上訴人（原審被告）：韓某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：劉曉麗，北京廣衡律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：北京市久筑物業(yè)管理有限責(zé)任公司，住所地北京市朝陽(yáng)區(qū)南新園小區(qū)**樓**。

法定代表人：朱寶東，董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：靳鵬飛，北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所律師。

上訴人韓某某因與被上訴人北京市久筑物業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱久筑物業(yè)公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院（2020）京0108民初5894號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年3月1日立案后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2021年3月4日公開開庭審理本案。上訴人韓某某的委托訴訟代理人劉曉麗、被上訴人久筑物業(yè)公司的委托訴訟代理人靳鵬飛到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

韓某某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判駁回久筑物業(yè)公司的全部訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：1.韓某某已舉證證明交納了2011年7月11日至2011年12月31日物業(yè)費(fèi)，一審法院認(rèn)定韓某某未交納，屬于事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。2.一審法院對(duì)久筑物業(yè)公司主張的已超過訴訟時(shí)效的物業(yè)費(fèi)予以支持，屬于適用法律錯(cuò)誤。久筑物業(yè)公司提交的《前期物業(yè)服務(wù)合同》中約定了物業(yè)費(fèi)每年3月31日前收取，各年物業(yè)費(fèi)應(yīng)從當(dāng)年4月1日起算。2011年7月1日至2011年12月31日、2014年7月1日至2014年12月31日、2015年度、2016年度物業(yè)費(fèi)都超過了訴訟時(shí)效。久筑物業(yè)公司提交的《催繳通知單》無法證明久筑物業(yè)公司及時(shí)向韓某某主張過權(quán)利。業(yè)主不會(huì)保管物業(yè)費(fèi)收費(fèi)憑據(jù)多年，一審法院將舉證責(zé)任分配給韓某某不符合舉證規(guī)則。久筑物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求已過訴訟時(shí)效。3.久筑物業(yè)公司未提交合法收費(fèi)依據(jù)，一審法院判令韓某某按照3元/平方米/月標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)，屬適用法律錯(cuò)誤。涉案房屋作為小區(qū)配套經(jīng)營(yíng)性用房，長(zhǎng)期租賃給兩家涉密單位，不允許第三人進(jìn)入，久筑物業(yè)公司未提供物業(yè)服務(wù)。韓某某、承租人多次提出與久筑物業(yè)公司議定符合實(shí)際需求的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，但均被拒絕。久筑物業(yè)公司的主張侵犯了韓某某的知情權(quán)和作為業(yè)主的合法權(quán)益。4.一審中，久筑物業(yè)公司未出示證據(jù)原件，久筑物業(yè)公司提交的《前期物業(yè)服務(wù)合同》合同期限不符合法律規(guī)定，一審法院不應(yīng)采信久筑物業(yè)公司的證據(jù)。

久筑物業(yè)公司辯稱，不同意韓某某的上訴請(qǐng)求，同意一審判決。具體答辯意見：1.久筑物業(yè)公司有權(quán)按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》收取物業(yè)費(fèi)。除2011年下半年、2014年7月1日至2018年7月31日欠交物業(yè)費(fèi)，其余時(shí)間韓某某不欠物業(yè)費(fèi)，說明其明知且認(rèn)可物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.韓某某擁有產(chǎn)權(quán)的房屋屬于小區(qū)范圍內(nèi)，無法獨(dú)立于小區(qū)，韓某某享受了物業(yè)服務(wù)，應(yīng)支付物業(yè)費(fèi)。3.物業(yè)公司提供服務(wù)的范圍限于小區(qū)公共區(qū)域和共有部分，承擔(dān)小區(qū)道路等公共區(qū)域的維修，業(yè)主專有部分的維修由業(yè)主負(fù)責(zé)。4.關(guān)于訴訟時(shí)效，久筑物業(yè)公司采取致電、上門催收等方式主張物業(yè)費(fèi)，起訴前久筑物業(yè)公司還委托律師事務(wù)所發(fā)函催收，韓某某也曾回函，可以證明久筑物業(yè)公司長(zhǎng)期催繳物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)具有持續(xù)性特點(diǎn)，不存在按階段單獨(dú)催繳一說。5.《前期物業(yè)服務(wù)合同》的原件已在一審期間核實(shí)。

