上訴人（原審原告）：楊金生，男，1938年10月28日出生，漢族，住北京市豐臺(tái)區(qū)。

委托訴訟代理人：于向東，北京市華博金隆律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：新疆吉?jiǎng)?chuàng)資產(chǎn)管理有限公司，住所地新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)陽(yáng)澄湖路******，經(jīng)營(yíng)地址上海市黃浦區(qū)南車(chē)站路**。

法定代表人：姚慶，董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：邵悠漾，上海山田律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：劉露璐，上海山田律師事務(wù)所律師。

原審第三人：菅冠鋒，男，1976年10月16日出生，漢族，住河南省鄭州市金水區(qū)。

原審第三人：李**沖，男，1985年6月6日出生，漢族，住北京市崇文區(qū)。

原審第三人：王志正，男，1965年10月31日出生，漢族，住山西省大同市城區(qū)。

原審第三人：于忠海，男，1963年7月4日出生，漢族，住北京市通州區(qū)。

上訴人楊金生因與被上訴人新疆吉?jiǎng)?chuàng)資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新疆吉?jiǎng)?chuàng)公司）及原審第三人菅冠鋒、李**沖、王志正、于忠海案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院（2018）京0108民初15625號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月4日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

楊金生上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審民事判決，并判令解除對(duì)北京市豐臺(tái)區(qū)美域家園北區(qū)五號(hào)樓二單元801號(hào)房產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)801號(hào)房）的查封。事實(shí)與理由：2012年11月10日楊金生與菅冠鋒簽訂《買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定楊金生購(gòu)買(mǎi)菅冠鋒所有的801號(hào)房，合同還約定了相關(guān)的價(jià)款、交付時(shí)間等相關(guān)事宜。合同簽訂后，楊金生按照合同約定支付了購(gòu)房款項(xiàng)，并于2013年3月實(shí)際入住了上述房屋，但沒(méi)有辦理房產(chǎn)登記變更手續(xù)。此后楊金生至令居住在801號(hào)房屋內(nèi)。2017年楊金生得知上述房屋被一審法院查封。一審判決存在嚴(yán)重錯(cuò)誤，嚴(yán)重侵害到了楊金生的合法權(quán)益。

新疆吉?jiǎng)?chuàng)公司辯稱(chēng)，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，同意一審判決。楊金生與菅冠鋒簽訂合同前后，菅冠鋒并沒(méi)有完全取得對(duì)房產(chǎn)的處置權(quán)。菅冠鋒于2010年簽訂合同取得標(biāo)的房產(chǎn)，新疆吉?jiǎng)?chuàng)公司當(dāng)時(shí)的查封是合法的。

