上訴人（原審原告、反訴被告）：王學錦，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市門頭溝區(qū)。

委托訴訟代理人：王學伶（王學錦之姐），住北京市西城區(qū)。

上訴人（原審被告、反訴原告）：隗某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市門頭溝區(qū)。

委托訴訟代理人：張利平，北京東財律師事務所律師。

原審第三人：王某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市門頭溝區(qū)。

原審第三人：安京（王某之母，王某之法定代理人），xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市門頭溝區(qū)。

原審第三人：徐建敏，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市門頭溝區(qū)。

上訴人王學錦、上訴人隗某某因與原審第三人王某、原審第三人安京、原審第三人徐建敏房屋買賣合同糾紛一案，均不服北京市門頭溝區(qū)人民法院（2019）京0109民初6434號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年3月24日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

王學錦上訴請求：撤銷一審判決，改判支持王學錦的一審全部訴訟請求。另要求法院采取強力措施立即停止隗某某的侵權行為，交付涉案房屋給王學錦；隗某某向王學錦賠償撬鎖出租期間經(jīng)濟損失，返還2014年1月25日至2021年1月期間共84個月的房屋租金226800元（按照每月2700元計算）；隗某某向王學錦支付違約金15萬元，隗某某向王學錦賠償不誠信訴訟法律責任損失15萬元。事實和理由：1.一審判決認定事實錯誤。因門頭溝住建委在401號房屋所在小區(qū)張貼公告，王學錦要求解除合同是合理的。隗某某收了王學錦50余萬元的房款，但不同意解除合同，也不退房款，隗某某無權收回房屋，其撬鎖出租的行為是非法的，應當承擔法律責任。2.一審判決適用法律錯誤。本案房屋買賣合同在前，隗某某撬鎖出租在后，從本案立案之日起，法院就應該通知隗某某停止出租。3.一審法院違反法律程序。一審法院不應受理隗某某的反訴。4.一審法院對證據(jù)的審核認定錯誤。中介公司提供的售房協(xié)議存在重大瑕疵，不應當作為繼續(xù)履行合同的依據(jù)。

隗某某辯稱，不同意王學錦的上訴請求和理由。雙方簽訂的合同應當履行，隗某某認為不應當解除合同，王學錦應當向隗某某支付房款和違約金，隗某某才能交付房屋。

隗某某上訴請求：撤銷一審判決第四項，改判王學錦向隗某某支付違約金20萬元。事實與理由：隗某某同意一審判決第一項、第二項、第三項。1.一審判決認定事實不清。隗某某雖然收回房屋并將房屋出租，但因多次更換承租人因而房屋經(jīng)常處于閑置狀態(tài)，沒有租金收入，隗某某收回房屋之后出租房屋的租金所得僅為10萬元左右，不足以彌補因王學錦違約給隗某某造成的損失。2.一審判決適用法律不當。王學錦遲延支付購房款54萬元構成違約，一審判決王學錦所承擔的違約責任與隗某某所收取的10萬元租金相折抵是明顯不公平的，隗某某因王學錦的違約行為所遭受的經(jīng)濟損失無法得到補償。

王學錦辯稱，不同意隗某某的上訴請求和理由。

王某、安京、徐建敏述稱，涉案房屋與我方無關，我方只是租房人，而且現(xiàn)在已經(jīng)騰房，涉案房屋判給誰與我方無關，我方對上訴人的上訴不發(fā)表意見。

王學錦向一審法院起訴請求：1.依法判令隗某某將401號房屋騰退給王學錦；2.要求隗某某支付2014年1月25日至2020年9月25日的房屋租金216000元（按照每月2700元計算，共80個月）；3.要求隗某某給付王學錦違約金15萬元；4.要求隗某某賠償其不誠信訴訟法律責任損失10萬元。

