上訴人（原審被告）：北京西山天泰體育發(fā)展有限公司，住所地北京市石景山區(qū)香山南路**院**樓******。

法定代表人：牛司旺，經理。

委托訴訟代理人：劉偉濤，北京京筑律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：北京金某騰某投資管理中心，住所，住所地北京市石景山區(qū)黑石頭南街**div>

法定代表人：張國明，董事長。

委托訴訟代理人：仇麗娟，大滄海律師事務所北京分所律師。

委托訴訟代理人：張增峰，大滄海律師事務所北京分所律師。

上訴人北京西山天泰體育發(fā)展有限公司（以下簡稱西山天泰公司）因與被上訴人北京金某騰某投資管理中心（以下簡稱金某管理中心）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市石景山區(qū)人民法院（2020）京0107民初9164號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月7日立案后，依法組成合議庭，因符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條第一款規(guī)定，不開庭進行了審理。本案現已審理終結。

西山天泰公司上訴請求：1.撤銷一審法院判決，依法改判或將本案發(fā)回重審；2.本案一、二審訴訟費用由金某管理中心負擔。事實和理由：1.《水庫房屋租賃合同書》第七條第2款有明確約定，金某管理中心支付最后一筆租金的時間是2017年6月5日，根據該條款的約定，《水庫房屋租賃合同書》已于2017年8月終止，根據《水庫房屋租賃合同書》所簽訂的相關補充協議也已經終止。2.西山天泰公司多次找到金某管理中心協商解決合同終止后的事宜，并不是協商終止事宜。一審法院以此認為雙方以自己的行為變更了關于合同終止的約定是認定事實不清。3.除《水庫房屋租賃合同書》《合同主體變更補充協議》《補充協議》外，雙方未簽署過其他變更合同終止約定的補充協議。

金某管理中心辯稱，不同意西山天泰公司的上訴請求。1.合同第七條第2款是合同雙方關于西山天泰公司出現違約行為時需承擔的違約責任的約定，該條款的目的是促進合同的履行，限制違約方的權利，保護守約方的利益，故本條約定的合同終止是對金某管理中心解除權的約定，并不是合同自動終止，否則就是賦予了違約方任意解除合同的權利。2.合同履行中，至2017年6月之前，西山天泰公司已多次逾期60日以上支付租金，金某管理中心曾多次催繳，西山天泰公司從未主張過合同已終止，亦未向金某管理中心返還租賃房屋。2017年6月，西山天泰公司仍向金某管理中心支付租金，合同一直在履行中。故一審法院據此認定雙方以行為變更關于合同終止的約定并無不當。第三，不論其協商“合同終止后事宜”，還是協商“合同終止事宜”，西山天泰公司均未提交任何證據證明雙方明確的合同終止之日為哪日，也不能否定西山天泰公司仍占有使用涉訴房屋的事實。

金某管理中心向一審法院起訴請求：1.解除2009年5月16日《水庫房屋租賃合同書》及2009年12月17日《合同主體變更補充協議》、2014年10月16日《補充協議》；2.西山天泰公司支付金某管理中心截止至2020年5月31日欠付的租金280萬元；3.西山天泰公司按每日2191.78元的標準支付金某管理中心自2020年6月1日至租賃合同解除之日租金；4.西山天泰公司支付金某管理中心違約金40000元；5.西山天泰公司將位于北京市石景山區(qū)南馬場水庫庫區(qū)（面積約270畝）及庫區(qū)內地上建筑物、附屬設施設備騰退返還金某管理中心，并按照每日2191.78元的標準支付金某管理中心自合同解除次日至實際返還之日的占有使用費。

一審法院認定事實：2009年5月16日，北京市石景山區(qū)黑石頭農工商聯合公司（以下簡稱黑石頭公司）與北京東和偉業(yè)房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱東和偉業(yè)公司）簽訂《水庫房屋租賃合同書》。2009年12月17日，黑石頭公司、東和偉業(yè)公司與西山天泰公司簽訂《合同主體變更補充協議》。2014年10月16日，黑石頭公司、金某管理中心與西山天泰公司簽訂《補充協議》。西山天泰公司自2013年開始拖欠租金，2017年6月支付了部分租金，截止至2020年5月31日西山天泰公司應付租金730萬元，欠付租金280萬元。