原審第三人菅冠鋒、李**沖、王志正、于忠海未向本院提交書(shū)面陳述意見(jiàn)。

楊金生向一審法院起訴請(qǐng)求：判令解除對(duì)北京市豐臺(tái)區(qū)美域家園北區(qū)五號(hào)樓二單元801號(hào)房產(chǎn)的查封。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2018年3月2日，一審法院針對(duì)楊金生在執(zhí)行中國(guó)民生銀行股份有限公司北京分行（原名稱(chēng)為中國(guó)民生銀行總行營(yíng)業(yè)部，以下簡(jiǎn)稱(chēng)民生銀行北京分行）與菅冠鋒、李**沖、王志正、于忠海金融借款合同糾紛一案中提出的執(zhí)行異議作出（2018）京0108執(zhí)異43號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)。該裁定書(shū)載明以下內(nèi)容：1、楊金生請(qǐng)求法院解除對(duì)801號(hào)房產(chǎn)的查封。2、經(jīng)一審法院審查查明：2014年10月28日，一審法院作出（2014）海民初字第14481號(hào)民事判決書(shū)，判決如下：一、被告李**沖于本判決生效之日起十日內(nèi)償還原告中國(guó)民生銀行股份有限公司總行營(yíng)業(yè)部借款本金2042478.21元及其利息、罰息（截止至2014年4月1日罰息為154971.58元，自2014年4月2日起至實(shí)際還清之日止，按照《個(gè)人授信項(xiàng)下借款合同》及《個(gè)人借款憑證》約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；二、被告菅冠鋒、王志正、于忠海對(duì)上述第一項(xiàng)確定的被告李**沖的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任；三、被告菅冠鋒、王志正、于忠海承擔(dān)連帶保證責(zé)任之后，有權(quán)向被告李**沖進(jìn)行追償；四、駁回原告中國(guó)民生銀行股份有限公司總行營(yíng)業(yè)部其他訴訟請(qǐng)求。判決生效后，由于李**沖、菅冠鋒、王志正、于忠海未履行判決義務(wù)，中國(guó)民生銀行股份有限公司總行營(yíng)業(yè)部向一審法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，執(zhí)行案號(hào)為（2015）海執(zhí)字第8176號(hào)。一審法院于2016年4月27日向北京市國(guó)土資源局豐臺(tái)分局送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，繼續(xù)查封菅冠鋒名下位于豐臺(tái)區(qū)美域家園北區(qū)5號(hào)樓2單元801號(hào)的房屋，查封期限三年，自2016年4月27日起至2019年4月26日止?！?016年12月15日，北京市國(guó)土資源局豐臺(tái)分局根據(jù)楊金生的查詢(xún)申請(qǐng)，查詢(xún)801號(hào)房產(chǎn)的房屋所有權(quán)人為北京綠林雙泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)綠林公司）。3、一審法院認(rèn)為：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除登記的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。本案訴訟過(guò)程中，一審法院保全預(yù)查封了被執(zhí)行人菅冠鋒購(gòu)買(mǎi)的801號(hào)房產(chǎn)，進(jìn)入執(zhí)行程序后，自動(dòng)轉(zhuǎn)為執(zhí)行中的查封。根據(jù)北京市國(guó)土資源局豐臺(tái)分局的查詢(xún)結(jié)果，可見(jiàn)目前801房屋并非登記在被執(zhí)行人菅冠鋒名下。楊金生依據(jù)上述規(guī)定提出異議，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院不予支持。此外，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定，金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。本案中，801號(hào)房產(chǎn)登記在綠林公司名下，但案外人楊金生并未與綠林公司簽訂書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同。楊金生依據(jù)上述規(guī)定提出異議，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院亦不予支持。4、裁定如下：駁回楊金生提出的案外人異議。

