上訴人（原審原告、反訴被告）：陳宗節(jié)，男，1960年10月26日出生，漢族，住安徽省安慶市。

委托訴訟代理人：李坡，北京廣進(jìn)律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告、反訴原告）：北京交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院，住所地北京市昌平區(qū)鄧莊村東。

法定代表人：林海波，院長。

委托訴訟代理人：高波，男，北京交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院職員。

委托訴訟代理人：白斌，北京理真律師事務(wù)所律師。

上訴人陳宗節(jié)與上訴人北京交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院（以下簡稱交通學(xué)院）租賃合同糾紛一案，不服北京市昌平區(qū)人民法院（2020）京0114民初1284號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月25日立案依法組成合議庭，不開庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

陳宗節(jié)上訴請求：撤銷一審判決第三項，改判交通學(xué)院返還陳宗節(jié)已經(jīng)交納的承包費70萬元。事實和理由：一審判決認(rèn)定事實不清，適用法律錯誤。合同無效的，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還。本案中，《承包經(jīng)營合同》被確認(rèn)無效，在此情況下，交通學(xué)院應(yīng)返還陳宗節(jié)70萬元承包費。陳宗節(jié)在2013年無法繼續(xù)經(jīng)營的情況下，已經(jīng)將涉案場地返還給交通學(xué)院，因此陳宗節(jié)不應(yīng)當(dāng)再向交通學(xué)院支付2013年9月1日至2020年8月6日期間的占有使用費。

交通學(xué)院辯稱，不同意陳宗節(jié)的上訴請求和理由。

交通學(xué)院上訴請求：1.撤銷一審判決第二項，改判駁回賠償陳宗節(jié)1141807元損失的訴訟請求；2.撤銷一審判決第三項，改判陳宗節(jié)按照每年40萬元計算向交通學(xué)院支付2013年9月1日之后的占有使用費；3.撤銷一審判決第四項，改判陳宗節(jié)賠償交通學(xué)院物品折價及變壓器損失80萬元。事實和理由：1.一審法院認(rèn)定陳宗節(jié)在承租土地上的建設(shè)及裝飾裝修設(shè)備價值過高，且根據(jù)實際情況，陳宗節(jié)的損失不應(yīng)由交通學(xué)院進(jìn)行賠償。2.一審法院確認(rèn)交通學(xué)院與陳宗節(jié)之間的合同無效后，在確定過錯比例時未考慮陳宗節(jié)不能經(jīng)營系案外人原因?qū)е?，而且合同不能履行除合同無效因素外系陳宗節(jié)的個人原因所致，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定陳宗節(jié)承擔(dān)主要過錯。3.一審法院認(rèn)定2013年9月之后陳宗節(jié)僅支付承包費35萬元顯失公平。4.一審法院對陳宗節(jié)向交通學(xué)院支付的物品損失賠償以及變壓器損失酌定數(shù)額過低，顯失公平。

陳宗節(jié)辯稱，不同意交通學(xué)院的上訴請求和理由。

陳宗節(jié)向一審法院起訴請求：1.判令解除陳宗節(jié)與交通學(xué)院2011年7月28日簽訂的《承包經(jīng)營合同》；2.請求法院判令交通學(xué)院賠償陳宗節(jié)經(jīng)濟(jì)損失600萬元（具體數(shù)額以評估結(jié)果為準(zhǔn)）。本案審理中，陳宗節(jié)將訴訟請求變更為：1.判令確認(rèn)雙方2011年7月28日簽訂的《承包經(jīng)營合同》無效；2.判令交通學(xué)院賠償陳宗節(jié)損失450.71萬元；3.判令交通學(xué)院返還已經(jīng)繳納的承包費70萬元。

交通學(xué)院向一審法院反訴請求：1.判令解除雙方2011年7月28日簽訂的《承包經(jīng)營合同》；2.判令陳宗節(jié)將位于北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)雪山村南的園林實訓(xùn)基地騰退給交通學(xué)院；3.判令陳宗節(jié)支付2012年9月1日至合同解除之日的承包費（截止到2018年8月30日暫計為240萬元），并按照每年40萬元的標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)支付承包費至實際騰退之日；4.要求陳宗節(jié)支付拖欠承包費的利息（按年利率6%計算）；5.要求陳宗節(jié)賠償交通學(xué)院經(jīng)濟(jì)損失50萬元。本案審理中，交通學(xué)院將反訴請求變更為：1.判令確認(rèn)雙方的《承包經(jīng)營合同》無效；2.判令陳宗節(jié)支付欠付的2012年9月1日到2013年8月31日的承包費10萬元以及自2013年9月1日到2020年8月6日的承包費（按每年40萬元計算）；3.判令陳宗節(jié)支付拖欠承包費的利息（年利率6%，起算時間按照合同約定的支付時間和相應(yīng)金額計算）；4.判令陳宗節(jié)賠償變壓器損失50萬元；5.判令陳宗節(jié)賠償合同附件中的附屬物品折價損失30萬元。