一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務。當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。

本案中，當事人于2009年5月16日簽訂的《水庫房屋租賃合同書》、2009年12月17日簽訂的《合同主體變更補充協議》及2014年10月16日簽訂的《補充協議》系當事人的真實意思表示，內容不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方當事人均應按照合同的約定全面履行各自的義務?！端畮旆课葑赓U合同書》第六條約定，經雙方協商后，本合同可變更與解除；第七條約定，乙方未能按合同約定的期限支付租賃費時，逾期30天未交，則按當年度租賃費的5%向甲方支付遲交違約金，若逾期60天仍未交納當年租賃費及違約金的，本合同立即終止，并追究乙方因此給甲方造成的各項經濟損失。

根據本案查明的事實，西山天泰公司逾期支付租金構成違約后“西山天泰公司多次找到金某管理中心協商解決合同終止后的事宜，一直無果”?？梢姡谖魃教焯┕居馄谥Ц蹲饨鸷?，雙方有過協商，且在2013年西山天泰公司逾期支付租金時雙方也未按約定終止合同，而是又向金某管理中心支付了拖欠的部分租金。雙方在未約定要式方式變更合同的情況下以自己的行為變更了關于合同終止的約定，西山天泰公司截至2017年6月未再支付租金。金某管理中心關于要求西山天泰公司支付拖欠的租金、支付違約金、解除合同、騰退房屋及支付占有使用費的訴訟請求，有事實及法律依據，法院予以支持。西山天泰公司關于合同已經終止、違約金已過訴訟時效以及減免部分占有使用費的意見，沒有事實及法律依據，法院無法采納。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，判決：一、解除北京金某騰某投資管理中心與北京西山天泰體育發(fā)展有限公司分別于2009年5月16日簽訂的《水庫房屋租賃合同書》、2009年12月17日簽訂的《合同主體變更補充協議》及2014年10月16日簽訂的《補充協議》；二、北京西山天泰體育發(fā)展有限公司于本判決生效后十日內支付北京金某騰某投資管理中心截止至2020年5月31日欠付的租金280萬元；三、北京西山天泰體育發(fā)展有限公司于本判決生效后十日內按2191.78元/日標準支付北京金某騰某投資管理中心支付自2020年6月1日至租賃合同解除之日的租金；四、北京西山天泰體育發(fā)展有限公司于本判決生效后十日內支付北京金某騰某投資管理中心違約金40000元；五、北京西山天泰體育發(fā)展有限公司于本判決生效后十五日內將位于北京市石景山區(qū)南馬場水庫庫區(qū)（面積約270畝）及庫區(qū)內地上建筑物、附屬設施設備騰退返還北京金某騰某投資管理中心，并按2191.78元/日標準支付自合同解除次日至實際騰退返還之日的占用費。

本院經審理查明：2009年5月16日，黑石頭公司（甲方）與東和偉業(yè)公司（乙方）簽訂《水庫房屋租賃合同書》，由東和偉業(yè)公司承租黑石頭公司位于北京市石景山區(qū)南馬場水庫庫區(qū)及配套房屋和附屬場地使用。水庫庫區(qū)總面積約270畝，總建筑面積約1800平方米。租賃期限自2009年6月1日至2029年5月31日。2009年6月1日至2014年5月31日每年租賃費60萬元，2014年6月1日至2019年5月31日每年租賃費70萬元，2019年6月1日至2024年5月31日每年租賃費80萬元，2024年6月1日至2029年5月31日每年租賃費90萬元。合同簽訂之日起10日內乙方向甲方按年付方式一次性支付當年度租賃費，以后每個租賃年度屆滿之前支付下一年度租賃費。第七條違約責任約定，乙方未能按合同約定的期限支付租賃費時，逾期30天未交，則按當年度租賃費的5%向甲方支付遲交違約金，若逾期60天仍未交納當年租賃費及違約金的，本合同立即終止，并追究乙方因此給甲方造成的各項經濟損失。