另查：1、2016年6月29日，北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院針對(duì)楊金生訴菅冠鋒、盧彩鴿、綠林公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛作出（2015）豐民初字第25536號(hào)民事判決書(shū)。該判決書(shū)載明以下內(nèi)容：1、原告楊金生訴稱(chēng)：…起訴要求法院判令1、確認(rèn)原告與被告菅冠鋒、盧彩鴿就801號(hào)房屋簽訂的《買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《房屋買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充合同》均有效；2、判令三被告將綠林公司與菅冠鋒簽訂的回遷安置樓房買(mǎi)賣(mài)合同中買(mǎi)方（乙方）更名為楊金生；2、經(jīng)審理查明：2012年11月10日，菅冠鋒（甲方、出賣(mài)人）與楊金生（乙方、買(mǎi)受人）簽訂《買(mǎi)賣(mài)合同》，約定：甲方出售房屋坐落于北京市豐臺(tái)區(qū)（A04號(hào)樓2單元801），建筑面積127.19平米；產(chǎn)權(quán)人姓名菅冠鋒；甲方對(duì)所售房屋權(quán)屬的真實(shí)性、合法性及有效性負(fù)全部責(zé)任；該房屋成交價(jià)款為250萬(wàn)元；乙方同意在簽訂本合同的同時(shí)支付甲方定金5萬(wàn)元；在甲方取得房屋產(chǎn)權(quán)證并簽署《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及完成二手房網(wǎng)上簽約后，剩余房款由乙方直接支付給甲方；甲方在房屋產(chǎn)權(quán)證下來(lái)之后，積極配合乙方完成房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)。同日，雙方另簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：簽訂合同當(dāng)日，乙方支付甲方一百萬(wàn)元；甲方保證在2013年2月10日前給乙方辦理完畢房產(chǎn)合同變更手續(xù)，合同變更乙方名字的同時(shí)，乙方再支付給甲方一百萬(wàn)元整；剩余五十萬(wàn)元乙方于2013年2月30日前支付，同時(shí)乙方給甲方出示書(shū)面憑證；甲方在2013年2月10日前未完成變更手續(xù)視甲方違約，甲方支付違約金11萬(wàn)元。當(dāng)日，楊金生轉(zhuǎn)賬支付菅冠鋒100萬(wàn)元，菅冠鋒出具《收條》，載明：今收到楊金生交來(lái)購(gòu)買(mǎi)北京市豐臺(tái)區(qū)（A04號(hào)樓2單元801）的定金5萬(wàn)元整，房款95萬(wàn)元整，共計(jì)100萬(wàn)元。2013年3月3日，菅冠鋒、盧彩鴿（甲方、出賣(mài)方）與楊金生（乙方、買(mǎi)受方）簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充合同》，約定：甲方繼續(xù)辦理購(gòu)房合同變更手續(xù)；補(bǔ)充協(xié)議中違約事項(xiàng)不再執(zhí)行；乙方再付120萬(wàn)元，乙方合計(jì)共付220萬(wàn)元；房屋屬乙方所有；若在辦領(lǐng)房產(chǎn)證之前辦完更改原購(gòu)房合同事宜，乙方付清房款三十萬(wàn)元余款。2013年3月5日，楊金生轉(zhuǎn)賬支付菅冠鋒120萬(wàn)元，菅冠鋒出具《收條》，載明：今收到楊金生先生購(gòu)房款120萬(wàn)元整。2013年3月，原告入住801號(hào)房屋居住使用至今。2014年5月8日，楊金生轉(zhuǎn)賬支付菅冠鋒10萬(wàn)元，菅冠鋒出具《借條》。庭審中，楊金生稱(chēng)，因《房屋買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充合同》約定的剩余房款支付時(shí)間未屆至，故此10萬(wàn)元以借款形式提前支付與菅冠鋒。2014年3月31日，綠林公司（甲方）與菅冠鋒（乙方）簽署《聲明》，載明：自聲明簽署之日起，解除甲乙雙方于2010年8月13日簽署的《小屯村綠化隔離地區(qū)改造非農(nóng)民自住回遷安置樓房買(mǎi)賣(mài)合同》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)買(mǎi)賣(mài)合同）；甲乙雙方確認(rèn)，買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下無(wú)未了事宜；本聲明生效后，甲乙雙方在買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下的全部權(quán)利、義務(wù)完全終止；因乙方將甲方于2010年8月13日出具給乙方的編號(hào)為0081928的房款收據(jù)遺失，自簽訂本聲明后該收據(jù)自動(dòng)作廢，乙方不得再主張?jiān)撌論?jù)項(xiàng)下的權(quán)利。另查，2014年3月31日綠林公司與案外人李華翔簽訂《小屯村綠化隔離地區(qū)改造非農(nóng)民自住回遷安置樓房買(mǎi)賣(mài)合同》，將涉案801號(hào)房屋出售與李華翔。3、本院認(rèn)為：依據(jù)綠林公司提交的其與菅冠鋒所簽《聲明》，雙方簽訂的回遷安置樓房買(mǎi)賣(mài)合同業(yè)已解除，解除時(shí)間為2014年3月31日?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》中規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。根據(jù)此規(guī)定，即使菅冠鋒對(duì)房屋不享有處分的權(quán)利，其與原告之間所簽買(mǎi)賣(mài)合同亦為有效，故一審法院認(rèn)定原告與菅冠鋒、盧彩鴿簽訂的三份合同均為合法有效。另本案買(mǎi)賣(mài)合同系原、被告雙方之間簽訂，且現(xiàn)涉訴801號(hào)房屋已售與案外人李華翔，其要求綠林公司將安置樓房買(mǎi)賣(mài)合同中買(mǎi)方更名為楊金生之訴訟請(qǐng)求無(wú)合同及法律依據(jù)，一審法院不予支持。4、判決如下：1、確認(rèn)楊金生與菅冠鋒、盧彩鴿就位于北京市豐臺(tái)區(qū)美域家園北區(qū)5號(hào)樓2單元801號(hào)房屋簽訂的《買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《房屋買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充合同》均為有效合同；2、駁回楊金生的其他訴訟請(qǐng)求。該判決已生效。

