上訴人（原審原告、反訴被告）：北京建機資產(chǎn)經(jīng)營有限公司西三旗分公司，營業(yè)場所北京市海淀區(qū)西三旗建材城中路6號辦公樓。

負(fù)責(zé)人：呂學(xué)東，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：何雨，北京安杰律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：鄺星，北京安杰律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告、反訴原告）：北京工商管理專修學(xué)院，住所地北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)南大街**。

法定代表人：平桂祥，院長。

委托訴訟代理人：耿桂芝，北京京勤律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：張禮杰，北京京勤律師事務(wù)所律師。

原審第三人：北京志強永發(fā)商貿(mào)有限公司，，住所地北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)南大街****樓**

法定代表人：董本庫，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：李龍海，北京凱理律師事務(wù)所律師。

上訴人北京建機資產(chǎn)經(jīng)營有限公司西三旗分公司（以下簡稱建機公司西三旗分公司）因與上訴人北京工商管理專修學(xué)院（以下簡稱工商學(xué)院），第三人北京志強永發(fā)商貿(mào)有限公司（以下簡稱永發(fā)公司）租賃合同糾紛一案，均不服北京市昌平區(qū)人民法院（2019）京0114民初5046號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月25日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

建機公司西三旗分公司上訴請求：1.撤銷原審判決第一項、第三項、第四項、第七項，改判工商學(xué)院向我公司支付欠付租金1443200元；2.改判工商學(xué)院向我公司支付遲延支付租金的違約金：第一筆遲延支付租金的違約金以721600元為基數(shù)，自2017年3月12日起，按中國人民銀行公布的同期貸款利率計算；第二筆遲延支付租金的違約金以721600元為基數(shù)，自2017年9月12日起，按中國人民銀行公布的同期貸款利率計算；違約金均計算至租金實際付清之日；3.改判工商學(xué)院向我公司支付逾期交還土地及房屋所產(chǎn)生的占有使用費，以年租金1443200元（折合日租金3954元）為基數(shù)，自2018年3月11日起計算至實際交還之日止。事實與理由：1.一審判決認(rèn)定我公司與工商學(xué)院簽訂的租賃合同于2017年4月14日協(xié)商解除，并不滿足協(xié)商解除合同的適用條件，適用法律錯誤。表面看工商學(xué)院配合騰退涉案場地，然而結(jié)合工商學(xué)院在騰退后索取高額補償款以及索取未果即非法占有涉案場地至今的事實，可見騰退補償是工商學(xué)院同意提前解除租賃合同的前提條件，屬于決定雙方能否協(xié)商解除合同的核心事項。雙方未就補償事宜達(dá)成一致，不能認(rèn)定租賃合同已協(xié)商一致解除。涉案場地至今仍處于工商學(xué)院控制之下，故雙方租賃合同并未被協(xié)商解除，而是繼續(xù)履行直至租賃期限屆滿后終止。2.一審判決就欠付租金及違約金的數(shù)額均適用法律錯誤。雙方租賃合同并未于2017年4月14日協(xié)商解除，而是繼續(xù)履行直至租賃期限屆滿后終止，我公司并未同意工商學(xué)院緩交租金，故工商學(xué)院應(yīng)當(dāng)支付租賃期間欠付的租金1443200元及逾期支付租金的違約金。3.一審判決就房屋場地占有費的起算時點及計算標(biāo)準(zhǔn)均適用法律錯誤。房屋場地占用費應(yīng)自租賃期限屆滿至次日，即2018年3月11日開始計算。2017年4月14日至2018年3月10日期間應(yīng)按照租金標(biāo)準(zhǔn)計算。一審法院將房屋場地占用費標(biāo)準(zhǔn)降低至年租金的30%，明顯不合理。

工商學(xué)院針對建機公司西三旗分公司的上訴請求辯稱，不同意建機公司西三旗分公司的上訴請求。1.租賃合同已于2017年4月14日協(xié)商解除。首先，雙方通過口頭達(dá)成了提前解除的合意。其次，雙方通過行為表明合同已經(jīng)提前解除。再次，結(jié)算清理事項是否達(dá)成一致不影響對合同解除的認(rèn)定。2.因租賃合同已經(jīng)提前解除，對方所稱欠付租金及違約金沒有事實及法律依據(jù)。3.對方關(guān)于一審判決第四項的上訴于2021年3月1日提出，超過民事訴訟法規(guī)定的15日上訴期限，該判項已對其發(fā)生效力，其無權(quán)再提出上訴。

工商學(xué)院上訴請求：1.撤銷原判第四項，改判工商學(xué)院無需向建機公司西三旗分公司支付房屋場地占用費；2.撤銷原判第五項，改判工商學(xué)院無需向建機公司西三旗分公司支付水電費。事實與理由：我公司與工商學(xué)院簽訂的租賃合同于2017年4月14日協(xié)商解除，隨即工商學(xué)院開始實施騰退，系接受對方委托實施，不應(yīng)支付在此期間的占用費、水電費。清理騰退期間租賃標(biāo)的物已無法正常使用，不具有作為租賃物的基本使用價值，而且對方收回土地后并非為了轉(zhuǎn)租或出售，其在土地利用上沒有任何損失，因此工商學(xué)院無需支付占用費。

建機公司西三旗分公司針對工商學(xué)院的上訴請求辯稱，根據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》第19條規(guī)定，本案中租賃合同并沒有提前解除，而是履行期限屆滿，合同到期前應(yīng)支付租金，屆滿后應(yīng)支付占有使用費。對方明知應(yīng)返還租賃物，惡意占有租賃物三年。工商學(xué)院企圖把雙方之間合同解除的關(guān)系混淆是我公司委托其騰退的關(guān)系，雙方是合同到期終止的關(guān)系，并不存在委托的法律關(guān)系。

永發(fā)公司辯稱，建機公司西三旗分公司、工商學(xué)院的上訴主張與我公司無關(guān)，不發(fā)表意見。

建機公司西三旗分公司向一審法院起訴請求：1.判令工商學(xué)院、永發(fā)公司將其占用的位于北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)南大街21號院內(nèi)土地及房屋騰退并交還建機公司西三旗分公司（注：工商學(xué)院占用房屋面積5770平方米，土地面積4842.86平方米；永發(fā)公司占用房屋面積2000平方米，土地面積2712.1平方米）；2.判令工商學(xué)院向建機公司西三旗分公司支付欠付租金1443200元；3.判令工商學(xué)院向建機公司西三旗分公司支付延遲支付租金的違約金：其中，第一筆延遲支付租金的違約金以人民幣721600元為基數(shù)，自2017年3月12日起，按照中國人民銀行公布的同期貸款利率計算，第二筆延遲支付租金的違約金以721600元為基數(shù)，自2017年9月12日起，按照中國人民銀行公布的同期貸款利率計算，違約金均計算至租金實際付清之日止，暫計至2019年2月12日為116157.56元；4.判令工商學(xué)院向建機公司西三旗分公司支付逾期交還土地及房屋所產(chǎn)生的占有使用費，以年租金人民幣1443200元（折合日租金3954元）為基數(shù)，自2018年3月11日起計算至實際交還之日止，暫計至2019年2月12日為人民幣1336442.74元；5.判令工商學(xué)院向建機公司西三旗分公司支付租賃期間拖欠的水電費及租賃期滿至土地房屋返還前所發(fā)生的水電費，截至2019年1月15日合計為812825.71元；6.本案訴訟費由工商學(xué)院承擔(dān)。本案審理中，建機公司西三旗分公司將第5項訴訟請求變更為：判令工商學(xué)院向建機公司西三旗分公司支付租賃期間拖欠水電費及租賃期滿土地房屋返還前發(fā)生的水電費，截至2019年8月15日共計人民幣855262.43元。

