上訴人（原審原告）：鄭豪杰，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市石景山區(qū)。

委托訴訟代理人：李偉，北京秉道律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：任鑫宇，北京秉道律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）：樊某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市門頭溝區(qū)。

委托訴訟代理人：王瑋（樊某之妻），住北京市門頭溝區(qū)。

委托訴訟代理人：武殿臣，北京市承光律師事務(wù)所律師。

上訴人鄭豪杰與上訴人樊某因房屋買賣合同糾紛一案，均不服北京市門頭溝區(qū)人民法院（2020）京0109民初3256號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年3月24日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

鄭豪杰上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決第四項(xiàng)，改判支持鄭豪杰的一審訴訟請(qǐng)求或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。事實(shí)和理由：一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤、適用法律錯(cuò)誤。因樊某的原因?qū)е律姘阜课菸茨馨凑辗课葙I賣合同的約定轉(zhuǎn)移登記至鄭豪杰名下，樊某應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。房屋買賣合同附件七中手寫的違約金的計(jì)算方法符合雙方的真實(shí)意思表示，不以雙方簽字為生效條件。樊某未向一審法院提交其手中持有的房屋買賣合同，根據(jù)誰主張誰舉證的原則，在樊某未能提供證據(jù)證明房屋買賣合同附件七中手寫部分不是其真實(shí)意思表示的情況下，一審法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定鄭豪杰提交的房屋買賣合同中附件七中手寫部分的違約責(zé)任是雙方真實(shí)意思表示，違約金是總房款的20%，一審法院不應(yīng)對(duì)合同約定的違約金進(jìn)行酌定。

樊某辯稱，不同意鄭豪杰的上訴請(qǐng)求和理由，雙方之間不是房屋買賣關(guān)系，是民間借貸關(guān)系。雙方的轉(zhuǎn)款不是按照房屋買賣合同的內(nèi)容履行的，鄭豪杰也沒有按照房屋買賣合同的內(nèi)容要求樊某辦理過戶，鄭豪杰2020年7月3日填寫購房資格審查表，說明其在2020年7月才具有購房資格，鄭豪杰的上訴請(qǐng)求與事實(shí)理由均不成立。

樊某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判駁回鄭豪杰的一審全部訴訟請(qǐng)求或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。事實(shí)與理由：1.一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。雙方之前不認(rèn)識(shí)，不存在借款關(guān)系，亦不存在房屋買賣關(guān)系。實(shí)際上是申某因工程需要資金，借用樊某的房屋用作抵押向鄭某1借款150萬元，并通過鄭豪杰將款項(xiàng)轉(zhuǎn)到樊某名下，樊某收到房款后立即將款項(xiàng)轉(zhuǎn)給了申某。樊某并未在房屋買賣合同上樊某簽字處捺印，該房屋買賣合同不符合事實(shí)。樊某沒有出售房屋的真實(shí)意思表示，涉案房屋價(jià)值280萬元，不可能以150萬元的價(jià)格出售。涉案房屋進(jìn)行了抵押、鄭豪杰給樊某的轉(zhuǎn)款不是房屋買賣合同上約定的款項(xiàng)、房屋買賣合同中并未注明房屋內(nèi)的家具、鄭豪杰未在合同約定的90天內(nèi)向樊某主張辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，前述情況均不符合房屋買賣的正常邏輯。2.一審法院程序違法，本案應(yīng)該追加申某和岳某1為被告，該二人為樊某和鄭豪杰的房屋買賣合同出具了擔(dān)保書，因此該二人要對(duì)此承擔(dān)連帶責(zé)任，實(shí)際上申某是借款人且其愿意承擔(dān)償還借款的責(zé)任。