久筑物業(yè)公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.韓某某支付全部欠繳物業(yè)管理費(fèi)總計(jì)439816.67元；2.韓某某按中國(guó)人民銀行一年期貸款利率支付因逾期未繳納物業(yè)費(fèi)用所產(chǎn)生的滯納金（以439816.67元為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算，自2011年7月1日開始計(jì)算至實(shí)際付清之日止）。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2019年9月10日，久筑物業(yè)公司向韓某某發(fā)送《關(guān)于**里**號(hào)樓拖欠物業(yè)費(fèi)的律師函》，要求其支付自2011年起，截至2018年7月31日的物業(yè)費(fèi)用。

上述律師函所載期間內(nèi)，韓某某系北京市海淀區(qū)**里**號(hào)樓-*層-***等5套房屋（以下簡(jiǎn)稱涉案房屋）的業(yè)主，涉案房屋建筑面積為2645.79平方米。久筑物業(yè)公司系涉案房屋所在小區(qū)的物業(yè)管理公司。

經(jīng)詢，雙方當(dāng)事人之間未單獨(dú)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)如下：

久筑物業(yè)公司庭審時(shí)主張韓某某應(yīng)當(dāng)立即支付涉案房屋2011年7月1日至2011年12月31日、2014年7月1日至2018年7月31日期間的物業(yè)費(fèi)用共計(jì)439816.67元，以及相應(yīng)的滯納金；本案一審?fù)徑Y(jié)束后，久筑物業(yè)公司向法院提交書面意見，自認(rèn)其訴訟請(qǐng)求主張有誤，實(shí)際應(yīng)按涉案房屋建筑面積2645.79平方米計(jì)算，而此前存在按2665.56平方米計(jì)算向韓某某多收取物業(yè)費(fèi)的情況，經(jīng)核算韓某某實(shí)際欠付物業(yè)費(fèi)用應(yīng)為436555.35元。久筑物業(yè)公司為此提交其歷年來催繳通知照片、其與北京市新興房地產(chǎn)開發(fā)總公司簽訂的兩份《前期物業(yè)服務(wù)合同》（兩合同時(shí)間接續(xù)，自2011年1月1日起至2020年12月31日止；辦公樓及商業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均為3元每月每平方米）等予以證明。韓某某不認(rèn)可上述久筑物業(yè)公司提交證據(jù)的真實(shí)性及證明目的。

韓某某抗辯主張及舉證如下：1、韓某某主張2011年全年物業(yè)費(fèi)用已結(jié)清，其中2011年7月1日至2011年12月31日的物業(yè)費(fèi)用由承租人北京航天控制儀器研究所（以下簡(jiǎn)稱研究所）交納。經(jīng)韓某某申請(qǐng)調(diào)查取證，研究所提供久筑物業(yè)公司開具的發(fā)票一張，發(fā)票記載“項(xiàng)目：物業(yè)費(fèi)2011年部分，金額47980元，付款單位研究所……”。久筑物業(yè)公司認(rèn)可該發(fā)票的真實(shí)性，但主張發(fā)票金額對(duì)應(yīng)的涉案房屋物業(yè)費(fèi)為2011年1月1日至6月30日，并非2011年7月1日至2011年12月31日。2、韓某某主張涉案房屋建筑面積2645.79平方米，但該公司多年來一直按2665.56平方米向我收取物業(yè)費(fèi)，多收取的部分應(yīng)當(dāng)予以退還。久筑物業(yè)公司認(rèn)可自2005年7月1日至2014年6月30日期間（不含2011年7月1日至2011年12月31日）確存在多收取韓某某物業(yè)費(fèi)用的事實(shí)，多收費(fèi)面積差應(yīng)為19.76平方米，多收取費(fèi)用為6046.56元。韓某某主張多收費(fèi)的面積差應(yīng)為19.77平方米。經(jīng)詢，雙方當(dāng)事人均同意多收取的物業(yè)費(fèi)部分在本案中予以折抵。3、久筑物業(yè)公司怠于行使物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的催收義務(wù)，韓某某及承租人研究所均未收到催收通知，故該公司主張的2016年之前（含本年）的物業(yè)費(fèi)已經(jīng)超過法定訴訟時(shí)效兩年。4、該公司違約在先：不履行維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，且不依法將服務(wù)內(nèi)容以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示，嚴(yán)重侵犯了業(yè)主的知情權(quán)；涉案房屋為獨(dú)立院落，不在物業(yè)服務(wù)的范圍內(nèi)，承租人又是涉密單位，不允許其他人員隨意進(jìn)出，故該公司從未進(jìn)過涉案房屋的公共區(qū)域，更未對(duì)涉案房屋及公共區(qū)域提供過物業(yè)服務(wù)，涉案房屋及該部分公共區(qū)域的物業(yè)、保安、保潔、綠化等工作均需韓某某或承租方自行雇人處理；涉案房屋所在小區(qū)的環(huán)境、衛(wèi)生、綠化、垃圾清理、車輛停放、安保等服務(wù)均存在嚴(yán)重問題。5、業(yè)主取得房產(chǎn)證后，該公司依然與開發(fā)商簽訂前期物業(yè)合同，屬于違法行為。涉案房屋為居住小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性的配套用房，其物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)商確定。綜上，基于上述理由，雙方之間亦并無合同約定，故不同意久筑物業(yè)公司的全部訴訟請(qǐng)求。韓某某就其上述主張?zhí)峤徽掌约把芯克峁┑挠涃~憑證、發(fā)票及經(jīng)費(fèi)報(bào)銷單予以證明。久筑物業(yè)公司不認(rèn)可韓某某提交上述全部證據(jù)的真實(shí)性及證明目的。