一審法院認(rèn)定事實：一、各方簽訂合同的情況

2006年7月21日，案外人張某1與北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)雪山村民委員會（以下簡稱雪山村委會）簽訂《土地租賃協(xié)議》，主要約定雪山村委會將本村土地45畝租給張某1使用（其中復(fù)耕土地43畝，非耕地2畝），張某1在租賃期內(nèi)不得改變土地使用性質(zhì)；土地租賃期限：自2006年8月1日至2036年12月31日，租金為2006年8月1日至2016年12月31日，每年每畝地150元人民幣，2017年1月1日以后為每年每畝地200元人民幣。

2008年8月1日，張某1與交通學(xué)院簽訂《土地租賃協(xié)議》，約定張某1將所租土地四十五畝及自建房屋八百平方米轉(zhuǎn)租給交通學(xué)院使用，交通學(xué)院按土地使用性質(zhì)使用，租用期限為二十八年，自2008年8月1日起至2036年7月31日止，租金為每年二十萬元。

2011年7月28日，交通學(xué)院（甲方）與陳宗節(jié)（乙方）簽訂《承包經(jīng)營合同》，主要約定：承包場地位于北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)雪山村南，場地總面積45畝，包括空地30畝左右，房屋包括平房10間，2000平方米左右的多功能大廳，4個蔬菜大棚及一些附屬設(shè)施；承包期為20年，2011年9月1日至2031年8月31日；每年承包費為肆拾萬圓整；乙方經(jīng)營的餐飲，甲方可作為客飯招待點，每半年或一年結(jié)算，或抵承包費數(shù)額。《承包經(jīng)營合同》還約定了其他內(nèi)容?！冻邪?jīng)營合同》簽訂后，交通學(xué)院將場地和房屋交付于陳宗節(jié)。2011年7月30日，雙方另簽訂了物品交接清單一份，主要內(nèi)容包括：餐椅37把，圓桌Φ1.6m、Φ1.8m、Φ2.2m共3個，空調(diào)柜機(jī)4臺，掛機(jī)6臺，茶水柜3個，自動麻將桌1臺，衣架2個，椅子7把，單人床6張，玻璃茶幾2個，雙人床1張，太陽能1個，電視柜4個，熱水器2個，床頭柜6個，大灶臺1個，圈椅8把，圓茶幾4個，雙人沙發(fā)3個，單人沙發(fā)4個，大茶幾2個，小茶幾2個，寫字臺4個，廚具1套，餐具2套，冰柜1臺，冰箱1臺，洗衣機(jī)1臺，微波爐1臺，貨架3個，客房被褥6套，抽水泵1臺，拖拉機(jī)1臺，單人鐵床4個，上下鋪13套，電風(fēng)扇3臺，羽毛球場2個。

另查，2014年12月15日，雪山村委會與張某1因土地租賃合同發(fā)生糾紛，訴至法院。后，雙方于2015年3月25日達(dá)成調(diào)解協(xié)議，主要內(nèi)容為：雪山村委會與張某1之間簽訂的土地租賃協(xié)議繼續(xù)履行，租金自2015年8月1日起按1800元/畝給付，給付期限按原合同執(zhí)行；雪山村委會同意張某1在合同租賃期限內(nèi)將土地進(jìn)行轉(zhuǎn)租；調(diào)解書生效后由村委會恢復(fù)對張某1租賃土地的正常供水。

2016年1月，張某1以土地租賃合同糾紛為由將交通學(xué)院訴至法院，要求交通學(xué)院支付2013年8月1日至2015年8月1日的租金40萬元。法院經(jīng)審理，作出（2016）京0114民初2419號民事判決書，支持了張某1的訴訟請求。交通學(xué)院上訴后，北京市第一中級人民法院于2016年10月31日作出（2016）京01民終5467號民事判決書，判決維持原判。（2016）京0114民初2419號民事判決書查明，“2013年5月至今，租賃土地仍未正常供水。”（2016）京01民終5467號民事判決書載明“根據(jù)本案二審期間查明的事實，交通學(xué)院于2013年8月2日、2013年10月31日分別向雪山村股份經(jīng)濟(jì)合作社交納了兩筆水費款，但訴爭土地供水仍未恢復(fù)供水，對于斷水造成的損失，當(dāng)事人可以另行主張?！?/p>

二、陳宗節(jié)與交通學(xué)院的合同履行情況

（一）承包費支付情況

陳宗節(jié)支付了2011年9月1日至2012年8月31日的承包費40萬元。關(guān)于2012年9月1日至2013年8月31日的承包費40萬元，陳宗節(jié)、交通學(xué)院均認(rèn)可交通學(xué)院欠付接待用餐費30萬元用以抵銷了承包費中30萬元。剩余10萬元，陳宗節(jié)表示交通學(xué)院本應(yīng)支付其承包食堂的平抑金10萬元，應(yīng)該沖抵承包費。交通學(xué)院則稱，陳宗節(jié)承包了交通學(xué)院的一個食堂，2011年為了平抑食堂飯菜價格，曾支付給陳宗節(jié)10萬元平抑基金，但后來審計發(fā)現(xiàn)對該政策理解有誤，政策要求不能直接現(xiàn)金補(bǔ)貼食堂，所以第二年就沒有這個錢了，所以無法抵扣。

