上訴人（原審原告）：鄭豪杰，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市石景山區(qū)。

委托訴訟代理人：李偉，北京秉道律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：任鑫宇，北京秉道律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）：樊某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市門頭溝區(qū)。

委托訴訟代理人：王瑋（樊某之妻），住北京市門頭溝區(qū)。

委托訴訟代理人：武殿臣，北京市承光律師事務(wù)所律師。

上訴人鄭豪杰與上訴人樊某因房屋買賣合同糾紛一案，均不服北京市門頭溝區(qū)人民法院（2020）京0109民初3256號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年3月24日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

鄭豪杰上訴請求：撤銷一審判決第四項，改判支持鄭豪杰的一審訴訟請求或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。事實和理由：一審法院認定事實錯誤、適用法律錯誤。因樊某的原因?qū)е律姘阜课菸茨馨凑辗课葙I賣合同的約定轉(zhuǎn)移登記至鄭豪杰名下，樊某應當按照合同約定承擔違約責任。房屋買賣合同附件七中手寫的違約金的計算方法符合雙方的真實意思表示，不以雙方簽字為生效條件。樊某未向一審法院提交其手中持有的房屋買賣合同，根據(jù)誰主張誰舉證的原則，在樊某未能提供證據(jù)證明房屋買賣合同附件七中手寫部分不是其真實意思表示的情況下，一審法院應當認定鄭豪杰提交的房屋買賣合同中附件七中手寫部分的違約責任是雙方真實意思表示，違約金是總房款的20%，一審法院不應對合同約定的違約金進行酌定。

樊某辯稱，不同意鄭豪杰的上訴請求和理由，雙方之間不是房屋買賣關(guān)系，是民間借貸關(guān)系。雙方的轉(zhuǎn)款不是按照房屋買賣合同的內(nèi)容履行的，鄭豪杰也沒有按照房屋買賣合同的內(nèi)容要求樊某辦理過戶，鄭豪杰2020年7月3日填寫購房資格審查表，說明其在2020年7月才具有購房資格，鄭豪杰的上訴請求與事實理由均不成立。

樊某上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回鄭豪杰的一審全部訴訟請求或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。事實與理由：1.一審法院認定事實錯誤。雙方之前不認識，不存在借款關(guān)系，亦不存在房屋買賣關(guān)系。實際上是申某因工程需要資金，借用樊某的房屋用作抵押向鄭某1借款150萬元，并通過鄭豪杰將款項轉(zhuǎn)到樊某名下，樊某收到房款后立即將款項轉(zhuǎn)給了申某。樊某并未在房屋買賣合同上樊某簽字處捺印，該房屋買賣合同不符合事實。樊某沒有出售房屋的真實意思表示，涉案房屋價值280萬元，不可能以150萬元的價格出售。涉案房屋進行了抵押、鄭豪杰給樊某的轉(zhuǎn)款不是房屋買賣合同上約定的款項、房屋買賣合同中并未注明房屋內(nèi)的家具、鄭豪杰未在合同約定的90天內(nèi)向樊某主張辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，前述情況均不符合房屋買賣的正常邏輯。2.一審法院程序違法，本案應該追加申某和岳某1為被告，該二人為樊某和鄭豪杰的房屋買賣合同出具了擔保書，因此該二人要對此承擔連帶責任，實際上申某是借款人且其愿意承擔償還借款的責任。

鄭豪杰辯稱，不同意樊某的上訴請求和理由。1.雙方簽訂的房屋買賣合同是一式兩份，樊某手中亦持有一份。2.鄭豪杰于2020年1月22日提交購房資格申請表，因為審核通過已經(jīng)過了一個月的期限，需要重新審核，故一審判決表述2020年7月3日提交的購房資格審核表是鄭豪杰在一審訴訟中再次提交的，是對購房資格核驗通過的再次確認，不存在鄭豪杰簽訂合同的時候沒有購房資格的情況，同時也說明鄭豪杰為積極履行房屋買賣合同做準備。3.一審法院審理程序并未違法，樊某主張追加申某、岳某1為被告于法無據(jù)，該二人向鄭豪杰出具擔保書，鄭豪杰有權(quán)選擇是否列該二人為本案當事人。4.樊某提出的借貸關(guān)系與本案無關(guān)聯(lián)性。

鄭豪杰向一審法院起訴請求：1.判令位于北京市門頭溝區(qū)201房屋（以下簡稱201房屋）變更登記在鄭豪杰名下；2.判令樊某將201房屋騰退交給鄭豪杰；3.判令樊某向鄭豪杰支付違約金35萬元。