隗某某向一審法院反訴請求：1.繼續(xù)履行房屋買賣合同；2.王學錦支付剩余房款59萬元；3.王學錦支付違約金60萬元。

一審法院認定事實：2013年9月17日，隗某某、王學錦、北京金城阜業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱金城阜業(yè)公司）簽訂一份《房屋買賣居間合同》及補充協(xié)議，約定的主要內(nèi)容為：隗某某將涉案房屋（建筑面積60平方米）以1100000元的價格出售給王學錦；王學錦于合同簽訂當日給付隗某某定金20000元，在隗某某、王學錦均沒有出現(xiàn)違約情況下，定金充抵房款或首付款，第一筆房款240000元于2013年9月22日前或開發(fā)商拿鑰匙之前支付，第二筆房款400000元于2013年11月15日前支付，第三筆房款390000元于2013年12月30日之前支付，剩余房款50000元于房本下發(fā)過戶當日同時支付；王學錦于2013年9月18日前支付金城阜業(yè)公司居間服務傭金25000元；當房屋所有權證辦理條件成熟時，隗某某必須于20個工作日內(nèi)辦理房產(chǎn)證，當隗某某房屋所有權證辦理完畢后20個工作日內(nèi)與王學錦辦理房屋網(wǎng)簽及產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；隗某某、王學錦于開發(fā)商交鑰匙之前進行房屋交驗，交驗完畢當日將房屋鑰匙交予王學錦；增量房及存量房辦理產(chǎn)權證所需交的費用由王學錦承擔；60平方米以上的面積補差價由王學錦承擔，以開發(fā)商實際收費為準。合同中還約定了三方的權利義務、違約責任等內(nèi)容。合同簽訂當日，王學錦給付隗某某定金20000元。2013年9月18日，王學錦給付金城阜業(yè)公司居間服務費25000元。2013年10月29日，王學錦給付隗某某購房款240000元。同日，王學錦代隗某某向拆遷單位補交款項9076元，并給付隗某某5089元。同時，王學錦還交納了涉案房屋的物業(yè)費1282.50元、生活垃圾清運費30元、裝修押金1000元、裝修垃圾清運費220元、裝修管理費200元以及樓道照明費20元。隗某某將涉案房屋的鑰匙交予王學錦。2013年11月18日，王學錦給付隗某某購房款250000元。其余房款，王學錦至今尚未支付。

2013年12月4日，王學錦向金城阜業(yè)公司表示不愿意再購買401號房屋，理由是門頭溝住建委在401號房屋所在小區(qū)張貼公告，禁止安置房過戶。2013年12月至2014年1月期間，金城阜業(yè)公司曾協(xié)調(diào)王學錦、隗某某進行協(xié)商，在此期間，隗某某曾通過金城阜業(yè)公司向王學錦表示如不再支付后續(xù)房款將收回房屋。但雙方未能達成一致意見。后隗某某于2014年一、二月份將401號房屋換鎖，之后401號房屋一直由隗某某控制。

2014年11月27日，王學錦以房屋買賣合同糾紛案由起訴至法院，要求解除雙方于2013年9月17日簽訂的《房屋買賣居間合同》等。該案審理過程中，金城阜業(yè)公司提交2014年2月23日的補充協(xié)議，王學錦認可見過該協(xié)議的復印件，但提出其當時雖然簽字，可當時內(nèi)容沒有那么多。經(jīng)法官釋明，王學錦不申請對補充協(xié)議進行鑒定。王學錦申請證人張某出庭作證。證人張某出庭陳述，其與王學錦的代理人王學伶是朋友，2014年2月23日簽訂補充協(xié)議時其在場，也清楚協(xié)議的內(nèi)容。簽訂補充協(xié)議后，曾經(jīng)有人要買401號房屋，但要扣10萬元押金，隗某某不同意；后來又有一個人要買401號房屋，但中介說讓王學錦讓出5萬元的基礎上再讓45000元，401號房屋一直沒有賣出。王學錦對于張某證言的真實性、合法性、關聯(lián)性均無異議。后，王學錦以需要補充證據(jù)為由撤回了起訴。

2016年7月11日，王學錦訴至法院，以其在與隗某某簽訂合同后，得知涉案房屋禁止買賣，其自2013年11月下旬后即主張解除合同，隗某某不同意為由，要求：1.解除王學錦、隗某某、金城阜業(yè)公司于2013年9月17日簽訂的《房屋買賣居間合同》及補充協(xié)議；2.要求隗某某返還購房款510000元、面積補差價款14165元、物業(yè)費1282.50元、裝修押金和裝修管理費及裝修垃圾清運費1420元、生活垃圾清運費及樓道照明費50元，上述款項共計526917.50元，并要求隗某某支付自2014年2月1日起至今的銀行同期貸款利息；3.要求金城阜業(yè)公司返還居間服務費25000元；4.要求隗某某清空并擱置房屋，待本案解決后再行處置。