鄭豪杰辯稱，不同意樊某的上訴請(qǐng)求和理由。1.雙方簽訂的房屋買賣合同是一式兩份，樊某手中亦持有一份。2.鄭豪杰于2020年1月22日提交購房資格申請(qǐng)表，因?yàn)閷徍送ㄟ^已經(jīng)過了一個(gè)月的期限，需要重新審核，故一審判決表述2020年7月3日提交的購房資格審核表是鄭豪杰在一審訴訟中再次提交的，是對(duì)購房資格核驗(yàn)通過的再次確認(rèn)，不存在鄭豪杰簽訂合同的時(shí)候沒有購房資格的情況，同時(shí)也說明鄭豪杰為積極履行房屋買賣合同做準(zhǔn)備。3.一審法院審理程序并未違法，樊某主張追加申某、岳某1為被告于法無據(jù)，該二人向鄭豪杰出具擔(dān)保書，鄭豪杰有權(quán)選擇是否列該二人為本案當(dāng)事人。4.樊某提出的借貸關(guān)系與本案無關(guān)聯(lián)性。

鄭豪杰向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令位于北京市門頭溝區(qū)201房屋（以下簡稱201房屋）變更登記在鄭豪杰名下；2.判令樊某將201房屋騰退交給鄭豪杰；3.判令樊某向鄭豪杰支付違約金35萬元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：樊某與王瑋系夫妻，201房屋的權(quán)利人系樊某，房屋所有權(quán)證號(hào)為：京（2020）門不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第XXXX號(hào)，登記日期為2020年1月3日。

2020年1月16日，樊某與鄭豪杰訂立《北京市存量房屋買賣合同》，主要約定：樊某將201房屋以175萬元的價(jià)格出售給鄭豪杰；雙方在合同簽訂之日起90日內(nèi)，共同向房屋權(quán)屬登記部門申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，即2020年4月17日取得房屋所有權(quán)證書；房屋過戶當(dāng)天，由樊某將房屋交付鄭豪杰；如果未按照約定的期限和條件將該房屋交付買受人，逾期超過5日，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，自買受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之十的違約金，并于買受人實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日起5日內(nèi)向買受人支付；合同附件六一頁中有手寫字跡：“出賣人不能履行合同導(dǎo)致買受人不能按約定日期過戶拿到房本，支付買受人總房款的20%做為違約金”，該頁沒有雙方當(dāng)事人的簽名。

上述合同簽訂地點(diǎn)在北京市門頭溝區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心大廳，當(dāng)時(shí)樊某及其妻子王瑋、鄭豪杰均到場(chǎng)，另外擔(dān)保人申某、岳某1同時(shí)到場(chǎng)。當(dāng)日，樊某之妻王瑋書寫的《配偶同意出售聲明》記載：本人王瑋，身份證號(hào)碼×××，系樊某配偶，本人同意出售樊某名下登記位于門頭溝區(qū)201房產(chǎn)，同意樊某簽署的任何法律文書合同并同意樊某出售該房屋，特此聲明，落款處王瑋簽名并捺印，合同載明時(shí)間為2020年1月16日。

2020年1月17日，經(jīng)雙方同意，樊某將案涉房屋進(jìn)行抵押，抵押權(quán)人為鄭豪杰，義務(wù)人為樊某，被擔(dān)保數(shù)額為175萬元。

2020年1月22日岳某1、申某出具擔(dān)保書，載明：今有岳某1、申某自愿為出賣人樊某、買受人鄭豪杰房屋買賣合同，此合同是在雙方自愿的前提下簽成，為此擔(dān)保承受連帶責(zé)任。落款處岳某1、申某簽字捺印。

鄭豪杰于2020年1月22日、2020年1月18日、2020年1月17日向樊某轉(zhuǎn)購房款共計(jì)150萬元。在庭審中，鄭豪杰表示房屋過戶時(shí)立即支付剩余購房款25萬元。