工商學(xué)院向一審法院反訴請求：1.確認(rèn)2008年3月11日《房租及其周邊場地租賃合同書》及2016年10月24日《<房租及其周邊場地租賃合同書>變更補充協(xié)議三》已于2017年4月14日解除；2.判令建機公司西三旗分公司支付提前解除合同違約金144.32萬元；3.判令建機公司西三旗分公司賠償工商學(xué)院預(yù)期利益損失50萬元（已扣除違約金，此為暫定金額，最終以鑒定結(jié)果為準(zhǔn)）；4.判令建機公司西三旗分公司賠償工商學(xué)院騰退期間發(fā)生的損失1249605.61元；5.判令建機公司西三旗分公司承擔(dān)工商學(xué)院投資建設(shè)學(xué)生第五公寓、永發(fā)超市的擴建造價費用500萬元（此為暫定金額，最終以鑒定結(jié)果為準(zhǔn)）6.反訴訴訟費、鑒定費、保全費等全部訴訟費由建機公司西三旗分公司負(fù)擔(dān)。本案審理中，工商學(xué)院撤回了第2項、第3項、第4項和第5項訴訟請求。

一審法院認(rèn)定事實：一、各方當(dāng)事人主體情況以及訴爭租賃標(biāo)的物的情況

北京水泥機械總廠于1970年登記成立，2006年9月名稱變更為北京水機科貿(mào)有限公司（以下簡稱水機公司）。水機公司系法人獨資的有限責(zé)任公司，原股東為北京金隅集團(tuán)有限責(zé)任公司。2008年11月19日，北京金隅集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡稱金隅集團(tuán)）下發(fā)《關(guān)于由北京市建筑五金裝飾材料工業(yè)有限公司（以下簡稱五金公司）吸納合并水機公司的通知》，決定由五金公司吸納合并水機公司，承接水機公司的資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及人員。之后，水機公司注銷。2009年11月23日，金隅集團(tuán)發(fā)布《關(guān)于將北京西砂資產(chǎn)經(jīng)營有限公司等企業(yè)劃歸（委托）北京市建機資產(chǎn)經(jīng)營有限公司領(lǐng)導(dǎo)和管理的通知》，決定將五金公司（含水機公司）劃歸北京建機資產(chǎn)經(jīng)營有限公司領(lǐng)導(dǎo)和管理。2012年2月23日，北京建機資產(chǎn)經(jīng)營有限公司向金隅集團(tuán)提出請示，成立建機公司西三旗分公司（即本案原告）的請示，并由建機公司西三旗分公司管理運營水機公司的資產(chǎn)。2012年3月19日，金隅集團(tuán)作出《關(guān)于成立北京建機資產(chǎn)經(jīng)營有限公司西三旗分公司的批復(fù)》，同意成立建機公司西三旗分公司。2012年3月27日，建機公司西三旗分公司登記成立。

工商學(xué)院于2001年6月4日登記成立，原名稱為北京途錦聯(lián)華工商管理專修學(xué)院，2002年3月變更為現(xiàn)名稱。

本案案涉場地位于北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)南大街21號，辦理了《中華人民共和國國有土地使用證》（京昌國用2011出第00XXX號），登記土地使用權(quán)人為水機公司，地類為工，地類為工業(yè)用地型為國有出讓。該地塊上的廠房[包含落砂車間（清整車間）和鑄鋼車間]亦辦理了《中華人民共和國房屋所有權(quán)證》（X京房權(quán)證昌字第XXXX號），登記房屋所有權(quán)人為水機公司。

二、各方當(dāng)事人簽訂系列合同及履行情況

（一）建機公司西三旗分公司（含北京水泥機械總廠、水機公司）與工商學(xué)院簽訂系列租賃合同及履行情況

2002年1月，北京水泥機械總廠向金隅集團(tuán)上報了“關(guān)于為學(xué)院提供場地新建學(xué)生校舍的請示”。2002年1月28日，金隅集團(tuán)作出[2002]XX號《金隅集團(tuán)關(guān)于北京水泥機械總廠為北京途錦聯(lián)華工商管理專修學(xué)院提供場地新建大學(xué)生校舍的請示的批復(fù)》（以下簡稱[2002]XX號批復(fù)），主要內(nèi)容為：“一、同意北京水泥機械總廠將鑄鋼車間、落砂車間、鋼材庫、配件庫等房屋及周邊地區(qū)出租給北京途錦聯(lián)華工商管理專修學(xué)院，用于該校擴大辦學(xué)規(guī)模，年租金不得低于70萬元。出租面積約15000平方米，其中建筑面積5500平方米。出租年限30年，自2002年3月1日至2032年2月28日止。二、同意北京途錦聯(lián)華工商管理專修學(xué)院在北京水泥機械總廠原鋼材庫、配件庫建設(shè)2萬平方米的學(xué)生校舍，由學(xué)院自己籌集資金，自己建設(shè)，總公司有關(guān)部門和水泥機械總廠給予幫助。租賃期滿后，新建的2萬平方米學(xué)生校舍的所有權(quán)歸北京水泥機械總廠，不給任何補償。望接到批復(fù)后，盡快辦理出租手續(xù)，簽定租賃合同。并將雙方正式簽定的資產(chǎn)、地產(chǎn)租賃、地產(chǎn)租賃合同復(fù)印件上報集團(tuán)公司綜合計劃部iv>