法院經(jīng)審理作出（2016）京0109民初2543號民事判決書，該判決認定：2014年1月底，隗某某又自行將涉案房屋的門鎖打開，并將涉案房屋另行出租給他人。法院審理后認為，隗某某簽訂的拆遷協(xié)議中明確寫明安置房屋產(chǎn)權為“按經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權管理”的房屋，相比之下，“按經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權管理”的房屋與經(jīng)濟適用房等保障性住房在性質(zhì)、購房資格和審查程序上存在根本區(qū)別，法律及行政法規(guī)并未明確規(guī)定禁止“按經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權管理”的房屋進行交易，故王學錦主張解除合同的第一項理由不成立，法院不予采信。合同履行過程中，隗某某將涉案房屋交予王學錦后，又自行將涉案房屋的門鎖打開，另行出租給他人，但是隗某某的行為并沒有造成合同繼續(xù)履行不能，且隗某某堅持要求王學錦繼續(xù)履行《房屋買賣居間合同》及補充協(xié)議，說明雙方就合同解除的有關事項并未協(xié)商一致，故王學錦主張解除合同的第二項理由亦不成立，法院不予采信。因此，王學錦的全部訴訟請求，缺乏事實基礎及法律依據(jù)，法院不予支持。該案審理中，金城阜業(yè)公司辯稱，由于王學錦單方面要求解除合同，王學錦、隗某某、金城阜業(yè)公司曾于2014年2月23日達成協(xié)議，約定：應王學錦要求，隗某某同意將401號房屋再次出售，如果有人購買401號房屋，隗某某在收到新購房人除最后一筆剩余尾款的全部款項后，3日內(nèi)將購房款49萬元退還給王學錦；如果隗某某沒有在2014年10月31日前收到新購房人除最后一筆剩余尾款的全部房款，三方于2014年2月23日達成的協(xié)議作廢，仍按2013年9月17日簽訂的合同履行。事實上，401號房屋并未在2014年10月31日前再次賣出。

王學錦不服該判決，向北京市第一中級人民法院提起上訴，請求：撤銷原審法院的判決，改判支持王學錦全部訴訟請求。事實和理由：一、涉案房屋是保障房，屬于禁止交易的房屋；二、因房屋無法過戶而使得合同無法繼續(xù)履行。2017年3月22日，北京市第一中級人民法院審理后作出（2017）京01民終854號民事判決書，認定：損害社會公共利益的合同無效。法院認定經(jīng)濟適用房買賣合同無效的核心理由是損害了等待搖號的不特定的多數(shù)人的利益。本案房屋屬于按經(jīng)濟適用房管理的房屋，并非搖號取得，不會出現(xiàn)損害等待搖號的不特定的多數(shù)人利益的情形?！斗课葙I賣居間合同》及補充協(xié)議系王學錦、隗某某、金城阜業(yè)公司的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，合法有效，各方當事人應按照合同約定履行義務。王學錦以涉案房屋屬于禁止交易的房屋為由要求不履行合同，該主張不能成立，應不予支持。王學錦以涉案房屋無法過戶為由要求不履行合同，該主張以《房屋買賣居間合同》及補充協(xié)議無效為前提，該前提不能成立，應不予支持。據(jù)此駁回上訴，維持原判。

2018年5月29日，金城阜業(yè)公司起訴至法院，要求解除金城阜業(yè)公司與王學錦、隗某某于2013年9月17日簽訂的《房屋買賣居間合同》及補充協(xié)議。該案審理中，王學錦不同意解除合同，理由為當前并不具備合同解除條件，政府正在處理房屋相關事宜，隗某某責任義務未履行，造成王學錦重大損失。隗某某亦不同意解除合同。法院經(jīng)審理判決駁回了金城阜業(yè)公司的訴訟請求。

2018年7月11日，王學錦以排除妨害案由起訴至法院，要求隗某某騰退401號房屋。2018年9月10日，經(jīng)釋明，王學錦以起訴案由有誤且缺少當事人為由撤回了起訴。

