上訴人（原審原告、反訴被告）：北京建機(jī)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司西三旗分公司，營(yíng)業(yè)場(chǎng)所北京市海淀區(qū)西三旗建材城中路6號(hào)辦公樓。

負(fù)責(zé)人：呂學(xué)東，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：何雨，北京安杰律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：鄺星，北京安杰律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告、反訴原告）：北京工商管理專修學(xué)院，住所地北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)南大街**。

法定代表人：平桂祥，院長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：耿桂芝，北京京勤律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：張禮杰，北京京勤律師事務(wù)所律師。

原審第三人：北京志強(qiáng)永發(fā)商貿(mào)有限公司，，住所地北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)南大街****樓**

法定代表人：董本庫(kù)，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：李龍海，北京凱理律師事務(wù)所律師。

上訴人北京建機(jī)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司西三旗分公司（以下簡(jiǎn)稱建機(jī)公司西三旗分公司）因與上訴人北京工商管理專修學(xué)院（以下簡(jiǎn)稱工商學(xué)院），第三人北京志強(qiáng)永發(fā)商貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱永發(fā)公司）租賃合同糾紛一案，均不服北京市昌平區(qū)人民法院（2019）京0114民初5046號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月25日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

建機(jī)公司西三旗分公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷原審判決第一項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第七項(xiàng)，改判工商學(xué)院向我公司支付欠付租金1443200元；2.改判工商學(xué)院向我公司支付遲延支付租金的違約金：第一筆遲延支付租金的違約金以721600元為基數(shù)，自2017年3月12日起，按中國(guó)人民銀行公布的同期貸款利率計(jì)算；第二筆遲延支付租金的違約金以721600元為基數(shù)，自2017年9月12日起，按中國(guó)人民銀行公布的同期貸款利率計(jì)算；違約金均計(jì)算至租金實(shí)際付清之日；3.改判工商學(xué)院向我公司支付逾期交還土地及房屋所產(chǎn)生的占有使用費(fèi)，以年租金1443200元（折合日租金3954元）為基數(shù)，自2018年3月11日起計(jì)算至實(shí)際交還之日止。事實(shí)與理由：1.一審判決認(rèn)定我公司與工商學(xué)院簽訂的租賃合同于2017年4月14日協(xié)商解除，并不滿足協(xié)商解除合同的適用條件，適用法律錯(cuò)誤。表面看工商學(xué)院配合騰退涉案場(chǎng)地，然而結(jié)合工商學(xué)院在騰退后索取高額補(bǔ)償款以及索取未果即非法占有涉案場(chǎng)地至今的事實(shí)，可見(jiàn)騰退補(bǔ)償是工商學(xué)院同意提前解除租賃合同的前提條件，屬于決定雙方能否協(xié)商解除合同的核心事項(xiàng)。雙方未就補(bǔ)償事宜達(dá)成一致，不能認(rèn)定租賃合同已協(xié)商一致解除。涉案場(chǎng)地至今仍處于工商學(xué)院控制之下，故雙方租賃合同并未被協(xié)商解除，而是繼續(xù)履行直至租賃期限屆滿后終止。2.一審判決就欠付租金及違約金的數(shù)額均適用法律錯(cuò)誤。雙方租賃合同并未于2017年4月14日協(xié)商解除，而是繼續(xù)履行直至租賃期限屆滿后終止，我公司并未同意工商學(xué)院緩交租金，故工商學(xué)院應(yīng)當(dāng)支付租賃期間欠付的租金1443200元及逾期支付租金的違約金。3.一審判決就房屋場(chǎng)地占有費(fèi)的起算時(shí)點(diǎn)及計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)均適用法律錯(cuò)誤。房屋場(chǎng)地占用費(fèi)應(yīng)自租賃期限屆滿至次日，即2018年3月11日開(kāi)始計(jì)算。2017年4月14日至2018年3月10日期間應(yīng)按照租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。一審法院將房屋場(chǎng)地占用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降低至年租金的30%，明顯不合理。

工商學(xué)院針對(duì)建機(jī)公司西三旗分公司的上訴請(qǐng)求辯稱，不同意建機(jī)公司西三旗分公司的上訴請(qǐng)求。1.租賃合同已于2017年4月14日協(xié)商解除。首先，雙方通過(guò)口頭達(dá)成了提前解除的合意。其次，雙方通過(guò)行為表明合同已經(jīng)提前解除。再次，結(jié)算清理事項(xiàng)是否達(dá)成一致不影響對(duì)合同解除的認(rèn)定。2.因租賃合同已經(jīng)提前解除，對(duì)方所稱欠付租金及違約金沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)。3.對(duì)方關(guān)于一審判決第四項(xiàng)的上訴于2021年3月1日提出，超過(guò)民事訴訟法規(guī)定的15日上訴期限，該判項(xiàng)已對(duì)其發(fā)生效力，其無(wú)權(quán)再提出上訴。

工商學(xué)院上訴請(qǐng)求：1.撤銷原判第四項(xiàng)，改判工商學(xué)院無(wú)需向建機(jī)公司西三旗分公司支付房屋場(chǎng)地占用費(fèi)；2.撤銷原判第五項(xiàng)，改判工商學(xué)院無(wú)需向建機(jī)公司西三旗分公司支付水電費(fèi)。事實(shí)與理由：我公司與工商學(xué)院簽訂的租賃合同于2017年4月14日協(xié)商解除，隨即工商學(xué)院開(kāi)始實(shí)施騰退，系接受對(duì)方委托實(shí)施，不應(yīng)支付在此期間的占用費(fèi)、水電費(fèi)。清理騰退期間租賃標(biāo)的物已無(wú)法正常使用，不具有作為租賃物的基本使用價(jià)值，而且對(duì)方收回土地后并非為了轉(zhuǎn)租或出售，其在土地利用上沒(méi)有任何損失，因此工商學(xué)院無(wú)需支付占用費(fèi)。

建機(jī)公司西三旗分公司針對(duì)工商學(xué)院的上訴請(qǐng)求辯稱，根據(jù)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》第19條規(guī)定，本案中租賃合同并沒(méi)有提前解除，而是履行期限屆滿，合同到期前應(yīng)支付租金，屆滿后應(yīng)支付占有使用費(fèi)。對(duì)方明知應(yīng)返還租賃物，惡意占有租賃物三年。工商學(xué)院企圖把雙方之間合同解除的關(guān)系混淆是我公司委托其騰退的關(guān)系，雙方是合同到期終止的關(guān)系，并不存在委托的法律關(guān)系。

永發(fā)公司辯稱，建機(jī)公司西三旗分公司、工商學(xué)院的上訴主張與我公司無(wú)關(guān)，不發(fā)表意見(jiàn)。

建機(jī)公司西三旗分公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令工商學(xué)院、永發(fā)公司將其占用的位于北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)南大街21號(hào)院內(nèi)土地及房屋騰退并交還建機(jī)公司西三旗分公司（注：工商學(xué)院占用房屋面積5770平方米，土地面積4842.86平方米；永發(fā)公司占用房屋面積2000平方米，土地面積2712.1平方米）；2.判令工商學(xué)院向建機(jī)公司西三旗分公司支付欠付租金1443200元；3.判令工商學(xué)院向建機(jī)公司西三旗分公司支付延遲支付租金的違約金：其中，第一筆延遲支付租金的違約金以人民幣721600元為基數(shù)，自2017年3月12日起，按照中國(guó)人民銀行公布的同期貸款利率計(jì)算，第二筆延遲支付租金的違約金以721600元為基數(shù)，自2017年9月12日起，按照中國(guó)人民銀行公布的同期貸款利率計(jì)算，違約金均計(jì)算至租金實(shí)際付清之日止，暫計(jì)至2019年2月12日為116157.56元；4.判令工商學(xué)院向建機(jī)公司西三旗分公司支付逾期交還土地及房屋所產(chǎn)生的占有使用費(fèi)，以年租金人民幣1443200元（折合日租金3954元）為基數(shù)，自2018年3月11日起計(jì)算至實(shí)際交還之日止，暫計(jì)至2019年2月12日為人民幣1336442.74元；5.判令工商學(xué)院向建機(jī)公司西三旗分公司支付租賃期間拖欠的水電費(fèi)及租賃期滿至土地房屋返還前所發(fā)生的水電費(fèi)，截至2019年1月15日合計(jì)為812825.71元；6.本案訴訟費(fèi)由工商學(xué)院承擔(dān)。本案審理中，建機(jī)公司西三旗分公司將第5項(xiàng)訴訟請(qǐng)求變更為：判令工商學(xué)院向建機(jī)公司西三旗分公司支付租賃期間拖欠水電費(fèi)及租賃期滿土地房屋返還前發(fā)生的水電費(fèi)，截至2019年8月15日共計(jì)人民幣855262.43元。