（二）陳宗節(jié)擴(kuò)建及裝飾裝修情況

陳宗節(jié)作為實際經(jīng)營者在案涉場地注冊設(shè)立了北京宜龍方園農(nóng)家樂旅游觀光園（個體工商戶）。為開展餐飲等經(jīng)營擴(kuò)建了部分建筑物，添設(shè)了附屬物，并對原有建筑進(jìn)行了裝修。

關(guān)于擴(kuò)建，陳宗節(jié)陳述稱，其在承包房屋之外擴(kuò)建了廚房和鍋爐房，其中廚房面積為320平方米，造價單價為1800元/平方米，鍋爐房面積61平方米，造價單價為500元/平方米。交通學(xué)院認(rèn)可陳宗節(jié)擴(kuò)建了廚房320平方米和鍋爐房61平方米，但對于單價不予認(rèn)可。

關(guān)于附屬物，陳宗節(jié)陳述其建設(shè)了室外魚池300平方米（單價500元/平方米）以及排污池、污水池、假山、草坪、停車場鋪磚等附屬物。交通學(xué)院認(rèn)可陳宗節(jié)建設(shè)了上述附屬設(shè)施，但表示草坪早已枯死、停車場鋪磚在陳宗節(jié)承包初期2011年已經(jīng)被責(zé)令拆除，對于各項附屬物的具體價格亦不予認(rèn)可，按照使用年限到2018年時價值應(yīng)該有較大折舊。

關(guān)于樹木花卉部分，陳宗節(jié)陳述其種植有柳樹10棵、梧桐樹20棵、槐樹3棵、桃樹160棵以及餐廳內(nèi)的盆景和名貴苗木等，但2018年時梧桐樹、槐樹以及部分桃樹已經(jīng)枯死，僅剩柳樹10棵和桃樹130棵。交通學(xué)院認(rèn)可2018年時剩余柳樹10棵和桃樹130棵，但價格不予認(rèn)可，同意由法庭酌定，對于盆景花卉和室內(nèi)苗木，交通學(xué)院認(rèn)為陳宗節(jié)應(yīng)及時處理，該損失不應(yīng)由交通學(xué)院賠償。

關(guān)于裝飾裝修，陳宗節(jié)陳述其裝修內(nèi)容包括：平房加裝暖氣、平房墻面刷白、多功能廳包間刷白、多功能廳吊頂以及陽光板、水電改造等。交通學(xué)院認(rèn)可陳宗節(jié)進(jìn)行了裝修，但對于具體價格和具體細(xì)節(jié)不清楚，且在2018年9月時現(xiàn)值較低。

關(guān)于設(shè)備，陳宗節(jié)主張其安裝了鍋爐、軟化水設(shè)備、辦公及客房供暖設(shè)備、餐廳風(fēng)機(jī)盤管、熱回收換氣機(jī)、降溫設(shè)備；交通學(xué)院表示確實見過鍋爐、暖氣設(shè)備、餐廳風(fēng)機(jī)盤管和降溫設(shè)備，但價格不予認(rèn)可，熱回收換氣機(jī)、軟化水設(shè)備不清楚是否存在。

關(guān)于其他物品，陳宗節(jié)陳述稱其購置了絞肉機(jī)、碎冰機(jī)、風(fēng)機(jī)、不銹鋼桶、貨架、烤箱、雙眼灶等廚具設(shè)備共計103.356萬元以及會議桌、餐桌、宴會椅等家具共計22.9萬元。交通學(xué)院表示上述可移動設(shè)備不應(yīng)由交通學(xué)院賠償。

庭審中，陳宗節(jié)提交了北京宜龍方園農(nóng)家樂旅游觀光園與北京格瑞斯裝飾工程有限公司簽訂的《店鋪裝修工程施工合同（含造價單）》以及與北京盛世如日升科技發(fā)展有限公司的《合同書》、照片等證據(jù)，用以證實其擴(kuò)建、附屬物、裝修和設(shè)備安裝情況?！兜赇佈b修工程施工合同（含造價單）》顯示，“一、現(xiàn)場裝修”包含停車場地磚鋪貼（1200平方米，18萬元）、室外魚池（300平方米，15萬元）、廚房墻體（320平方米，57.6萬元）、室內(nèi)瓷磚鋪貼（1000平方米，12萬）、菜間隔斷（1項，3000元）、原水電線路改造（400平方米，2.8萬元）、廚房防水處理（180平方米，1.44萬元）、鍋爐房（61平方米，3.05萬元）、污水池排水池（2處，4000元）、外圍墻（96平方米，2.304萬元）、新建東南房水電敷設(shè)（80平方米，1.2萬元）、整體墻面膩子乳膠漆（3633平方米，12.7155萬元）、風(fēng)景水簾和水石山（1套，1.56萬元）；“二、綠植”包含草坪綠化（1500平方米，3.75萬元）、柳樹（10棵，3萬元）、梧桐樹（20棵，4萬元）、槐樹（3棵，6000元）、桃樹（160棵，4.8萬元）、室內(nèi)名貴盆景樹木（1項，48萬元）；“三、辦公設(shè)備”包含乒乓球桌、麻將機(jī)、吸塵器、K歌包房設(shè)備、平板電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、國稅稅控機(jī)、地稅稅控機(jī)、點菜系統(tǒng)設(shè)備、包間空調(diào)、立式變頻空調(diào)、老板桌含真皮座椅、辦公桌椅、玻璃茶幾和座椅、三座沙發(fā)、地毯等。《合同書》主要為環(huán)境控制工程，具體包括鍋爐190289元、軟化水設(shè)備25800元、辦公及客房供暖設(shè)備及安裝62400元、餐廳風(fēng)機(jī)盤管及安裝464185元、熱回收換氣設(shè)備及安裝126600元、降溫設(shè)備15400元、大廳吊頂270000元。