后，王學錦不服（2017）京01民終854號民事判決，向北京市人民檢察院申訴。北京市人民檢察院作出京檢民監(jiān)[2018]110XXXXXXXX號民事抗訴書，向北京市高級人民法院提出抗訴。北京市高級人民法院作出(2018)京民抗26號民事裁定，指令北京市第一中級人民法院再審。北京市第一中級人民法院再審后作出（2019）京01民再86號民事判決書，認定：本案的爭議焦點為門頭溝區(qū)住建委發(fā)布的《公告》是否構成情勢變更。首先，依據(jù)本院再審調(diào)取的證據(jù)，該《公告》系依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條之規(guī)定而發(fā)布，該規(guī)定頒布實施已久，故《公告》的發(fā)布并非合同成立后新發(fā)生的重大變化；其次，該《公告》的發(fā)布并不會導致訴爭合同目的無法實現(xiàn)。依據(jù)原審查明的事實，訴爭房屋的性質(zhì)為按經(jīng)濟適用房管理的房屋，現(xiàn)行法律、行政法規(guī)并未禁止該類房屋交易，《公告》發(fā)布的目的在于提示棚戶區(qū)安置房因尚未取得房產(chǎn)證所面臨的交易風險，且該《公告》已于2017年10月25日被宣告失效。故《公告》的發(fā)布不屬于情勢變更，原審認定王學錦無權依據(jù)該《公告》解除《房屋買賣居間合同》及補充協(xié)議正確，本院予以維持。關于王學錦所稱的隗某某錢房兩占構成根本違約的問題，因隗某某的行為并未造成合同繼續(xù)履行不能，且隗某某在歷次訴訟中均表示不同意解除《房屋買賣居間合同》及補充協(xié)議，故原審認定王學錦無權以隗某某自行出租房屋為由解除《房屋買賣居間合同》及補充協(xié)議正確，本院予以維持。需要指出的是，在王學錦主張解除合同被法院駁回，而隗某某反復表示不同意解除合同的情況下，雙方應當繼續(xù)履行《房屋買賣居間合同》及補充協(xié)議，應在合理期限內(nèi)各自履行《房屋買賣居間合同》及補充協(xié)議中約定的義務，就合同繼續(xù)履行的相關事宜，雙方可通過協(xié)商或訴訟等方式另行解決。維持本院（2017）京01民終854號民事判決。

隗某某認可現(xiàn)401號房屋仍由其對外出租，但未提供相關的租房合同。第三人亦未向法院提交租賃合同。

經(jīng)法院向雙方當事人釋明，王學錦同意支付剩余購房款，但前提是隗某某必須將涉案房屋騰退交付給王學錦，并給付違約金、房屋租金，賠償損失。隗某某堅持要求王學錦給付剩余購房款并給付逾期付款違約金后，才同意將涉案房屋騰退給王學錦。第三人同意騰退401號房屋。

一審法院認為，依法成立的合同，自成立時生效，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案中，《房屋買賣居間合同》及補充協(xié)議系王學錦、隗某某、金城阜業(yè)公司的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，合法有效，各方當事人應按照合同約定履行義務。

根據(jù)查明的事實，401號房屋仍由隗某某控制，王學錦尚欠隗某某59萬元房款未付，現(xiàn)王學錦要求隗某某將401號房屋騰退，隗某某同意繼續(xù)履行合同，向王學錦交付401號房屋，同時要求王學錦支付剩余購房款，雙方的主張均符合合同約定，故法院對于王學錦要求隗某某騰退房屋及隗某某反訴要求王學錦支付剩余購房款的訴訟請求均予以支持。第三人同意配合騰退房屋，法院不持異議。但應指出，雙方約定50000元購房款于房本下發(fā)過戶當日支付，現(xiàn)401號房屋未取得房屋產(chǎn)權證書，故該筆款項尚不具備支付條件。

關于王學錦、隗某某各自要求對方承擔違約責任的訴訟請求，法院論述如下：

王學錦自認在其交付部分房款后不久，即2013年11月下旬得知涉案房屋交易不合法，故此后一直在向隗某某、金城阜業(yè)公司主張解除合同。隗某某在通過金城阜業(yè)公司通知王學錦繼續(xù)交付房款，否則收回房屋之后，王學錦亦未繼續(xù)交納購房款，在隗某某于2014年1月占有401號房屋后，王學錦、隗某某、金城阜業(yè)公司為解決糾紛，協(xié)商由隗某某再次出售401號房屋，隗某某在收到新購房人款項后，3日內(nèi)將購房款49萬元退還給王學錦，如果隗某某沒有在2014年10月31日前收到新購房人除最后一筆剩余尾款的全部房款，三方于2014年2月23日達成的協(xié)議作廢，仍按2013年9月17日簽訂的合同履行。