工商學(xué)院向一審法院反訴請(qǐng)求：1.確認(rèn)2008年3月11日《房租及其周邊場(chǎng)地租賃合同書》及2016年10月24日《<房租及其周邊場(chǎng)地租賃合同書>變更補(bǔ)充協(xié)議三》已于2017年4月14日解除；2.判令建機(jī)公司西三旗分公司支付提前解除合同違約金144.32萬(wàn)元；3.判令建機(jī)公司西三旗分公司賠償工商學(xué)院預(yù)期利益損失50萬(wàn)元（已扣除違約金，此為暫定金額，最終以鑒定結(jié)果為準(zhǔn)）；4.判令建機(jī)公司西三旗分公司賠償工商學(xué)院騰退期間發(fā)生的損失1249605.61元；5.判令建機(jī)公司西三旗分公司承擔(dān)工商學(xué)院投資建設(shè)學(xué)生第五公寓、永發(fā)超市的擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用500萬(wàn)元（此為暫定金額，最終以鑒定結(jié)果為準(zhǔn)）6.反訴訴訟費(fèi)、鑒定費(fèi)、保全費(fèi)等全部訴訟費(fèi)由建機(jī)公司西三旗分公司負(fù)擔(dān)。本案審理中，工商學(xué)院撤回了第2項(xiàng)、第3項(xiàng)、第4項(xiàng)和第5項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：一、各方當(dāng)事人主體情況以及訴爭(zhēng)租賃標(biāo)的物的情況

北京水泥機(jī)械總廠于1970年登記成立，2006年9月名稱變更為北京水機(jī)科貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱水機(jī)公司）。水機(jī)公司系法人獨(dú)資的有限責(zé)任公司，原股東為北京金隅集團(tuán)有限責(zé)任公司。2008年11月19日，北京金隅集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱金隅集團(tuán)）下發(fā)《關(guān)于由北京市建筑五金裝飾材料工業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱五金公司）吸納合并水機(jī)公司的通知》，決定由五金公司吸納合并水機(jī)公司，承接水機(jī)公司的資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及人員。之后，水機(jī)公司注銷。2009年11月23日，金隅集團(tuán)發(fā)布《關(guān)于將北京西砂資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司等企業(yè)劃歸（委托）北京市建機(jī)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司領(lǐng)導(dǎo)和管理的通知》，決定將五金公司（含水機(jī)公司）劃歸北京建機(jī)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司領(lǐng)導(dǎo)和管理。2012年2月23日，北京建機(jī)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司向金隅集團(tuán)提出請(qǐng)示，成立建機(jī)公司西三旗分公司（即本案原告）的請(qǐng)示，并由建機(jī)公司西三旗分公司管理運(yùn)營(yíng)水機(jī)公司的資產(chǎn)。2012年3月19日，金隅集團(tuán)作出《關(guān)于成立北京建機(jī)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司西三旗分公司的批復(fù)》，同意成立建機(jī)公司西三旗分公司。2012年3月27日，建機(jī)公司西三旗分公司登記成立。

工商學(xué)院于2001年6月4日登記成立，原名稱為北京途錦聯(lián)華工商管理專修學(xué)院，2002年3月變更為現(xiàn)名稱。

本案案涉場(chǎng)地位于北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)南大街21號(hào)，辦理了《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》（京昌國(guó)用2011出第00XXX號(hào)），登記土地使用權(quán)人為水機(jī)公司，地類為工，地類為工業(yè)用地型為國(guó)有出讓。該地塊上的廠房[包含落砂車間（清整車間）和鑄鋼車間]亦辦理了《中華人民共和國(guó)房屋所有權(quán)證》（X京房權(quán)證昌字第XXXX號(hào)），登記房屋所有權(quán)人為水機(jī)公司。

二、各方當(dāng)事人簽訂系列合同及履行情況

（一）建機(jī)公司西三旗分公司（含北京水泥機(jī)械總廠、水機(jī)公司）與工商學(xué)院簽訂系列租賃合同及履行情況

2002年1月，北京水泥機(jī)械總廠向金隅集團(tuán)上報(bào)了“關(guān)于為學(xué)院提供場(chǎng)地新建學(xué)生校舍的請(qǐng)示”。2002年1月28日，金隅集團(tuán)作出[2002]XX號(hào)《金隅集團(tuán)關(guān)于北京水泥機(jī)械總廠為北京途錦聯(lián)華工商管理專修學(xué)院提供場(chǎng)地新建大學(xué)生校舍的請(qǐng)示的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱[2002]XX號(hào)批復(fù)），主要內(nèi)容為：“一、同意北京水泥機(jī)械總廠將鑄鋼車間、落砂車間、鋼材庫(kù)、配件庫(kù)等房屋及周邊地區(qū)出租給北京途錦聯(lián)華工商管理專修學(xué)院，用于該校擴(kuò)大辦學(xué)規(guī)模，年租金不得低于70萬(wàn)元。出租面積約15000平方米，其中建筑面積5500平方米。出租年限30年，自2002年3月1日至2032年2月28日止。二、同意北京途錦聯(lián)華工商管理專修學(xué)院在北京水泥機(jī)械總廠原鋼材庫(kù)、配件庫(kù)建設(shè)2萬(wàn)平方米的學(xué)生校舍，由學(xué)院自己籌集資金，自己建設(shè)，總公司有關(guān)部門和水泥機(jī)械總廠給予幫助。租賃期滿后，新建的2萬(wàn)平方米學(xué)生校舍的所有權(quán)歸北京水泥機(jī)械總廠，不給任何補(bǔ)償。望接到批復(fù)后，盡快辦理出租手續(xù)，簽定租賃合同。并將雙方正式簽定的資產(chǎn)、地產(chǎn)租賃、地產(chǎn)租賃合同復(fù)印件上報(bào)集團(tuán)公司綜合計(jì)劃部iv>