2002年2月1日，北京水泥機械總廠（出租方、甲方）與北京途錦聯(lián)華工商管理專修學(xué)院（承租方、乙方）簽訂《房屋租賃合同》（以下簡稱《2002年租賃合同》），主要約定：第一條租賃物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量與用途1.鑄鋼車間（4000㎡），清整車間（1500㎡），共5500㎡，周邊場地2000㎡。2.配件平房70㎡；檢驗科平房200㎡；鋼材庫平房和簡易房860㎡（300+360+200）；五金庫平房700㎡（300+400）。房屋占地1830㎡及周邊場地共約7800㎡。3.質(zhì)量以目前狀況為準(zhǔn)。4.上述房產(chǎn)作為乙方依法辦學(xué)之場所，不得利用該房產(chǎn)從事其他活動。第二條租賃期限1.租賃期限30年，起始時間為2002年2月1日至2032年1月31日。2.2001年8月1日所簽HT2001-XX號合同及8月8日所簽補充條款租賃期限延至同本合同一致。3.租賃期滿，在屆時同等租價條件下，乙方享有優(yōu)先承租權(quán)。第三條租金及支付方式1.收交租金的起始時間為甲方移交房產(chǎn)的次月。租金標(biāo)準(zhǔn)每五年議定一次，第一個五年年租金為70萬元。每五年期滿前一個月內(nèi)按地區(qū)屆時租價協(xié)商確定下一個五年租金。同等租價條件下，乙方享有優(yōu)先承租權(quán)。2.租金以支票形式每年分兩次支付，3月15日前和9月15日前各支付年租金的50%。第四條房產(chǎn)交付方式1.清整車間、鑄鋼車間北跨2002年2月底前交付。南跨在3月15日前交付。2.二月底前移交第一條第二款所列房產(chǎn)。3.第一條第二款所列房產(chǎn)，甲方報請上級批準(zhǔn)同意后，乙方可予以拆除。補償方式另行議定。第五條新建房屋產(chǎn)權(quán)在甲方所屬土地上，乙方投資新建學(xué)生公寓房產(chǎn)，租賃期內(nèi)（30年）乙方具有所有權(quán)、使用權(quán)、不完全處置權(quán)，租賃期滿產(chǎn)權(quán)歸甲方所有。第六條房產(chǎn)的維護(hù)、改造與裝修1.甲方所收租金不含租賃財產(chǎn)的維護(hù)保養(yǎng)費用。承租房產(chǎn)的維護(hù)保養(yǎng)及其費用由乙方負(fù)擔(dān)。因使用、管理和維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)造成房產(chǎn)損壞，乙方負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。2.乙方有權(quán)按照自己的需要對房產(chǎn)進(jìn)行改造和室內(nèi)外裝修。乙方對房屋進(jìn)行裝修改造，應(yīng)事先向甲方提交方案，經(jīng)甲方書面同意后方可施工。對乙方所提方案，甲方應(yīng)在15天內(nèi)做出書面答復(fù)，逾期不予答復(fù)，視為同意。裝修和改造費用由乙方負(fù)擔(dān)。第七條消防、治安、環(huán)保、綠化…第八條供水、供電、供暖……第九條轉(zhuǎn)租……第十條合同終止…第十一條違約責(zé)任1.甲方應(yīng)根據(jù)第四條約定時間向乙方交付出租房產(chǎn)，每延遲一天，除免收一日租金外，還應(yīng)向乙方支付相當(dāng)于一日租金的違約金。如甲方遲延交付房屋達(dá)90天，乙方有權(quán)解除本合同，甲方應(yīng)向乙方支付相當(dāng)于三個月租金的違約金。2.乙方遲延交付房租，甲方有權(quán)按房租金額每日萬分之五向乙方收取違約金。乙方遲延支付房租90天以上，甲方有權(quán)解除本合同。乙方應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于三個月租金的違約金。3.甲方提前解除本合同，應(yīng)提前90天通知乙方。甲方除按乙方所建房產(chǎn)凈值（房產(chǎn)折舊按年限平均法，折舊年限為30年）支付給乙方外，還應(yīng)向乙方支付相當(dāng)于12個月租金的違約金。除此以外，甲方不再向乙方進(jìn)行其他賠償。4.乙方提前解除本合同，應(yīng)提前90天通知甲方。乙方所建房產(chǎn)歸甲方所有，乙方應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于12個月租金的違約金，除此以外，乙方不再對甲方進(jìn)行其他賠償。

《2002年租賃合同》簽訂后，出租方向承租方交付了房屋和場地，承租方開始使用房屋并交納了租金。合同履行期間，2002年2月6日，北京水泥機械總廠出具《關(guān)于將鑄鋼、落砂車間改建成大學(xué)生公寓的函》，主要內(nèi)容為：“1、同意貴院將鑄鋼、落砂車間改建成大學(xué)生公寓。2.改建所需費用由貴院負(fù)擔(dān)?！北景竿徶校C公司西三旗分公司、工商學(xué)院均認(rèn)可，在2003年前后，工商學(xué)院在落砂車間、鑄鋼車間內(nèi)部分別改建了四層學(xué)生公寓，即訴爭的5A公寓和5B公寓。至本案庭審辯論終結(jié)前，工商學(xué)院未能提交5A公寓和5B公寓改建的建設(shè)工程規(guī)劃許證等審批手續(xù)。

2008年3月11日，水機公司（出租方、甲方）與工商學(xué)院（承租方、乙方）簽訂《房屋及其周邊場地租賃合同書》（簡稱《2008年合同書》），主要約定：第一條租賃物的名稱、面積、質(zhì)量用途及所有權(quán)1.租賃物的名稱、面積、質(zhì)量、用途及所有權(quán)（1）地上建筑）地上建筑物物內(nèi)原配套的水、電、暖設(shè)施）：總建筑面積17157平方米（以甲、乙雙方實測面積為準(zhǔn)），具體：辦公樓4416平方米、單身宿舍樓2462平方米、中心實驗室1500平方米、招待所1500平方米、餐廳648平方米、浴池422平方米、烘干室24平方米、車庫75平方米、宣傳欄37平方米、鑄鋼車間4000平方米、清整車間（落砂車間）1500平方米、單身樓、辦公樓北側(cè)平房183平方米、乙炔氣房30平方米、保安平房360平方米、廠大門冠名租用10萬元/年、人防工程租金2萬元/年。（2）地上建筑）地上建筑物周邊場地物內(nèi)原配套的水、電、暖設(shè)施）總面積：11000平方米。上述地上建筑物及地上建筑物周邊場地以下分別簡稱“租賃房屋”和“周邊場地”。2.用途乙方只能利用租賃房屋及周邊場地進(jìn)行辦學(xué)或從事與辦學(xué)有關(guān)的活動，不得用其從事其他非法活動。3.甲方對租賃房屋和周邊場地的權(quán)屬保證：甲方保證對轉(zhuǎn)讓地、轉(zhuǎn)讓房屋擁有完整、合法、無瑕疵的處分權(quán)利，甲方有權(quán)簽訂并履行本合同；甲方保證其租賃房屋、周邊場地和租賃行為合法有效。第二條租賃期限1.租賃期限為十年，自2008年3月11日起，至2018年3月10日止。2.租賃期滿后，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先承租權(quán)。3.當(dāng)甲方以出售、轉(zhuǎn)讓等方式處分租賃房屋、周邊場地時，在同等條件下，乙方或乙方指定單位享有優(yōu)先購買、受讓的權(quán)利。第三條租金及支付方式……雙方同意租賃房屋、周邊場地、廠大門冠名租金及人防工程租金的年租金合計為310萬元。第四條房產(chǎn)拆除、改建、擴建、新建、維護(hù)1.經(jīng)甲方同意，乙方可以拆除部分或全部租賃房屋以滿足乙方改建、擴建校區(qū)的需要，具體拆除、改建、擴建方案由甲乙雙方另行簽訂書面協(xié)議確定。2.經(jīng)甲方書面同意，乙方可以在周邊場地內(nèi)投資新建房屋。在本合同租賃期限內(nèi)，乙方對新建房產(chǎn)具有無償使用、收益的權(quán)利。3.乙方新建房屋必須符合國家質(zhì)量和安全要求。4.新建房屋違規(guī)、違法所帶來的包括法律、行政、經(jīng)濟等責(zé)任由乙方自行承擔(dān)。5.乙方可以按照自己的需要對租賃房屋進(jìn)行改造和室內(nèi)外裝修。乙方對租賃房屋進(jìn)行裝修改造，應(yīng)事先向甲方提交方案，經(jīng)甲方書面同意后方可施工。對乙方所提方案，甲方應(yīng)在15個工作日內(nèi)作出書面答復(fù)，逾期不予答復(fù)，視為同意。裝修和改造費用由乙方負(fù)擔(dān)。6.在租賃期內(nèi)，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，乙方自行對房屋予以修繕加固。7.乙方按照合同約定進(jìn)行設(shè)備設(shè)施的檢修保養(yǎng)或部分工程的新建、裝修、改造時，甲方應(yīng)提供一切可能的條件給予便利和配合，并協(xié)調(diào)一切相關(guān)單位和人員予以配合。包括對部分管線的臨時中斷、道路場地的臨時占用等。第五條消防、治安、環(huán)保、綠化、計劃生育……第六條供電供水供暖甲、乙雙方另行簽訂專項協(xié)議書予以約定。第七條轉(zhuǎn)租、置換1.乙方因教學(xué)需要，可將租賃房屋、周邊場地部分或全部轉(zhuǎn)租給第三方使用。2.轉(zhuǎn)租合同不得同本合同相抵觸，租賃房屋、周邊場地轉(zhuǎn)租不影響本合同執(zhí)行。第八條違約責(zé)任1.乙方遲延支付租金，每遲延一日，乙方按日以中國人民銀行公布的同期貸款利率向甲方支付違約金。2.無論何種原因（不可抗力除外），若乙方提前解除合同，須向甲方支付違約金，違約金為壹年的租金。3.甲方提前解除合同的，須向乙方支付壹年的租金作為違約金。第九條合同終止1.租賃期滿，乙方如不再續(xù)租，應(yīng)提前60天書面通知甲方，本合同到期自行終止，乙方應(yīng)于約定日期交還租賃房屋和周邊場地。乙方所交還的租賃房屋和周邊場地應(yīng)保持完好可使用狀態(tài)。2.如政府對周邊場地進(jìn)行重新規(guī)劃或開發(fā)，需拆除租賃房屋或乙方新建的建筑物，雙方應(yīng)終止或部分終止。乙方憑相關(guān)證明文件就新建等自己投資部分從甲方地上建筑拆遷補償款或轉(zhuǎn)讓款中獲得相應(yīng)補償。3.因不可抗力致使本合同無法繼續(xù)履行須提前終止時，雙方互不負(fù)賠償責(zé)任。第十條其他約定1.甲方將廠區(qū)內(nèi)租賃場所外的房屋、場地（北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)南大街21號院內(nèi)全部建筑物或場地）出租、轉(zhuǎn)讓的，乙方或乙方指定單位在同等條件享有優(yōu)先承租、受讓的權(quán)利。2.甲方將廠區(qū)內(nèi)租賃場所外的房屋、場地出租、轉(zhuǎn)讓給第三方，甲方必須要求第三方不得影響乙方的教學(xué)管理工作。乙方有權(quán)要求甲方消除影響，排除妨礙。第十一條爭議的解決方式及其他條款……4.本合同簽署之日起，甲、乙雙方之前有關(guān)北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)南大街21號院內(nèi)全部房屋租賃、周邊場地及與房屋租賃、周邊場地相關(guān)的租賃合同同時終止，雙方均不再履行。甲方不得再就雙方之間原租賃房屋、周邊場地向乙方主張任何權(quán)利，并且保證任何第三方不得就雙方之間原租賃房屋、周邊場地和現(xiàn)租賃房屋、周邊場地向乙方主張任何權(quán)利。