2、2019年12月17日，北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院針對(duì)楊金生訴李華翔、菅冠鋒第三人撤銷(xiāo)之訴作出（2019）京0106民撤5號(hào)民事判決書(shū)。該判決書(shū)載明以下內(nèi)容：1、楊金生提出訴訟請(qǐng)求：依法撤銷(xiāo)北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院做出的（2015）豐民初字第20637號(hào)民事判決。2、認(rèn)定事實(shí)如下：2012年11月10日，菅冠鋒（甲方、出賣(mài)人）與楊金生（乙方、買(mǎi)受人）簽訂《買(mǎi)賣(mài)合同》，約定：甲方出售801號(hào)房屋，建筑面積127.19平米；產(chǎn)權(quán)人姓名菅冠鋒；甲方對(duì)所售房屋權(quán)屬的真實(shí)性、合法性及有效性負(fù)全部責(zé)任；該房屋成交價(jià)款為二百五十萬(wàn)元；乙方同意在簽訂本合同的同時(shí)支付甲方定金五萬(wàn)元；在甲方取得房屋產(chǎn)權(quán)證并簽署《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及完成二手房網(wǎng)上簽約后，剩余房款由乙方直接支付給甲方；甲方在房屋產(chǎn)權(quán)證下來(lái)之后，積極配合乙方完成房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)。同日，雙方另簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：簽訂合同當(dāng)日，乙方支付甲方一百萬(wàn)元；甲方保證在2013年2月10日前給乙方辦理完畢房產(chǎn)合同變更手續(xù)，合同變更乙方名字的同時(shí)，乙方再支付給甲方一百萬(wàn)元整；剩余五十萬(wàn)元乙方于2013年2月30日前支付，同時(shí)乙方給甲方出示書(shū)面憑證；甲方在2013年2月10日前未完成變更手續(xù)視甲方違約，甲方支付違約金十一萬(wàn)元。當(dāng)日，楊金生轉(zhuǎn)賬支付菅冠鋒100萬(wàn)元，菅冠鋒出具《收條》，載明：今收到楊金生交來(lái)購(gòu)買(mǎi)北京市豐臺(tái)區(qū)美域家園北區(qū)5號(hào)樓2單元801（A04號(hào)樓2單元801）的定金五萬(wàn)元整，房款九十五萬(wàn)元整，共計(jì)一百萬(wàn)元。2013年3月3日，菅冠鋒、盧彩鴿（甲方、出賣(mài)方）與楊金生（乙方、買(mǎi)受方）簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充合同》，約定：甲方繼續(xù)辦理購(gòu)房合同變更手續(xù)；補(bǔ)充協(xié)議中違約事項(xiàng)不再執(zhí)行；乙方再付一百二十萬(wàn)元，乙方合計(jì)共付二百二十萬(wàn)元；房屋屬乙方所有；若在辦領(lǐng)房產(chǎn)證之前辦完更改原購(gòu)房合同事宜，乙方付清房款三十萬(wàn)元余款。2013年3月5日，楊金生轉(zhuǎn)賬支付菅冠鋒120萬(wàn)元，菅冠鋒出具《收條》，載明：今收到楊金生先生購(gòu)房款一百二十萬(wàn)元整。2013年3月，原告入住801號(hào)房屋居住使用至今。2014年5月8日，楊金生轉(zhuǎn)賬支付菅冠鋒10萬(wàn)元，菅冠鋒出具《借條》。庭審中，楊金生稱(chēng)，因《房屋買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充合同》約定的剩余房款支付時(shí)間未屆至，故此10萬(wàn)元以借款形式提前支付與菅冠鋒。2014年3月31日，綠林公司（甲方）與菅冠鋒（乙方）簽署《聲明》，載明：自聲明簽署之日起，解除甲乙雙方于2010年8月13日簽署的《小屯村綠化隔離地區(qū)改造非農(nóng)民自住回遷安置樓房買(mǎi)賣(mài)合同》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)買(mǎi)賣(mài)合同）；甲乙雙方確認(rèn)，買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下無(wú)未了事宜；本聲明生效后，甲乙雙方在買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下的全部權(quán)利、義務(wù)完全終止；因乙方將甲方于2010年8月13日出具給乙方的編號(hào)為0081928的房款收據(jù)遺失，自簽訂本聲明后該收據(jù)自動(dòng)作廢，乙方不得再主張?jiān)撌論?jù)項(xiàng)下的權(quán)利。2014年3月31日，綠林公司與李華翔簽訂《小屯村綠化隔離地區(qū)改造非農(nóng)民自住回遷安置樓房買(mǎi)賣(mài)合同》，將涉案801號(hào)房屋出售與李華翔。