2002年2月1日，北京水泥機(jī)械總廠（出租方、甲方）與北京途錦聯(lián)華工商管理專修學(xué)院（承租方、乙方）簽訂《房屋租賃合同》（以下簡(jiǎn)稱《2002年租賃合同》），主要約定：第一條租賃物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量與用途1.鑄鋼車間（4000㎡），清整車間（1500㎡），共5500㎡，周邊場(chǎng)地2000㎡。2.配件平房70㎡；檢驗(yàn)科平房200㎡；鋼材庫(kù)平房和簡(jiǎn)易房860㎡（300+360+200）；五金庫(kù)平房700㎡（300+400）。房屋占地1830㎡及周邊場(chǎng)地共約7800㎡。3.質(zhì)量以目前狀況為準(zhǔn)。4.上述房產(chǎn)作為乙方依法辦學(xué)之場(chǎng)所，不得利用該房產(chǎn)從事其他活動(dòng)。第二條租賃期限1.租賃期限30年，起始時(shí)間為2002年2月1日至2032年1月31日。2.2001年8月1日所簽HT2001-XX號(hào)合同及8月8日所簽補(bǔ)充條款租賃期限延至同本合同一致。3.租賃期滿，在屆時(shí)同等租價(jià)條件下，乙方享有優(yōu)先承租權(quán)。第三條租金及支付方式1.收交租金的起始時(shí)間為甲方移交房產(chǎn)的次月。租金標(biāo)準(zhǔn)每五年議定一次，第一個(gè)五年年租金為70萬(wàn)元。每五年期滿前一個(gè)月內(nèi)按地區(qū)屆時(shí)租價(jià)協(xié)商確定下一個(gè)五年租金。同等租價(jià)條件下，乙方享有優(yōu)先承租權(quán)。2.租金以支票形式每年分兩次支付，3月15日前和9月15日前各支付年租金的50%。第四條房產(chǎn)交付方式1.清整車間、鑄鋼車間北跨2002年2月底前交付。南跨在3月15日前交付。2.二月底前移交第一條第二款所列房產(chǎn)。3.第一條第二款所列房產(chǎn)，甲方報(bào)請(qǐng)上級(jí)批準(zhǔn)同意后，乙方可予以拆除。補(bǔ)償方式另行議定。第五條新建房屋產(chǎn)權(quán)在甲方所屬土地上，乙方投資新建學(xué)生公寓房產(chǎn)，租賃期內(nèi)（30年）乙方具有所有權(quán)、使用權(quán)、不完全處置權(quán)，租賃期滿產(chǎn)權(quán)歸甲方所有。第六條房產(chǎn)的維護(hù)、改造與裝修1.甲方所收租金不含租賃財(cái)產(chǎn)的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用。承租房產(chǎn)的維護(hù)保養(yǎng)及其費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)。因使用、管理和維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)造成房產(chǎn)損壞，乙方負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。2.乙方有權(quán)按照自己的需要對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行改造和室內(nèi)外裝修。乙方對(duì)房屋進(jìn)行裝修改造，應(yīng)事先向甲方提交方案，經(jīng)甲方書面同意后方可施工。對(duì)乙方所提方案，甲方應(yīng)在15天內(nèi)做出書面答復(fù)，逾期不予答復(fù)，視為同意。裝修和改造費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)。第七條消防、治安、環(huán)保、綠化…第八條供水、供電、供暖……第九條轉(zhuǎn)租……第十條合同終止…第十一條違約責(zé)任1.甲方應(yīng)根據(jù)第四條約定時(shí)間向乙方交付出租房產(chǎn)，每延遲一天，除免收一日租金外，還應(yīng)向乙方支付相當(dāng)于一日租金的違約金。如甲方遲延交付房屋達(dá)90天，乙方有權(quán)解除本合同，甲方應(yīng)向乙方支付相當(dāng)于三個(gè)月租金的違約金。2.乙方遲延交付房租，甲方有權(quán)按房租金額每日萬(wàn)分之五向乙方收取違約金。乙方遲延支付房租90天以上，甲方有權(quán)解除本合同。乙方應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于三個(gè)月租金的違約金。3.甲方提前解除本合同，應(yīng)提前90天通知乙方。甲方除按乙方所建房產(chǎn)凈值（房產(chǎn)折舊按年限平均法，折舊年限為30年）支付給乙方外，還應(yīng)向乙方支付相當(dāng)于12個(gè)月租金的違約金。除此以外，甲方不再向乙方進(jìn)行其他賠償。4.乙方提前解除本合同，應(yīng)提前90天通知甲方。乙方所建房產(chǎn)歸甲方所有，乙方應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于12個(gè)月租金的違約金，除此以外，乙方不再對(duì)甲方進(jìn)行其他賠償。

《2002年租賃合同》簽訂后，出租方向承租方交付了房屋和場(chǎng)地，承租方開(kāi)始使用房屋并交納了租金。合同履行期間，2002年2月6日，北京水泥機(jī)械總廠出具《關(guān)于將鑄鋼、落砂車間改建成大學(xué)生公寓的函》，主要內(nèi)容為：“1、同意貴院將鑄鋼、落砂車間改建成大學(xué)生公寓。2.改建所需費(fèi)用由貴院負(fù)擔(dān)?！北景竿徶?，建機(jī)公司西三旗分公司、工商學(xué)院均認(rèn)可，在2003年前后，工商學(xué)院在落砂車間、鑄鋼車間內(nèi)部分別改建了四層學(xué)生公寓，即訴爭(zhēng)的5A公寓和5B公寓。至本案庭審辯論終結(jié)前，工商學(xué)院未能提交5A公寓和5B公寓改建的建設(shè)工程規(guī)劃許證等審批手續(xù)。

2008年3月11日，水機(jī)公司（出租方、甲方）與工商學(xué)院（承租方、乙方）簽訂《房屋及其周邊場(chǎng)地租賃合同書》（簡(jiǎn)稱《2008年合同書》），主要約定：第一條租賃物的名稱、面積、質(zhì)量用途及所有權(quán)1.租賃物的名稱、面積、質(zhì)量、用途及所有權(quán)（1）地上建筑）地上建筑物物內(nèi)原配套的水、電、暖設(shè)施）：總建筑面積17157平方米（以甲、乙雙方實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)），具體：辦公樓4416平方米、單身宿舍樓2462平方米、中心實(shí)驗(yàn)室1500平方米、招待所1500平方米、餐廳648平方米、浴池422平方米、烘干室24平方米、車庫(kù)75平方米、宣傳欄37平方米、鑄鋼車間4000平方米、清整車間（落砂車間）1500平方米、單身樓、辦公樓北側(cè)平房183平方米、乙炔氣房30平方米、保安平房360平方米、廠大門冠名租用10萬(wàn)元/年、人防工程租金2萬(wàn)元/年。（2）地上建筑）地上建筑物周邊場(chǎng)地物內(nèi)原配套的水、電、暖設(shè)施）總面積：11000平方米。上述地上建筑物及地上建筑物周邊場(chǎng)地以下分別簡(jiǎn)稱“租賃房屋”和“周邊場(chǎng)地”。2.用途乙方只能利用租賃房屋及周邊場(chǎng)地進(jìn)行辦學(xué)或從事與辦學(xué)有關(guān)的活動(dòng)，不得用其從事其他非法活動(dòng)。3.甲方對(duì)租賃房屋和周邊場(chǎng)地的權(quán)屬保證：甲方保證對(duì)轉(zhuǎn)讓地、轉(zhuǎn)讓房屋擁有完整、合法、無(wú)瑕疵的處分權(quán)利，甲方有權(quán)簽訂并履行本合同；甲方保證其租賃房屋、周邊場(chǎng)地和租賃行為合法有效。第二條租賃期限1.租賃期限為十年，自2008年3月11日起，至2018年3月10日止。2.租賃期滿后，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先承租權(quán)。3.當(dāng)甲方以出售、轉(zhuǎn)讓等方式處分租賃房屋、周邊場(chǎng)地時(shí)，在同等條件下，乙方或乙方指定單位享有優(yōu)先購(gòu)買、受讓的權(quán)利。第三條租金及支付方式……雙方同意租賃房屋、周邊場(chǎng)地、廠大門冠名租金及人防工程租金的年租金合計(jì)為310萬(wàn)元。第四條房產(chǎn)拆除、改建、擴(kuò)建、新建、維護(hù)1.經(jīng)甲方同意，乙方可以拆除部分或全部租賃房屋以滿足乙方改建、擴(kuò)建校區(qū)的需要，具體拆除、改建、擴(kuò)建方案由甲乙雙方另行簽訂書面協(xié)議確定。2.經(jīng)甲方書面同意，乙方可以在周邊場(chǎng)地內(nèi)投資新建房屋。在本合同租賃期限內(nèi)，乙方對(duì)新建房產(chǎn)具有無(wú)償使用、收益的權(quán)利。3.乙方新建房屋必須符合國(guó)家質(zhì)量和安全要求。4.新建房屋違規(guī)、違法所帶來(lái)的包括法律、行政、經(jīng)濟(jì)等責(zé)任由乙方自行承擔(dān)。5.乙方可以按照自己的需要對(duì)租賃房屋進(jìn)行改造和室內(nèi)外裝修。乙方對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修改造，應(yīng)事先向甲方提交方案，經(jīng)甲方書面同意后方可施工。對(duì)乙方所提方案，甲方應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)作出書面答復(fù)，逾期不予答復(fù)，視為同意。裝修和改造費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)。6.在租賃期內(nèi)，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，乙方自行對(duì)房屋予以修繕加固。7.乙方按照合同約定進(jìn)行設(shè)備設(shè)施的檢修保養(yǎng)或部分工程的新建、裝修、改造時(shí)，甲方應(yīng)提供一切可能的條件給予便利和配合，并協(xié)調(diào)一切相關(guān)單位和人員予以配合。包括對(duì)部分管線的臨時(shí)中斷、道路場(chǎng)地的臨時(shí)占用等。第五條消防、治安、環(huán)保、綠化、計(jì)劃生育……第六條供電供水供暖甲、乙雙方另行簽訂專項(xiàng)協(xié)議書予以約定。第七條轉(zhuǎn)租、置換1.乙方因教學(xué)需要，可將租賃房屋、周邊場(chǎng)地部分或全部轉(zhuǎn)租給第三方使用。2.轉(zhuǎn)租合同不得同本合同相抵觸，租賃房屋、周邊場(chǎng)地轉(zhuǎn)租不影響本合同執(zhí)行。第八條違約責(zé)任1.乙方遲延支付租金，每遲延一日，乙方按日以中國(guó)人民銀行公布的同期貸款利率向甲方支付違約金。2.無(wú)論何種原因（不可抗力除外），若乙方提前解除合同，須向甲方支付違約金，違約金為壹年的租金。3.甲方提前解除合同的，須向乙方支付壹年的租金作為違約金。第九條合同終止1.租賃期滿，乙方如不再續(xù)租，應(yīng)提前60天書面通知甲方，本合同到期自行終止，乙方應(yīng)于約定日期交還租賃房屋和周邊場(chǎng)地。乙方所交還的租賃房屋和周邊場(chǎng)地應(yīng)保持完好可使用狀態(tài)。2.如政府對(duì)周邊場(chǎng)地進(jìn)行重新規(guī)劃或開(kāi)發(fā)，需拆除租賃房屋或乙方新建的建筑物，雙方應(yīng)終止或部分終止。乙方憑相關(guān)證明文件就新建等自己投資部分從甲方地上建筑拆遷補(bǔ)償款或轉(zhuǎn)讓款中獲得相應(yīng)補(bǔ)償。3.因不可抗力致使本合同無(wú)法繼續(xù)履行須提前終止時(shí)，雙方互不負(fù)賠償責(zé)任。第十條其他約定1.甲方將廠區(qū)內(nèi)租賃場(chǎng)所外的房屋、場(chǎng)地（北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)南大街21號(hào)院內(nèi)全部建筑物或場(chǎng)地）出租、轉(zhuǎn)讓的，乙方或乙方指定單位在同等條件享有優(yōu)先承租、受讓的權(quán)利。2.甲方將廠區(qū)內(nèi)租賃場(chǎng)所外的房屋、場(chǎng)地出租、轉(zhuǎn)讓給第三方，甲方必須要求第三方不得影響乙方的教學(xué)管理工作。乙方有權(quán)要求甲方消除影響，排除妨礙。第十一條爭(zhēng)議的解決方式及其他條款……4.本合同簽署之日起，甲、乙雙方之前有關(guān)北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)南大街21號(hào)院內(nèi)全部房屋租賃、周邊場(chǎng)地及與房屋租賃、周邊場(chǎng)地相關(guān)的租賃合同同時(shí)終止，雙方均不再履行。甲方不得再就雙方之間原租賃房屋、周邊場(chǎng)地向乙方主張任何權(quán)利，并且保證任何第三方不得就雙方之間原租賃房屋、周邊場(chǎng)地和現(xiàn)租賃房屋、周邊場(chǎng)地向乙方主張任何權(quán)利。