一審法院認定事實：樊某與王瑋系夫妻，201房屋的權(quán)利人系樊某，房屋所有權(quán)證號為：京（2020）門不動產(chǎn)權(quán)第XXXX號，登記日期為2020年1月3日。

2020年1月16日，樊某與鄭豪杰訂立《北京市存量房屋買賣合同》，主要約定：樊某將201房屋以175萬元的價格出售給鄭豪杰；雙方在合同簽訂之日起90日內(nèi)，共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，即2020年4月17日取得房屋所有權(quán)證書；房屋過戶當天，由樊某將房屋交付鄭豪杰；如果未按照約定的期限和條件將該房屋交付買受人，逾期超過5日，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，自買受人應當取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之日起至實際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之十的違約金，并于買受人實際取得房屋所有權(quán)證書之日起5日內(nèi)向買受人支付；合同附件六一頁中有手寫字跡：“出賣人不能履行合同導致買受人不能按約定日期過戶拿到房本，支付買受人總房款的20%做為違約金”，該頁沒有雙方當事人的簽名。

上述合同簽訂地點在北京市門頭溝區(qū)不動產(chǎn)登記中心大廳，當時樊某及其妻子王瑋、鄭豪杰均到場，另外擔保人申某、岳某1同時到場。當日，樊某之妻王瑋書寫的《配偶同意出售聲明》記載：本人王瑋，身份證號碼×××，系樊某配偶，本人同意出售樊某名下登記位于門頭溝區(qū)201房產(chǎn)，同意樊某簽署的任何法律文書合同并同意樊某出售該房屋，特此聲明，落款處王瑋簽名并捺印，合同載明時間為2020年1月16日。

2020年1月17日，經(jīng)雙方同意，樊某將案涉房屋進行抵押，抵押權(quán)人為鄭豪杰，義務(wù)人為樊某，被擔保數(shù)額為175萬元。

2020年1月22日岳某1、申某出具擔保書，載明：今有岳某1、申某自愿為出賣人樊某、買受人鄭豪杰房屋買賣合同，此合同是在雙方自愿的前提下簽成，為此擔保承受連帶責任。落款處岳某1、申某簽字捺印。

鄭豪杰于2020年1月22日、2020年1月18日、2020年1月17日向樊某轉(zhuǎn)購房款共計150萬元。在庭審中，鄭豪杰表示房屋過戶時立即支付剩余購房款25萬元。

2020年7月3日鄭豪杰填寫了購房資格審核表，符合購房條件，初步核驗通過。

雙方爭議的問題：

1、樊某主張雙方系借貸關(guān)系，不存在房屋買賣關(guān)系，自己只是幫助朋友申某借錢而采取的這種方式。因此提供證人申某出庭作證，申某陳述，自己與雙方均系朋友關(guān)系，由于自己生意出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問題，需要現(xiàn)金150萬元填補。于是經(jīng)樊某同意，將樊某的201房屋抵押給鄭豪杰，借款150萬元，借款期限為3個月。由于出現(xiàn)新冠肺炎疫情，造成至今沒有償還該款，引起了本次訴訟。希望雙方協(xié)商解決，我盡快償還欠款。鄭豪杰認為雙方系房屋買賣關(guān)系，不存在借貸的情況。2、樊某又提供借條一張，記載：本人申某，身份證號碼×××，因資金周轉(zhuǎn)問題，現(xiàn)將樊某位于門頭溝區(qū)201的一套2居室，（按市場價格大約人民幣貳佰三十萬整用于抵押）抵押金額為人民幣一百五十萬元整，抵押期限3個月，利息按年利息10%給付樊某，如果抵押期到未能把房屋收回，房屋一切損失歸本人申某負責，如果房屋在抵押金未及時返回造成房屋被惡意收走，本人申某需按房屋總價款230萬賠付給樊某。借款人申某，2020年1月17號。經(jīng)核實，申某對于該借條的內(nèi)容予以認可。對此鄭豪杰認為，該借條說明樊某與申某存在借貸關(guān)系，與本案無關(guān)。3、樊某對合同附件六中手寫的內(nèi)容不予認可，不是雙方的一致意思表示。即便按照合同的約定，由出賣方按日向買受人支付全部已付款萬分之十的違約金，顯然過高，請求予以減免。