2015年11月，楊金生將菅冠鋒、盧彩鴿、綠林公司訴至本院，要求：1、確認(rèn)原告與被告菅冠鋒、盧彩鴿就801號(hào)房屋簽訂的《買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《房屋買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充合同》均有效；2、判令三被告將綠林公司與菅冠鋒簽訂的回遷安置樓房買(mǎi)賣(mài)合同中買(mǎi)方（乙方）更名為楊金生。2016年6月，本院作出（2015）豐民初字第25536號(hào)民事判決書(shū)，判決：一、確認(rèn)楊金生與菅冠鋒、盧彩鴿就801號(hào)房屋簽訂的《買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《房屋買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充合同》均為有效合同；二、駁回楊金生的其他訴訟請(qǐng)求。該判決書(shū)已經(jīng)發(fā)生法律效力。2014年6月1日，李華翔（甲方）與菅冠鋒（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定：由菅冠鋒向李華翔承租801室房屋，建筑面積127平方米，租賃期限為6個(gè)月，自2014年4月l日起至2014年10月1日止，月租金為5000元。租金按月交付，乙方應(yīng)于每月25日前交納下個(gè)月租金。一方如果具有合同約定的其他違約行為，違約方應(yīng)向守約方賠償因其違約造成的損失等。菅冠鋒自2014年7月1日始未能交納租金。2015年9月，李華翔以房屋租賃合同糾紛將菅冠鋒訴至本院，要求：1、解除原告與被告的房屋租賃合同：2、判令被告立即將租賃房屋騰退給原告等。2016年10月，本院作出（2015）豐民初字第20637號(hào)民事判決書(shū)，判決：菅冠鋒將801號(hào)房屋騰退給李華翔等。該判決書(shū)已經(jīng)發(fā)生法律效力。2017年10月，李華翔向本院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，本院依法受理，執(zhí)行案號(hào)為（2017）京0106執(zhí)9793號(hào)。該案執(zhí)行過(guò)程中，楊金生提出書(shū)面異議，請(qǐng)求中止對(duì)801號(hào)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。2018年4月，本院作出（2018）京0106執(zhí)異218號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，駁回楊金生的異議請(qǐng)求。楊金生稱(chēng)其后向一審法院申請(qǐng)?jiān)賹彛?019年2月撤回再審申請(qǐng)，并提起本案訴訟。楊金生稱(chēng)，801號(hào)房屋現(xiàn)登記在綠林公司名下。3、本院認(rèn)為：第三人因不能歸責(zé)于本人的事由未參加訴訟，但有證據(jù)證明發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解書(shū)的部分或者全部?jī)?nèi)容錯(cuò)誤，損害其民事權(quán)益的，可以自知道或者應(yīng)當(dāng)知道其民事權(quán)益受到損害之日起六個(gè)月內(nèi)，向作出該判決、裁定、調(diào)解書(shū)的人民法院提起訴訟。人民法院經(jīng)審理，訴訟請(qǐng)求成立的，應(yīng)當(dāng)改變或者撤銷(xiāo)原判決、裁定、調(diào)解書(shū)；訴訟請(qǐng)求不成立的，駁回訴訟請(qǐng)求。根據(jù)本案的證據(jù)，2010年8月，菅冠鋒從綠林公司處購(gòu)買(mǎi)801號(hào)房屋，但未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。2012年11月，菅冠鋒將801號(hào)房屋出售給楊金生，但未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。2014年3月31日，菅冠鋒與綠林公司簽署《聲明》，解除雙方關(guān)于801號(hào)房屋的買(mǎi)賣(mài)合同。同日，綠林公司與李華翔簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將801號(hào)房屋出售給李華翔。2014年6月，李華翔將801號(hào)房屋出租給菅冠鋒。楊金生雖稱(chēng)菅冠鋒將801號(hào)房屋退給綠林公司屬于無(wú)效民事行為，綠林公司與李華翔之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于無(wú)效合同，但在上述合同的效力經(jīng)依法處理之前，本院對(duì)楊金生的該項(xiàng)意見(jiàn)難以采信。所以，李華翔購(gòu)買(mǎi)了801號(hào)房屋，并將房屋出租給菅冠鋒，并無(wú)不妥。本院依法對(duì)李華翔與菅冠鋒的房屋租賃合同糾紛作出判決，并未侵犯楊金生的民事權(quán)益。綜上，對(duì)楊金生的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。4、判決如下：駁回楊金生的訴訟請(qǐng)求。該判決已生效。