《2008年合同書》簽訂后，雙方開始履行。2008年10月9日，工商學(xué)院向水機公司提交《關(guān)于我院在五公寓旁邊建設(shè)有關(guān)項目的報告》，主要內(nèi)容為工商學(xué)院計劃在五公寓旁邊建一個食堂、一個浴室及開水間。本案庭審中，建機公司西三旗分公司和工商學(xué)院均認(rèn)可工商學(xué)院于2008年新建了兩層的食堂（即出租給永發(fā)公司用于經(jīng)營超市的建筑物）。截至本案庭審辯論終結(jié)前，工商學(xué)院未能提交該食堂的建設(shè)工程規(guī)劃許可證等手續(xù)。

2008年11月12日，水機公司（甲方）、工商學(xué)院（乙方）以及案外人北京興泰機械工程有限公司（丙方）簽訂《協(xié)議書》，主要約定：“甲方與丙方于2005年4月1日簽訂了《房屋租賃合同》（以下簡稱原合同）。丙方承租‘學(xué)生第五公寓’北側(cè)服務(wù)用房20間和‘學(xué)生第五公寓’東側(cè)服務(wù)用房10間（以下簡稱東側(cè)場地），現(xiàn)乙方根據(jù)其辦學(xué)要求，提出要承租東側(cè)場地，經(jīng)乙、丙雙方協(xié)商，丙方同意將東側(cè)場地（以現(xiàn)狀為準(zhǔn)）轉(zhuǎn)租給乙方，并向甲方提出轉(zhuǎn)租申請。現(xiàn)經(jīng)三方協(xié)商一致，簽訂協(xié)議如下：一、甲方同意乙、丙之間的轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租期至甲方與丙方《房屋租賃合同》的租賃期截止日（即2015年12月31日）。二、甲、丙原合同除‘學(xué)生第五公寓’東側(cè)服務(wù)用房10間由丙方轉(zhuǎn)租給乙方外，其他內(nèi)容維持原合同條款不變。三、鑒于乙方根據(jù)其辦學(xué)需要提出要承租東側(cè)場地，丙方同意轉(zhuǎn)租，乙方一次性支付丙方50萬元，作為對丙方的經(jīng)濟補償。轉(zhuǎn)租期內(nèi)，乙方不再向丙方支付租金等任何費用，也無需向甲方支付除水、電、暖費用外的任何費用。四、甲、丙雙方租賃期滿（2015年12月31日），乙方所建房屋產(chǎn)權(quán)歸甲方所有。但甲方應(yīng)根據(jù)乙方投入進(jìn)行補償。鑒于乙方在東側(cè)場地上的建設(shè)投入，甲方同意與乙方重新簽訂房屋租賃合同，租賃期為2016年1月1日至2020年12月31日，年租金貳萬元。五、在轉(zhuǎn)租期間，乙方獨立承擔(dān)交通、消防、生產(chǎn)、治保、綠化、計劃生育、環(huán)保責(zé)任，并接受甲方相關(guān)部門的管理，簽訂相關(guān)責(zé)任書。六、本協(xié)議一式三份，三方各持有一份，自三方蓋章簽字并簽訂相關(guān)責(zé)任書之日起生效?！薄秴f(xié)議書》簽訂后，各方主體開始履行。

2015年11月1日，建機公司西三旗分公司（甲方）與工商學(xué)院（乙方）簽訂《補充協(xié)議》，主要約定：1.乙方在原《2008年合同書》的基礎(chǔ)上，增加租賃面積，即承租甲方原（水機公司）食堂后院有證平房150平方米，無證平房50平方米。該房產(chǎn)租期為兩年四個月零10天（2015年11月1日-2018年3月10日，同乙方《2008年合同書》終止日期一致），年租金30000元。租金交付時間分別為2015年11月1日支付2015年11月1日至2016年3月8日租金10685元，自2016年3月9日起同《2008年合同書》支付方式、支付時間一致。2.本《補充協(xié)議》與原《2008年合同書》具有同等法律效力。除本協(xié)議中明確約定所做補充的條款外，原《2008年合同書》的其他部分應(yīng)完全繼續(xù)有效?！堆a充協(xié)議》簽訂后，雙方繼續(xù)履行。

2016年8月1日，工商學(xué)院向建機公司西三旗分公司提交《工商學(xué)院關(guān)于提前退租的函》（以下簡稱《退租函》），主要內(nèi)容為：雙方《2008年合同書》租賃期至2018年3月10日，鑒于工商學(xué)院目前發(fā)展現(xiàn)狀和實際困難，特提出退租部分租賃物，退租范圍包括辦公樓4416平方米、單身宿舍樓2462平方米、中心實驗室1500平方米、招待所1500平方米、餐廳648平方米、浴池422平方米、烘干室24平方米、車庫75平方米、單身樓、辦公樓北側(cè)平房183平方米、乙炔氣房30平方米、保安平房360平方米、地下室。、地下室物，宣傳欄（37平方米）、鑄鋼車間（4000平方米）、清整車間即落砂車間（1500平方米）、廠大門冠名、門衛(wèi)室和周邊場地4843平方米因各種因素仍按原合同條款繼續(xù)租用。