一審法院認為，民事法律行為是民事主體通過意思表示設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的行為。本案中，樊某及妻子王瑋與鄭豪杰共同到不動產(chǎn)登記中心，在申某等人的參與下訂立《北京市存量房屋買賣合同》，其中記載樊某將201房屋以175萬元的價格出售給鄭豪杰等相關(guān)內(nèi)容，由樊某、鄭豪杰在該合同上簽字。同時，樊某之妻王瑋書寫了《配偶同意出售聲明》，明確表示認可樊某簽署的合同并同意出售201房屋。經(jīng)相關(guān)部門審查，鄭豪杰符合購房條件，為保障房屋買賣合同的履行，樊某將201房屋抵押給鄭豪杰。之后，樊某收到鄭豪杰支付的購房款共計150萬元。綜合上述事實，鄭豪杰、樊某在履行房屋買賣的相關(guān)手續(xù)，其意思表示具體明確，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗，故雙方訂立的《北京市存量房屋買賣合同》有效，對雙方具有法律約束力。

樊某通過舉證，能夠反映樊某借給申某150萬元后，申某給樊某寫下欠條，雙方存在借貸關(guān)系。但樊某、申某之間的借貸關(guān)系與樊某、鄭豪杰之間的房屋買賣關(guān)系沒有必然聯(lián)系，相互不能替代。故樊某否認與鄭豪杰存在房屋買賣合同的主張，缺乏事實及法律依據(jù)，法院不予采信。

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。當事人應當按照約定全面履行自己的義務(wù)。按照雙方的約定，2020年4月17日前辦理房屋過戶手續(xù)，將201房屋登記在鄭豪杰名下。現(xiàn)樊某以雙方不存在房屋買賣關(guān)系為由不同意履行合同的行為構(gòu)成違約，應當繼續(xù)履行合同并承擔違約責任。鄭豪杰要求樊某按照合同約定交付房屋并協(xié)助將201房屋變更登記在自己名下的主張，于法有據(jù)，法院予以支持。需要指出，樊某將房屋變更登記在鄭豪杰名下的同時，鄭豪杰應將未付購房款25萬元給付樊某。

鄭豪杰主張按照合同附件六中的手寫內(nèi)容，要求樊某支付違約金35萬元的主張，法院認為，附件六一頁中，手寫部分為違約金的計算方法，應為訂立合同時添加的內(nèi)容，該部分屬于對合同的補充，應當由雙方簽字確認，而該頁上沒有雙方簽字，不能確定該內(nèi)容系雙方的意愿，故鄭豪杰的該項主張法院不予采納。然而，因樊某的原因，201房屋未在2020年4月17日前變更登記在鄭豪杰名下，對此樊某應當承擔違約責任，由樊某按照鄭豪杰已付購房款150萬元，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準自2020年4月18日至實際辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記之日，向鄭豪杰支付利息。

綜上所述，依照《中華人民共和國民法總則》第一百四十三條，《中華人民共和國合同法》第二條、第四十四條、第六十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、樊某于本判決生效之日起三十日內(nèi)將位于北京市門頭溝區(qū)201房屋交付鄭豪杰；二、樊某于本判決生效之日起三十日內(nèi)協(xié)助鄭豪杰將北京市門頭溝區(qū)201房屋不動產(chǎn)權(quán)證書變更登記在鄭豪杰名下；同時鄭豪杰給付樊某購房款250000元。三、樊某以1500000元為基數(shù)，自二〇二〇年四月十八日至北京市門頭溝區(qū)201房屋不動產(chǎn)權(quán)證書變更登記在鄭豪杰名下之日，按照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準向鄭豪杰支付利息。四、駁回鄭豪杰的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中本院另查，一審法院庭審中，雙方均認可《北京市存量房屋買賣合同》實際上系2020年1月17日簽訂，但合同上落款的日期為2020年1月16日。

經(jīng)審查，一審法院認定的其他事實屬實，本院予以確認。

本院認為，本案的爭議焦點在于鄭豪杰與樊某之間簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》是否具有形成房屋買賣合同關(guān)系的真實意思表示。

當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。本案中，鄭豪杰與樊某于2020年1月17日簽署《北京市存量房屋買賣合同》，以書面形式約定樊某以175萬元的價格將201房屋出售給鄭豪杰。對此，雙方在本案中就真實存在的民事法律關(guān)系各執(zhí)一詞，鄭豪杰主張雙方存在房屋買賣合同關(guān)系，具體內(nèi)容同《北京市存量房屋買賣合同》的約定；樊某主張雙方之間不存在房屋買賣合同關(guān)系，樊某實系為了幫助案外人申某向案外人鄭某1借款，而以其201房屋為申某提供擔保，鄭豪杰向樊某支付的150萬元實為向申某出借的款項。

本院認為，房屋買賣合同關(guān)系和民間借貸法律關(guān)系均系典型的基于雙方或多方的意思表示一致才能成立的法律關(guān)系，對于該法律關(guān)系能否成立，應當通過對當事人所作出的民事法律行為的解釋予以判斷。