3、2018年11月28日，一審法院針對(duì)新疆吉?jiǎng)?chuàng)公司申請(qǐng)變更其為民生銀行北京分行與李**沖、菅冠鋒、王志正、于忠海金融借款合同糾紛一案［執(zhí)行依據(jù)：（2014）海民初字第14481號(hào)民事判決書(shū)；執(zhí)行案號(hào)：（2015）海執(zhí)字第08176號(hào)］的申請(qǐng)執(zhí)行人作出（2018）京0108執(zhí)異881號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)。該裁定載明：1、一審法院查明：…民生銀行北京分行向一審法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，一審法院于2015年4月1日立案執(zhí)行，案號(hào)為（2015）海執(zhí)字第08176號(hào)。因申請(qǐng)執(zhí)行人暫不能向一審法院提供其他可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)線(xiàn)索，一審法院于2015年12月1日終結(jié)本次執(zhí)行程序。另查，2014年6月27日，民生銀行北京分行與上海東方證券創(chuàng)新投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)東方證券公司）簽訂協(xié)議編號(hào)為BJ-201406007的《債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，將本案所涉及的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給東方證券公司；2018年9月17日，民生銀行北京分行在《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》發(fā)布“中國(guó)民生銀行股份有限公司北京分行與上海東方證券創(chuàng)新投資有限公司債權(quán)轉(zhuǎn)讓和債權(quán)催收公告”。2016年12月26日，東方證券公司與新疆吉?jiǎng)?chuàng)公司簽訂協(xié)議編號(hào)為JC（資管）2016-003的《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將本案所涉及的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給新疆吉?jiǎng)?chuàng)公司；2018年10月9日，雙方在《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》發(fā)布“上海東方證券創(chuàng)新投資有限公司與新疆吉?jiǎng)?chuàng)資產(chǎn)管理有限公司債權(quán)轉(zhuǎn)讓暨債務(wù)催收聯(lián)合公告”?，F(xiàn)民生銀行北京分行、東方證券公司對(duì)上述債權(quán)轉(zhuǎn)讓均予以書(shū)面確認(rèn)。2、一審法院認(rèn)為：本案中，民生銀行北京分行與東方證券公司、東方證券公司與新疆吉?jiǎng)?chuàng)公司簽訂的多份《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律規(guī)定，一審法院認(rèn)為其合法有效?，F(xiàn)各債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議已通過(guò)公告形式告知被執(zhí)行人李**沖、菅冠鋒、王志正、于忠海，各債權(quán)人對(duì)上述債權(quán)轉(zhuǎn)讓均予以書(shū)面確認(rèn)。故民生銀行北京分行依據(jù)（2014）海民初字第14481號(hào)民事判決書(shū)所享有的債權(quán)已由新疆吉?jiǎng)?chuàng)公司受讓?zhuān)搨鶛?quán)轉(zhuǎn)讓亦應(yīng)對(duì)被執(zhí)行人李**沖、菅冠鋒、王志正、于忠海產(chǎn)生法律效力。因此，新疆吉?jiǎng)?chuàng)公司提出的變更其為本案申請(qǐng)執(zhí)行人的請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。3、裁定如下：北京市海淀區(qū)人民法院（2014）海民初字第14481號(hào)民事判決書(shū)所確定的申請(qǐng)執(zhí)行人由中國(guó)民生銀行股份有限公司北京分行變更為新疆吉?jiǎng)?chuàng)公司。

