上訴人（原審被告）：董某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市石景山區(qū)。

委托訴訟代理人：陳思行，北京市太行律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：李德某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市門(mén)頭溝區(qū)。

委托訴訟代理人：趙建民，北京市亞太律師事務(wù)所律師。

上訴人董某某因與被上訴人李德某農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服北京市門(mén)頭溝區(qū)人民法院（2020）京0109民初2644號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月5日立案受理后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開(kāi)展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任于2021年1月14日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人董某某及其委托訴訟代理人陳思行、被上訴人李德某及其委托訴訟代理人趙建民到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

董某某上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，改判駁回李德某一審的全部訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：1．董某某在房屋買(mǎi)賣(mài)達(dá)成后繳納了契稅720元，北京市門(mén)頭溝區(qū)財(cái)政局出具了草契存根，能夠證明雙方已經(jīng)實(shí)際辦理了過(guò)戶，一審法院對(duì)該事實(shí)沒(méi)有認(rèn)定屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。2．涉案房屋所在土地性質(zhì)為農(nóng)村集體建設(shè)用地，但是沒(méi)有證據(jù)證明該土地屬于公益性公共設(shè)施用地，一審法院此項(xiàng)認(rèn)定依據(jù)不足。3．一審法院適用土地管理法第63條處理本案，但是涉案買(mǎi)賣(mài)行為發(fā)生在1997年，不應(yīng)當(dāng)適用現(xiàn)行土地管理法，且土地管理法63條也不涉及對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定。4．李德某一審提出的訴訟請(qǐng)求是要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，庭審中雖經(jīng)法院釋明表示要求法院處理無(wú)效的法律后果，但該項(xiàng)表示不能作為訴訟請(qǐng)求，且法院沒(méi)有給董某某針對(duì)返還問(wèn)題進(jìn)行答辯的權(quán)利，并判決騰退房屋，屬于程序違法。

李德某辯稱，1．董某某持有的草契存根沒(méi)有李德某的簽字，故不認(rèn)可草契存根的真實(shí)性、合法性。2．李德某提交的一般繳款書(shū)顯示的收款機(jī)關(guān)是北京市門(mén)頭溝區(qū)財(cái)政局，但財(cái)政局不是農(nóng)村房屋土地權(quán)屬的主管部門(mén)，且無(wú)法證明該筆款項(xiàng)與涉案房屋買(mǎi)賣(mài)有關(guān)。3．涉案土地屬于公益性公共設(shè)施用地，屬于集體建設(shè)用地的范圍，一審中雙方就土地性質(zhì)也進(jìn)行了確認(rèn)。4．北京市門(mén)頭溝區(qū)妙峰山鎮(zhèn)大溝村村委會(huì)另案起訴董某某要求確認(rèn)合同無(wú)效，已有生效判決確認(rèn)無(wú)效，與本案情況相似，本案應(yīng)作相同處理。5．李德某在一審中有增加和變更訴訟請(qǐng)求的權(quán)利，一審?fù)徶薪?jīng)法官釋明李德某增加了訴訟請(qǐng)求，董某某表示不提出反訴，一審審理不存在程序違法。

李德某向一審法院起訴請(qǐng)求：1．判令雙方于1997年11月簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；2．判令董某某返還涉案房屋及院落。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：李德某原系北京市門(mén)頭溝區(qū)妙峰山鎮(zhèn)大溝村（以下簡(jiǎn)稱大溝村）村民。1997年11月，董某某從李德某處購(gòu)買(mǎi)大溝村村溝北的東房三間、南房一間、后背房?jī)砷g及院落，房屋價(jià)款18500元。除雙方均依約履行了上述協(xié)議。房屋四至：東至官道；西至周連水山墻根；南至村集體房滴水，北至官道?，F(xiàn)涉案房屋后背房已拆，南房已倒塌。

庭審中，董某某向法院提交了《一般繳款書(shū)》和《買(mǎi)賣(mài)房屋草契存根》，證明其因購(gòu)買(mǎi)涉案房屋向北京市門(mén)頭溝區(qū)財(cái)政局繳納了契稅并辦理了過(guò)戶。《一般繳款書(shū)》載明：收款機(jī)關(guān)：門(mén)頭溝區(qū)財(cái)政局，交款單位：董某某，款：3401，目：契稅，金額為720元。時(shí)間為1998年1月13日，該材料有銀行的現(xiàn)金收訖章?！顿I(mǎi)賣(mài)房屋草契存根》中無(wú)李德某簽名，蓋有北京市門(mén)頭溝區(qū)財(cái)政局農(nóng)業(yè)稅征收所印章。經(jīng)質(zhì)證，李德某對(duì)于上述材料均不認(rèn)可，繳款書(shū)不能證明系辦理涉案房屋所交的契稅，草契無(wú)李德某簽名。

另查，涉案房屋所占用土地是大溝村農(nóng)村集體建設(shè)用地，董某某非大溝村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。經(jīng)釋明，董某某不要求在本案中處理合同無(wú)效的后果。