2009年12月17日，東和偉業(yè)公司與西山天泰公司、黑石頭公司簽訂《合同主體變更補充協議》，經黑石頭公司同意，東和偉業(yè)公司將《水庫房屋租賃合同書》中承租人的權利義務一并轉讓給西山天泰公司。2014年10月16日，金某管理中心與黑石頭公司、西山天泰公司簽訂了合同主體變更的《補充協議》，經西山天泰公司同意，黑石頭公司將《水庫房屋租賃合同書》中出租人的權利義務一并轉讓給金某管理中心。

《水庫房屋租賃合同書》簽訂后，承租人足額向出租人交納了2009年6月1日至2014年5月31日的租金300萬元，分別是：2009年6月交付150萬元，2010年12月交付25萬元，2012年12月交付25萬元，2013年9月交付100萬元。西山天泰公司后于2017年4月交付租金100萬元，于2017年6月交付租金50萬元。此后再未交付租金。

金某管理中心于2020年6月17日在北京市石景山區(qū)人民法院起訴西山天泰公司，提出了要求解除2009年5月16日簽訂的《水庫房屋租賃合同書》、2009年12月17日簽訂的《合同主體變更補充協議》、2014年10月16日簽訂的合同主體變更的《補充協議》以及其他訴訟請求，北京市石景山區(qū)人民法院于2020年7月15日將起訴狀副本送達西山天泰公司。

2020年1月24日至6月5日，北京市因新冠肺炎疫情先后實施一級和二級疫情防控措施，新冠肺炎疫情對各項經營活動帶來不同程度的影響。

本院認為，依法成立的合同，受法律保護。金某管理中心與西山天泰公司之間的《水庫房屋租賃合同書》，意思表示真實，內容不違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，受法律保護。民事法律行為可以附條件，附解除條件的民事法律行為，自條件成就時失效。民事法律行為所附條件是獨立于民事法律行為以外的、發(fā)生與否并不確定的事實。當事人可以約定一方解除合同的事由，解除合同的事由發(fā)生時，解除權人可以解除合同。當事人約定的解除合同的事由是指違反合同約定義務達到一定程度的違約行為。對比法律對民事法律行為所附條件與當事人約定的解除合同事由的不同規(guī)定可知，《水庫房屋租賃合同書》第七條有關乙方逾期60天未交納租金及違約金則合同立即終止的約定，前半句約定的是解除合同的事由，后半句的意思是解除合同的事實發(fā)生時合同立即解除。我國法律規(guī)定，當事人一方主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。從該法律規(guī)定可知，以通知的方式行使解除權是法律的強制性規(guī)定，故《水庫房屋租賃合同書》第七條中有關合同立即終止的約定違反了法律的強制性規(guī)定，不產生合同立即解除的法律后果，但是該約定不影響雙方有關解除合同事由之約定的效力，解除合同的事由發(fā)生時，解除權人取得解除合同的權利。

西山天泰公司逾期60天未交納租金及違約金的解除合同事由在金某管理中心于2014年10月16日承繼黑石頭公司的權利義務之前就已經發(fā)生，但是金某管理中心于2014年10月16日承繼出租人權利義務的行為表明其同意與西山天泰公司繼續(xù)履行合同并放棄了此前出租人取得的解除權。至2014年12月16日，西山天泰公司逾期60天未交納租金及違約金的解除合同事由再次發(fā)生，金某管理中心取得約定解除權。西山天泰公司2017年兩次共交付租金150萬元，尚不足以清償當時的欠付租金，故金某管理中心收取欠付租金的行為不構成對已取得解除權的放棄。

法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。民法典施行前成立的合同，當時的法律、司法解釋沒有規(guī)定且當事人沒有約定解除權行使期限，對方當事人也未催告的，解除權人在民法典施行前知道或者應當解除事由，自民法典施行之日起一年人不行使的，人民法院應當依法認定該解除權消滅。法律、司法解釋沒有規(guī)定租賃合同解除權的行使期限，本案中金某管理中心與西山天泰公司沒有約定解除權的行使期限，西山天泰公司未提供證據證明其曾經催告金某管理中心行使解除權，故金某管理中心2020年6月17日起訴時，解除權并未消滅。