一審法院認(rèn)為，久筑物業(yè)公司為涉案房屋所在的小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)期間，韓某某作為涉案房屋的業(yè)主，接受了相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)向久筑物業(yè)公司交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。關(guān)于韓某某的抗辯意見：1、2011年全年物業(yè)費(fèi)用已結(jié)清。久筑物業(yè)公司對(duì)此不予認(rèn)可，研究所提供的發(fā)票所載金額47980元，經(jīng)核算僅為半年物業(yè)費(fèi)用（按2665.56平方米計(jì)算），韓某某亦未對(duì)其該項(xiàng)主張?zhí)峤黄渌C據(jù)予以證明，故該院對(duì)此不予采信，認(rèn)定2011年韓某某僅交納半年的物業(yè)費(fèi)用（按2665.56平方米計(jì)算）；2、久筑物業(yè)公司存在多收取物業(yè)費(fèi)的情況。根據(jù)久筑物業(yè)公司提交的起訴書“建筑面積2665.56平方米”，根據(jù)當(dāng)事人庭審陳述以及本案證據(jù)，涉案房屋實(shí)際建筑面積應(yīng)為2645.79平方米，多收取面積差為19.77平方米，經(jīng)核算，韓某某此前多向久筑物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)6049.62元。鑒于雙方當(dāng)事人均同意該部分費(fèi)用在本案中予以折抵，該院對(duì)此不持異議，為一次性解決糾紛，在計(jì)算韓某某應(yīng)向久筑物業(yè)公司支付的費(fèi)用時(shí)予以扣減；3、部分訴訟請(qǐng)求超過訴訟時(shí)效。鑒于久筑物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)是持續(xù)、不間斷的過程，且該公司提交了催繳物業(yè)費(fèi)的通知單等證據(jù)，并不存在明顯怠于行使催繳義務(wù)的情形，物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系具有不同于其他民事法律關(guān)系的公共服務(wù)性，且繳費(fèi)主體眾多，對(duì)于分散居住者收費(fèi)不便等因素，對(duì)訴訟時(shí)效的法律適用，不宜過苛，故對(duì)于韓某某該項(xiàng)抗辯主張?jiān)撛阂婪ú挥柚С郑?、久筑物業(yè)公司違約在先，所提供的各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)存在嚴(yán)重問題，且涉案房屋為獨(dú)立院落，承租人又是涉密單位，該公司并未對(duì)涉案房屋及公共區(qū)域提供過物業(yè)服務(wù)。久筑物業(yè)公司對(duì)此不予認(rèn)可，韓某某提供的證據(jù)亦不能充分有效的證明其該項(xiàng)主張。物業(yè)服務(wù)是一個(gè)長(zhǎng)期、動(dòng)態(tài)的過程，物業(yè)公司提供的服務(wù)是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)在較長(zhǎng)期的整體情況下去判斷。如果物業(yè)公司已經(jīng)提供了物業(yè)服務(wù)，僅僅是在服務(wù)的某些環(huán)節(jié)、個(gè)別區(qū)域做得不夠好，存在一般瑕疵，業(yè)主不能僅以物業(yè)服務(wù)不到位、物業(yè)服務(wù)有瑕疵為由，拒絕交納相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用，否則有違公平原則，也將造成物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)不足，無法維持正常的物業(yè)服務(wù)水平，最終損害其他正常交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主的利益。故韓某某的該項(xiàng)抗辯主張，事實(shí)及法律依據(jù)不足，不足以構(gòu)成免除物業(yè)費(fèi)的理由；5、業(yè)主取得房產(chǎn)證后，該公司依然與開發(fā)商簽訂前期物業(yè)合同，屬于違法行為，涉案房屋為居住小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性的配套用房，其物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)商確定。該項(xiàng)抗辯主張事實(shí)及法律依據(jù)不足，該院依法不予采信。