2018年9月，陳宗節(jié)單方委托北京天通資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司進(jìn)行了評估。北京天通資產(chǎn)評估有限公司于2018年9月30日出具了評估報告（基準(zhǔn)日2013年10月31日）。該評估中認(rèn)定2013年10月31日鍋爐房、室外魚池、廚房成本為756500元；裝飾裝修部分評估值共計為767591.7元；柳樹、梧桐樹、槐樹、桃樹評估值共計為10萬元；鍋爐成新率為90%，估值為157559.29元；軟化水設(shè)備成新率為90%，估值為21362.4元；暖氣片、管材、管件成新率為90%，估值為51667.2元；餐廳風(fēng)機(jī)盤管成新率93%，估值為466227.41元；熱回收換氣機(jī)成新率93%，估值為127157.04元；降溫設(shè)備成新率93%，估值為15467.76元；大廳吊頂成新率93%，估值為231012元。評估報告還對盆景樹木、廚房設(shè)備（絞肉機(jī)等）、辦公家具進(jìn)行了評估。

交通學(xué)院表示，陳宗節(jié)提交的評估報告系單方委托，且不具有司法鑒定資質(zhì)，對于報告的成新率和基準(zhǔn)日均不認(rèn)可。

（三）陳宗節(jié)的使用情況

2013年6月之后，因案涉場地被停水，陳宗節(jié)的北京宜龍方園農(nóng)家樂旅游觀光園于2013年9月之后即處于停業(yè)狀態(tài)。陳宗節(jié)稱之后一直與交通學(xué)院就合同問題進(jìn)行協(xié)商，但未能達(dá)成一致。

三、租賃物性質(zhì)以及被拆除和騰退的情況

本案訴爭的土地性質(zhì)系集體土地，地類為農(nóng)業(yè)用地（水澆地）。庭審中，雙方均認(rèn)可《承包經(jīng)營合同》涉及的房屋均未取得建設(shè)規(guī)劃審批手續(xù)。

2018年9月14日，交通學(xué)院向陳宗節(jié)發(fā)送《財產(chǎn)保管告知書》，主要內(nèi)容為：“2018年9月14日上午9：30分，學(xué)院總務(wù)處收到昌平區(qū)南口鎮(zhèn)政府關(guān)于雪山基地圍墻拆除限時整改通知，拆除限時時間為9月14日0:00前完成雪山基地圍墻拆除工作。按照圍墻拆除工作通知精神，現(xiàn)通知承包人陳宗節(jié)，在拆除整改期間，你應(yīng)配合到達(dá)現(xiàn)場對你自身物品進(jìn)行保管，在此期間所發(fā)生的一切物品被盜丟失現(xiàn)象，后果自負(fù)?！?018年9月19日，交通學(xué)院向陳宗節(jié)發(fā)送《告知函》，主要內(nèi)容為：“2018年9月13日，你方承包范圍內(nèi)的圍墻因不符合相關(guān)要求已經(jīng)被昌平區(qū)南口鎮(zhèn)人民政府強(qiáng)制拆除，場地未清理，現(xiàn)場處于無圍墻的狀態(tài)，請你方及時做好你方物品的保護(hù)工作。另，2018年9月18日接到昌平區(qū)南口鎮(zhèn)人民政府的通知，鎮(zhèn)政府?dāng)M對位于承包范圍內(nèi)的陽光大棚及附屬廚房（位于場地西側(cè)）進(jìn)行強(qiáng)制拆除，請你方及時將在陽光大棚及附屬廚房內(nèi)的物品搬離。如你方未及時做好物品保護(hù)工作以及陽光大棚及附屬廚房內(nèi)物品搬離工作的，因鎮(zhèn)政府強(qiáng)制拆除造成的經(jīng)濟(jì)損失由你方自行負(fù)擔(dān)。”

本案庭審中，雙方均認(rèn)可2018年9月底案涉場地上的圍墻、多功能廳、陳宗節(jié)建設(shè)的廚房、鍋爐房、假山等均被拆除。陳宗節(jié)陳述稱，在拆除時訴爭場地中的家具、廚具以及電器等因時間不足均未能保留。