當事人一方未通知對方，直接以提起訴訟的方式依法主張解除合同，人民法院確認該主張的，合同自起訴狀副本送達對方時解除。金某管理中心未通知西山天泰公司行使解除權，直接于2020年6月17日以提起訴訟的方式依法主張解除合同，起訴狀副本于2020年7月15日送達西山天泰公司。對金某管理中心有關享有解除權的主張，本院予以確認，金某管理中心與西山天泰公司之間的《水庫房屋租賃合同書》于2020年7月15日解除。金某管理中心起訴要求解除其與西山天泰公司之間的《水庫房屋租賃合同書》，本院予以支持，并對合同解除的時間予以明確。

2009年12月17日簽訂的《合同主體變更補充協議》、2014年10月16日簽訂的有關合同主體變更的《補充協議》分別是承租人和出租人的權利義務概括轉讓協議，協議內容并不涉及租賃合同中出租人與承租人之間權利義務的設立或變更，因此協議本質上并不是《水庫房屋租賃合同書》的補充協議。金某管理中心以對《水庫房屋租賃合同書》享有解除權為由要求解除上述兩個主體變更協議，沒有法律依據，本院不予支持。

當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補償措施或者賠償損失等違約責任。當事人一方未支付租金，對方可以請求其支付。金某管理中心起訴要求西山天泰公司支付拖欠的合同解除前的租金，有事實和法律依據，本院予以支持。但是，金某管理中心主張的合同解除的時間有誤，本院根據合同實際解除的時間予以調整。西山天泰公司請求對新冠肺炎疫情期間的租金予以減免，理由正當，本院根據北京市新冠肺炎的發(fā)生時間、對經營活動的影響程度，對北京市采取一級、二級疫情防控措施期間的租金予以酌情降低。

當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金。金某管理公司起訴要求西山天泰公司按照年租金5%的標準給付逾期30日未支付租金的違約金，有事實和法律依據，一審法院判決支持金某管理中心的該項訴訟請求正確，本院予以確認。因《水庫房屋租賃合同書》并未約定逾期支付租金之違約金的履行期限，金某管理中心以起訴的方式首次提出該主張，不存在超過訴訟時效的問題，西山天泰公司有關金某管理中心的該項主張已經超過訴訟時效的抗辯，沒有事實和法律依據，本院不予采信。

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。金某管理中心起訴要求西山天泰公司返還租賃物并支付租賃合同解除后的占有使用費，有事實和法律依據，本院予以支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條第二款、第九十三條第二款、第九十五條、第九十六條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十四條第一款，《中華人民共和國民法總則》第一百五十八條，《中華人民共和國民法典》第五百六十五條第二款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第十條、第二十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、維持北京市石景山區(qū)人民法院（2020）京0107民初9164號民事判決第四項；

二、撤銷北京市石景山區(qū)人民法院（2020）京0107民初9164號民事判決第一項、第二項、第三項、第五項；

三、北京金某騰某投資管理中心與北京西山天泰體育發(fā)展有限公司之間的《水庫房屋租賃合同書》于2020年7月15日解除；

四、北京西山天泰體育發(fā)展有限公司于本判決生效后十日內支付北京金某騰某投資管理中心截止至2020年7月15日欠付的租金276萬元；

五、北京西山天泰體育發(fā)展有限公司于本判決生效后十日內將位于北京市石景山區(qū)南馬場水庫庫區(qū)（面積約270畝）及庫區(qū)內地上建筑物、附屬設施設備返還北京金某騰某投資管理中心，并按照每日2191.78元的標準支付自2020年7月16日至實際騰退返還之日的占有使用費；

六、駁回北京金某騰某投資管理中心的其他訴訟請求。

一審案件受理費32383元，由北京西山天泰體育發(fā)展有限公司負擔（本判決生效后七日內交納）。

二審案件受理費64767元，由北京西山天泰體育發(fā)展有限公司負擔（已交納29520元，余款35247元于本判決生效后七日內交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　王茂剛

審 判 員　劉國俊

審 判 員　范　磊

二〇二一年一月十八日

法官助理　王志棟

法官助理　張宏宇

書 記 員　趙夢蕓