應當指出，401號房屋并未在2014年10月31日前再次賣出，雙方即應按照約定繼續(xù)履行2013年9月17日簽訂的合同。但根據(jù)查明的事實，王學錦于2014年11月27日起訴要求解除合同，此后雙方即糾結于合同是否解除的爭議上，并未按照合同約定繼續(xù)履行，即隗某某未再次向王學錦交付401號房屋，王學錦亦未繼續(xù)履行支付剩余購房款的義務，持續(xù)僵持于合同解除之爭，直至北京市第一中級人民法院于2019年6月10日作出（2019）京01民再86號民事判決書后，王學錦才再次起訴至法院，要求隗某某騰退房屋、給付違約金、返還租金并賠償損失。王學錦明確要求解除合同并不再繼續(xù)支付購房款，不再繼續(xù)履行合同，構成違約。隗某某在王學錦明確不再履行合同，未得到剩余購房款的情況下收回房屋，雙方并為合同履行即時于2014年2月23日達成協(xié)議，隗某某此行為并不構成違約。故對于王學錦要求隗某某支付違約金、返還租金、賠償損失的訴訟請求，法院不予支持。

依照《中華人民共和國合同法》規(guī)定，違約金是指按照當事人的約定或者法律直接規(guī)定，一方當事人違約的，應當向另一方支付的金錢。違約金具有擔保債務履行的功效，又具有懲罰違約人和補償無過錯一方當事人所受損失的效果。違約金的主要作用是為了保障雙方當事人更好的履行合同，保護當事人的合法權益。本案中，王學錦未按約定及時、足額交納購房款并在不具有合同解除權的情況下，起訴解除合同，構成違約，應承擔相應的違約責任。但隗某某在王學錦違約后及時收回房屋，并一直用于出租，收取租金至今，其并未因王學錦的違約行為遭受損失，故對隗某某反訴要求王學錦支付違約金的反訴請求，法院不予支持。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百五十九條之規(guī)定，判決：一、隗某某、王某、安京、徐建敏于本判決生效之日起30日內(nèi)將坐落在北京市401號房屋騰退，交予王學錦，騰退時不得損害房屋的主體結構及附屬設施；二、王學錦于本判決生效之日起30日內(nèi)給付隗某某購房款540000元；三、駁回王學錦的其他訴訟請求；四、駁回隗某某的其他反訴請求。

二審中，各方當事人均未提交新證據(jù)。經(jīng)審查，一審法院認定的事實屬實，本院予以確認。

本院認為，本案的爭議焦點在于《房屋買賣居間合同》及補充協(xié)議未解除的前提下，雙方應當如何繼續(xù)履行合同。房屋買賣合同中，買房人負有按照合同約定向賣房人支付房款的義務，賣房人負有按照合同約定向買房人交付房屋并在符合條件時協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的義務。故一審法院判令隗某某及當時在涉案房屋內(nèi)居住的承租人王某、安京、徐建敏騰退房屋，并將房屋交付給王學錦的處理正確。對于王學錦尚未支付的59萬元購房款中的54萬元，王學錦應當向隗某某予以支付；對于另外的5萬元，應當按照合同約定在房本下發(fā)過戶當日支付，現(xiàn)該5萬元的支付條件尚未成就，故一審法院判令王學錦在判決生效之日起30日內(nèi)向隗某某支付54萬元購房款的處理正確。

房屋買賣合同的履行過程中，王學錦在不享有合同解除權的情形下要求解除合同并拒絕支付后續(xù)購房款的行為構成違約，王學錦應當承擔相應的違約責任?？紤]到違約金具有補償性質(zhì)，一般用于彌補非違約方因違約方的違約行為所遭受的實際損失，而隗某某在王學錦違約之后，采取了收回房屋另行出租的行為，一審法院認為隗某某另行出租獲取的收益足以彌補隗某某的實際損失，并最終判決駁回隗某某要求王學錦支付違約金以及王學錦要求隗某某支付在此期間的租金、給付違約金的訴訟請求，該處理結果并無不當，本院予以維持。對于王學錦要求隗某某賠償其不誠信訴訟法律責任損失，無合同和法律依據(jù)，一審法院未予支持，所作處理并無不當。

王學錦在二審期間的部分上訴請求超出了其一審訴訟請求的范圍，經(jīng)二審法院釋明，王學錦仍然堅持其二審的上訴請求，本院對其二審訴訟請求中超出一審訴訟請求的范圍不予處理。

綜上所述，王學錦和隗某某的上訴請求均不能成立，應予駁回；一審判決結果正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費4370元，由王學錦負擔70元（已交納），由隗某某負擔4300元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　王愛紅

審 判 員　劉國俊

審 判 員　范　磊

二〇二一年四月二十日

法官助理　劉　瑾

書 記 員　陳　雪