另，雙方均表示，2020年8月，案涉場地被昌平區(qū)南口鎮(zhèn)雪山村村民委員會騰退，剩余物品已經(jīng)全部拆除，現(xiàn)場地已被收回。

四、交通學(xué)院反訴主張的變壓器問題

交通學(xué)院稱其于2008年在案涉場地上裝有變壓器一個，價值約50萬元，后在陳宗節(jié)使用場地期間遺失，故主張陳宗節(jié)應(yīng)當(dāng)賠償50萬元。對此，陳宗節(jié)表示確實使用過變壓器，但變壓器不屬于《承包經(jīng)營合同》的范圍，沒有看管義務(wù)，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，丟失后已經(jīng)報警，變壓器是舊的，根本不值50萬元。

上述事實，有《承包經(jīng)營合同》、物品交接清單、（2016）京01民終5467號民事判決書、《財產(chǎn)保管告知書》《告知函》照片以及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述等證據(jù)材料在案佐證。

一審法院認(rèn)為：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)結(jié)合合同主體情況、合同具體內(nèi)容和履行情況等予以考察認(rèn)定。本案中，交通學(xué)院與陳宗節(jié)簽訂的合同雖名為《承包經(jīng)營合同》，但該合同的性質(zhì)應(yīng)結(jié)合實際情況予以認(rèn)定。首先，從雙方主體身份特征來看，交通學(xué)院不屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，陳宗節(jié)亦不屬于農(nóng)村集體組織成員；其次，從合同約定內(nèi)容來看，交通學(xué)院將土地和房屋等交付陳宗節(jié)使用，陳宗節(jié)的主要義務(wù)是支付費用；最后，從使用方式來看，陳宗節(jié)并不以交通學(xué)院的名義進(jìn)行經(jīng)營，而是自己另行注冊了個體工商戶開展經(jīng)營。綜合上述情況，交通學(xué)院與陳宗節(jié)簽訂的《承包經(jīng)營合同》性質(zhì)應(yīng)認(rèn)定為租賃合同。

違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。《中華人民共和國土地管理法》第四條規(guī)定，國家實行土地用途管制制度。嚴(yán)格限制將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護(hù)。第四十四條規(guī)定，建設(shè)占用地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。根據(jù)上述規(guī)定，未經(jīng)合法審批，不得將集體所有的農(nóng)業(yè)用地用于非農(nóng)用途。另，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定，鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。具體本案中，交通學(xué)院與陳宗節(jié)簽訂的《承包經(jīng)營合同》雖系雙方真實的意思表示，但雙方未經(jīng)合法審批將農(nóng)業(yè)用地出租用于餐飲經(jīng)營等非農(nóng)業(yè)用途，且合同約定多功能廳、平房等房屋均未取得建設(shè)規(guī)劃審批手續(xù)，故雙方的《承包經(jīng)營合同》違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效合同。

合同無效的，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，交通學(xué)院作為出租人負(fù)有提供可供承租人經(jīng)營使用的合法場地和房屋的義務(wù)，但其將未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)的房屋用于出租，對租賃合同的無效存在主要過錯；陳宗節(jié)作為承租人未對訴爭土地的類別、房屋的境況進(jìn)行審慎審查，亦存在一定過錯，對于自身的損失亦應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。關(guān)于責(zé)任比例，法院根據(jù)雙方的過錯大小，酌情確定交通學(xué)院對合同無效造成的損失承擔(dān)70%的責(zé)任，陳宗節(jié)承擔(dān)30%的責(zé)任。

承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，雙方對擴(kuò)建費用的處理沒有約定的，未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價費由雙方按過錯承擔(dān)。承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。

本案中，陳宗節(jié)進(jìn)行了擴(kuò)建、裝修、修建了附屬物，也安裝了設(shè)施，租賃合同無效雙方應(yīng)當(dāng)按照各自的過錯分擔(dān)擴(kuò)建造價費和裝修現(xiàn)值損失。

關(guān)于陳宗節(jié)的損失數(shù)額問題，因涉案房屋已全部被拆除，不具備鑒定的條件，陳宗節(jié)提交的評估報告屬單方委托且交通學(xué)院不予認(rèn)可，故對于陳宗節(jié)的損失由法院綜合本案現(xiàn)有證據(jù)情況酌情予以認(rèn)定。關(guān)于陳宗節(jié)主張的各項損失，法院認(rèn)定如下：

一、關(guān)于擴(kuò)建廚房、鍋爐房的造價費損失

當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明，沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。雙方當(dāng)事人對同一事實分別舉出相反的證據(jù)，但都沒有足夠的依據(jù)否定對方證據(jù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件情況，判斷一方提供證據(jù)的證明力是否明顯大于另一方提供證據(jù)的證明力，并對證明力較大的證據(jù)予以確認(rèn)。本案中，雙方均認(rèn)可廚房面積320平方米和鍋爐房面積61平方米，法院對此予以確認(rèn)。關(guān)于擴(kuò)建費問題，陳宗節(jié)提交的《店鋪裝修工程施工合同（報價單）》顯示廚房造價單價為1800元/平方米，鍋爐房造價單價為500元/平方米；交通學(xué)院雖不認(rèn)可價格但亦未提交相反證據(jù)。鑒于陳宗節(jié)主張的上述造價亦未高出當(dāng)時市場行情，故法院對此予以確認(rèn)。按照過錯責(zé)任，交通學(xué)院應(yīng)當(dāng)支付陳宗節(jié)廚房、鍋爐房的擴(kuò)建造價費損失424550元。