《2008年合同書》簽訂后，雙方開(kāi)始履行。2008年10月9日，工商學(xué)院向水機(jī)公司提交《關(guān)于我院在五公寓旁邊建設(shè)有關(guān)項(xiàng)目的報(bào)告》，主要內(nèi)容為工商學(xué)院計(jì)劃在五公寓旁邊建一個(gè)食堂、一個(gè)浴室及開(kāi)水間。本案庭審中，建機(jī)公司西三旗分公司和工商學(xué)院均認(rèn)可工商學(xué)院于2008年新建了兩層的食堂（即出租給永發(fā)公司用于經(jīng)營(yíng)超市的建筑物）。截至本案庭審辯論終結(jié)前，工商學(xué)院未能提交該食堂的建設(shè)工程規(guī)劃許可證等手續(xù)。

2008年11月12日，水機(jī)公司（甲方）、工商學(xué)院（乙方）以及案外人北京興泰機(jī)械工程有限公司（丙方）簽訂《協(xié)議書》，主要約定：“甲方與丙方于2005年4月1日簽訂了《房屋租賃合同》（以下簡(jiǎn)稱原合同）。丙方承租‘學(xué)生第五公寓’北側(cè)服務(wù)用房20間和‘學(xué)生第五公寓’東側(cè)服務(wù)用房10間（以下簡(jiǎn)稱東側(cè)場(chǎng)地），現(xiàn)乙方根據(jù)其辦學(xué)要求，提出要承租東側(cè)場(chǎng)地，經(jīng)乙、丙雙方協(xié)商，丙方同意將東側(cè)場(chǎng)地（以現(xiàn)狀為準(zhǔn)）轉(zhuǎn)租給乙方，并向甲方提出轉(zhuǎn)租申請(qǐng)。現(xiàn)經(jīng)三方協(xié)商一致，簽訂協(xié)議如下：一、甲方同意乙、丙之間的轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租期至甲方與丙方《房屋租賃合同》的租賃期截止日（即2015年12月31日）。二、甲、丙原合同除‘學(xué)生第五公寓’東側(cè)服務(wù)用房10間由丙方轉(zhuǎn)租給乙方外，其他內(nèi)容維持原合同條款不變。三、鑒于乙方根據(jù)其辦學(xué)需要提出要承租東側(cè)場(chǎng)地，丙方同意轉(zhuǎn)租，乙方一次性支付丙方50萬(wàn)元，作為對(duì)丙方的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。轉(zhuǎn)租期內(nèi)，乙方不再向丙方支付租金等任何費(fèi)用，也無(wú)需向甲方支付除水、電、暖費(fèi)用外的任何費(fèi)用。四、甲、丙雙方租賃期滿（2015年12月31日），乙方所建房屋產(chǎn)權(quán)歸甲方所有。但甲方應(yīng)根據(jù)乙方投入進(jìn)行補(bǔ)償。鑒于乙方在東側(cè)場(chǎng)地上的建設(shè)投入，甲方同意與乙方重新簽訂房屋租賃合同，租賃期為2016年1月1日至2020年12月31日，年租金貳萬(wàn)元。五、在轉(zhuǎn)租期間，乙方獨(dú)立承擔(dān)交通、消防、生產(chǎn)、治保、綠化、計(jì)劃生育、環(huán)保責(zé)任，并接受甲方相關(guān)部門的管理，簽訂相關(guān)責(zé)任書。六、本協(xié)議一式三份，三方各持有一份，自三方蓋章簽字并簽訂相關(guān)責(zé)任書之日起生效?！薄秴f(xié)議書》簽訂后，各方主體開(kāi)始履行。

2015年11月1日，建機(jī)公司西三旗分公司（甲方）與工商學(xué)院（乙方）簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，主要約定：1.乙方在原《2008年合同書》的基礎(chǔ)上，增加租賃面積，即承租甲方原（水機(jī)公司）食堂后院有證平房150平方米，無(wú)證平房50平方米。該房產(chǎn)租期為兩年四個(gè)月零10天（2015年11月1日-2018年3月10日，同乙方《2008年合同書》終止日期一致），年租金30000元。租金交付時(shí)間分別為2015年11月1日支付2015年11月1日至2016年3月8日租金10685元，自2016年3月9日起同《2008年合同書》支付方式、支付時(shí)間一致。2.本《補(bǔ)充協(xié)議》與原《2008年合同書》具有同等法律效力。除本協(xié)議中明確約定所做補(bǔ)充的條款外，原《2008年合同書》的其他部分應(yīng)完全繼續(xù)有效。《補(bǔ)充協(xié)議》簽訂后，雙方繼續(xù)履行。

2016年8月1日，工商學(xué)院向建機(jī)公司西三旗分公司提交《工商學(xué)院關(guān)于提前退租的函》（以下簡(jiǎn)稱《退租函》），主要內(nèi)容為：雙方《2008年合同書》租賃期至2018年3月10日，鑒于工商學(xué)院目前發(fā)展現(xiàn)狀和實(shí)際困難，特提出退租部分租賃物，退租范圍包括辦公樓4416平方米、單身宿舍樓2462平方米、中心實(shí)驗(yàn)室1500平方米、招待所1500平方米、餐廳648平方米、浴池422平方米、烘干室24平方米、車庫(kù)75平方米、單身樓、辦公樓北側(cè)平房183平方米、乙炔氣房30平方米、保安平房360平方米、地下室。、地下室物，宣傳欄（37平方米）、鑄鋼車間（4000平方米）、清整車間即落砂車間（1500平方米）、廠大門冠名、門衛(wèi)室和周邊場(chǎng)地4843平方米因各種因素仍按原合同條款繼續(xù)租用。