對于鄭豪杰所作出的簽署《北京市存量房屋買賣合同》并支付150萬元的行為，系其作出購買201房屋的意思表示、訂立房屋買賣合同關(guān)系并部分履行該房屋買賣合同關(guān)系項下義務(wù)的民事法律行為。樊某在本案訴訟中所提供的證據(jù)，不足以證明鄭豪杰存在參與樊某所稱的民間借貸法律關(guān)系的情形，且樊某在本案中主張的民間借貸法律關(guān)系的主體亦系案外人鄭某1和案外人申某，均與本案當事人鄭豪杰無關(guān)，難以認定鄭豪杰作出的意思表示存在“名為房屋買賣，實為接受他人擔?！钡那樾巍?/p>

有相對人的意思表示的解釋，應當按照所使用的詞句，結(jié)合相關(guān)條款、行為的性質(zhì)和目的、習慣以及誠信原則，確定意思表示的含義。房屋買賣合同中“出售房屋”的意思表示以及擔保合同中“為他人擔?！钡囊馑急硎荆档湫偷挠邢鄬θ说囊馑急硎?，對其解釋應當遵循前述方法。樊某作為有完全民事行為能力的成年人，應當對其所作出的民事法律關(guān)系的性質(zhì)及其相關(guān)后果有正確的認識。樊某簽署《北京市存量房屋買賣合同》并接受合同中約定的150萬元，其妻子王瑋亦簽署了《配偶同意出售聲明》，前述民事法律行為應當認定樊某具有與鄭豪杰形成房屋買賣合同關(guān)系的意思表示；本院難以從該民事法律行為中看出樊某存在“為他人借貸提供擔?！钡囊馑急硎?。即便樊某內(nèi)心確實存在僅為“為他人借貸提供擔?！钡囊馑急硎荆F(xiàn)有證據(jù)不足以證明該意思表示已經(jīng)向鄭豪杰作出并為鄭豪杰所知曉和接受，僅屬于“真意保留”，對于其所作出的簽訂《北京市存量房屋買賣合同》的行為的解釋，應當首要保護交易相對方的交易安全和合理信賴，仍應當解釋為樊某作出了訂立房屋買賣合同關(guān)系并出售201房屋的民事法律行為。

基于前述分析，應當認定鄭豪杰與樊某之間形成了以175萬元價格買賣201房屋的房屋買賣合同關(guān)系。因樊某認可《北京市存量房屋買賣合同》上系其簽字，故對于其主張的未捺印問題，不足以否定其意思表示。201房屋現(xiàn)在的價值與雙方簽訂《北京市存量房屋買賣合同》時約定的價格并無直接關(guān)系，參考樊某向一審法院提供的其與申某之間的借條中對于201房屋市場價格大約為230萬元的內(nèi)容，《北京市存量房屋買賣合同》中175萬元的價格亦不存在明顯過低的情形，對于樊某以價格過低為由主張并非真實房屋買賣的意思表示，本院不予支持。對于樊某上訴所稱不符合房屋買賣的正常邏輯之處，均不足以否定雙方之間房屋買賣合同關(guān)系的存在，對于樊某主張一審法院認定事實錯誤的上訴理由，本院不予支持。因本案系房屋買賣合同糾紛，現(xiàn)鄭豪杰向出賣人樊某主張權(quán)利，一審法院認定的本案當事人并無不當。

對于鄭豪杰上訴主張樊某應當按照《北京市存量房屋買賣合同》附件中的手寫內(nèi)容支付違約金35萬元一節(jié)，本院認為該手寫部分系雙方對于合同內(nèi)容的補充，應當經(jīng)過雙方簽字確認，在該頁沒有雙方簽字的情形下，一審法院未將該手寫部分的內(nèi)容認定為雙方的真實意思表示，所作處理并無不當。一審法院酌定的違約金計算標準亦無不當，對于鄭豪杰主張應當依據(jù)《北京市存量房屋買賣合同》附件中的手寫內(nèi)容支付35萬元違約金的上訴請求，本院不予支持。

綜上所述，鄭豪杰和樊某的上訴請求均不能成立，應予駁回；一審判決結(jié)果正確，應予維持。依照《中華人民共和國民法總則》第一百四十二條、第一百四十三條；《中華人民共和國合同法》第十條、第四十四條、第六十條；《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費27100元，由鄭豪杰負擔6550元（已交納），由樊某負擔20550元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　王愛紅

審 判 員　劉國俊

審 判 員　范　磊

二〇二一年四月十五日

法官助理　劉　瑾

書 記 員　陳　雪