二、關(guān)于裝飾裝修、附屬物、設(shè)備以及林木的現(xiàn)值損失。

關(guān)于裝飾裝修問題，交通學(xué)院認(rèn)可陳宗節(jié)進(jìn)行了裝修，陳宗節(jié)提交的照片亦顯示其進(jìn)行了裝修。另，從生活經(jīng)驗法則來看，陳宗節(jié)提交的《店鋪裝修工程施工合同（報價單）》“一、現(xiàn)場裝修”項下的“室內(nèi)瓷磚鋪貼、菜間隔斷、原水電線路改造、廚房防水處理、東南房水電敷設(shè)、整體墻面膩子乳膠漆鋪設(shè)”及《合同書》中“大廳吊頂”亦符合其開展農(nóng)家樂旅游觀光園的用途，符合常理。故法院結(jié)合證據(jù)情況，綜合考慮合同年限及實際經(jīng)過的年限等因素，酌情確定2018年9月上述形成附合的裝修現(xiàn)值為373460元。交通學(xué)院按照過錯應(yīng)賠償陳宗節(jié)裝修現(xiàn)值損失261422元。

關(guān)于附屬物，陳宗節(jié)主張項目包括“魚池、假山、圍墻、污水池和排污池、停車場地磚、草坪”；交通學(xué)院僅認(rèn)可魚池、假山、污水池和排污池及部分圍墻，法院對此不持異議。法院結(jié)合證據(jù)情況，綜合考慮合同年限及實際經(jīng)過的年限等因素，酌定魚池、假山、污水池和排污池及部分圍墻2018年9月時的現(xiàn)值為125216元。交通學(xué)院按照過錯應(yīng)賠償陳宗節(jié)魚池、假山、污水池和排污池及部分圍墻的現(xiàn)值損失87651元。關(guān)于“停車場鋪磚、草坪”，交通學(xué)院稱停車場鋪磚2011年即被責(zé)令拆除，草坪亦早已枯死滅失，在2018年時均不存在；陳宗節(jié)亦未能舉證證明2018年9月時停車場鋪磚、草坪仍然存在，故陳宗節(jié)要求交通學(xué)院賠償該現(xiàn)值損失，缺乏依據(jù)，法院不予支持。

關(guān)于設(shè)備，交通學(xué)院認(rèn)可陳宗節(jié)加裝了“鍋爐、辦公及客房供暖設(shè)備、餐廳風(fēng)機(jī)盤管、降溫設(shè)備”，法院對此予以確認(rèn)。上述設(shè)備均屬形成附合的設(shè)備，故法院結(jié)合證據(jù)情況，綜合考慮合同年限及實際經(jīng)過的年限等因素，酌定“鍋爐、辦公及客房供暖設(shè)備、餐廳風(fēng)機(jī)盤管、降溫設(shè)備”在2018年9月的現(xiàn)值為475978元。交通學(xué)院按照過錯應(yīng)賠償陳宗節(jié)上述設(shè)備現(xiàn)值損失333184元。另，陳宗節(jié)主張還有“軟化水設(shè)備、熱回收換氣機(jī)”，交通學(xué)院不予認(rèn)可，陳宗節(jié)提交的照片亦未顯示，故法院對此不予支持。

關(guān)于林木，雙方均認(rèn)可2018年9月剩余樹木為桃樹130棵、柳樹10棵，法院綜合本案證據(jù)等因素，酌定樹木2018年9月現(xiàn)值為5萬元。交通學(xué)院按過錯應(yīng)賠償陳宗節(jié)35000元。關(guān)于槐樹、梧桐樹，陳宗節(jié)明確表示槐樹、梧桐樹早已死亡，現(xiàn)陳宗節(jié)要求交通學(xué)院賠償，缺乏依據(jù)，法院不予支持。

關(guān)于廚具、辦公家具、餐廳家具、室內(nèi)綠植盆景等，均屬于可移動物品，與租賃物未形成附合，且陳宗節(jié)在停業(yè)狀態(tài)下本可及時妥善處理，故該損失不屬于合同無效導(dǎo)致的損失，陳宗節(jié)要求交通學(xué)院賠償該損失，缺乏依據(jù)，法院不予支持。

經(jīng)核算，交通學(xué)院應(yīng)賠償陳宗節(jié)各項損失共計1141807元。

另，自2011年9月至2013年9月，陳宗節(jié)占有租賃物開展經(jīng)營，應(yīng)當(dāng)支付占有使用費。故交通學(xué)院反訴要求陳宗節(jié)支付2012年9月1日至2013年8月31日欠付的占用使用費10萬元，理由正當(dāng)，法院予以支持。陳宗節(jié)要求交通學(xué)院返還承包費70萬元，缺乏依據(jù)，法院不予支持。