2016年10月，建機(jī)公司西三旗分公司（出租方、甲方）與工商學(xué)院（乙方、承租方）簽訂《<房屋及其周邊場(chǎng)地租賃合同書>變更補(bǔ)充協(xié)議三》（以下簡(jiǎn)稱《變更補(bǔ)充協(xié)議三》），主要內(nèi)容為：“鑒于：1.2008年3月11日，甲方（原水機(jī)公司）與乙方簽訂《2008年合同書》，該合同約定，甲方將其位于北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)南大街21號(hào)院內(nèi)辦公樓等17157平方米房屋及11000平方米周邊場(chǎng)地出租給乙方用于辦學(xué)或與辦學(xué)有關(guān)的活動(dòng)，租賃期限為十年，自2008年3月11日起至2018年3月10日止。2.2015年11月1日，甲、乙雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)議內(nèi)容為：乙方在原《2008年合同書》的基礎(chǔ)上，增加租賃面積，即承租甲方（原水機(jī)公司）食堂后院有證平房150平方米，無(wú)證平房50平方米。該房產(chǎn)租賃期限為兩年四個(gè)月零10天，自2015年11月1日起至2018年3月10日止，同乙方《2008年合同書》終止日期一致。2016年8月1日乙方因自身原因，向甲方提出退租部分租賃標(biāo)的的要求。3.2008年11月12日，甲方、乙方、丙方（北京興泰機(jī)械工程有限公司）三方簽訂《協(xié)議書》約定：乙方在‘學(xué)生第五公寓’東側(cè)建設(shè)服務(wù)用房10間房，面積270平方米，甲方同意與乙方重新簽訂房屋租賃合同，租期為2016年1月1日至2020年12月31日，乙方每年支付租金2萬(wàn)元。依據(jù)目前租賃及使用實(shí)際情況，為了統(tǒng)一管理及收費(fèi)等事宜，甲、乙雙方同意將余下租用標(biāo)的統(tǒng)一合并管理及計(jì)費(fèi)。為此，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定以及金隅集團(tuán)對(duì)土地房產(chǎn)出租管理的相關(guān)管理辦法，甲、乙雙方在平等、互利、自愿的基礎(chǔ)上，就乙方提出退租部分租賃標(biāo)的之事宜，經(jīng)協(xié)商一致，簽訂本補(bǔ)充協(xié)議，具體內(nèi)容如下：一、根據(jù)乙方申請(qǐng)，甲方同意確定本次退租房屋面積為11857平方米，具體范圍詳見(jiàn)附件《退租函》。二、本次退租屬乙方違約，甲方同意不需要乙方另行支付違約金；雙方同意只對(duì)租賃單價(jià)進(jìn)行部分調(diào)整。三、雙方確認(rèn)：1.本協(xié)議簽訂后，乙方承租房屋面積變更為5770平方米，租金單價(jià)變更為0.6元/天/平方米，乙方承租場(chǎng)地面積4843平方米，租金單價(jià)變更為0.045元/天/平方米，廠大門冠名租用10萬(wàn)元/年。2.上述租賃標(biāo)的及租金變更時(shí)間確定為2016年9月11日，自2016年9月11日至2018年3月10日合同到期之日，乙方按年租金144.32萬(wàn)元向甲方支付租金。租金支付方式仍按半年度支付（注：付款時(shí)間分別為2016年10月31日前支付租金72.16萬(wàn)元、2017年3月11日前支付租金72.16萬(wàn)元、2017年9月11日前支付租金72.16萬(wàn)元）。3.本協(xié)議生效后五日內(nèi)，乙方應(yīng)將退租房屋及場(chǎng)地按原合同約定的條件和方式，全部交還甲方并辦理交接驗(yàn)收手續(xù)，同時(shí)，乙方應(yīng)將2016年9月10日之前應(yīng)付租金、水電、供暖費(fèi)用全部結(jié)清。四、當(dāng)雙方簽訂的原《2008年合同書》及《補(bǔ)充協(xié)議》到期終止時(shí)，乙方應(yīng)將承租期間在甲方標(biāo)的物上的新建、改建及裝修后的房屋，按時(shí)無(wú)條件交給甲方所有。若乙方繼續(xù)承租該租賃標(biāo)的，甲方對(duì)租賃標(biāo)的內(nèi)全部房產(chǎn)有支配及收益的權(quán)利。五、乙方自行承擔(dān)承租期間在甲方標(biāo)的物上的新建、改建等行為可能引發(fā)的法律、行政、經(jīng)濟(jì)等全部責(zé)任。六、原《2008年合同書》及《補(bǔ)充協(xié)議》中所含門衛(wèi)房屋、宣傳欄乙方繼續(xù)使用至合同期滿，辦公樓樓頂上工商學(xué)院的LOGO及其他廣告均由乙方自行拆除，并恢復(fù)原貌。七、本《變更補(bǔ)充協(xié)議三》與原《2008年合同書》具有同等法律效力。除本協(xié)議中明確所做修改的條款外，原《2008年合同書》的其他部分完全繼續(xù)有效。八、本協(xié)議一式伍份，甲方執(zhí)叁份，乙方執(zhí)貳份，具有同等法律效力，自雙方簽字蓋章之日起生效。”

《變更補(bǔ)充協(xié)議三》簽訂后，建機(jī)公司西三旗分公司履行出租義務(wù)，工商學(xué)院交納了2017年3月10日之前的租金。

（二）各方簽訂其他合同的情況

2000年12月20日，北京水泥機(jī)械總廠（甲方）與北京途錦聯(lián)華工商管理專修學(xué)院（乙方）簽訂《聯(lián)合辦學(xué)協(xié)議書》，主要約定甲方以其現(xiàn)有的土地使用權(quán)、建筑物、相關(guān)設(shè)備及下屬北京市飛楊文化技能培訓(xùn)學(xué)校與乙方的師資力量、教學(xué)設(shè)備、資金進(jìn)行合作，甲乙雙方出資2.3億元人民幣，其中甲方出資8000萬(wàn)，出資比例占35%，乙方出資1.5億元，出資比例65%，合作期限2000年12月20日至2050年12月20日。《聯(lián)合辦學(xué)協(xié)議書》還約定了其他內(nèi)容?！堵?lián)合辦學(xué)協(xié)議書》尾部加蓋有北京途錦聯(lián)華工商管理專修學(xué)院的公章，并有其法定代表人郭某簽字確認(rèn)。

本案庭審中，建機(jī)公司西三旗分公司稱《聯(lián)合辦學(xué)協(xié)議書》并未實(shí)際履行，已于當(dāng)天解除，并提交了同日簽訂的《關(guān)于終止<聯(lián)合辦學(xué)協(xié)議>的協(xié)議》?！蛾P(guān)于終止的協(xié)議》尾部乙方處加蓋有“北京途錦聯(lián)華工商管理專修學(xué)院”字樣的印章和“郭某”字樣的簽名。工商學(xué)院稱對(duì)于《關(guān)于終止

（三）工商學(xué)院與永發(fā)公司簽訂合同的情況

2016年1月13日，工商學(xué)院（出租人、甲方）與永發(fā)公司（承租人、乙方）簽訂《房屋租賃合同》（以下簡(jiǎn)稱《超市租賃合同》），主要約定：甲方學(xué)院將北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)南大街21號(hào)100幢等7幢20號(hào)樓1按現(xiàn)有裝修和設(shè)施的狀況出租給乙方；租賃用途為商用（主營(yíng)超市）；房屋租賃期為十年，自2015年11月1日至2025年10月31日，甲方應(yīng)提前5個(gè)月，即于2015年6月1日前將房屋按約定條件交付給乙方，為了彌補(bǔ)乙方因第三方原因造成的經(jīng)濟(jì)損失，甲方自2015年11月1日至2017年6月30日免收乙方租金?！冻凶赓U合同》還約定了其他內(nèi)容。本案庭審中，工商學(xué)院自認(rèn)《超市租賃合同》的標(biāo)的物未取得房屋所有權(quán)證書，亦未取得建設(shè)規(guī)劃審批手續(xù)。另，永發(fā)公司以租賃合同糾紛為由將工商學(xué)院訴至法院，該案已由法院立案受理。

