上訴人(原審原告)：雷某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市門頭溝區(qū)。

委托訴訟代理人：周保民，北京市亞太律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審被告)：北京興亞置業(yè)有限公司，住所地北京市門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)龍泉務(wù)村委會辦公樓**303-37。

法定代表人：陳柏良，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：王欣一，北京市世紀(jì)律師事務(wù)所律師。

上訴人雷某某因與被上訴人北京興亞置業(yè)有限公司（以下簡稱興亞公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市門頭溝區(qū)人民法院（2020）京0109民初3140號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月7日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

雷某某上訴請求：撤銷一審判決，依法改判支持雷某某的全部訴訟請求，一、二審訴訟費(fèi)由興亞公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：1．雷某某已支付房屋首付款、稅費(fèi)及房屋面積差價(jià)款，剩余86萬元等待興亞公司通知去指定銀行辦理貸款。我方分別于2017年5月31日、2019年9月接到興亞公司通知去北京銀行、工商銀行辦理貸款，均因北京市已經(jīng)出臺商住房限購政策致使我方無法辦理貸款。因我方無法辦理貸款，已經(jīng)無法繼續(xù)履行合同，興亞公司也一直未將房屋交付我方使用，故應(yīng)解除雷某某與興亞公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》《北京市商品房認(rèn)購書》。2．根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條，我方現(xiàn)已負(fù)債累累根本無法辦理貸款，我方愿意支付興亞公司的實(shí)際損失，來解除雙方簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》《北京市商品房認(rèn)購書》。

興亞公司辯稱，同意一審判決，不同意雷某某的上訴請求，雷某某是為了解除合同故意制造不能貸款的障礙，雙方合同是在2016年簽訂，而2017年3月31日前簽訂的合同均執(zhí)行老的貸款政策，只要征信合格就可以貸款，未能辦理貸款是雷某某個人原因。

雷某某向一審法院起訴請求：1．判令解除雙方簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》及《北京市商品房認(rèn)購書》；2．判令興亞公司返還雷某某購房款864371元；3．判令興亞公司返還雷某某稅款54328元；4．判令興亞公司返還雷某某差價(jià)款6557元；5．訴訟費(fèi)由興亞公司負(fù)擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年3月5日雙方簽訂了《北京市商品房認(rèn)購書》，約定雷某某認(rèn)購中昂時(shí)代中心項(xiàng)目中的北京市門頭溝區(qū)新城辦公樓8層819號（以下簡稱819號房屋），認(rèn)購當(dāng)日支付定金20000元，認(rèn)購人同意在支付定金之日起5日內(nèi)，與興亞公司簽定《北京市商品房預(yù)售合同》。認(rèn)購書第九條補(bǔ)充條款約定，認(rèn)購人在認(rèn)購上述房屋前，已對該項(xiàng)目所公示的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等審批文件進(jìn)行了充分知悉并認(rèn)可。

2016年7月23日，雙方簽訂編號為xxx的《北京市商品房預(yù)售合同》。主要約定：819號房屋出售給雷某某，價(jià)款為1724371元，商品房規(guī)劃用途為辦公，首付款864371元（含定金20000元），剩余購房款860000元買受人選擇商業(yè)銀行按揭貸款，并于2016年6月30日以前，將貸款足額付至出賣人指定的銀行賬戶。出賣人應(yīng)當(dāng)在2017年7月31日前向買受人交付該商品房。逾期交房超過180日后，買受人有權(quán)要求退房。附件九補(bǔ)充約定，買受人選擇商業(yè)貸款的，不影響買受人按期足額向出賣人支付購房總價(jià)款之責(zé)任約定，若因買受人原因未能獲得銀行貸款，則買受人須于貸款付款日屆滿前一次性向出賣人支付該部分房款，逾期未足額支付的，按照預(yù)售合同第十一條承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于房屋交接手續(xù)，如因買受人房款（首付款、貸款額）、費(fèi)用尚未結(jié)清，出賣人有權(quán)相應(yīng)推延交付房屋日期，直至房款、費(fèi)用結(jié)清后交付使用，出賣人不因此承擔(dān)延期交房之違約責(zé)任。