關(guān)于交通學(xué)院反訴的2013年9月起至2020年8月被全部騰退之間的占用費問題，雙方合同無效，陳宗節(jié)未及時騰退返還租賃物，物應(yīng)當(dāng)向交通學(xué)院支付一定的占用費。但根據(jù)法院查明的事實，案涉場地自2013年9月之后一直處于停水狀態(tài)，陳宗節(jié)無法按照合同約定用途開展經(jīng)營，實際處于停業(yè)狀態(tài)，租賃物的實際不具備合同約定的使用條件，且雙方自2013年9月之后一直處于協(xié)商過程，交通學(xué)院對未及時收回租賃物導(dǎo)致占用損失過大亦負(fù)有責(zé)任，故法院綜合本案實際情況，酌情確定2013年9月1日至2020年8月被拆除之間的使用費為35萬元。交通學(xué)院反訴主張占用費利息，缺乏法律依據(jù)，法院不予支持。

關(guān)于交通學(xué)院反訴的《物品交接清單》的物品折價賠償問題，合同無效后陳宗節(jié)本應(yīng)返還物品，現(xiàn)陳宗節(jié)無法返還，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。關(guān)于補(bǔ)償金額，考慮到上述物品交接時并非全新，價值有限，客觀上亦不具備評估條件，法院對此酌定為2萬元。關(guān)于交通學(xué)院反訴主張的變壓器丟失應(yīng)由陳宗節(jié)賠償?shù)膯栴}，雙方合同中并未就變壓器的保管和使用進(jìn)行約定，亦未進(jìn)行明確交接，但該變壓器安裝在案涉租賃場地范圍內(nèi)并由陳宗節(jié)實際使用，故法院結(jié)合公平原則確定陳宗節(jié)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)部分責(zé)任。具體數(shù)額，交通學(xué)院并未舉證證明變壓器的價值和新舊程度，法院結(jié)合雙方陳述及使用折舊因素酌定陳宗節(jié)應(yīng)賠償交通學(xué)院變壓器損失3萬元。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條，《中華人民共和國土地管理法》第四條、第四十四條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第二條、第五條、第九條、第十四條以及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、陳宗節(jié)、北京交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院于2011年7月28日簽定的《承包經(jīng)營合同》無效；二、北京交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院賠償陳宗節(jié)擴(kuò)建造價費損失以及裝修、設(shè)備、附屬物、林木現(xiàn)值損失共計1141807元；三、陳宗節(jié)支付北京交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院欠付的占有使用費以及2013年9月1日至2020年8月6日的占有使用費共計450000元；四、陳宗節(jié)支付北京交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院物品折價補(bǔ)償以及變壓器損失共計50000元；上述第二項與第三項、第四項互相折抵后，北京交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院應(yīng)支付陳宗節(jié)641807元，于本判決生效之日起十日內(nèi)履行；五、駁回陳宗節(jié)的其他訴訟請求；六、駁回北京交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院的其他反訴請求。如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院查明的事實與一審法院認(rèn)定的事實一致。

本院認(rèn)為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，交通學(xué)院與陳宗節(jié)簽訂的《承包經(jīng)營合同》約定交通學(xué)院將涉案房屋、土地交付給陳宗節(jié)使用、經(jīng)營，陳宗節(jié)向交通學(xué)院支付使用費，故雙方簽訂的《承包經(jīng)營合同》的性質(zhì)為租賃合同，一審法院對于《承包經(jīng)營合同》的性質(zhì)認(rèn)定正確，本院予以確認(rèn)。

建設(shè)占用地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定，鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，雙方均認(rèn)可涉案土地性質(zhì)為集體土地，地類為農(nóng)業(yè)用地，雙方未辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，且涉案房屋亦未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，違反法律規(guī)定，故雙方簽訂的《經(jīng)營承包合同》應(yīng)屬無效。

合同無效的，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，交通學(xué)院將未取得建筑規(guī)劃許可證的房屋出租給陳宗節(jié)，違反了出租人的法定義務(wù)，故交通學(xué)院對于合同無效負(fù)有主要過錯。陳宗節(jié)作為承租人，對租賃物的狀態(tài)亦負(fù)有一定的審查義務(wù)，故陳宗節(jié)對于合同無效亦負(fù)有過錯。故一審法院根據(jù)雙方過錯的大小，酌情確定交通學(xué)院對合同無效造成的損失承擔(dān)70%的責(zé)任，陳宗節(jié)承擔(dān)30%的責(zé)任并無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。陳宗節(jié)及交通學(xué)院對于各自承擔(dān)責(zé)任比例的上訴主張均不能成立，本院不予支持。

承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，雙方對擴(kuò)建費用的處理沒有約定的，未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價費由雙方按過錯承擔(dān)。承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。本案中，陳宗節(jié)對涉案房屋進(jìn)行了擴(kuò)建、裝修，雙方應(yīng)按照過錯承擔(dān)擴(kuò)建造價費及裝修現(xiàn)值損失。