2016年10月，建機公司西三旗分公司（出租方、甲方）與工商學(xué)院（乙方、承租方）簽訂《<房屋及其周邊場地租賃合同書>變更補充協(xié)議三》（以下簡稱《變更補充協(xié)議三》），主要內(nèi)容為：“鑒于：1.2008年3月11日，甲方（原水機公司）與乙方簽訂《2008年合同書》，該合同約定，甲方將其位于北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)南大街21號院內(nèi)辦公樓等17157平方米房屋及11000平方米周邊場地出租給乙方用于辦學(xué)或與辦學(xué)有關(guān)的活動，租賃期限為十年，自2008年3月11日起至2018年3月10日止。2.2015年11月1日，甲、乙雙方簽訂《補充協(xié)議》，協(xié)議內(nèi)容為：乙方在原《2008年合同書》的基礎(chǔ)上，增加租賃面積，即承租甲方（原水機公司）食堂后院有證平房150平方米，無證平房50平方米。該房產(chǎn)租賃期限為兩年四個月零10天，自2015年11月1日起至2018年3月10日止，同乙方《2008年合同書》終止日期一致。2016年8月1日乙方因自身原因，向甲方提出退租部分租賃標(biāo)的的要求。3.2008年11月12日，甲方、乙方、丙方（北京興泰機械工程有限公司）三方簽訂《協(xié)議書》約定：乙方在‘學(xué)生第五公寓’東側(cè)建設(shè)服務(wù)用房10間房，面積270平方米，甲方同意與乙方重新簽訂房屋租賃合同，租期為2016年1月1日至2020年12月31日，乙方每年支付租金2萬元。依據(jù)目前租賃及使用實際情況，為了統(tǒng)一管理及收費等事宜，甲、乙雙方同意將余下租用標(biāo)的統(tǒng)一合并管理及計費。為此，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定以及金隅集團(tuán)對土地房產(chǎn)出租管理的相關(guān)管理辦法，甲、乙雙方在平等、互利、自愿的基礎(chǔ)上，就乙方提出退租部分租賃標(biāo)的之事宜，經(jīng)協(xié)商一致，簽訂本補充協(xié)議，具體內(nèi)容如下：一、根據(jù)乙方申請，甲方同意確定本次退租房屋面積為11857平方米，具體范圍詳見附件《退租函》。二、本次退租屬乙方違約，甲方同意不需要乙方另行支付違約金；雙方同意只對租賃單價進(jìn)行部分調(diào)整。三、雙方確認(rèn)：1.本協(xié)議簽訂后，乙方承租房屋面積變更為5770平方米，租金單價變更為0.6元/天/平方米，乙方承租場地面積4843平方米，租金單價變更為0.045元/天/平方米，廠大門冠名租用10萬元/年。2.上述租賃標(biāo)的及租金變更時間確定為2016年9月11日，自2016年9月11日至2018年3月10日合同到期之日，乙方按年租金144.32萬元向甲方支付租金。租金支付方式仍按半年度支付（注：付款時間分別為2016年10月31日前支付租金72.16萬元、2017年3月11日前支付租金72.16萬元、2017年9月11日前支付租金72.16萬元）。3.本協(xié)議生效后五日內(nèi)，乙方應(yīng)將退租房屋及場地按原合同約定的條件和方式，全部交還甲方并辦理交接驗收手續(xù)，同時，乙方應(yīng)將2016年9月10日之前應(yīng)付租金、水電、供暖費用全部結(jié)清。四、當(dāng)雙方簽訂的原《2008年合同書》及《補充協(xié)議》到期終止時，乙方應(yīng)將承租期間在甲方標(biāo)的物上的新建、改建及裝修后的房屋，按時無條件交給甲方所有。若乙方繼續(xù)承租該租賃標(biāo)的，甲方對租賃標(biāo)的內(nèi)全部房產(chǎn)有支配及收益的權(quán)利。五、乙方自行承擔(dān)承租期間在甲方標(biāo)的物上的新建、改建等行為可能引發(fā)的法律、行政、經(jīng)濟等全部責(zé)任。六、原《2008年合同書》及《補充協(xié)議》中所含門衛(wèi)房屋、宣傳欄乙方繼續(xù)使用至合同期滿，辦公樓樓頂上工商學(xué)院的LOGO及其他廣告均由乙方自行拆除，并恢復(fù)原貌。七、本《變更補充協(xié)議三》與原《2008年合同書》具有同等法律效力。除本協(xié)議中明確所做修改的條款外，原《2008年合同書》的其他部分完全繼續(xù)有效。八、本協(xié)議一式伍份，甲方執(zhí)叁份，乙方執(zhí)貳份，具有同等法律效力，自雙方簽字蓋章之日起生效?！?/p>

《變更補充協(xié)議三》簽訂后，建機公司西三旗分公司履行出租義務(wù)，工商學(xué)院交納了2017年3月10日之前的租金。

（二）各方簽訂其他合同的情況

2000年12月20日，北京水泥機械總廠（甲方）與北京途錦聯(lián)華工商管理專修學(xué)院（乙方）簽訂《聯(lián)合辦學(xué)協(xié)議書》，主要約定甲方以其現(xiàn)有的土地使用權(quán)、建筑物、相關(guān)設(shè)備及下屬北京市飛楊文化技能培訓(xùn)學(xué)校與乙方的師資力量、教學(xué)設(shè)備、資金進(jìn)行合作，甲乙雙方出資2.3億元人民幣，其中甲方出資8000萬，出資比例占35%，乙方出資1.5億元，出資比例65%，合作期限2000年12月20日至2050年12月20日?！堵?lián)合辦學(xué)協(xié)議書》還約定了其他內(nèi)容。《聯(lián)合辦學(xué)協(xié)議書》尾部加蓋有北京途錦聯(lián)華工商管理專修學(xué)院的公章，并有其法定代表人郭某簽字確認(rèn)。

本案庭審中，建機公司西三旗分公司稱《聯(lián)合辦學(xué)協(xié)議書》并未實際履行，已于當(dāng)天解除，并提交了同日簽訂的《關(guān)于終止<聯(lián)合辦學(xué)協(xié)議>的協(xié)議》?！蛾P(guān)于終止的協(xié)議》尾部乙方處加蓋有“北京途錦聯(lián)華工商管理專修學(xué)院”字樣的印章和“郭某”字樣的簽名。工商學(xué)院稱對于《關(guān)于終止

（三）工商學(xué)院與永發(fā)公司簽訂合同的情況

2016年1月13日，工商學(xué)院（出租人、甲方）與永發(fā)公司（承租人、乙方）簽訂《房屋租賃合同》（以下簡稱《超市租賃合同》），主要約定：甲方學(xué)院將北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)南大街21號100幢等7幢20號樓1按現(xiàn)有裝修和設(shè)施的狀況出租給乙方；租賃用途為商用（主營超市）；房屋租賃期為十年，自2015年11月1日至2025年10月31日，甲方應(yīng)提前5個月，即于2015年6月1日前將房屋按約定條件交付給乙方，為了彌補乙方因第三方原因造成的經(jīng)濟損失，甲方自2015年11月1日至2017年6月30日免收乙方租金?！冻凶赓U合同》還約定了其他內(nèi)容。本案庭審中，工商學(xué)院自認(rèn)《超市租賃合同》的標(biāo)的物未取得房屋所有權(quán)證書，亦未取得建設(shè)規(guī)劃審批手續(xù)。另，永發(fā)公司以租賃合同糾紛為由將工商學(xué)院訴至法院，該案已由法院立案受理。

