān)于停車場的問題沒有在租賃合同中進行明確約定，但確系雙方發(fā)生爭議的源頭之一，北湖公司對于該爭議的發(fā)生應(yīng)當承擔主要責任；關(guān)于燃氣開通的問題，因燃氣開通需經(jīng)相關(guān)部門驗收統(tǒng)一辦理，北湖公司沒有提供證據(jù)證明系劉娟等商戶的過錯導致燃氣開通延遲，因此劉娟主張燃氣開通后方能正常使用房屋進行經(jīng)營并因此提出對原起租日期的異議，尚屬合理，但劉娟主張燃氣開通之前不支付租金、燃氣開通之日后計算免租期60日后再開始計租，則欠缺依據(jù)，因此雙方在涉案租賃合同履行過程中均存在過錯。故關(guān)于北湖公司的反訴請求，涉案合同應(yīng)自2018年9月1日起開始計算租金，但2018年10月27日燃氣開通之前房屋不能正常經(jīng)營，此期間的租金，法院酌情降低40%，具體數(shù)額為（已核算服務(wù)費）53977.18元；自2018年10月28日起至2019年1月17日，劉娟應(yīng)全額支付租金及服務(wù)費，具體數(shù)額為129418.96元；2019年1月18日至2019年7月31日之間的房屋占有使用費，因合同已經(jīng)解除，北湖公司亦對涉案房屋采取停電措施，劉娟不能正常使用房屋進行經(jīng)營，故劉娟應(yīng)當支付的房屋占有使用費，具體標準由法院參照合同約定和雙方過錯予以酌情確定，數(shù)額為108622.8元。北湖公司要求劉娟支付2018年9月1日至2019年1月18日期間的物業(yè)服務(wù)費7673.42元，依據(jù)充分，法院予以支持。北湖公司要求劉娟支付免租期租金的反訴請求，法院綜合雙方過錯程度，酌定劉娟承擔免租期租金30000元。

合同已于2019年1月17日解除，北湖公司再行要求劉娟補足保證金，已無合同依據(jù)，關(guān)于該項反訴請求，法院不予支持。鑒于北湖公司自身存在前述履約不當情形，北湖公司要求劉娟支付因未付租金、欠付保證金、服務(wù)費和物業(yè)管理費所產(chǎn)生違約金等諸項反訴請求，法院均不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條的規(guī)定，判決：一、確認劉娟與北京北湖商業(yè)發(fā)展有限公司之間的《房屋租賃合同》于2019年1月17日解除；二、劉娟自本判決生效之日起七日內(nèi)支付北京北湖商業(yè)發(fā)展有限公司自2018年9月1日起至2019年1月17日止的房屋租金183396.14元；三、劉娟自本判決生效之日起七日內(nèi)支付北京北湖商業(yè)發(fā)展有限公司自2019年1月18日起至2019年7月31日止的房屋占有使用費108622.8元；四、劉娟自本判決生效之日起七日內(nèi)支付北京北湖商業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)服務(wù)費7673.42元、免租期租金30000元；五、駁回劉娟全部訴訟請求；六、駁回北京北湖商業(yè)發(fā)展有限公司其他反訴請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院對一審查明的事實予以確認。

本院認為，依法成立的合同，對雙方當事人具有法律約束力。劉娟與北湖公司簽訂的《金域華府009房屋租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)當認定合法有效，各方當事人應(yīng)當按照合同約定履行各自義務(wù)。本案中，劉娟雖主張已足額支付保證金，但未能提供充分證據(jù)加以證明，北湖公司因此依據(jù)合同約定具備解除合同的權(quán)利，北湖公司于2019年1月17日發(fā)出書面解除合同通知函，劉娟亦于當天收到該通知函，涉案合同于2019年1月17日解除。關(guān)于合同解除的原因，根據(jù)劉娟提供的證據(jù)，北湖公司負責招商的業(yè)務(wù)員就停車場問題多次與劉娟協(xié)商，從協(xié)商內(nèi)容可知，停車場問題雖未在租賃合同中明確約定，但北湖公司方對停車場問題曾作出宣傳或者表述，該問題是導致劉娟未按期交納租金和費用的原因之一，故北湖公司亦應(yīng)對合同的解除負有責任。根據(jù)雙方履行情況及過錯程度，本院認定劉娟對租賃合同的解除承擔主要責任，北湖公司承擔次要責任。一審法院按照雙方過錯程度和房屋狀況酌定劉娟承擔免租期租金損失30000元，并無不當，本院予以確認。對于裝修損失，雙方亦應(yīng)按照各自的責任比例進行承擔，本院酌定北湖公司賠償劉娟裝修損失70000元。劉娟主張的營業(yè)損失，無合同及法律依據(jù)，本院不予支持。

由于劉娟實際在涉案房屋中經(jīng)營，故一審法院按照劉娟實際使用情況，認定租金、占有使用費及相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費，并無不當，本院予以確認。劉娟上訴要求駁回北湖公司要求支付租金及占有使用費的請求，無事實及合同依據(jù)，本院不予支持。劉娟要求北湖公司返還租賃保證金，無合同依據(jù)，一審法院不予支持正確，本院予以確認。劉娟要求北湖公司退還裝修押金，但未向法院提交關(guān)于交付裝修押金的證據(jù)，一審法院不予支持正確，本院予以確認。

綜上所述，劉娟的上訴請求部分成立。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、維持北京市昌平區(qū)人民法院（2019）京0114民初4466號民事判決第一項、第二項、第三項、第四項、第六項；

二、撤銷北京市昌平區(qū)人民法院（2019）京0114民初4466號民事判決第五項；

三、北京北湖商業(yè)發(fā)展有限公司自本判決生效之日起七日內(nèi)支付劉娟裝修損失70000元；

四、駁回劉娟其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

鑒定費8000元，由劉娟負擔（已交納）。

一審本訴案件受理費12089元，由劉娟負擔11074元（已交納），由北京北湖商業(yè)發(fā)展有限公司負擔1015元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）。一審反訴案件受理費6661元，由劉娟負擔3122元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納），由北京北湖商業(yè)發(fā)展有限公司負擔3539元（已交納）。

二審案件受理費12089元，由劉娟負擔11074元（已交納6250元，余款于本判決生效之日起七日內(nèi)交納），由北京北湖商業(yè)發(fā)展有限公司負擔1015元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　趙　蕾

審 判 員　　劉秋燕

審 判 員　　朱文君

二〇二一年二月二十五日

法官助理　　李　想

書 記 員　　羅嬌楊