一審法院認(rèn)為，（2015）豐民初字第25536號(hào)民事判決書(shū)在確認(rèn)楊金生與菅冠鋒、盧彩鴿就位于北京市豐臺(tái)區(qū)美域家園北區(qū)5號(hào)樓2單元801號(hào)房屋簽訂的《買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《房屋買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充合同》均為有效合同的同時(shí)，亦認(rèn)為801號(hào)房屋已售與案外人李華翔，楊金生要求綠林公司將安置樓房買(mǎi)賣(mài)合同中買(mǎi)方更名為楊金生之訴訟請(qǐng)求無(wú)合同及法律依據(jù)，故不予支持。楊金生請(qǐng)求撤銷(xiāo)（2015）豐民初字第20637號(hào)民事判決書(shū)的訴訟請(qǐng)求亦被豐臺(tái)法院駁回。依據(jù)上述民事判決，綠林公司針對(duì)涉案801房產(chǎn)在解除與菅冠鋒的買(mǎi)賣(mài)合同后將801房產(chǎn)另行出賣(mài)給李華翔，且（2019）京0106民撤5號(hào)民事判決書(shū)中載明“楊金生雖稱(chēng)菅冠鋒將801號(hào)房屋退給綠林公司屬于無(wú)效民事行為，綠林公司與李華翔之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于無(wú)效合同，但在上述合同的效力經(jīng)依法處理之前，一審法院對(duì)楊金生的該項(xiàng)意見(jiàn)難以采信?！惫蕳罱鹕罁?jù)其與菅冠鋒簽署的房屋買(mǎi)賣(mài)合同就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，一審法院對(duì)楊金生的訴訟請(qǐng)求不予支持。菅冠鋒、李**沖、王志正、于忠海經(jīng)一審法院合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，視為放棄庭審抗辯權(quán)利，不影響一審法院依據(jù)查明的事實(shí)和證據(jù)進(jìn)行裁判。綜上所述，一審法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決：駁回楊金生的全部訴訟請(qǐng)求。