三、2017年建機公司西三旗分公司與工商學(xué)院就騰退進(jìn)行會談的情況以及其他相關(guān)情況

2017年4月14日，建機公司西三旗分公司與工商學(xué)院開會，會中向工商學(xué)院傳達(dá)了關(guān)于“疏解整治促提升”專項行動的要求，提出了解除租賃合同的意向，并希望工商學(xué)院于2017年8月31日前完成騰退的目標(biāo)，工商學(xué)院同意騰退，但雙方并未簽訂書面協(xié)議。會談后，工商學(xué)院開始著手進(jìn)行騰退。2017年5月9日，建機公司西三旗分公司與工商學(xué)院再次進(jìn)行了會談，談話中提出希望工商學(xué)院于2017年5月16日前提交騰退涉及的補償訴求方案，并表示租金問題一并再說。之后，工商學(xué)院并未在2017年5月16日前提交相關(guān)補償訴求的方案。2017年6月30日，建機公司西三旗分公司的工作人員與工商學(xué)院就燃?xì)夤艿酪?guī)劃問題進(jìn)行會談，在本次會談中工商學(xué)院口頭提出借支騰退資金，但建機公司西三旗分公司的人員表示在框架協(xié)議未簽訂的情況下，無法借支款項，并提出希望盡快訂立框架協(xié)議。

2017年7月6日，工商學(xué)院向建機公司西三旗分公司提交了《騰退5A5B公寓及周邊房屋土地項目資料》，主要內(nèi)容為騰退補償計算明細(xì)，包括騰退房屋補償金6225.65萬元、裝修及附屬物補償（按評估結(jié)果與騰退補償方案執(zhí)行）、停產(chǎn)停業(yè)損失補償（23631.24平方米，按800元—3000元/平房米計算）、搬遷遷移費118.16萬元、移機費（按騰退補償方案計算）、獎勵費（按騰退補償方案計算）、解除租賃合同違約金144.32萬元、其他投資補償1648萬元等。

2017年7月6日，建機公司西三旗分公司向工商學(xué)院發(fā)送《通知》一份，內(nèi)容為：“2008年3月11日，貴院與原水機公司（現(xiàn)建機公司西三旗分公司）簽訂《2008年合同書》，該合同約定，貴院承租我公司房屋、場地，2016年9月簽訂《變更補充協(xié)議三》。為有序疏解非首都功能，推動京津冀協(xié)同發(fā)展，優(yōu)化提升首都核心功能，落實市政府關(guān)于‘疏解整治促提升’專項行動（京政發(fā)【2017】8號）及市、區(qū)兩級政府疏解騰退相關(guān)安排，昌平區(qū)南口鎮(zhèn)南大街21號溫南路南側(cè)已經(jīng)列為市政府本次疏解騰退的重點區(qū)域。根據(jù)上述要求，我公司分別于2017年4月14日和5月9日向貴院開會傳達(dá)疏解騰退相關(guān)要求，截至目前，貴院僅對5A5B進(jìn)行騰空并封閉管理，而超市及周邊區(qū)域仍繼續(xù)營業(yè)，嚴(yán)重影響我公司疏解騰退進(jìn)度?，F(xiàn)我公司決定：終止與貴院簽訂的《2008年合同書》及《變更補充協(xié)議三》，請貴院于2017年8月31日前將租賃物及場地全部騰空并交還我公司，逾期騰退，我公司將采取相應(yīng)措施，特此通知?！?/p>

2017年7月19日，工商學(xué)院向建機公司西三旗分公司提交《申請》，主要內(nèi)容為：“為配合貴司落實市政府關(guān)于‘疏解整治促提升’專項行動（京政發(fā)【2017】8號）及市、區(qū)兩級政府疏解騰退相關(guān)安排，有序疏解非首都功能，2017年4月14日和5月9日貴司向我院開會傳達(dá)疏解騰退相關(guān)要求后，我院積極組織相關(guān)人員開始進(jìn)行騰退工作，10間商用平房在5月中旬騰退完成，500多間公寓在6月28日對大樓進(jìn)行封閉，超市及幼兒園也決定在8月31日前騰退完成，我院對騰退工作進(jìn)行了積極配合。10間商用平房為經(jīng)商長期租戶，按年收取租金；500多間公寓多為公司租用，散戶不多，租金收取相同，退租的違約租金返還一直未能支付租戶，他們的退租是在我院相關(guān)人員的耐心工作和承諾下完成的。鑒于超市及幼兒園的騰退工作有些難度，我院研究決定同意貴司先將10間商用平房拆除，對超市和幼兒園起到震懾作用，由于商用平房和公寓退租的違約金我院當(dāng)時沒有能力支付，是對租戶承諾與貴司達(dá)成騰退協(xié)議貴司支付我院資金后立即返還，為順利拆除10間商用平房后不引起維穩(wěn)性群體事件，我院研究暫借支貴司五百萬元，支付退租違約租金?！苯C公司西三旗分公司收到《申請》后并未向工商學(xué)院借支款項。

2017年9月12日，工商學(xué)院向建機公司西三旗分公司提交《致函》，稱目前仍有幼兒園及永發(fā)超市，因拆遷補償款的問題與工商學(xué)院分歧較大，仍未談妥，希望建機公司西三旗分公司幫助協(xié)商解決糾紛與矛盾，維護(hù)區(qū)域安全穩(wěn)定。

2017年9月28日，建機公司西三旗分公司向工商學(xué)院發(fā)送《關(guān)于到期不再續(xù)租的通知書》，主要內(nèi)容為：“一、2008年3月11日，我公司（原水機公司）與貴單位簽訂《2008年合同書》，該合同約定，我公司將位于北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)南大街21號院內(nèi)辦公樓等17157平方米房屋及11000平方米周邊場地出租給乙方用于辦學(xué)或與辦學(xué)有關(guān)的活動，租賃期限為十年，自2008年3月11日起至2018年3月10日止，合同簽訂后，我公司按約將標(biāo)的物交付貴單位使用。二、2015年11月1日，雙方簽訂《補充協(xié)議》，約定增加租賃食堂后院有證平房150平方米，無證平房50平方米，租賃期限自2015年11月1日至2018年3月10日止。三、2016年8月1日，貴單位因自身原因，向我公司提出退租部分標(biāo)的物的要求。為此，雙方簽訂《變更補充協(xié)議三》，該協(xié)議確認(rèn)：貴單位租賃房屋面積變更為5770平方米，租賃場地變更為4813平方米，同時變更了租金單價及年租金數(shù)額，租賃期限自2016年9月11日至2018年3月10日止。協(xié)議簽訂后，貴單位按約定退還部分標(biāo)的物。四、根據(jù)市政府關(guān)于‘疏解整治促提升’專項行動（京政發(fā)【2017】8號）及區(qū)政府疏解騰退要求，昌平區(qū)南口鎮(zhèn)南大街21號溫南路南側(cè)被列為市國資委、金隅集團(tuán)疏解騰退的重點區(qū)域，因此2017年4月14日，我公司要求貴單位積極配合本次疏解騰退，經(jīng)雙方共同努力，目前已完成5A5B租戶及周邊部分商戶的騰退工作，但尚有幼兒園、超市等部分商戶未完成騰退。根據(jù)上述情況，我公司決定在租賃期限屆滿后不再續(xù)租，請貴單位務(wù)必在2018年3月10日之前，將全部租賃房屋和周邊場地騰空并于2018年3月11日按合同約定條件交付我公司?！?/p>