2020年7月3日鄭豪杰填寫了購房資格審核表，符合購房條件，初步核驗(yàn)通過。

雙方爭議的問題：

1、樊某主張雙方系借貸關(guān)系，不存在房屋買賣關(guān)系，自己只是幫助朋友申某借錢而采取的這種方式。因此提供證人申某出庭作證，申某陳述，自己與雙方均系朋友關(guān)系，由于自己生意出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問題，需要現(xiàn)金150萬元填補(bǔ)。于是經(jīng)樊某同意，將樊某的201房屋抵押給鄭豪杰，借款150萬元，借款期限為3個(gè)月。由于出現(xiàn)新冠肺炎疫情，造成至今沒有償還該款，引起了本次訴訟。希望雙方協(xié)商解決，我盡快償還欠款。鄭豪杰認(rèn)為雙方系房屋買賣關(guān)系，不存在借貸的情況。2、樊某又提供借條一張，記載：本人申某，身份證號(hào)碼×××，因資金周轉(zhuǎn)問題，現(xiàn)將樊某位于門頭溝區(qū)201的一套2居室，（按市場(chǎng)價(jià)格大約人民幣貳佰三十萬整用于抵押）抵押金額為人民幣一百五十萬元整，抵押期限3個(gè)月，利息按年利息10%給付樊某，如果抵押期到未能把房屋收回，房屋一切損失歸本人申某負(fù)責(zé)，如果房屋在抵押金未及時(shí)返回造成房屋被惡意收走，本人申某需按房屋總價(jià)款230萬賠付給樊某。借款人申某，2020年1月17號(hào)。經(jīng)核實(shí)，申某對(duì)于該借條的內(nèi)容予以認(rèn)可。對(duì)此鄭豪杰認(rèn)為，該借條說明樊某與申某存在借貸關(guān)系，與本案無關(guān)。3、樊某對(duì)合同附件六中手寫的內(nèi)容不予認(rèn)可，不是雙方的一致意思表示。即便按照合同的約定，由出賣方按日向買受人支付全部已付款萬分之十的違約金，顯然過高，請(qǐng)求予以減免。

一審法院認(rèn)為，民事法律行為是民事主體通過意思表示設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的行為。本案中，樊某及妻子王瑋與鄭豪杰共同到不動(dòng)產(chǎn)登記中心，在申某等人的參與下訂立《北京市存量房屋買賣合同》，其中記載樊某將201房屋以175萬元的價(jià)格出售給鄭豪杰等相關(guān)內(nèi)容，由樊某、鄭豪杰在該合同上簽字。同時(shí)，樊某之妻王瑋書寫了《配偶同意出售聲明》，明確表示認(rèn)可樊某簽署的合同并同意出售201房屋。經(jīng)相關(guān)部門審查，鄭豪杰符合購房條件，為保障房屋買賣合同的履行，樊某將201房屋抵押給鄭豪杰。之后，樊某收到鄭豪杰支付的購房款共計(jì)150萬元。綜合上述事實(shí)，鄭豪杰、樊某在履行房屋買賣的相關(guān)手續(xù)，其意思表示具體明確，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗，故雙方訂立的《北京市存量房屋買賣合同》有效，對(duì)雙方具有法律約束力。

樊某通過舉證，能夠反映樊某借給申某150萬元后，申某給樊某寫下欠條，雙方存在借貸關(guān)系。但樊某、申某之間的借貸關(guān)系與樊某、鄭豪杰之間的房屋買賣關(guān)系沒有必然聯(lián)系，相互不能替代。故樊某否認(rèn)與鄭豪杰存在房屋買賣合同的主張，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，法院不予采信。

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。按照雙方的約定，2020年4月17日前辦理房屋過戶手續(xù)，將201房屋登記在鄭豪杰名下?，F(xiàn)樊某以雙方不存在房屋買賣關(guān)系為由不同意履行合同的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。鄭豪杰要求樊某按照合同約定交付房屋并協(xié)助將201房屋變更登記在自己名下的主張，于法有據(jù)，法院予以支持。需要指出，樊某將房屋變更登記在鄭豪杰名下的同時(shí)，鄭豪杰應(yīng)將未付購房款25萬元給付樊某。