三、2017年建機(jī)公司西三旗分公司與工商學(xué)院就騰退進(jìn)行會(huì)談的情況以及其他相關(guān)情況

2017年4月14日，建機(jī)公司西三旗分公司與工商學(xué)院開(kāi)會(huì)，會(huì)中向工商學(xué)院傳達(dá)了關(guān)于“疏解整治促提升”專項(xiàng)行動(dòng)的要求，提出了解除租賃合同的意向，并希望工商學(xué)院于2017年8月31日前完成騰退的目標(biāo)，工商學(xué)院同意騰退，但雙方并未簽訂書面協(xié)議。會(huì)談后，工商學(xué)院開(kāi)始著手進(jìn)行騰退。2017年5月9日，建機(jī)公司西三旗分公司與工商學(xué)院再次進(jìn)行了會(huì)談，談話中提出希望工商學(xué)院于2017年5月16日前提交騰退涉及的補(bǔ)償訴求方案，并表示租金問(wèn)題一并再說(shuō)。之后，工商學(xué)院并未在2017年5月16日前提交相關(guān)補(bǔ)償訴求的方案。2017年6月30日，建機(jī)公司西三旗分公司的工作人員與工商學(xué)院就燃?xì)夤艿酪?guī)劃問(wèn)題進(jìn)行會(huì)談，在本次會(huì)談中工商學(xué)院口頭提出借支騰退資金，但建機(jī)公司西三旗分公司的人員表示在框架協(xié)議未簽訂的情況下，無(wú)法借支款項(xiàng)，并提出希望盡快訂立框架協(xié)議。

2017年7月6日，工商學(xué)院向建機(jī)公司西三旗分公司提交了《騰退5A5B公寓及周邊房屋土地項(xiàng)目資料》，主要內(nèi)容為騰退補(bǔ)償計(jì)算明細(xì)，包括騰退房屋補(bǔ)償金6225.65萬(wàn)元、裝修及附屬物補(bǔ)償（按評(píng)估結(jié)果與騰退補(bǔ)償方案執(zhí)行）、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償（23631.24平方米，按800元—3000元/平房米計(jì)算）、搬遷遷移費(fèi)118.16萬(wàn)元、移機(jī)費(fèi)（按騰退補(bǔ)償方案計(jì)算）、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)（按騰退補(bǔ)償方案計(jì)算）、解除租賃合同違約金144.32萬(wàn)元、其他投資補(bǔ)償1648萬(wàn)元等。

2017年7月6日，建機(jī)公司西三旗分公司向工商學(xué)院發(fā)送《通知》一份，內(nèi)容為：“2008年3月11日，貴院與原水機(jī)公司（現(xiàn)建機(jī)公司西三旗分公司）簽訂《2008年合同書》，該合同約定，貴院承租我公司房屋、場(chǎng)地，2016年9月簽訂《變更補(bǔ)充協(xié)議三》。為有序疏解非首都功能，推動(dòng)京津冀協(xié)同發(fā)展，優(yōu)化提升首都核心功能，落實(shí)市政府關(guān)于‘疏解整治促提升’專項(xiàng)行動(dòng)（京政發(fā)【2017】8號(hào)）及市、區(qū)兩級(jí)政府疏解騰退相關(guān)安排，昌平區(qū)南口鎮(zhèn)南大街21號(hào)溫南路南側(cè)已經(jīng)列為市政府本次疏解騰退的重點(diǎn)區(qū)域。根據(jù)上述要求，我公司分別于2017年4月14日和5月9日向貴院開(kāi)會(huì)傳達(dá)疏解騰退相關(guān)要求，截至目前，貴院僅對(duì)5A5B進(jìn)行騰空并封閉管理，而超市及周邊區(qū)域仍繼續(xù)營(yíng)業(yè)，嚴(yán)重影響我公司疏解騰退進(jìn)度。現(xiàn)我公司決定：終止與貴院簽訂的《2008年合同書》及《變更補(bǔ)充協(xié)議三》，請(qǐng)貴院于2017年8月31日前將租賃物及場(chǎng)地全部騰空并交還我公司，逾期騰退，我公司將采取相應(yīng)措施，特此通知?！?/p>

2017年7月19日，工商學(xué)院向建機(jī)公司西三旗分公司提交《申請(qǐng)》，主要內(nèi)容為：“為配合貴司落實(shí)市政府關(guān)于‘疏解整治促提升’專項(xiàng)行動(dòng)（京政發(fā)【2017】8號(hào)）及市、區(qū)兩級(jí)政府疏解騰退相關(guān)安排，有序疏解非首都功能，2017年4月14日和5月9日貴司向我院開(kāi)會(huì)傳達(dá)疏解騰退相關(guān)要求后，我院積極組織相關(guān)人員開(kāi)始進(jìn)行騰退工作，10間商用平房在5月中旬騰退完成，500多間公寓在6月28日對(duì)大樓進(jìn)行封閉，超市及幼兒園也決定在8月31日前騰退完成，我院對(duì)騰退工作進(jìn)行了積極配合。10間商用平房為經(jīng)商長(zhǎng)期租戶，按年收取租金；500多間公寓多為公司租用，散戶不多，租金收取相同，退租的違約租金返還一直未能支付租戶，他們的退租是在我院相關(guān)人員的耐心工作和承諾下完成的。鑒于超市及幼兒園的騰退工作有些難度，我院研究決定同意貴司先將10間商用平房拆除，對(duì)超市和幼兒園起到震懾作用，由于商用平房和公寓退租的違約金我院當(dāng)時(shí)沒(méi)有能力支付，是對(duì)租戶承諾與貴司達(dá)成騰退協(xié)議貴司支付我院資金后立即返還，為順利拆除10間商用平房后不引起維穩(wěn)性群體事件，我院研究暫借支貴司五百萬(wàn)元，支付退租違約租金?！苯C(jī)公司西三旗分公司收到《申請(qǐng)》后并未向工商學(xué)院借支款項(xiàng)。

2017年9月12日，工商學(xué)院向建機(jī)公司西三旗分公司提交《致函》，稱目前仍有幼兒園及永發(fā)超市，因拆遷補(bǔ)償款的問(wèn)題與工商學(xué)院分歧較大，仍未談妥，希望建機(jī)公司西三旗分公司幫助協(xié)商解決糾紛與矛盾，維護(hù)區(qū)域安全穩(wěn)定。

2017年9月28日，建機(jī)公司西三旗分公司向工商學(xué)院發(fā)送《關(guān)于到期不再續(xù)租的通知書》，主要內(nèi)容為：“一、2008年3月11日，我公司（原水機(jī)公司）與貴單位簽訂《2008年合同書》，該合同約定，我公司將位于北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)南大街21號(hào)院內(nèi)辦公樓等17157平方米房屋及11000平方米周邊場(chǎng)地出租給乙方用于辦學(xué)或與辦學(xué)有關(guān)的活動(dòng)，租賃期限為十年，自2008年3月11日起至2018年3月10日止，合同簽訂后，我公司按約將標(biāo)的物交付貴單位使用。二、2015年11月1日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定增加租賃食堂后院有證平房150平方米，無(wú)證平房50平方米，租賃期限自2015年11月1日至2018年3月10日止。三、2016年8月1日，貴單位因自身原因，向我公司提出退租部分標(biāo)的物的要求。為此，雙方簽訂《變更補(bǔ)充協(xié)議三》，該協(xié)議確認(rèn)：貴單位租賃房屋面積變更為5770平方米，租賃場(chǎng)地變更為4813平方米，同時(shí)變更了租金單價(jià)及年租金數(shù)額，租賃期限自2016年9月11日至2018年3月10日止。協(xié)議簽訂后，貴單位按約定退還部分標(biāo)的物。四、根據(jù)市政府關(guān)于‘疏解整治促提升’專項(xiàng)行動(dòng)（京政發(fā)【2017】8號(hào)）及區(qū)政府疏解騰退要求，昌平區(qū)南口鎮(zhèn)南大街21號(hào)溫南路南側(cè)被列為市國(guó)資委、金隅集團(tuán)疏解騰退的重點(diǎn)區(qū)域，因此2017年4月14日，我公司要求貴單位積極配合本次疏解騰退，經(jīng)雙方共同努力，目前已完成5A5B租戶及周邊部分商戶的騰退工作，但尚有幼兒園、超市等部分商戶未完成騰退。根據(jù)上述情況，我公司決定在租賃期限屆滿后不再續(xù)租，請(qǐng)貴單位務(wù)必在2018年3月10日之前，將全部租賃房屋和周邊場(chǎng)地騰空并于2018年3月11日按合同約定條件交付我公司?！?/p>