綜上，基于上述分析，扣除多收取的物業(yè)費(fèi)用部分之后，韓某某應(yīng)向久筑物業(yè)公司支付2011年7月1日至2011年12月31日、2014年7月1日至2018年7月31日期間的物業(yè)費(fèi)用共計(jì)430505.73元。關(guān)于滯納金，雙方當(dāng)事人并無約定，因韓某某存在對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿的情形才未交物業(yè)費(fèi)，與故意拖欠物業(yè)費(fèi)的一般情形有所不同，故對(duì)該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，該院依法不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：1.韓某某于判決生效之日起7日內(nèi)向久筑物業(yè)公司支付2011年7月1日至2011年12月31日、2014年7月1日至2018年7月31日期間的物業(yè)費(fèi)用共計(jì)430505.73元；2.駁回久筑物業(yè)公司的其他訴訟請(qǐng)求。

二審中，當(dāng)事人未提交新的證據(jù)。

二審期間，經(jīng)核對(duì)《前期物業(yè)服務(wù)合同》原件，韓某某對(duì)久筑物業(yè)公司一審期間提交的兩份《前期物業(yè)服務(wù)合同》真實(shí)性均有異議：兩份合同均只有單位公章，無簽署日期和法定代表人簽字，且未說明物業(yè)費(fèi)的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目，且合同期限為2016年至2020年的《前期物業(yè)服務(wù)合同》缺乏完整性。

本院對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，久筑物業(yè)公司作為涉案房屋所在小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，韓某某作為涉訴期間涉案房屋業(yè)主，接受了物業(yè)服務(wù)，應(yīng)向久筑物業(yè)公司交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

韓某某主張久筑物業(yè)公司訴訟請(qǐng)求中涉及2011年7月1日至2011年12月31日物業(yè)費(fèi)已經(jīng)交納，依據(jù)為研究所提供的交費(fèi)發(fā)票。而發(fā)票數(shù)額為以3元/平方米/月標(biāo)準(zhǔn)，按原收費(fèi)面積計(jì)算，半年的物業(yè)費(fèi)用。在韓某某未能提交其他證據(jù)佐證的情況下，不足以據(jù)此認(rèn)定韓某某已交納了2011年7月1日至2011年12月31日的物業(yè)費(fèi)。故本院對(duì)韓某某該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。

韓某某對(duì)《前期物業(yè)服務(wù)合同》的真實(shí)性有異議，且不認(rèn)可物業(yè)費(fèi)按3元/平方米/月標(biāo)準(zhǔn)收取。對(duì)此本院認(rèn)為，久筑物業(yè)公司提供了《前期物業(yè)服務(wù)合同》原件供韓某某核對(duì)，韓某某雖質(zhì)疑《前期物業(yè)服務(wù)合同》的真實(shí)性，但未提交足以推翻的證據(jù)。結(jié)合涉案房屋此前的交費(fèi)情況，可以佐證涉案房屋的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3元/平方米/月。韓某某以涉案房屋為獨(dú)立院落、未享受物業(yè)服務(wù)為由，拒絕支付物業(yè)費(fèi)，缺乏法律依據(jù)。

韓某某主張久筑物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求超過訴訟時(shí)效期間，對(duì)此本院認(rèn)為，久筑物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)是持續(xù)、不間斷的過程，在案證據(jù)顯示其并不存在怠于主張權(quán)利的情形，一審法院認(rèn)定久筑物業(yè)公司訴訟請(qǐng)求未超過訴訟時(shí)效期間，并無不當(dāng)。

韓某某的其他上訴意見，本院并非未予考慮，但均不影響本院在前述認(rèn)定基礎(chǔ)上對(duì)本案作出處理。

綜上所述，韓某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)7898元，由韓某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 員　　劉　婷

二〇二一年三月三十日

法官助理　　孫夢(mèng)青

書 記 員　　姜　菲