合同簽訂后，雷某某支付首付款864371元，剩余房款86萬元其未向興亞公司支付。興亞公司至今尚未將819號房屋交付雷某某。

雙方爭議的事實(shí)如下：

對于貸款86萬元未辦理成功的原因，雷某某主張是商住房限購政策和被納入失信被執(zhí)行人名單致使其無法辦理貸款，是客觀履行不能，不是個人過錯造成的；興亞公司主張，限購政策僅僅限制2017年3月21日以后簽訂預(yù)售合同的情形，本案的預(yù)售合同簽訂日期是2016年7月23日，不會對雷某某的貸款產(chǎn)生影響，其未成功辦理銀行貸款是個人原因。

對于預(yù)售合同是否應(yīng)當(dāng)解除，雷某某主張合同應(yīng)當(dāng)解除，首先興亞公司應(yīng)當(dāng)于2017年7月31日交房，但是至今未交付，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過180天，雷某某享有解除權(quán)；第二，雷某某現(xiàn)因被納入失信被執(zhí)行人名單無法辦理貸款、無支付能力，屬于客觀不能繼續(xù)履行合同，合同應(yīng)當(dāng)解除；第三，預(yù)售合同附件九約定不能辦理貸款時(shí)，應(yīng)一次性付清房款，購房人注意不到該條款，屬于格式合同，欺騙購房人。興亞公司主張雷某某無權(quán)解除合同，首先，本案約定解除合同的條件不成立，根據(jù)合同約定，雷某某沒有交清房款，公司有權(quán)推遲交房時(shí)間，不承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任；第二，雷某某是違約方，無法定解除權(quán)，其無法辦理貸款是其個人原因造成的；第三，附件九也屬于預(yù)售合同的內(nèi)容，由雙方自愿簽訂，合法有效，對方主張是公司欺騙購房人沒有依據(jù)，我公司僅僅是按照合同約定履行合同義務(wù)。

一審法院認(rèn)為，雙方簽訂的預(yù)售合同、認(rèn)購書系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)依照合同約定全面履行義務(wù)。

有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。

商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

本案中，雷某某未辦理貸款或者一次性付清剩余購房款86萬元，其未舉證證明屬于不可抗力或者其他原因造成的。合同約定在付清房款前，興亞公司有權(quán)推遲交付房屋。興亞公司因雷某某未付清房款而延期交付房屋，不承擔(dān)延期交房的責(zé)任，因此本案不屬于延期交房超過180日的情形，合同約定解除權(quán)的情形不成立。故興亞公司未交付房屋不屬于不履行主要債務(wù)或致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的違約情形。綜上可知，雷某某無法定和合同約定的解除權(quán)，其要求解除預(yù)售合同、認(rèn)購書的訴訟請求沒有事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。在預(yù)售合同、認(rèn)購書不能解除的前提前下，雷某某主張興亞公司返還首付購房款、稅款、差價(jià)款的訴訟請求，缺乏法律依據(jù)，法院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：駁回雷某某的全部訴訟請求。

二審中，雷某某提交銀行個人賬戶交易明細(xì)、轉(zhuǎn)賬記錄、雷某某向他人借款引發(fā)訴訟的民事判決書等證據(jù)材料，證明為購買涉案房屋曾出售房屋和借款并引發(fā)訴訟，現(xiàn)已被列入銀行黑名單；興亞公司認(rèn)為上述證據(jù)與本案無關(guān)，其是否列入黑名單不清楚。一審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，雷某某與興亞公司訂立的《北京市商品房預(yù)售合同》《北京市商品房認(rèn)購書》系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效。雙方2016年7月23日即已簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，雷某某主張?jiān)摵贤苤蟪雠_的北京市商住房限購政策影響并導(dǎo)致其無法辦理貸款，但并未提供證據(jù)予以證明，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不力的責(zé)任；根據(jù)雙方約定，因買受人原因未能獲得銀行貸款，買受人須于貸款付款日屆滿前一次性向出賣人支付該部分房款，且費(fèi)用未結(jié)清時(shí)出賣人有權(quán)推延交付房屋日期，雷某某主張因個人信用原因無法辦理銀行貸款，則應(yīng)向興亞公司一次性支付剩余房款，且興亞公司有權(quán)據(jù)此推延交房，因此，雷某某要求解除合同的理由均不成立，本院不予支持。

綜上所述，雷某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)13052元，由雷某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　郭燕枝

審 判 員　趙　蕾

審 判 員　朱文君

二〇二一年三月一日

法官助理　郭仁鑫

法官助理　李　想

書 記 員　劉芳芳

書 記 員　羅嬌楊