之后，工商學(xué)院并未于2018年3月10日將承租的房屋和場(chǎng)地騰退。2018年3月26日，建機(jī)公司西三旗分公司向工商學(xué)院發(fā)送《騰退通知》，主要內(nèi)容為：“貴單位與我公司于2008年3月11日簽訂《2008年合同書》、2008年11月12日簽訂《協(xié)議書》、2015年11月1日簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》、2016年9月11日簽訂《變更補(bǔ)充協(xié)議三》，根據(jù)上述合同約定，租賃期限至2018年3月10日到期。我公司于2017年9月28日向貴單位送達(dá)了《關(guān)于到期不再續(xù)租的通知書》，該通知明確表示，我公司決定在租賃期限屆滿后不再續(xù)租，要求貴單位務(wù)必在2018年3月10日之前，將全部租賃房屋和周邊場(chǎng)地騰空并于2018年3月11日按合同約定條件交還我公司。但合同到期后，貴單位至今仍未按要求將全部租賃房屋和周邊場(chǎng)地騰空并交還我公司，因此，我公司再次向貴單位通知以下事項(xiàng)：一、請(qǐng)貴單位收到本通知后，在2018年4月10日之前無(wú)條件按合同約定將全部租賃房屋和周邊場(chǎng)地騰空并交還我公司。二、如貴單位逾期未騰空或未全部搬離，視為貴單位放棄剩余物品的所有權(quán)，我公司將自行收回租賃房屋及場(chǎng)地并清理，清理時(shí)，不會(huì)保管貴單位的任何剩余物品。所有物品將作廢品處理。三、如貴單位逾期仍拒不騰空并交還租賃房屋和場(chǎng)地，我公司將采取相關(guān)措施，由此產(chǎn)生的全部后果和損失由貴方自行承擔(dān)?！笔盏缴鲜鐾ㄖ?，工商學(xué)院并未騰退，2019年2月，建機(jī)公司西三旗分公司訴至法院。

本案庭審中，建機(jī)公司西三旗分公司、工商學(xué)院就“雙方《2008年合同書》以及《變更補(bǔ)充協(xié)議三》是否于2017年4月14日解除”各持己見(jiàn)。建機(jī)公司西三旗分公司表示，雙方雖于2017年4月14日、5月9日就疏解騰退相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了會(huì)談，但建機(jī)公司西三旗分公司只是提出了解除租賃合同的意向，后因工商學(xué)院之后提出的騰退補(bǔ)償要求過(guò)高所以雙方并未就租賃合同關(guān)系解除以及騰退補(bǔ)償?shù)冗_(dá)成協(xié)議，故雙方之間的《2008年合同書》及《變更補(bǔ)充協(xié)議三》并未協(xié)商解除，直至2018年3月10日合同履行期限屆滿，雙方權(quán)利義務(wù)終止。工商學(xué)院則表示，雙方于2017年4月14日會(huì)談中協(xié)商解除了租賃合同關(guān)系，“雙方就提前解除合同以及在2017年8月31日前完成騰退兩個(gè)問(wèn)題達(dá)成了一致，補(bǔ)償問(wèn)題是要求我方提出書面材料”。

四、水電費(fèi)問(wèn)題

2017年4月16日至2019年1月15日，工商學(xué)院欠付水電費(fèi)812825.71元。2019年2月19日，工商學(xué)院工作人員李某、張某簽字確認(rèn)當(dāng)期（2019年1月16日至2月15日）水電費(fèi)為33310.32元。2019年2月15日之后，案涉房屋和場(chǎng)地停止供電，但并未停水。另，根據(jù)工商學(xué)院工作人員簽字確認(rèn)的水費(fèi)通知單，工商學(xué)院2019年2月16日至2019年8月15日的水費(fèi)為9126.4元。庭審中，工商學(xué)院陳述稱水費(fèi)并非使用產(chǎn)生而是因?yàn)榈叵鹿艿酪恢甭┧?，但因沒(méi)有找到漏水點(diǎn)而無(wú)法修復(fù)。工商學(xué)院并未提交相關(guān)證據(jù)。

一審法院認(rèn)為：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。建機(jī)公司西三旗分公司（以及水機(jī)公司）與工商學(xué)院簽訂的《2008年合同書》《變更補(bǔ)充協(xié)議三》均系雙方的真實(shí)意思表示，合同涉及的主要租賃物場(chǎng)地系國(guó)有工業(yè)用地，鑄鋼車間、清整車間辦有房屋所有權(quán)證書，故《2008年合同書》《變更補(bǔ)充協(xié)議三》未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。

本案中，各方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要有三個(gè)，一是《2008年合同書》《變更補(bǔ)充協(xié)議三》是否于2017年4月14日協(xié)商解除；二是建機(jī)公司西三旗分公司主張的租金、占用費(fèi)、水電費(fèi)等問(wèn)題的認(rèn)定；三是建機(jī)公司西三旗分公司是否有權(quán)要求永發(fā)公司騰退。對(duì)于上述焦點(diǎn)，法院具體認(rèn)定如下：

一、《2008年合同書》《變更補(bǔ)充協(xié)議三》于2017年4月14日協(xié)商解除。

當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。民事法律行為可以基于雙方的意思表示一致成立。以對(duì)話方式作出的意思表示，相對(duì)人知道其內(nèi)容時(shí)生效。行為人可以明示或者默示作出意思表示。本案中，2017年4月14日，建機(jī)公司西三旗分公司在與工商學(xué)院的會(huì)談中傳達(dá)了“疏解整治促提升”專項(xiàng)活動(dòng)的要求，明確提出了解除合同的意向和騰退期限，工商學(xué)院表示同意。會(huì)談后，工商學(xué)院即開(kāi)始實(shí)施騰退。工商學(xué)院實(shí)施騰退的行為表明其同意解除合同。另，綜合雙方2017年5月9日、6月30日的會(huì)談情況、函件來(lái)往情況以及工商學(xué)院騰退中向建機(jī)公司西三旗分公司尋求協(xié)助等行為，可以認(rèn)定雙方于2017年4月14日會(huì)談協(xié)商中雖未就解除合同的全部法律后果達(dá)成一致，但雙方已通過(guò)協(xié)商就先行解除合同和按時(shí)騰退達(dá)成了一致?，F(xiàn)工商學(xué)院反訴主張確認(rèn)《2008年合同書》《變更補(bǔ)充協(xié)議三》于2017年4月14日解除，理由正當(dāng)，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的終止履行。雙方租賃合同關(guān)系解除，工商學(xué)院應(yīng)當(dāng)將租賃物騰退并返還給建機(jī)公司西三旗分公司?，F(xiàn)建機(jī)公司西三旗分公司主張工商學(xué)院騰退并返還租賃物，理由正當(dāng)，法院予以支持。

關(guān)于《2008年合同書》《變更補(bǔ)充協(xié)議三》提前解除的損失問(wèn)題，工商學(xué)院在本案中撤回了相關(guān)反訴請(qǐng)求，雙方可另行解決。

二、《2008年合同書》《變更補(bǔ)充協(xié)議三》協(xié)商解除，工商學(xué)院應(yīng)支付合同解除前的租金、合同解除后至實(shí)際騰退返還期間的占用費(fèi)和水電費(fèi)，但占用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)法院依法酌定。

雙方《2008年合同書》《變更補(bǔ)充協(xié)議三》于2017年4月14日解除，工商學(xué)院應(yīng)按約定支付2017年3月11日至2017年4月14日的租金136302元。

房屋租賃合同解除，承租人逾期騰退房屋的，出租人有權(quán)要求承租人支付房屋使用費(fèi)。本案中，雙方《2008年合同書》《變更補(bǔ)充協(xié)議三》解除后，工商學(xué)院仍然占用租賃物，應(yīng)向建機(jī)公司西三旗分公司支付占用費(fèi)。關(guān)于占用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，鑒于2017年4月14日后工商學(xué)院已按建機(jī)公司西三旗分公司要求實(shí)施騰退，并已將大部分租賃物清空并封閉，租賃物的實(shí)際使用條件已與租賃合同約定的使用條件明顯不同，故法院按照公平原則，酌情確定占用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為合同約定租金標(biāo)準(zhǔn)的30%，即43.296萬(wàn)元/年。