一審法院認(rèn)為，大溝村屬北京市門(mén)頭溝區(qū)妙峰山鎮(zhèn)行政自然村，村內(nèi)的土地屬集體所有，涉案房屋所屬土地為該村農(nóng)村建設(shè)用地。農(nóng)村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資進(jìn)行各類(lèi)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。農(nóng)村集體建設(shè)用地分為三類(lèi)，即宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營(yíng)性用地。經(jīng)營(yíng)性用地是指村辦及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。集體土地歸農(nóng)民集體所有，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村村民小組等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)和管理。涉案房屋的土地屬北京市門(mén)頭溝區(qū)大溝村公益性公共設(shè)施用地。集體土地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許違法買(mǎi)賣(mài)。集體土地違法轉(zhuǎn)讓屬違反國(guó)家法律強(qiáng)制性規(guī)定的行為。房屋買(mǎi)賣(mài)合同依賴于集體土地使用權(quán)的有效轉(zhuǎn)讓。董某某非大溝村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雙方訂立契約轉(zhuǎn)讓涉案房屋的行為違反了國(guó)家法律關(guān)于集體土地使用權(quán)禁止違法轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，當(dāng)屬無(wú)效。李德某要求確認(rèn)雙方之間的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，符合相關(guān)規(guī)定，法院予以支持。董某某提交的證據(jù)材料不足以證明其就涉案房屋的買(mǎi)賣(mài)辦理了相應(yīng)的過(guò)戶并繳納契稅，法院對(duì)其該項(xiàng)意見(jiàn)不予采納。違反法律、行政法規(guī)的合同自始無(wú)效，不適用訴訟時(shí)效的法律規(guī)定，故法院對(duì)于董某某主張李德某訴求超過(guò)訴訟時(shí)效的答辯意見(jiàn)亦不予采納。

應(yīng)當(dāng)指出，我國(guó)是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，從1947年和1950年兩次土改政策，到隨著歷史發(fā)展相繼出臺(tái)、修訂的土地管理法和解釋的歷史沿革，始終體現(xiàn)圍繞著解放農(nóng)村生產(chǎn)力、促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展、保護(hù)農(nóng)民利益、促進(jìn)“三農(nóng)”事業(yè)發(fā)展這一條主線。而作為促進(jìn)“三農(nóng)”事業(yè)的發(fā)展的根基在于保護(hù)農(nóng)村集體土地不流失。農(nóng)村集體土地不論如何流轉(zhuǎn)、開(kāi)發(fā)、利用，都要保持農(nóng)村集體土地的完整性。非遇國(guó)家依法征收土地外，任何其他組織和個(gè)人都無(wú)權(quán)改變農(nóng)村集體土地的性質(zhì)。綜上所述，對(duì)于董某某認(rèn)為契約有效的意見(jiàn)，法院不予采納。

依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五項(xiàng)之規(guī)定，判決：一、李德某與董某某于1997年11月就北京市門(mén)頭溝區(qū)妙峰山鎮(zhèn)大溝村村溝北東房三間、后背房?jī)砷g、南房一間訂立的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。二、董某某于本判決生效之日起三十日內(nèi)騰退位于北京市門(mén)頭溝區(qū)妙峰山鎮(zhèn)大溝村村溝北東房三間及院落（四至：東至官道；西至周連水山墻根；南至村集體房滴水，北至官道）。

二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。董某某上訴針對(duì)一審法院在論述部分中認(rèn)定涉案房屋所在土地屬于公益性公共設(shè)施用地提出異議。經(jīng)本院核實(shí)，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)可以認(rèn)定涉案房屋所在土地為集體建設(shè)用地。一審法院在論述過(guò)程中所作引用與其事實(shí)認(rèn)定不符，該項(xiàng)事實(shí)應(yīng)以其所作事實(shí)認(rèn)定為準(zhǔn)。

本院經(jīng)審理認(rèn)定的其他事實(shí)與一審法院認(rèn)定事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，涉案房屋坐落于北京市門(mén)頭溝區(qū)妙峰山鎮(zhèn)大溝村，系北京市門(mén)頭溝區(qū)妙峰山鎮(zhèn)行政自然村，房屋所在土地屬集體所有。集體土地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相聯(lián)系，不允許向集體經(jīng)濟(jì)組織外流轉(zhuǎn)。董某某非大溝村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其與李德某訂立契約轉(zhuǎn)讓涉案房屋的行為雖系雙方真實(shí)意思，但因涉及集體土地使用權(quán)向非集體經(jīng)濟(jì)組織成員的流轉(zhuǎn)，違反了國(guó)家法律關(guān)于集體土地使用權(quán)禁止違法轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)屬無(wú)效。一審法院支持李德某要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，具有事實(shí)及法律依據(jù)，本院予以維持。董某某雖上訴主張其購(gòu)買(mǎi)房屋后交納了契稅并辦理了過(guò)戶，但其所提交的證據(jù)與涉案房屋買(mǎi)賣(mài)之間缺乏明確關(guān)聯(lián)性，不足以證明其所持事實(shí)主張。

本案雙方當(dāng)事人的買(mǎi)賣(mài)行為雖發(fā)生在現(xiàn)行土地管理法修訂前，但雙方當(dāng)事人買(mǎi)賣(mài)當(dāng)時(shí)適用的《中華人民共和國(guó)土地管理法》亦禁止土地的違法轉(zhuǎn)讓，董某某亦未提供證據(jù)證明其使用集體所有的土地經(jīng)過(guò)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，故董某某針對(duì)一審法院適用法律所提出的上訴理由不能支持其上訴請(qǐng)求，本院不予采納。

另經(jīng)本院審查，一審?fù)徶蟹ㄍマq論終結(jié)前，李德某經(jīng)法院釋明后要求就本案合同無(wú)效后的返還問(wèn)題一并處理，法院就其該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求在本案中進(jìn)行審查并處理符合法律規(guī)定。一審法院審理程序并不存在導(dǎo)致發(fā)回重審的法定情形，故董某某的該項(xiàng)上訴理由不能成立，本院對(duì)此不予采納。

綜上所述，董某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第二百三十二條、第三百二十五條規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)262元，由董某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　徐　冰

二〇二一年二月五日

法官助理　　葉康喜

書(shū) 記 員　　侯順淼