關(guān)于擴(kuò)建廚房、鍋爐房的造價費損失一節(jié)。陳宗節(jié)主張在承包房屋之外擴(kuò)建了廚房和鍋爐房，其中廚房面積320平方米，鍋爐房面積61平方米，根據(jù)其提供的《店鋪裝修工程施工合同（報價單）》，廚房造價單價為1800元/平方米，鍋爐房造價單價為500元/平方米。交通學(xué)院認(rèn)可陳宗節(jié)擴(kuò)建的廚房和鍋爐房的面積，對造價單價雖不予認(rèn)可，但未提供相反證據(jù)予以反駁，一審法院考慮到陳宗節(jié)主張的造價未超出當(dāng)時市場行情，故對此予以確認(rèn)，并按照過錯責(zé)任，認(rèn)定交通學(xué)院應(yīng)支付陳宗節(jié)廚房、鍋爐房的擴(kuò)建造價費損失424550元并無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。

關(guān)于裝飾裝修、附屬物、設(shè)備以及林木的現(xiàn)值損失一節(jié)。1.裝飾裝修問題。陳宗節(jié)主張其對涉案房屋進(jìn)行了裝修，交通學(xué)院亦認(rèn)可陳宗節(jié)進(jìn)行了裝修，但主張對于裝修細(xì)節(jié)和具體價格不清楚。根據(jù)陳宗節(jié)提交的《店鋪裝修工程施工合同》和《合同書》中列明的類別及價格，一審法院考慮到室內(nèi)瓷磚鋪貼、菜間隔斷、原水電線路改造、廚房防水處理、東南房水電敷設(shè)、整體墻面膩子乳膠漆鋪設(shè)及大廳吊頂符合開展農(nóng)家樂旅游觀光園的用途，并綜合考慮合同年限及實際經(jīng)過的年限等因素，酌情確認(rèn)上述形成附合的裝修的現(xiàn)值，并認(rèn)定交通學(xué)院按照過錯賠償陳宗節(jié)裝修現(xiàn)值損失261422元并無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。2.附屬物問題。交通學(xué)院一審中認(rèn)可陳宗節(jié)主張的魚池、假山、排水池和排污池及部分圍墻，一審法院綜合考慮合同年限及實際經(jīng)過的年限酌定上述附屬物的現(xiàn)值為125216元，并認(rèn)定交通學(xué)院按照過錯賠償陳宗節(jié)現(xiàn)值損失87651元并無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。3.設(shè)備問題。交通學(xué)院對陳宗節(jié)加裝了鍋爐、辦公及客房供暖設(shè)備、客廳風(fēng)機(jī)盤管、降溫設(shè)備予以認(rèn)可，一審綜合考慮合同年限及實際經(jīng)過的年限等因素，酌定上述設(shè)備的現(xiàn)值，并認(rèn)定交通學(xué)院按照過錯應(yīng)賠償陳宗節(jié)上述設(shè)備現(xiàn)值損失333184元并無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。4.林木問題。雙方均認(rèn)可剩余樹木為130棵桃樹，10棵柳樹，一審酌定上述林木的現(xiàn)值，并確認(rèn)交通學(xué)院按過錯應(yīng)賠償陳宗節(jié)35000元并無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。綜上，一審法院認(rèn)定交通學(xué)院應(yīng)賠償陳宗節(jié)各項損失共計1141807元并無不當(dāng)，交通學(xué)院不予賠償陳宗節(jié)上述損失的上訴請求于法無據(jù)，應(yīng)不予支持。

關(guān)于房屋占有使用費。2011年9月至2013年9月，陳宗節(jié)實際占有使用租賃物。交通學(xué)院主張陳宗節(jié)支付2012年9月1日至2013年8月31日欠付的占有使用費10萬元于法有據(jù)。2013年9月后，涉案場地一直處于停水狀態(tài)，陳宗節(jié)無法正常使用租賃物開展經(jīng)營，故一審法院結(jié)合本案實際情況，酌情確定2013年9月1日至2020年8月陳宗節(jié)應(yīng)支付占有使用費35萬元亦無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。陳宗節(jié)及交通學(xué)院關(guān)于占有使用費的上訴主張均不能成立，本院不予支持。陳宗節(jié)另上訴主張交通學(xué)院向其返還承包費70萬元，于法無據(jù)，應(yīng)不予支持。

關(guān)于交通學(xué)院主張的物品折價賠償以及變壓器損失?！段锲方唤忧鍐巍分械奈锲氛蹆r問題，一審考慮到物品折舊問題，酌定物品價值2萬元并無不當(dāng)。關(guān)于變壓器損失，因雙方在合同中未對變壓器的保管和使用問題進(jìn)行約定，亦未對變壓器進(jìn)行交接，但變壓器由陳宗節(jié)實際使用，故一審酌定陳宗節(jié)賠償變壓器3萬元亦無不當(dāng)，交通學(xué)院主張陳宗節(jié)向其賠償物品折價及變壓器損失80萬元不能成立，應(yīng)不予支持。

綜上所述，陳宗節(jié)與交通學(xué)院的上訴請求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費55672元，由陳宗節(jié)負(fù)擔(dān)15150元（已交納）；由北京交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院負(fù)擔(dān)40522元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　范　磊

審 判 員　　辛　榮

審 判 員　　劉國俊

二〇二一年三月二十五日

法官助理　　付雅卓

書 記 員　　李佳星