鄭豪杰主張按照合同附件六中的手寫內(nèi)容，要求樊某支付違約金35萬元的主張，法院認(rèn)為，附件六一頁中，手寫部分為違約金的計(jì)算方法，應(yīng)為訂立合同時(shí)添加的內(nèi)容，該部分屬于對(duì)合同的補(bǔ)充，應(yīng)當(dāng)由雙方簽字確認(rèn)，而該頁上沒有雙方簽字，不能確定該內(nèi)容系雙方的意愿，故鄭豪杰的該項(xiàng)主張法院不予采納。然而，因樊某的原因，201房屋未在2020年4月17日前變更登記在鄭豪杰名下，對(duì)此樊某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，由樊某按照鄭豪杰已付購房款150萬元，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)自2020年4月18日至實(shí)際辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記之日，向鄭豪杰支付利息。

綜上所述，依照《中華人民共和國民法總則》第一百四十三條，《中華人民共和國合同法》第二條、第四十四條、第六十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、樊某于本判決生效之日起三十日內(nèi)將位于北京市門頭溝區(qū)201房屋交付鄭豪杰；二、樊某于本判決生效之日起三十日內(nèi)協(xié)助鄭豪杰將北京市門頭溝區(qū)201房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書變更登記在鄭豪杰名下；同時(shí)鄭豪杰給付樊某購房款250000元。三、樊某以1500000元為基數(shù)，自二〇二〇年四月十八日至北京市門頭溝區(qū)201房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書變更登記在鄭豪杰名下之日，按照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)向鄭豪杰支付利息。四、駁回鄭豪杰的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中本院另查，一審法院庭審中，雙方均認(rèn)可《北京市存量房屋買賣合同》實(shí)際上系2020年1月17日簽訂，但合同上落款的日期為2020年1月16日。

經(jīng)審查，一審法院認(rèn)定的其他事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)在于鄭豪杰與樊某之間簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》是否具有形成房屋買賣合同關(guān)系的真實(shí)意思表示。

當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。本案中，鄭豪杰與樊某于2020年1月17日簽署《北京市存量房屋買賣合同》，以書面形式約定樊某以175萬元的價(jià)格將201房屋出售給鄭豪杰。對(duì)此，雙方在本案中就真實(shí)存在的民事法律關(guān)系各執(zhí)一詞，鄭豪杰主張雙方存在房屋買賣合同關(guān)系，具體內(nèi)容同《北京市存量房屋買賣合同》的約定；樊某主張雙方之間不存在房屋買賣合同關(guān)系，樊某實(shí)系為了幫助案外人申某向案外人鄭某1借款，而以其201房屋為申某提供擔(dān)保，鄭豪杰向樊某支付的150萬元實(shí)為向申某出借的款項(xiàng)。

本院認(rèn)為，房屋買賣合同關(guān)系和民間借貸法律關(guān)系均系典型的基于雙方或多方的意思表示一致才能成立的法律關(guān)系，對(duì)于該法律關(guān)系能否成立，應(yīng)當(dāng)通過對(duì)當(dāng)事人所作出的民事法律行為的解釋予以判斷。

對(duì)于鄭豪杰所作出的簽署《北京市存量房屋買賣合同》并支付150萬元的行為，系其作出購買201房屋的意思表示、訂立房屋買賣合同關(guān)系并部分履行該房屋買賣合同關(guān)系項(xiàng)下義務(wù)的民事法律行為。樊某在本案訴訟中所提供的證據(jù)，不足以證明鄭豪杰存在參與樊某所稱的民間借貸法律關(guān)系的情形，且樊某在本案中主張的民間借貸法律關(guān)系的主體亦系案外人鄭某1和案外人申某，均與本案當(dāng)事人鄭豪杰無關(guān)，難以認(rèn)定鄭豪杰作出的意思表示存在“名為房屋買賣，實(shí)為接受他人擔(dān)?！钡那樾巍?/p>