之后，工商學(xué)院并未于2018年3月10日將承租的房屋和場地騰退。2018年3月26日，建機公司西三旗分公司向工商學(xué)院發(fā)送《騰退通知》，主要內(nèi)容為：“貴單位與我公司于2008年3月11日簽訂《2008年合同書》、2008年11月12日簽訂《協(xié)議書》、2015年11月1日簽訂《補充協(xié)議》、2016年9月11日簽訂《變更補充協(xié)議三》，根據(jù)上述合同約定，租賃期限至2018年3月10日到期。我公司于2017年9月28日向貴單位送達(dá)了《關(guān)于到期不再續(xù)租的通知書》，該通知明確表示，我公司決定在租賃期限屆滿后不再續(xù)租，要求貴單位務(wù)必在2018年3月10日之前，將全部租賃房屋和周邊場地騰空并于2018年3月11日按合同約定條件交還我公司。但合同到期后，貴單位至今仍未按要求將全部租賃房屋和周邊場地騰空并交還我公司，因此，我公司再次向貴單位通知以下事項：一、請貴單位收到本通知后，在2018年4月10日之前無條件按合同約定將全部租賃房屋和周邊場地騰空并交還我公司。二、如貴單位逾期未騰空或未全部搬離，視為貴單位放棄剩余物品的所有權(quán)，我公司將自行收回租賃房屋及場地并清理，清理時，不會保管貴單位的任何剩余物品。所有物品將作廢品處理。三、如貴單位逾期仍拒不騰空并交還租賃房屋和場地，我公司將采取相關(guān)措施，由此產(chǎn)生的全部后果和損失由貴方自行承擔(dān)。”收到上述通知后，工商學(xué)院并未騰退，2019年2月，建機公司西三旗分公司訴至法院。

本案庭審中，建機公司西三旗分公司、工商學(xué)院就“雙方《2008年合同書》以及《變更補充協(xié)議三》是否于2017年4月14日解除”各持己見。建機公司西三旗分公司表示，雙方雖于2017年4月14日、5月9日就疏解騰退相關(guān)問題進(jìn)行了會談，但建機公司西三旗分公司只是提出了解除租賃合同的意向，后因工商學(xué)院之后提出的騰退補償要求過高所以雙方并未就租賃合同關(guān)系解除以及騰退補償?shù)冗_(dá)成協(xié)議，故雙方之間的《2008年合同書》及《變更補充協(xié)議三》并未協(xié)商解除，直至2018年3月10日合同履行期限屆滿，雙方權(quán)利義務(wù)終止。工商學(xué)院則表示，雙方于2017年4月14日會談中協(xié)商解除了租賃合同關(guān)系，“雙方就提前解除合同以及在2017年8月31日前完成騰退兩個問題達(dá)成了一致，補償問題是要求我方提出書面材料”。

四、水電費問題

2017年4月16日至2019年1月15日，工商學(xué)院欠付水電費812825.71元。2019年2月19日，工商學(xué)院工作人員李某、張某簽字確認(rèn)當(dāng)期（2019年1月16日至2月15日）水電費為33310.32元。2019年2月15日之后，案涉房屋和場地停止供電，但并未停水。另，根據(jù)工商學(xué)院工作人員簽字確認(rèn)的水費通知單，工商學(xué)院2019年2月16日至2019年8月15日的水費為9126.4元。庭審中，工商學(xué)院陳述稱水費并非使用產(chǎn)生而是因為地下管道一直漏水，但因沒有找到漏水點而無法修復(fù)。工商學(xué)院并未提交相關(guān)證據(jù)。

一審法院認(rèn)為：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。建機公司西三旗分公司（以及水機公司）與工商學(xué)院簽訂的《2008年合同書》《變更補充協(xié)議三》均系雙方的真實意思表示，合同涉及的主要租賃物場地系國有工業(yè)用地，鑄鋼車間、清整車間辦有房屋所有權(quán)證書，故《2008年合同書》《變更補充協(xié)議三》未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。

本案中，各方的爭議焦點主要有三個，一是《2008年合同書》《變更補充協(xié)議三》是否于2017年4月14日協(xié)商解除；二是建機公司西三旗分公司主張的租金、占用費、水電費等問題的認(rèn)定；三是建機公司西三旗分公司是否有權(quán)要求永發(fā)公司騰退。對于上述焦點，法院具體認(rèn)定如下：

一、《2008年合同書》《變更補充協(xié)議三》于2017年4月14日協(xié)商解除。

當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。民事法律行為可以基于雙方的意思表示一致成立。以對話方式作出的意思表示，相對人知道其內(nèi)容時生效。行為人可以明示或者默示作出意思表示。本案中，2017年4月14日，建機公司西三旗分公司在與工商學(xué)院的會談中傳達(dá)了“疏解整治促提升”專項活動的要求，明確提出了解除合同的意向和騰退期限，工商學(xué)院表示同意。會談后，工商學(xué)院即開始實施騰退。工商學(xué)院實施騰退的行為表明其同意解除合同。另，綜合雙方2017年5月9日、6月30日的會談情況、函件來往情況以及工商學(xué)院騰退中向建機公司西三旗分公司尋求協(xié)助等行為，可以認(rèn)定雙方于2017年4月14日會談協(xié)商中雖未就解除合同的全部法律后果達(dá)成一致，但雙方已通過協(xié)商就先行解除合同和按時騰退達(dá)成了一致?，F(xiàn)工商學(xué)院反訴主張確認(rèn)《2008年合同書》《變更補充協(xié)議三》于2017年4月14日解除，理由正當(dāng)，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的終止履行。雙方租賃合同關(guān)系解除，工商學(xué)院應(yīng)當(dāng)將租賃物騰退并返還給建機公司西三旗分公司。現(xiàn)建機公司西三旗分公司主張工商學(xué)院騰退并返還租賃物，理由正當(dāng)，法院予以支持。

關(guān)于《2008年合同書》《變更補充協(xié)議三》提前解除的損失問題，工商學(xué)院在本案中撤回了相關(guān)反訴請求，雙方可另行解決。

二、《2008年合同書》《變更補充協(xié)議三》協(xié)商解除，工商學(xué)院應(yīng)支付合同解除前的租金、合同解除后至實際騰退返還期間的占用費和水電費，但占用費的標(biāo)準(zhǔn)法院依法酌定。

雙方《2008年合同書》《變更補充協(xié)議三》于2017年4月14日解除，工商學(xué)院應(yīng)按約定支付2017年3月11日至2017年4月14日的租金136302元。

房屋租賃合同解除，承租人逾期騰退房屋的，出租人有權(quán)要求承租人支付房屋使用費。本案中，雙方《2008年合同書》《變更補充協(xié)議三》解除后，工商學(xué)院仍然占用租賃物，應(yīng)向建機公司西三旗分公司支付占用費。關(guān)于占用費的標(biāo)準(zhǔn)，鑒于2017年4月14日后工商學(xué)院已按建機公司西三旗分公司要求實施騰退，并已將大部分租賃物清空并封閉，租賃物的實際使用條件已與租賃合同約定的使用條件明顯不同，故法院按照公平原則，酌情確定占用費的標(biāo)準(zhǔn)為合同約定租金標(biāo)準(zhǔn)的30%，即43.296萬元/年。

建機公司西三旗分公司主張租金和占用費過高的部分，依據(jù)不足，法院不予支持。另，因雙方協(xié)商中建機公司西三旗分公司同意工商學(xué)院緩交租金，故建機公司要求工商學(xué)院支付逾期交納租金的違約金，法院不予支持。