建機(jī)公司西三旗分公司主張租金和占用費(fèi)過(guò)高的部分，依據(jù)不足，法院不予支持。另，因雙方協(xié)商中建機(jī)公司西三旗分公司同意工商學(xué)院緩交租金，故建機(jī)公司要求工商學(xué)院支付逾期交納租金的違約金，法院不予支持。

關(guān)于水電費(fèi)問(wèn)題，工商學(xué)院占有使用房屋期間使用水電，應(yīng)當(dāng)支付水電費(fèi)。建機(jī)公司西三旗分公司要求工商學(xué)院支付截至2019年8月15日的水電費(fèi)855262.43元，理由正當(dāng)，法院予以支持。關(guān)于建機(jī)公司西三旗分公司主張的2019年8月16日至實(shí)際騰退之前的水電費(fèi)，其并未提交相應(yīng)證據(jù)，且該費(fèi)用是否發(fā)生及發(fā)生金額尚未確定，訴訟請(qǐng)求并不明確，法院對(duì)此不予處理。關(guān)于工商學(xué)院辯稱的水費(fèi)是因管道漏水產(chǎn)生，但并未提交證據(jù)，法院無(wú)法采信。

三、建機(jī)公司西三旗分公司有權(quán)要求永發(fā)公司騰退。

無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。本案中，建機(jī)公司西三旗分公司作為水機(jī)公司物權(quán)的繼受主體，其合法權(quán)利應(yīng)受法律保護(hù)。永發(fā)公司雖基于其與工商學(xué)院之間的《超市租賃合同》占有使用涉案場(chǎng)地和房屋，但因建機(jī)公司西三旗分公司與工商學(xué)院的《2008年合同書》《變更補(bǔ)充協(xié)議三》租賃期限已于2017年4月14日解除，工商學(xué)院即喪失將涉案房屋繼續(xù)出租給永發(fā)公司占有使用的權(quán)利，永發(fā)公司占有使用涉案房屋已無(wú)合法依據(jù)?，F(xiàn)建機(jī)公司西三旗分公司要求永發(fā)公司騰退，理由正當(dāng)，法院予以支持。永發(fā)公司辯稱的其占有系善意取得，缺乏法律依據(jù)，法院不予采信。關(guān)于永發(fā)公司和工商學(xué)院因《超市租賃合同》產(chǎn)生的糾紛，雙方可另行解決。

另，根據(jù)法院查明的事實(shí)，工商學(xué)院將鑄鋼車間、清整車間內(nèi)部改建為5A5B學(xué)生公寓，因《2008年合同書》《變更補(bǔ)充協(xié)議三》中并未針對(duì)改建的面積計(jì)收租金，故不影響合同效力。但需要特別說(shuō)明的是，法院對(duì)《2008年合同書》《變更補(bǔ)充協(xié)議三》效力的認(rèn)定并不影響相關(guān)行政機(jī)關(guān)依法對(duì)改建部分性質(zhì)進(jìn)行認(rèn)定和處理。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第二百一十二條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十四條以及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、北京建機(jī)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司西三旗分公司與北京工商管理專修學(xué)院2008年3月11日訂立的《房屋及其周邊場(chǎng)地租賃合同書》及2016年10月訂立的《<房屋及其周邊場(chǎng)地租賃合同書>變更補(bǔ)充協(xié)議三》于2017年4月14日解除；二、北京工商管理專修學(xué)院于本判決生效之日起三十日內(nèi)將其占用的位于北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)南大街21號(hào)院內(nèi)場(chǎng)地及房屋騰退并交還給北京建機(jī)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司西三旗分公司（具體騰退范圍以雙方2016年10月簽訂的《<房屋及其周邊場(chǎng)地租賃合同書>變更補(bǔ)充協(xié)議三》約定的租賃范圍為準(zhǔn)）；三、北京工商管理專修學(xué)院于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付北京建機(jī)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司西三旗分公司2017年3月11日至2017年4月14日的租金136302元；四、北京工商管理專修學(xué)院于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付北京建機(jī)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司西三旗分公司自2017年4月15日起至實(shí)際騰退返還之日的房屋場(chǎng)地占用費(fèi)（按432960元/年為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；五、北京工商管理專修學(xué)院于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付北京建機(jī)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司西三旗分公司截至2019年8月15日的水電費(fèi)共計(jì)855262.43元；六、北京志強(qiáng)永發(fā)商貿(mào)有限公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)將其占用的位于北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)南大街21號(hào)院內(nèi)的房屋（二層，現(xiàn)作為經(jīng)營(yíng)超市使用）騰退并交還于北京建機(jī)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司西三旗分公司；七、駁回北京建機(jī)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司西三旗分公司的其他訴訟請(qǐng)求。

本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，建機(jī)公司西三旗分公司（以及水機(jī)公司）與工商學(xué)院簽訂的《2008年合同書》《變更補(bǔ)充協(xié)議三》系雙方的真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。

當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。本案中，2017年4月14日，建機(jī)公司西三旗分公司在與工商學(xué)院的會(huì)談中傳達(dá)了“疏解整治促提升”專項(xiàng)活動(dòng)的要求，明確提出了解除合同的意向和騰退期限，工商學(xué)院表示同意，并于會(huì)談后，即開(kāi)始實(shí)施騰退。雙方就先行解除合同和按時(shí)騰退達(dá)成了一致，即發(fā)生解除合同的法律效果，雖雙方就解除合同的法律后果未達(dá)成一致意見(jiàn)，但不影響解除合同的法律效果。一審法院確認(rèn)《2008年合同書》《變更補(bǔ)充協(xié)議三》于2017年4月14日解除，具有事實(shí)及法律依據(jù)，本院予以維持。

合同解除后，尚未履行的終止履行。雙方租賃合同關(guān)系解除，工商學(xué)院應(yīng)當(dāng)將租賃物騰退并返還給建機(jī)公司西三旗分公司。現(xiàn)建機(jī)公司西三旗分公司主張工商學(xué)院騰退并返還租賃物，理由正當(dāng)，一審法院予以支持正確。合同解除后，工商學(xué)院應(yīng)建機(jī)公司西三旗分公司要求實(shí)施騰退，并將大部分租賃物清空并封閉，租賃物已不具備租賃合同約定的使用條件，該事實(shí)的發(fā)生，主要由于雙方對(duì)騰退補(bǔ)償?shù)臄?shù)額及支付時(shí)間等未達(dá)成一致，故雙方對(duì)此均負(fù)有責(zé)任，一審法院按照公平原則，結(jié)合房屋的使用條件等案件事實(shí)，酌情確定占有使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為合同約定租金標(biāo)準(zhǔn)的30%，并無(wú)不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。建機(jī)公司西三旗分公司上訴稱工商學(xué)院應(yīng)按租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)，與事實(shí)不符，本院不予確認(rèn)。工商學(xué)院上訴稱其騰退系受建機(jī)公司西三旗分公司委托，故其不應(yīng)向建機(jī)公司西三旗分公司支付占有使用費(fèi)，騰退房屋系解除合同后其應(yīng)履行的義務(wù)，至今仍有其轉(zhuǎn)租的第三人在場(chǎng)地內(nèi)經(jīng)營(yíng)，故其理由不能成立。同時(shí)，工商學(xué)院占有使用房屋期間使用水電，應(yīng)當(dāng)支付水電費(fèi)。一審法院判決工商學(xué)院支付建機(jī)公司西三旗分公司截至2019年8月15日的水電費(fèi)共計(jì)855262.43元，具有事實(shí)及法律依據(jù)，本院予以維持。

因雙方協(xié)商中建機(jī)公司西三旗分公司同意工商學(xué)院緩交租金，故建機(jī)公司要求工商學(xué)院支付逾期交納租金的違約金，一審法院不予支持正確，本院予以確認(rèn)。

綜上所述，建機(jī)公司西三旗分公司、工商學(xué)院的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)56193.4元，由北京建機(jī)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司西三旗分公司負(fù)擔(dān)29966.4元（已交納），北京工商管理專修學(xué)院負(fù)擔(dān)26227元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　張　磊

審 判 員　　趙　蕾

審 判 員　　朱文君

二〇二一年三月二十九日

法官助理　　李　想

書 記 員　　羅嬌楊