二審中，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。

二審訴訟中，楊金生稱(chēng)一審法院查封801號(hào)房的時(shí)間應(yīng)在2014年1月1日以后，新疆吉?jiǎng)?chuàng)公司稱(chēng)現(xiàn)在已經(jīng)無(wú)法查明預(yù)查封801號(hào)房的時(shí)間，但認(rèn)為查封的時(shí)間及楊金生實(shí)際入住的時(shí)間對(duì)一審判決結(jié)果沒(méi)有影響。

本院對(duì)一審查明的其他事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，依據(jù)案涉各生效判決可以認(rèn)定，2010年8月，菅冠鋒從綠林公司處購(gòu)買(mǎi)801號(hào)房屋，但未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。2012年11月，菅冠鋒將801號(hào)房屋出售給楊金生，但未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。2014年3月31日，菅冠鋒與綠林公司簽署《聲明》，解除雙方關(guān)于801號(hào)房屋的買(mǎi)賣(mài)合同。同日，綠林公司與李華翔簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將801號(hào)房屋出售給李華翔。2014年6月，李華翔將801號(hào)房屋出租給菅冠鋒。基于上述事實(shí)，可以認(rèn)定，案涉801號(hào)房存在不同當(dāng)事人之間的兩份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，一是楊金生與菅冠鋒簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，二是李華祥與綠林公司簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院曾于2016年6月29日作出（2015）豐民初字第25536號(hào)民事判決，確認(rèn)楊金生與菅冠鋒、盧彩鴿就801房簽訂的《買(mǎi)賣(mài)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《房屋買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充合同》均為有效合同。2016年10月，北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院作出（2015）豐民初字第20637號(hào)民事判決，菅冠鋒將801號(hào)房屋騰退給李華祥等。基于上述判決結(jié)果，可以認(rèn)定楊金生與菅冠鋒之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同、李華祥與綠林公司之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，均處于有效狀態(tài)，兩份房屋買(mǎi)賣(mài)合同之間的沖突并未有生效裁判予以解決，因本案系楊金生提起的案外人執(zhí)行異議之訴糾紛，故本院亦無(wú)法解決上述兩份房屋買(mǎi)賣(mài)合同之間的沖突，但對(duì)于楊金生提出的解除801號(hào)房查封的訴訟請(qǐng)求，亦應(yīng)基于上述兩份買(mǎi)賣(mài)合同有效的狀態(tài)下予以評(píng)述。菅冠鋒從綠林公司處購(gòu)買(mǎi)801號(hào)房屋，但在未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的情況下將房屋又出售給楊金生，菅冠鋒將801號(hào)房出售給楊金生的時(shí)間為2012年11月，早于一審法院預(yù)查封801號(hào)房的時(shí)間。而一審法院預(yù)查封801號(hào)房的原因亦基于菅冠鋒從綠林公司購(gòu)買(mǎi)801號(hào)房且未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，一審法院以菅冠鋒為被執(zhí)行人于2016年4月27日向北京市國(guó)土資源局豐臺(tái)分局送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，繼續(xù)查封菅冠鋒名下801號(hào)房的原因亦是基于上述原因。上述查封原因已然確定的情況下，參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十六條第二款規(guī)定“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，案外人依據(jù)執(zhí)行標(biāo)的被查封、扣押、凍結(jié)后作出的另案生效法律文書(shū)提出排除執(zhí)行異議的，人民法院不予支持”，第二十八條規(guī)定“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記”，依據(jù)生效判決認(rèn)定，楊金生在一審法院查封前已經(jīng)與菅冠鋒簽訂合法有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同并實(shí)際入住801號(hào)房居住使用至今，楊金生已支付大部分房款，未辦理過(guò)戶(hù)登記的原因亦不能歸責(zé)于楊金生，故楊金生對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。另需說(shuō)明的是，即使認(rèn)為801房屋已由綠林公司出售給李華祥，此時(shí)801房屋應(yīng)視為登記在綠林公司名下，并不在菅冠鋒名下，新疆吉?jiǎng)?chuàng)公司要求繼續(xù)查封的依據(jù)亦無(wú)事實(shí)依據(jù)。綜上所述，楊金生要求解除對(duì)801號(hào)房查封的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，本院予以支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予改判。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、撤銷(xiāo)北京市海淀區(qū)人民法院（2018）京0108民初15625號(hào)民事判決；

二、解除對(duì)北京市豐臺(tái)區(qū)美域家園北區(qū)五號(hào)樓二單元801號(hào)房產(chǎn)的查封。

二審案件受理費(fèi)70元，由新疆吉?jiǎng)?chuàng)資產(chǎn)管理有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　李　利

審 判 員　　陳　實(shí)

審 判 員　　楊　力

二〇二一年三月二十五日

法官助理　　黃曉宇

書(shū) 記 員　　亢　娜