關(guān)于水電費問題，工商學(xué)院占有使用房屋期間使用水電，應(yīng)當(dāng)支付水電費。建機公司西三旗分公司要求工商學(xué)院支付截至2019年8月15日的水電費855262.43元，理由正當(dāng)，法院予以支持。關(guān)于建機公司西三旗分公司主張的2019年8月16日至實際騰退之前的水電費，其并未提交相應(yīng)證據(jù)，且該費用是否發(fā)生及發(fā)生金額尚未確定，訴訟請求并不明確，法院對此不予處理。關(guān)于工商學(xué)院辯稱的水費是因管道漏水產(chǎn)生，但并未提交證據(jù)，法院無法采信。

三、建機公司西三旗分公司有權(quán)要求永發(fā)公司騰退。

無權(quán)占有不動產(chǎn)，權(quán)利人可以請求返還原物。本案中，建機公司西三旗分公司作為水機公司物權(quán)的繼受主體，其合法權(quán)利應(yīng)受法律保護(hù)。永發(fā)公司雖基于其與工商學(xué)院之間的《超市租賃合同》占有使用涉案場地和房屋，但因建機公司西三旗分公司與工商學(xué)院的《2008年合同書》《變更補充協(xié)議三》租賃期限已于2017年4月14日解除，工商學(xué)院即喪失將涉案房屋繼續(xù)出租給永發(fā)公司占有使用的權(quán)利，永發(fā)公司占有使用涉案房屋已無合法依據(jù)。現(xiàn)建機公司西三旗分公司要求永發(fā)公司騰退，理由正當(dāng)，法院予以支持。永發(fā)公司辯稱的其占有系善意取得，缺乏法律依據(jù)，法院不予采信。關(guān)于永發(fā)公司和工商學(xué)院因《超市租賃合同》產(chǎn)生的糾紛，雙方可另行解決。

另，根據(jù)法院查明的事實，工商學(xué)院將鑄鋼車間、清整車間內(nèi)部改建為5A5B學(xué)生公寓，因《2008年合同書》《變更補充協(xié)議三》中并未針對改建的面積計收租金，故不影響合同效力。但需要特別說明的是，法院對《2008年合同書》《變更補充協(xié)議三》效力的認(rèn)定并不影響相關(guān)行政機關(guān)依法對改建部分性質(zhì)進(jìn)行認(rèn)定和處理。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第二百一十二條，《中華人民共和國物權(quán)法》第三十四條以及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、北京建機資產(chǎn)經(jīng)營有限公司西三旗分公司與北京工商管理專修學(xué)院2008年3月11日訂立的《房屋及其周邊場地租賃合同書》及2016年10月訂立的《<房屋及其周邊場地租賃合同書>變更補充協(xié)議三》于2017年4月14日解除；二、北京工商管理專修學(xué)院于本判決生效之日起三十日內(nèi)將其占用的位于北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)南大街21號院內(nèi)場地及房屋騰退并交還給北京建機資產(chǎn)經(jīng)營有限公司西三旗分公司（具體騰退范圍以雙方2016年10月簽訂的《<房屋及其周邊場地租賃合同書>變更補充協(xié)議三》約定的租賃范圍為準(zhǔn)）；三、北京工商管理專修學(xué)院于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付北京建機資產(chǎn)經(jīng)營有限公司西三旗分公司2017年3月11日至2017年4月14日的租金136302元；四、北京工商管理專修學(xué)院于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付北京建機資產(chǎn)經(jīng)營有限公司西三旗分公司自2017年4月15日起至實際騰退返還之日的房屋場地占用費（按432960元/年為標(biāo)準(zhǔn)計算）；五、北京工商管理專修學(xué)院于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付北京建機資產(chǎn)經(jīng)營有限公司西三旗分公司截至2019年8月15日的水電費共計855262.43元；六、北京志強永發(fā)商貿(mào)有限公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)將其占用的位于北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)南大街21號院內(nèi)的房屋（二層，現(xiàn)作為經(jīng)營超市使用）騰退并交還于北京建機資產(chǎn)經(jīng)營有限公司西三旗分公司；七、駁回北京建機資產(chǎn)經(jīng)營有限公司西三旗分公司的其他訴訟請求。

本院對一審查明的事實予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，建機公司西三旗分公司（以及水機公司）與工商學(xué)院簽訂的《2008年合同書》《變更補充協(xié)議三》系雙方的真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。

當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。本案中，2017年4月14日，建機公司西三旗分公司在與工商學(xué)院的會談中傳達(dá)了“疏解整治促提升”專項活動的要求，明確提出了解除合同的意向和騰退期限，工商學(xué)院表示同意，并于會談后，即開始實施騰退。雙方就先行解除合同和按時騰退達(dá)成了一致，即發(fā)生解除合同的法律效果，雖雙方就解除合同的法律后果未達(dá)成一致意見，但不影響解除合同的法律效果。一審法院確認(rèn)《2008年合同書》《變更補充協(xié)議三》于2017年4月14日解除，具有事實及法律依據(jù)，本院予以維持。

合同解除后，尚未履行的終止履行。雙方租賃合同關(guān)系解除，工商學(xué)院應(yīng)當(dāng)將租賃物騰退并返還給建機公司西三旗分公司。現(xiàn)建機公司西三旗分公司主張工商學(xué)院騰退并返還租賃物，理由正當(dāng)，一審法院予以支持正確。合同解除后，工商學(xué)院應(yīng)建機公司西三旗分公司要求實施騰退，并將大部分租賃物清空并封閉，租賃物已不具備租賃合同約定的使用條件，該事實的發(fā)生，主要由于雙方對騰退補償?shù)臄?shù)額及支付時間等未達(dá)成一致，故雙方對此均負(fù)有責(zé)任，一審法院按照公平原則，結(jié)合房屋的使用條件等案件事實，酌情確定占有使用費的標(biāo)準(zhǔn)為合同約定租金標(biāo)準(zhǔn)的30%，并無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。建機公司西三旗分公司上訴稱工商學(xué)院應(yīng)按租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費，與事實不符，本院不予確認(rèn)。工商學(xué)院上訴稱其騰退系受建機公司西三旗分公司委托，故其不應(yīng)向建機公司西三旗分公司支付占有使用費，騰退房屋系解除合同后其應(yīng)履行的義務(wù)，至今仍有其轉(zhuǎn)租的第三人在場地內(nèi)經(jīng)營，故其理由不能成立。同時，工商學(xué)院占有使用房屋期間使用水電，應(yīng)當(dāng)支付水電費。一審法院判決工商學(xué)院支付建機公司西三旗分公司截至2019年8月15日的水電費共計855262.43元，具有事實及法律依據(jù)，本院予以維持。

因雙方協(xié)商中建機公司西三旗分公司同意工商學(xué)院緩交租金，故建機公司要求工商學(xué)院支付逾期交納租金的違約金，一審法院不予支持正確，本院予以確認(rèn)。

綜上所述，建機公司西三旗分公司、工商學(xué)院的上訴請求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費56193.4元，由北京建機資產(chǎn)經(jīng)營有限公司西三旗分公司負(fù)擔(dān)29966.4元（已交納），北京工商管理專修學(xué)院負(fù)擔(dān)26227元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　張　磊

審 判 員　　趙　蕾

審 判 員　　朱文君

二〇二一年三月二十九日

法官助理　　李　想

書 記 員　　羅嬌楊