有相對(duì)人的意思表示的解釋，應(yīng)當(dāng)按照所使用的詞句，結(jié)合相關(guān)條款、行為的性質(zhì)和目的、習(xí)慣以及誠信原則，確定意思表示的含義。房屋買賣合同中“出售房屋”的意思表示以及擔(dān)保合同中“為他人擔(dān)?！钡囊馑急硎荆档湫偷挠邢鄬?duì)人的意思表示，對(duì)其解釋應(yīng)當(dāng)遵循前述方法。樊某作為有完全民事行為能力的成年人，應(yīng)當(dāng)對(duì)其所作出的民事法律關(guān)系的性質(zhì)及其相關(guān)后果有正確的認(rèn)識(shí)。樊某簽署《北京市存量房屋買賣合同》并接受合同中約定的150萬元，其妻子王瑋亦簽署了《配偶同意出售聲明》，前述民事法律行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定樊某具有與鄭豪杰形成房屋買賣合同關(guān)系的意思表示；本院難以從該民事法律行為中看出樊某存在“為他人借貸提供擔(dān)?！钡囊馑急硎尽＜幢惴硟?nèi)心確實(shí)存在僅為“為他人借貸提供擔(dān)?！钡囊馑急硎荆F(xiàn)有證據(jù)不足以證明該意思表示已經(jīng)向鄭豪杰作出并為鄭豪杰所知曉和接受，僅屬于“真意保留”，對(duì)于其所作出的簽訂《北京市存量房屋買賣合同》的行為的解釋，應(yīng)當(dāng)首要保護(hù)交易相對(duì)方的交易安全和合理信賴，仍應(yīng)當(dāng)解釋為樊某作出了訂立房屋買賣合同關(guān)系并出售201房屋的民事法律行為。

基于前述分析，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定鄭豪杰與樊某之間形成了以175萬元價(jià)格買賣201房屋的房屋買賣合同關(guān)系。因樊某認(rèn)可《北京市存量房屋買賣合同》上系其簽字，故對(duì)于其主張的未捺印問題，不足以否定其意思表示。201房屋現(xiàn)在的價(jià)值與雙方簽訂《北京市存量房屋買賣合同》時(shí)約定的價(jià)格并無直接關(guān)系，參考樊某向一審法院提供的其與申某之間的借條中對(duì)于201房屋市場(chǎng)價(jià)格大約為230萬元的內(nèi)容，《北京市存量房屋買賣合同》中175萬元的價(jià)格亦不存在明顯過低的情形，對(duì)于樊某以價(jià)格過低為由主張并非真實(shí)房屋買賣的意思表示，本院不予支持。對(duì)于樊某上訴所稱不符合房屋買賣的正常邏輯之處，均不足以否定雙方之間房屋買賣合同關(guān)系的存在，對(duì)于樊某主張一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤的上訴理由，本院不予支持。因本案系房屋買賣合同糾紛，現(xiàn)鄭豪杰向出賣人樊某主張權(quán)利，一審法院認(rèn)定的本案當(dāng)事人并無不當(dāng)。

對(duì)于鄭豪杰上訴主張樊某應(yīng)當(dāng)按照《北京市存量房屋買賣合同》附件中的手寫內(nèi)容支付違約金35萬元一節(jié)，本院認(rèn)為該手寫部分系雙方對(duì)于合同內(nèi)容的補(bǔ)充，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過雙方簽字確認(rèn)，在該頁沒有雙方簽字的情形下，一審法院未將該手寫部分的內(nèi)容認(rèn)定為雙方的真實(shí)意思表示，所作處理并無不當(dāng)。一審法院酌定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)亦無不當(dāng)，對(duì)于鄭豪杰主張應(yīng)當(dāng)依據(jù)《北京市存量房屋買賣合同》附件中的手寫內(nèi)容支付35萬元違約金的上訴請(qǐng)求，本院不予支持。

綜上所述，鄭豪杰和樊某的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決結(jié)果正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民法總則》第一百四十二條、第一百四十三條；《中華人民共和國合同法》第十條、第四十四條、第六十條；《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)27100元，由鄭豪杰負(fù)擔(dān)6550元（已交納），由樊某負(fù)擔(dān)20550元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　王愛紅

審 判 員　劉國俊

審 判 員　范　磊

二〇二一年四月十五日

法官助理　劉　瑾

書 記 員　陳　雪